De plus en plus de Canadiens achètent des biens locatifs aux États-Unis. Et cela se comprend. Le conseil de la location de l’Ontario peut prendre plus d’un an pour expulser un locataire problématique. Pendant ce temps, les États favorables aux propriétaires comme le Texas peuvent réaliser le même processus en environ trois semaines.
Mais se lancer dans l’immobilier américain sans la bonne structure peut vous coûter des milliers de dollars en impôts inutiles. Voici ce que vous devez savoir avant d’acheter.
Pourquoi les Investisseurs Ontariens Regardent vers le Sud
Deux raisons principales expliquent cette tendance :
Premièrement, le conseil de la location rend l’expulsion des locataires problématiques presque impossible. Même après avoir gagné votre cas, le processus s’éternise. La police n’aide pas à faire appliquer les expulsions. Vous vous retrouvez souvent à payer les locataires pour qu’ils partent – ce qui ne devrait pas être ainsi.
Consultez notre guide complet de l’investissement transfrontalier américain pour un aperçu de l’ensemble du processus.
Deuxièmement, les propriétés américaines offrent de meilleurs points d’entrée. Vous pouvez trouver des propriétés générant des flux de trésorerie à partir d’environ 200 000 $. Comparez cela à la région du Grand Toronto, où vous avez besoin d’un capital sérieux juste pour commencer.
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Commencez par Vos Objectifs d’Investissement
Avant de mettre en place une structure d’entreprise, demandez-vous : quel est votre objectif ?
Vous achetez une ou deux propriétés principalement pour un usage personnel avec un revenu locatif ? Vous n’avez probablement pas besoin d’une structure complexe.
Vous construisez une entreprise immobilière avec plusieurs propriétés locatives et prévoyez de réinvestir les revenus américains ? Vous avez besoin d’une structure d’entreprise adéquate. Cela protège vos actifs et vous évite la double imposition.
La mise en place correcte d’une structure Triple C — de votre société canadienne à la société C du Wyoming, puis à la LLC — nécessite de la coordination, alors réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons à chaque étape.
La Structure Triple C Expliquée
Cette approche à trois niveaux est ce dont les investisseurs canadiens sérieux ont besoin. Voici comment cela fonctionne :
Niveau 1 : Société Canadienne
Commencez avec une société numérotée de l’Ontario (ou de votre province d’origine). Elle n’a pas besoin d’un nom fantaisiste car personne ne la verra. C’est juste une entité de détention. La mise en place prend environ une semaine.
Niveau 2 : Société C du Wyoming
Votre société canadienne détient une société C au Wyoming. Pourquoi le Wyoming ?
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Zéro impôt sur le revenu des sociétés
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Zéro impôt sur le revenu des particuliers
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Faibles frais d’enregistrement (centaines, pas des milliers)
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Mise en place rapide (2-3 jours si tout se passe bien)
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Protections de confidentialité solides
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Protection des actifs grâce aux lois sur les ordonnances de saisie
Si vous ne distribuez pas d’argent de votre société du Wyoming, les créanciers ne peuvent pas la pénétrer pour s’emparer de vos actifs. Ils ne peuvent intercepter que les distributions lorsque l’argent quitte réellement la société.
Niveau 3 : La LLC
La LLC détient réellement le titre de propriété de votre bien. Votre société C du Wyoming détient cette LLC.
Vous achetez en Floride ? Mettez en place une LLC de Floride. Cette LLC est une « entité non transparente » qui transfère les revenus à votre société C du Wyoming. Vous ne déposez qu’une seule déclaration de revenus américaine — celle de la société du Wyoming.
Pourquoi Vous Ne Pouvez Pas Sauter la Société C
Certains investisseurs pensent pouvoir simplement utiliser une LLC et économiser de l’argent. Mauvaise idée.
Si vous détenez directement une LLC en tant que Canadien, l’Agence du revenu du Canada ne vous permettra pas de réclamer des crédits d’impôt étrangers sur votre déclaration personnelle. Ils les considèrent comme des crédits d’impôt des sociétés provenant d’une entité corporative. Cela crée une inadéquation qui est rejetée.
Le résultat ? Double imposition, voire pire.
La société C résout ce problème. Elle se situe entre vous et la LLC, maintenant tout correctement aligné.
Si vous voulez éviter le piège de la double imposition qui piège les Canadiens qui sautent l’étape de la société C, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner la structure de votre entité avant d’acheter.
Plusieurs Propriétés Nécessitent Plusieurs LLC
Vous voulez des LLC séparées pour protéger vos actifs. Un procès contre une propriété ne devrait pas menacer tout votre portefeuille.
La règle générale : une fois que la valeur des propriétés d’une même LLC atteint 500 000 $ à 1 000 000 $, créez une autre LLC pour les nouvelles acquisitions.
Dix maisons unifamiliales séparées comportent moins de risques qu’un immeuble d’appartements de dix unités. Répartir les locataires sur différentes propriétés et différentes entités juridiques vous protège mieux.
Qu’en est-il des Différents États ?
Vous n’avez pas besoin d’une nouvelle LLC pour chaque État. Si vous avez une LLC de Floride et que vous achetez en Ohio, vous pouvez utiliser la même LLC de Floride. Enregistrez-la simplement en Ohio en tant que « société étrangère » — un processus simple coûtant 100 $ à 300 $.
Le Moment est Critique : Mettez en Place Avant d’Acheter
Voici une erreur qui coûte cher aux investisseurs et leur fait perdre des transactions : attendre de trouver une propriété avant de mettre en place les entités.
Le problème ? Vous avez besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN) de l’IRS. Même sans employés, vous avez besoin de ce numéro. Et vous ne pouvez pas ouvrir de compte bancaire américain sans lui.
Combien de temps prend l’IRS ? Normalement deux à trois semaines. Mais pendant la saison des impôts (mars à mai) ? Deux à quatre mois.
Imaginez trouver la propriété parfaite mais la perdre parce que vous attendez l’IRS. Mettez en place votre structure en premier si vous êtes déterminé à investir.
Le calendrier ressemble à ceci :
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Société canadienne : environ 1 semaine
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Société C du Wyoming et LLC : environ 2 semaines
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EIN de l’IRS : 2-3 semaines minimum (potentiellement des mois)
Les Plus Grosses Erreurs à Éviter
Prendre le Titre en Votre Nom Personnel
C’est la pire erreur. Acheter une propriété locative à votre nom personnel semble plus simple, mais la transférer plus tard à une LLC déclenche l’impôt sur les gains en capital.
Un investisseur a acheté dans une zone de croissance de la Floride. Un an plus tard, la propriété s’est appréciée de plus de 100 000 $. La déplacer vers une LLC aurait déclenché un impôt sur la moitié de ce gain — une facture inutile massive.
Oublier les Déclarations d’Information
Le système américain exige diverses déclarations d’information qui n’impliquent pas d’impôts mais qui sont obligatoires de toute façon. Manquez-en une et vous pourriez recevoir une lettre de demande de 10 000 $ de l’IRS.
Même si votre comptable a tout correctement rempli, l’IRS pourrait quand même envoyer des demandes automatisées. Leur main gauche ne sait pas toujours ce que fait leur main droite.
C’est pourquoi vous avez besoin de professionnels qui comprennent les exigences canadiennes et américaines.
Choisir le Bon État
Avant de regarder les impôts ou l’appréciation, vérifiez d’abord une chose : l’État est-il favorable aux propriétaires ?
Évitez ces États favorables aux locataires :
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Californie
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New York
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New Jersey
Ces États reflètent les problèmes de l’Ontario. Les expulsions prennent un an ou plus.
Les États populaires et favorables aux propriétaires comprennent :
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Texas (expulsions en 3 semaines)
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Floride
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Géorgie
Qu’en est-il des Impôts ?
L’impôt fédéral sur les sociétés est de 21 % partout. Les impôts d’État varient de 0 % à environ 12 %.
Fait intéressant, les États où les impôts sont les plus élevés sont les mêmes que ceux qui sont favorables aux locataires. Éviter les États favorables aux locataires signifie donc aussi éviter les impôts d’État élevés.
Pourquoi Pas le Wyoming pour les Propriétés ?
Le Wyoming n’a pas d’impôt sur le revenu des États, alors pourquoi ne pas y acheter des propriétés ?
Le Wyoming est l’État le moins peuplé du pays. Il n’y a pas de demande. Une demande limitée signifie une appréciation limitée et des difficultés de vente.
Le Wyoming fonctionne parfaitement pour votre société de détention. Mais achetez vos biens locatifs réels là où les gens veulent vivre.
Ne Le Faites Pas Seul
La mise en place de structures transfrontalières n’est pas un projet à faire soi-même. Vous avez besoin de coordination entre des professionnels canadiens et américains qui comprennent les deux systèmes.
Le coût d’une mise en place correcte est minime comparé aux impôts et aux problèmes juridiques que vous rencontrerez sans elle.
À mesure que votre portefeuille s’agrandit, la comptabilité professionnelle devient également essentielle. Votre force est de trouver et de financer des propriétés. Laissez les professionnels s’occuper de la paperasse afin que vous puissiez vous concentrer sur ce que vous faites le mieux.
En Résumé
L’immobilier américain offre de réelles opportunités pour les investisseurs canadiens frustrés par notre système favorable aux locataires. Mais le succès nécessite une structure appropriée dès le premier jour.
Mettez en place vos entités avant de commencer à chercher des propriétés. Choisissez des États favorables aux propriétaires. Travaillez avec des professionnels qui comprennent les deux systèmes fiscaux. Et ne prenez jamais, jamais le titre en votre nom personnel.
Obtenez la bonne structure, et vous pourrez construire un portefeuille américain rentable tout en protégeant vos actifs et en obtenant un financement hypothécaire américain.
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Foire Aux Questions
Pourquoi les investisseurs immobiliers canadiens achètent-ils des biens locatifs aux États-Unis ?
Quelle est la structure d'entreprise Triple C pour les investisseurs canadiens achetant de l'immobilier américain ?
Pourquoi les investisseurs canadiens ont-ils besoin d'une société C au lieu d'une simple LLC ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Pourquoi devrais-je établir ma structure d'entreprise avant de trouver une propriété américaine ?
Que se passe-t-il si j'achète une propriété locative américaine à mon nom personnel ?
Ai-je besoin d'une LLC séparée pour chaque propriété d'investissement américaine ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
Eviction
The legal process of removing a tenant from a rental property for reasons such as non-payment of rent, lease violations, or property damage. Eviction laws vary by province and typically require landlords to follow specific notice periods and tribunal processes.
Landlord-Tenant Board
A provincial tribunal or administrative body that resolves disputes between landlords and tenants, handles eviction applications, and enforces residential tenancy legislation. Each Canadian province has its own board or tribunal with specific procedures and timelines.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
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