Pour les emprunteurs indépendants et les propriétaires d’entreprise au Canada, l’admissibilité traditionnelle aux prêts hypothécaires peut sembler une bataille ardue. Lorsque votre Avis de cotisation ne reflète pas votre potentiel de revenus réel, obtenir l’approbation d’un prêt immobilier devient difficile. Cependant, des programmes hypothécaires à revenu déclaré spécialisés offrent des solutions éprouvées qui aident les entrepreneurs et les professionnels indépendants à accéder à la propriété, même lorsque la documentation conventionnelle est insuffisante.
Comprendre ces programmes hypothécaires alternatifs peut transformer votre capacité à obtenir un financement et à conclure davantage de transactions immobilières. Que vous ayez 10 % ou 20 % de mise de fonds, il existe une voie conçue spécifiquement pour votre situation financière unique.
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Le programme garanti à 10 % de mise de fonds à revenu déclaré
Comment fonctionnent les hypothèques à revenu déclaré garanties par la SCHL
Cette option puissante permet aux emprunteurs qualifiés d’acheter une propriété avec seulement 10 % de mise de fonds tout en déclarant leurs revenus sur la base des normes de l’industrie. Le programme fonctionne par l’intermédiaire de fournisseurs d’assurance contre le défaut de paiement hypothécaire, notamment la SCHL, Sagen et Genworth, offrant des taux d’intérêt compétitifs comparables aux hypothèques traditionnelles.
Le processus de vérification des revenus
Plutôt que de s’appuyer uniquement sur votre Avis de cotisation, les assureurs évaluent votre revenu déclaré à l’aide de points de repère de l’industrie et d’outils comme Glassdoor. Par exemple, si vous êtes un chauffeur de camion affichant 13 000 $ sur votre déclaration de revenus, mais que les données de l’industrie indiquent que les chauffeurs dans votre région gagnent généralement 70 000 $, l’assureur peut approuver le financement sur la base du chiffre de revenus plus élevé et plus raisonnable.
Exigences clés pour les programmes à 10 % de mise de fonds
Le revenu déclaré doit correspondre à votre profession et à votre emplacement. Les assureurs hypothécaires effectuent des recherches approfondies pour s’assurer que vos revenus déclarés sont logiques dans la fourchette de rémunération typique de votre secteur. Cette approche de vérification des revenus reconnaît que de nombreux travailleurs indépendants déduisent des dépenses professionnelles légitimes, ce qui entraîne un revenu imposable inférieur qui ne représente pas fidèlement leur capacité de gain. Comprendre le fonctionnement des ratios d’endettement peut également vous aider à vous préparer.
Avantages du financement garanti à revenu déclaré
Avec l’assurance de la SCHL, vous aurez accès aux meilleurs taux hypothécaires disponibles sur le marché canadien. Ce programme élimine les coûts plus élevés généralement associés aux prêts alternatifs, ce qui en fait une option exceptionnelle pour les emprunteurs qui peuvent faire une mise de fonds modeste mais qui ont du mal avec la documentation de revenus traditionnelle.
Le programme de relevés bancaires à 20 % de mise de fonds
Comprendre les hypothèques sur relevés bancaires
Pour les emprunteurs disposant d’une mise de fonds de 20 % ou plus, le programme de relevés bancaires offre une flexibilité incroyable. Cette solution de prêteur B examine votre flux de trésorerie réel en analysant 12 mois de dépôts bancaires, offrant une image réaliste de votre revenu d’entreprise sans s’appuyer sur les déclarations de revenus.
Comment fonctionne l’analyse des flux de trésorerie
Les prêteurs examinent tous les dépôts de votre compte professionnel et en déduisent les dépenses professionnelles évidentes. En utilisant notre exemple de chauffeur de camion, les frais de carburant seraient déduits comme dépenses légitimes. Le revenu net restant devient votre revenu admissible à des fins hypothécaires, souvent considérablement plus élevé que ce qui apparaît sur votre déclaration de revenus.
Exigences en matière de documentation
Ce programme nécessite généralement :
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Relevés bancaires couvrant 6 à 12 mois
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Licence d’exploitation ou statuts de constitution en société
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Échantillons de factures correspondant aux dépôts importants
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Vérification du statut de travailleur indépendant
Considérations de coûts pour les programmes de prêteurs B
Bien que les taux des prêteurs B soient légèrement plus élevés que ceux des hypothèques traditionnelles, et que des frais de prêteur (généralement 1 à 2 % du montant de l’hypothèque) s’appliquent, le programme donne accès à un financement qui ne serait pas autrement disponible. Pour les propriétaires d’entreprise qui maximisent leurs déductions fiscales, ce compromis a souvent un sens financier parfait.
Si votre Avis de cotisation indique 13 000 $ mais que votre revenu réel est plus proche de 70 000 $, un programme à revenu déclaré pourrait débloquer le financement dont vous avez besoin — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous trouverons la solution idéale.
Choisir la bonne solution à revenu déclaré
L’avantage de la mise de fonds de 10 %
Sélectionnez le programme garanti lorsque vous souhaitez des taux de prêt de premier ordre et que vous disposez de fonds limités pour la mise de fonds. Cette option convient le mieux aux emprunteurs ayant une bonne cote de crédit qui peuvent démontrer un revenu raisonnable dans la fourchette typique de leur profession.
La flexibilité de la mise de fonds de 20 %
Choisissez l’hypothèque sur relevés bancaires lorsque votre flux de trésorerie réel dépasse considérablement votre revenu imposable déclaré. Ce programme convient aux propriétaires d’entreprise établis disposant d’économies substantielles qui ont stratégiquement minimisé leur fardeau fiscal grâce à des déductions légitimes.
Planification stratégique pour un succès maximal
Travailler avec des professionnels de l’hypothèque expérimentés qui comprennent les programmes hypothécaires alternatifs garantit que vous sélectionnez la solution optimale. Ces spécialistes savent comment présenter efficacement votre demande, que vous recherchiez un financement garanti par la SCHL ou que vous travailliez avec des prêteurs B.
Applications industrielles et études de cas
Qui en bénéficie le plus
Ces programmes servent divers professionnels, notamment :
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Contractuels indépendants avec des revenus variables
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Professionnels de la vente à commission
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Propriétaires de franchises et exploitants de petites entreprises
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Travailleurs indépendants consultants et pigistes
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Propriétaires d’entreprise maximisant les déductions fiscales
Résultats concrets
Considérez le chauffeur de camion qui a déclaré 13 000 $ sur son Avis de cotisation. Une admissibilité hypothécaire traditionnelle aurait considérablement limité son pouvoir d’achat. Grâce au programme à revenu déclaré, il s’est qualifié sur la base d’un revenu annuel de 70 000 $, ce qui lui a permis d’accéder à la maison que sa banque lui avait précédemment refusée.
Que vous envisagiez la voie garantie à 10 % de mise de fonds de la SCHL ou le programme de relevés bancaires à 20 % de mise de fonds, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à choisir le chemin qui correspond à votre flux de trésorerie et à vos objectifs.
Naviguer dans le processus de demande
Étapes de préparation
Rassemblez vos documents commerciaux à l’avance, y compris les relevés bancaires, les licences d’exploitation et les données sur les revenus de l’industrie. Comprendre le potentiel de revenus typique de votre profession vous aide à définir des attentes réalistes et renforce votre demande.
Travailler avec des courtiers spécialisés
Les courtiers hypothécaires expérimentés dans les hypothèques à revenu déclaré savent quels prêteurs offrent les conditions les plus favorables à votre situation particulière. Ils comprennent les subtilités entre les programmes garantis et les options de prêteurs B, garantissant que vous accédez à la bonne solution de financement.
Calendrier et attentes
Les demandes à revenu déclaré sont généralement traitées dans des délais similaires à ceux des hypothèques traditionnelles, bien que l’examen de documentation supplémentaire puisse légèrement prolonger les délais. La clé réside dans une préparation approfondie et le travail avec des professionnels compétents qui comprennent ces programmes spécialisés.
Agir pour vos objectifs de propriété
Les deux programmes hypothécaires à revenu déclaré ouvrent des portes aux Canadiens indépendants qui pourraient autrement avoir du mal à obtenir un financement traditionnel. Que vous versiez 10 % de mise de fonds avec l’assurance de la SCHL ou 20 % de mise de fonds par le biais d’un programme de relevés bancaires, ces solutions reconnaissent la réalité de la propriété d’entreprise et de l’entrepreneuriat modernes.
Le paysage hypothécaire offre des voies viables aux emprunteurs indépendants prêts à devenir propriétaires. Comprendre ces programmes vous permet d’explorer les programmes de financement hypothécaire canadiens et de naviguer avec succès dans le processus d’admissibilité hypothécaire malgré la documentation de revenus non traditionnelle.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une hypothèque à revenu déclaré au Canada ?
Les travailleurs indépendants peuvent-ils obtenir une assurance hypothécaire de la SCHL ?
Quels documents ai-je besoin pour une hypothèque sur relevés bancaires ?
Quelle est la mise de fonds nécessaire pour une hypothèque à revenu déclaré ?
Les taux d'intérêt sont-ils plus élevés pour les hypothèques à revenu déclaré ?
Puis-je refinancer avec une hypothèque à revenu déclaré ?
Quelle est la différence entre les hypothèques à revenu déclaré et celles sans vérification de revenus ?
Comment la structure de l'entreprise affecte-t-elle l'admissibilité à une hypothèque à revenu déclaré ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
19 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
Mortgage Default
Failure to meet the terms of a mortgage agreement, typically by missing payments. Default can lead to power of sale or foreclosure proceedings, damaged credit, and loss of the property.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Uninsured Mortgage
A mortgage without government-backed default insurance, required when the down payment is 20% or more, or for investment properties and refinances. Uninsured mortgages typically carry slightly higher interest rates than insured ones because the lender bears the full default risk. Most investment property mortgages in Canada are uninsured.
Beacon Score
The Canadian credit score produced by Equifax, ranging from 300 to 900. Most Canadian mortgage lenders require a minimum Beacon score of 600-680 for conventional financing, with the best rates available above 720. The Beacon score is similar to the FICO score used in the United States and factors in payment history, credit utilization, length of credit history, and credit mix.
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