Voici le problème : les personnes qui devraient investir dans l’immobilier ne le font souvent pas. Elles ont de bons revenus, de l’argent de côté et un bon crédit. Mais elles sont bloquées. Pourquoi ? Parce qu’elles sont trop occupées par leur travail, leur famille et tout ce que la vie leur réserve.
Si cela vous ressemble, vous n’êtes pas seul. Et la bonne nouvelle, c’est que vous pouvez construire un portefeuille de propriétés locatives sans que cela ne prenne le dessus sur votre vie. Il vous suffit d’avoir les bons systèmes en place.
Constituez d’abord votre équipe performante
C’est la première étape. Avant d’acheter votre première propriété, vous avez besoin de personnes de confiance. Avoir la bonne équipe n’est pas seulement utile, c’est la différence entre le succès et l’épuisement professionnel.
Gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier s’occupe des tâches quotidiennes du propriétaire. Toilettes cassées, appels des locataires, problèmes d’entretien, tout y passe. Oui, ils facturent des frais. Mais demandez-vous : quelle est la valeur de votre temps ?
Le temps est la seule chose que vous ne pouvez pas produire davantage. Payer quelqu’un pour gérer les problèmes des locataires afin que vous puissiez vous concentrer sur votre carrière et votre famille ? C’est un bon marché.
De plus, la plupart des gestionnaires immobiliers proposent le dépôt direct. Votre loyer est automatiquement versé sur votre compte bancaire. Fini la chasse aux chèques. Vous pouvez également explorer les meilleurs logiciels de gestion immobilière pour les investisseurs canadiens pour rationaliser davantage vos opérations, ou vous renseigner sur l’investissement PadSplit : location de chambres pour un flux de trésorerie ou le financement PadSplit pour les investisseurs en location de chambres pour un modèle sans intervention qui augmente le revenu par porte.
Courtier hypothécaire spécialisé
N’utilisez pas n’importe quel professionnel de l’hypothèque. Travaillez avec quelqu’un qui est spécialisé dans les propriétés locatives. Les prêteurs généraux peuvent vous aider avec vos premières propriétés, mais vous atteindrez rapidement un mur.
Voici ce qui se passe : les gens achètent plusieurs propriétés avec une mauvaise structure de financement. Ensuite, ils sont bloqués. Ils ne peuvent plus grandir parce que leurs hypothèques sont mal structurées. Corriger ce désordre prend du temps et de l’argent.
Agent immobilier axé sur l’investissement
À Windsor, il y a plus de 2 000 agents immobiliers. Moins de 10 se concentrent réellement sur les investisseurs. C’est moins de 0,5 %.
Un agent ordinaire peut vous vendre une propriété. Un agent d’investissement vous parle des taux de vacance, du roulement des locataires et des zones à éviter. Il sait ce qui fait d’une propriété un investissement solide à long terme.
Le roulement signifie la fréquence à laquelle les locataires partent. Zones à fort roulement ? Les locataires ne restent pas longtemps. Faible roulement ? Les gens restent pendant des années. C’est ce que vous voulez.
Autres membres essentiels de l’équipe
Vous avez également besoin de :
- Un banquier avisé : Quelqu’un qui comprend l’argent et peut vous montrer des stratégies pour économiser plus rapidement pour les mises de fonds.
- Un inspecteur en bâtiment de qualité : Même si vous n’en avez pas besoin maintenant, ayez quelqu’un de prêt pour la prochaine transaction.
- Un avocat spécialisé en investissement : La plupart des avocats peuvent gérer les transactions. Peu comprennent le droit locatif. Vous avez besoin du second type.
- Des entrepreneurs fiables : Commencez avec de petits travaux. S’ils font du bon travail et se présentent à l’heure, confiez-leur des projets plus importants.
Établissez ces relations avant d’en avoir besoin. Lorsqu’une excellente affaire se présente, vous pouvez agir rapidement. La technologie peut également aider : des outils comme RealSwipe App : Analyse instantanée du NOI et du taux de capitalisation de propriétés pour rationaliser la façon dont les investisseurs occupés trouvent des affaires.
Réservez votre appel stratégique
Automatisez tout
C’est là que la plupart des investisseurs font faillite. Ils ont une équipe, mais ils continuent de payer manuellement leurs factures et de suivre leurs dépenses. Cela prend des heures chaque mois.
Voici une meilleure façon de faire :
Mettez en place un compte de collecte unique
Ouvrez un seul compte bancaire où tous vos revenus locatifs sont versés. Votre gestionnaire immobilier dépose le loyer de toutes vos propriétés sur ce compte. C’est tout. Tout arrive à un seul endroit.
Automatisez toutes les dépenses
Chaque dépense est débitée automatiquement de ce même compte :
- Tous les paiements hypothécaires sont prélevés à leur date d’échéance.
- Les taxes foncières sont payées directement à la municipalité (configurez un débit préautorisé).
- Assurance habitation.
- Services publics (là où vous en êtes responsable).
Configurez-le une fois. N’y pensez plus jamais.
L’avantage des taxes foncières
La plupart des gens incluent les taxes foncières dans leurs paiements hypothécaires. Ne faites pas cela.
Voici pourquoi : lorsque les prêteurs perçoivent les taxes, ils devinent à la hausse. Si vos taxes sont de 1 000 $, ils pourraient en collecter 1 100 $ par sécurité. Ils gardent votre argent supplémentaire toute l’année, puis vous le rendent. Vous ne gagnez rien dessus.
Payez directement la municipalité à la place. Vous payez exactement ce que vous devez, rien de plus. Et vous gardez le contrôle de votre argent.
Constituez un fonds de réserve
Conservez au moins trois mois de loyer par propriété en réserve. Si vous avez cinq propriétés à 2 000 $ chacune, cela fait 30 000 $ en banque.
Pourquoi ? Les vacances locatives arrivent. Les réparations arrivent. Vos paiements automatisés continuent même lorsque le loyer n’entre pas. Les réserves couvrent les écarts.
Prenez vos profits
Une fois que toutes les dépenses sont payées et que les réserves sont bonnes, ce qui reste est à vous. Transférez-le sur votre compte personnel. C’est votre Flux de Trésorerie réel.
Avec tout automatisé, vous pouvez voir exactement ce que votre portefeuille rapporte chaque mois sans suivi complexe.
Avec tout automatisé et un fonds de réserve de trois mois en place, la prochaine étape consiste à vous assurer que vos hypothèques sont structurées pour continuer à développer votre portefeuille — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour examiner votre configuration.
Mouvements d’argent intelligents pour la croissance
Ne faites pas de paiements supplémentaires sur les hypothèques pour le moment
Les propriétaires se précipitent pour rembourser leur maison. Cela a du sens pour une résidence principale. Mais les propriétés locatives sont différentes.
Les paiements de capital supplémentaires vous nuisent de deux manières :
- Les paiements plus élevés rendent plus difficile l’admissibilité à une autre propriété.
- Cet argent pourrait plutôt constituer votre prochaine mise de fonds.
Choisissez des taux variables pendant la phase de constitution
Les hypothèques à taux variable ont des paiements inférieurs à ceux des taux fixes. Des paiements plus bas signifient de meilleurs ratios d’endettement. De meilleurs ratios signifient que vous vous qualifiez pour plus de propriétés. Et choisir une durée hypothécaire plus courte pendant votre phase de croissance peut nuire à votre pouvoir de qualification.
Oui, les taux variables peuvent augmenter. Mais pendant votre phase de croissance, la qualification est plus importante que la certitude des paiements. Une fois que vous avez fini d’acheter, passez à un taux fixe si vous voulez de la stabilité.
Choisir des taux variables pendant votre phase de croissance peut améliorer vos ratios d’endettement et votre pouvoir de qualification — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à décider si le taux variable ou fixe est le plus judicieux en ce moment.
Pourquoi tout cela est important
Tous les propriétaires ne sont pas pareils. Certains achètent des propriétés, les rénovent et créent de beaux logements pour les gens. D’autres laissent les choses se dégrader et ignorent les appels des locataires.
Vous ne voulez pas devenir ce deuxième type. Mais cela arrive facilement lorsque vous êtes débordé, essayant de tout gérer vous-même.
Avec la bonne équipe et la bonne automatisation, vous pouvez être un bon propriétaire sans sacrifier votre carrière ou votre temps familial. Vos propriétés fonctionnent d’elles-mêmes. Vos locataires reçoivent un bon service. Et vous bâtissez votre richesse sans vous épuiser.
Les systèmes prennent un peu de temps à mettre en place. Mais une fois qu’ils fonctionnent, vous vous demanderez comment vous avez fait sans eux.
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Foire aux questions
Ai-je vraiment besoin d'un gestionnaire immobilier si je n'ai qu'une seule propriété locative ?
Pourquoi ne puis-je pas utiliser ma banque habituelle pour les hypothèques de propriétés locatives ?
Devrais-je payer les taxes foncières par le biais de mon hypothèque ou directement à la municipalité ?
Combien dois-je garder en réserve pour mes propriétés locatives ?
Devrais-je faire des paiements supplémentaires sur mes hypothèques de propriétés locatives ?
Une hypothèque à taux variable ou à taux fixe est-elle meilleure pour les propriétés locatives ?
Comment trouver des entrepreneurs de confiance ?
Puis-je vraiment tout automatiser pour mes propriétés locatives ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
8 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Reserve Fund
Money set aside by a condo corporation or property owner for future major repairs and capital expenditures like roof replacement, building envelope repairs, or mechanical system upgrades. A well-funded reserve indicates responsible financial management and reduces the risk of special assessments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
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