Se qualifier pour un prêt hypothécaire commercial au Canada est un processus différent de l’obtention d’un prêt hypothécaire résidentiel. Si vous n’avez financé que des maisons unifamiliales ou de petites propriétés multifamiliales selon les règles résidentielles, le financement commercial vous semblera étranger. Comprendre les différences entre les hypothèques commerciales et résidentielles aide à définir des attentes appropriées pour le processus de qualification. L’accent passe de vous - votre revenu, votre cote de crédit, vos ratios d’endettement - à la propriété elle-même. Ce bâtiment peut-il générer suffisamment de revenus pour supporter la dette ? C’est la question à laquelle les prêteurs commerciaux essaient de répondre.
Ce guide vous guide à travers chaque exigence, chaque étape du processus et les raisons les plus courantes pour lesquelles les transactions échouent (afin que vous puissiez les éviter).
La Différence Fondamentale : Qualification de la Propriété vs Qualification Personnelle
Dans le financement résidentiel, la banque se soucie principalement de vos finances personnelles. Votre revenu, vos dettes, votre cote de crédit – ce sont ces éléments qui déterminent combien vous pouvez emprunter. La propriété est importante, mais principalement en tant que garantie.
Dans le financement commercial, la propriété est l’objet principal. Les prêteurs analysent la capacité du bâtiment à générer des revenus et à couvrir ses obligations de dette. Vos finances personnelles comptent toujours, mais elles jouent un rôle secondaire. C’est pourquoi les investisseurs dont les ratios d’endettement sont au maximum selon les règles résidentielles peuvent toujours se qualifier pour un financement hypothécaire commercial au Canada – la propriété se soutient d’elle-même.
Cette distinction est importante car elle modifie la façon dont vous vous préparez pour la demande. Au lieu de vous concentrer sur votre revenu personnel et vos ratios d’endettement, vous devez vous concentrer sur la présentation d’une propriété avec de solides revenus, une faible vacance et de solides fondamentaux d’exploitation.
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Exigences de DSCR : Le Chiffre le Plus Important
Le ratio du service de la dette (DSCR) est la métrique la plus importante dans la qualification pour un prêt hypothécaire commercial. Il mesure si la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir ses paiements hypothécaires et ses coûts d’exploitation.
La formule :
DSCR = Revenu Net d’Exploitation / Service Annuel de la Dette
Le revenu net d’exploitation (RNO) est le revenu brut de la propriété moins les dépenses d’exploitation (taxes foncières, assurances, entretien, frais de gestion, services publics). Le service annuel de la dette est le paiement hypothécaire annuel comprenant le principal et les intérêts.
Ce que les Prêteurs Veulent Voir
| Type de Financement | DSCR Minimum | DSCR Préféré |
|---|---|---|
| SCHL MLI Select | 1,10x | 1,15x+ |
| SCHL MLI Standard | 1,20x | 1,25x+ |
| Conventionnel (Prêteur A) | 1,20x - 1,30x | 1,35x+ |
| Conventionnel (Prêteur B) | 1,10x - 1,20x | 1,25x+ |
Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir les paiements de la dette. Cette marge protège le prêteur en cas de baisse des loyers, d’augmentation de la vacance ou d’apparition de dépenses imprévues.
Si le DSCR de votre propriété est inférieur au seuil minimum, vous avez trois options : augmenter les loyers (s’ils sont inférieurs au marché), réduire les dépenses d’exploitation, ou augmenter votre mise de fonds (ce qui réduit le montant du prêt hypothécaire et donc le service de la dette).
Utilisez notre calculateur de prêt DSCR pour les transactions canadiennes pour évaluer précisément votre situation avant de faire une demande.
Exigences de Mise de Fonds par Type de Propriété
Les mises de fonds commerciales varient considérablement en fonction du type de financement et du type de propriété. Voici ce à quoi vous attendre :
| Type de Propriété | Garanti par la SCHL | Conventionnel (Prêteur A) | Conventionnel (Prêteur B) |
|---|---|---|---|
| Multifamiliale (5+ unités, stabilisée) | 15% | 25% | 25-35% |
| Multifamiliale (nouvelle construction, MLI Select) | 5% (du coût total) | 25% | 30-35% |
| Usage mixte (à prédominance résidentielle) | 15-25% | 25-30% | 30-40% |
| Bureaux | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Commerces de détail | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Industriel / Entrepôt | N/A | 25-30% | 30-35% |
Le financement garanti par la SCHL offre les exigences de mise de fonds les plus basses, mais il est limité aux propriétés locatives multifamiliales de cinq unités ou plus. Si vous achetez des bureaux, des commerces de détail ou des biens industriels, le financement conventionnel est votre seule option et vous devrez prévoir une mise de fonds minimale de 25 %. Pour les transactions multifamiliales, utilisez notre calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour voir combien votre propriété pourrait obtenir en financement.
Pour plus de détails sur le montant dont vous avez réellement besoin par type de propriété, consultez notre guide sur les exigences de mise de fonds pour les prêts hypothécaires commerciaux au Canada. La mise de fonds peut provenir d’économies personnelles, de capitaux propres d’autres propriétés, de marges de crédit ou de partenaires de coentreprise. La plupart des prêteurs veulent s’assurer que les capitaux propres proviennent d’une source vérifiable – ils demanderont des documents indiquant d’où provient l’argent.
Liste de Contrôle des Documents Requis
Les demandes de prêt hypothécaire commercial nécessitent beaucoup plus de documentation que les transactions résidentielles. Organiser cela avant de faire votre demande accélère le processus et indique aux prêteurs que vous êtes un emprunteur sérieux et préparé.
Documents de Propriété
- Feuille de loyer : Liste actuelle de tous les locataires, tailles d’unités, durées de bail et loyers mensuels.
- États financiers historiques : Deux à trois ans d’états de revenus et de dépenses pour la propriété.
- Budget d’exploitation : Revenus et dépenses prévisionnels pour l’année à venir.
- Évaluation foncière : Valeur imposable actuelle et montant annuel de la taxe.
- Certificat d’assurance : Détails actuels et primes d’assurance de la propriété.
- Contrats de location : Copies de tous les baux des locataires.
- Historique des dépenses en capital : Réparations et améliorations majeures au cours des trois à cinq dernières années.
- Factures de services publics : 12 mois de dépenses de services publics si payées par le propriétaire.
Documents de l’Emprunteur
- État du patrimoine net personnel : Actifs et passifs pour tous les garants.
- Déclarations de revenus personnelles : Deux à trois ans d’avis de cotisation (formulaires T1 généraux).
- États financiers de l’entreprise : Si l’achat se fait par l’intermédiaire d’une société.
- Résumé du portefeuille immobilier : Détails sur toutes les autres propriétés détenues.
- Relevés bancaires : Trois à six mois montrant les fonds de mise de fonds.
- Curriculum vitae ou résumé d’expérience : Votre parcours en gestion immobilière et en investissement immobilier.
Rapports de Tiers (Généralement commandés pendant le processus)
- Évaluation : Évaluation indépendante de la propriété par un évaluateur commercial certifié.
- Étude environnementale de phase I : Requise pour la plupart des transactions commerciales et obligatoire pour la SCHL.
- Rapport sur l’état du bâtiment : Évaluation de l’état physique de la propriété (requis pour la SCHL).
- Plan d’arpentage ou rapport immobilier : Confirme les limites légales et les empiètements.
L’étude environnementale à elle seule peut coûter de 3 000 $ à 5 000 $ et prendre de deux à quatre semaines. Prévoyez ces coûts et planifiez votre calendrier en conséquence.
Commencez l’examen de votre demande
Le Processus de Souscription : Étape par Étape
Voici ce qui se passe depuis le moment où vous soumettez une demande de prêt hypothécaire commercial jusqu’au jour de la clôture.
Étape 1 : Examen Initial de la Transaction (Semaine 1)
Vous ou votre courtier hypothécaire soumettez le dossier à un ou plusieurs prêteurs. Le prêteur effectue un examen préliminaire pour déterminer si la transaction correspond à ses critères de prêt. Il s’agit d’une vérification de haut niveau : type de propriété, emplacement, taille, DSCR approximatif et profil de l’emprunteur.
Si la transaction passe le dépistage initial, le prêteur émettra une fiche de conditions ou une lettre d’intention décrivant les conditions proposées (taux, LTV, amortissement, frais). Notre guide sur les taux hypothécaires commerciaux au Canada explique ce qui motive ces devis. Il ne s’agit pas d’un engagement – c’est une indication de ce qu’ils sont disposés à faire.
Étape 2 : Demande et Collecte de Documents (Semaines 2-4)
Une fois que vous avez accepté la fiche de conditions, la demande formelle commence. Le prêteur demande tous les documents relatifs à la propriété et à l’emprunteur. Vous commandez l’évaluation, l’étude environnementale et le rapport sur l’état du bâtiment.
C’est là que de nombreuses transactions stagnent. Si vos documents sont incomplets ou si l’évaluation prend plus de temps que prévu, le calendrier s’allonge. Avoir tout organisé avant de commencer – idéalement avant même de faire une offre sur la propriété – évite les retards.
Étape 3 : Souscription et Analyse (Semaines 3-6)
L’équipe de souscription du prêteur analyse chaque aspect de la transaction :
- Analyse des revenus : Les loyers sont-ils conformes au marché ? Le taux de vacance est-il raisonnable ? Les projections sont-elles réalisables ?
- Analyse des dépenses : Les coûts d’exploitation sont-ils conformes aux propriétés comparables ? Y a-t-il des signaux d’alerte ?
- Évaluation de la propriété : L’évaluation soutient-elle le prix d’achat ? Quel est le taux de capitalisation par rapport au marché ?
- Examen environnemental : L’étude environnementale de phase I révèle-t-elle une contamination ou un risque ?
- Évaluation de l’emprunteur : L’emprunteur a-t-il une expérience, un patrimoine net et une liquidité suffisants ?
Les souscripteurs sont formés à la prudence. Ils recherchent des raisons pour lesquelles la transaction pourrait ne pas fonctionner. Votre travail consiste à présenter des chiffres clairs et défendables qui résistent à l’examen.
Étape 4 : Approbation du Comité de Crédit (Semaines 5-7)
Pour les prêteurs conventionnels, le souscripteur présente la transaction à un comité de crédit pour approbation. Ce comité évalue le risque et décide d’approuver ou non le prêt et dans quelles conditions.
Pour les transactions garanties par la SCHL, le prêteur soumet le dossier à la SCHL pour approbation de l’assurance hypothécaire. La SCHL a son propre processus d’examen qui prend du temps mais permet d’obtenir de meilleurs taux et conditions.
Étape 5 : Lettre d’Engagement (Semaines 6-8)
Une fois approuvé, le prêteur émet une lettre d’engagement formelle. Ce document décrit toutes les conditions du prêt hypothécaire : taux, LTV, amortissement, terme, dispositions de prépaiement, clauses et conditions qui doivent être remplies avant le financement.
Lisez attentivement ce document. Faites-le examiner par votre avocat. La lettre d’engagement devient la base de votre contrat hypothécaire.
Étape 6 : Juridique et Clôture (Semaines 8-12)
Les avocats des deux parties préparent et examinent les documents hypothécaires. L’assurance titre est organisée. Toutes les conditions en suspens de la lettre d’engagement sont satisfaites (certificats d’assurance, résolutions d’entreprise, inspections finales de la propriété).
Le jour de la clôture implique la signature des documents et le transfert des fonds. Le prêteur avance le prêt hypothécaire, votre avocat distribue le prix d’achat et vous prenez possession.
Chronologie Totale Typique
| Type de Financement | Demande à Clôture |
|---|---|
| Conventionnel (Prêteur A) | 6 - 10 semaines |
| Conventionnel (Prêteur B) | 4 - 8 semaines |
| Garanti par la SCHL | 8 - 16 semaines |
| SCHL MLI Select (nouvelle construction) | 12 - 24 semaines |
Les transactions SCHL prennent plus de temps en raison de la couche d’approbation supplémentaire, mais les meilleurs taux et conditions valent généralement l’attente. Planifiez vos contrats d’achat en fonction de ces réalités.
Qualification Personnelle : Ce que les Prêteurs Attendent de Vous
Même si la propriété est le moteur de la transaction, les prêteurs vous évaluent toujours en tant qu’emprunteur. Voici ce qu’ils recherchent.
Patrimoine Net
La plupart des prêteurs commerciaux veulent que votre patrimoine net soit au moins égal à 25 % du montant du prêt (ou un minimum de 100 000 $, le montant le plus élevé étant retenu). Le patrimoine net comprend tous les actifs moins les passifs : capitaux propres immobiliers, investissements, épargne, valeur de l’entreprise.
Liquidité
Au-delà du patrimoine net, les prêteurs veulent voir des actifs liquides – espèces, investissements ou marges de crédit accessibles. Cela garantit que vous pouvez couvrir les frais de clôture, les réserves initiales et les dépenses imprévues. Attendez-vous à ce que les prêteurs exigent une liquidité égale à 5 à 10 % du coût total du projet.
Expérience
Les prêteurs offrent de meilleures conditions aux emprunteurs qui ont géré des propriétés similaires. Si vous êtes un acheteur de propriété commerciale pour la première fois, notre guide pour les acheteurs de propriétés commerciales pour la première fois explique exactement comment vous préparer. S’associer à un gestionnaire immobilier expérimenté ou co-investir avec un opérateur aguerri peut également renforcer votre demande.
Cote de Crédit
Bien qu’elle ne soit pas aussi centrale que dans le financement résidentiel, votre cote de crédit reste importante. La plupart des prêteurs commerciaux souhaitent une cote supérieure à 650. En dessous, vous pourriez être limité aux prêteurs de catégorie B avec des taux plus élevés. Au-dessus de 700, vous avez accès à toute la gamme des prêteurs de catégorie A et aux programmes de la SCHL.
Raisons Courantes de Refus (et Comment les Corriger)
Les demandes de prêt hypothécaire commercial sont refusées plus souvent que les demandes résidentielles. Voici les raisons les plus courantes et ce qu’il faut faire pour chacune d’elles.
DSCR Trop Faible
Le problème : La propriété ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir les paiements de la dette au montant du prêt demandé.
La solution : Augmentez les loyers pour qu’ils correspondent au marché avant de faire la demande. Réduisez la vacance en améliorant la propriété ou en commercialisant plus efficacement. Si les chiffres ne fonctionnent toujours pas, augmentez votre mise de fonds pour réduire le montant du prêt et améliorer le DSCR. Vous pouvez également explorer des périodes d’amortissement plus longues via les programmes de la SCHL, qui réduisent le service annuel de la dette.
L’Évaluation est Faible
Le problème : L’évaluateur indépendant valorise la propriété en dessous du prix d’achat, réduisant ainsi le LTV que le prêteur offrira.
La solution : Vous pouvez contester l’évaluation avec des données de ventes comparables, combler l’écart avec des capitaux propres supplémentaires, ou renégocier le prix d’achat avec le vendeur. Dans les marchés concurrentiels, les écarts d’évaluation sont de plus en plus fréquents.
Préoccupations Environnementales
Le problème : L’étude environnementale de phase I identifie une contamination potentielle qui nécessite une investigation plus approfondie (phase II) ou une remédiation.
La solution : La plupart des prêteurs ne financeront pas une propriété présentant une contamination connue tant qu’elle n’aura pas été remédiée. Si une étude de phase II confirme une contamination, vous devez déterminer les coûts de remédiation et les intégrer dans votre prix d’offre. Dans certains cas, une assurance environnementale peut satisfaire aux exigences du prêteur.
Expérience Insuffisante
Le problème : Vous n’avez jamais géré de propriété commerciale et le prêteur n’est pas à l’aise avec le risque.
La solution : Associez-vous à un gestionnaire immobilier expérimenté ou à un coemprunteur. Présentez un plan de gestion détaillé. Certains prêteurs accepteront un accord solide de gestion immobilière par un tiers en remplacement de l’expérience personnelle.
Faiblesse des Finances Personnelles
Le problème : Votre patrimoine net, votre liquidité ou votre cote de crédit ne répondent pas aux minimums des prêteurs.
La solution : Ajoutez un cosignataire ou un coemprunteur avec des finances plus solides. Constituez votre épargne et améliorez votre cote de crédit avant de faire la demande. Pour les transactions de coentreprise, le partenaire financier le plus solide peut renforcer la demande globale.
Problèmes d’État de la Propriété
Le problème : Le rapport sur l’état du bâtiment révèle un entretien différé ou des problèmes structurels qui préoccupent le prêteur.
La solution : Obtenez des devis d’entrepreneurs pour les réparations nécessaires. Certains prêteurs financeront avec une retenue pour réparations – ils avancent le prêt hypothécaire complet mais retiennent une partie en réserve jusqu’à ce que les réparations soient terminées. La SCHL peut exiger que les réparations soient effectuées avant l’assurance.
Si votre demande de prêt hypothécaire commercial au Canada a été refusée et que vous ne savez pas ce qui s’est mal passé, obtenir un deuxième avis auprès d’un courtier spécialisé dans les transactions commerciales peut souvent identifier une voie à suivre que votre prêteur initial a manquée.
Obtenez un deuxième avis sur votre transaction
Conseils pour Renforcer Votre Demande
Ces étapes rendront votre demande de prêt hypothécaire commercial aussi solide que possible :
-
Nettoyez votre feuille de loyer. Assurez-vous que tous les baux sont signés, à jour et aux taux du marché. Si vous avez des locataires avec des accords verbaux, mettez-les sous bail formel avant de faire votre demande.
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Réduisez la vacance d’abord. Si vous achetez une propriété avec une vacance élevée, attendez que l’occupation s’améliore ou négociez le prix d’achat pour refléter le risque.
-
Organisez les états financiers de manière professionnelle. Faites appel à un CPA pour préparer ou réviser les états de revenus et de dépenses de la propriété. Des états financiers clairs et préparés professionnellement renforcent la confiance du prêteur.
-
Présentez un plan de gestion. Montrez au prêteur comment la propriété sera gérée, qui s’occupera des opérations quotidiennes et comment vous maintiendrez l’occupation et les revenus.
-
Travaillez avec un courtier, pas seulement une banque. Un courtier en prêts hypothécaires commerciaux peut présenter votre transaction à plusieurs prêteurs et identifier la meilleure option. Différents prêteurs ont des appétits différents pour différents types de propriétés, emplacements et tailles de transactions.
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Prévoyez les coûts de diligence raisonnable. Les évaluations, les études environnementales, les rapports sur l’état du bâtiment et les frais juridiques peuvent totaliser de 15 000 $ à 25 000 $ pour une transaction commerciale typique. Ayez ce capital disponible avant de commencer le processus.
-
Établissez des relations avant d’en avoir besoin. Assistez à des événements d’investissement immobilier, connectez-vous avec des prêteurs commerciaux et établissez une piste de petites transactions avant de vous adresser aux prêteurs pour des transactions plus importantes.
Foire Aux Questions
Quel est l'acompte minimum pour un prêt hypothécaire commercial au Canada ?
Ai-je besoin d'une cote de crédit parfaite pour me qualifier pour un prêt hypothécaire commercial ?
Puis-je me qualifier pour un prêt hypothécaire commercial si je suis travailleur autonome ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt hypothécaire commercial au Canada ?
Que se passe-t-il si ma demande de prêt hypothécaire commercial est refusée ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
8 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Environmental Assessment
A professional evaluation of a property's environmental condition, typically required by commercial lenders. Phase I reviews historical records for contamination risk. Phase II involves soil and water testing. Essential for commercial and industrial property purchases.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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