Choisir la bonne structure pour votre propriété d’investissement ne sert pas seulement à économiser sur les impôts. Cela affecte tout, de la facilité d’obtention de financement à la possibilité d’attirer des investisseurs.
La plupart des investisseurs pensent que c’est uniquement le travail d’un comptable. Faux. Votre avocat, votre comptable et votre courtier hypothécaire doivent travailler ensemble, sinon vous vous retrouverez avec une structure qui semble excellente sur papier mais qui rend le financement hypothécaire impossible.
Pourquoi Votre Structure d’Entreprise Compte Vraiment
Voici ce que la plupart des gens ne réalisent pas : la façon dont vous structurez votre propriété d’investissement affecte six aspects différents, pas seulement un.
Votre comptable cherche à minimiser les impôts. Votre avocat cherche à vous protéger de la responsabilité. Votre courtier hypothécaire veut que vous puissiez effectivement vous qualifier pour un financement. Et tous les trois pourraient vous donner des conseils complètement différents.
Ils ont tous raison. Ils regardent simplement différentes parties du puzzle.
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La Société Simple (Et Quand Elle Fonctionne)
Une seule société peut suffire à gérer un projet. Tous vos investisseurs en détiennent des actions. Simple.
Cela fonctionne bien lorsque :
- Vous achetez un terrain avec de l’argent comptant
- Vous n’avez pas besoin de financement bancaire traditionnel
- Vous avez un petit groupe d’investisseurs
- Vous utilisez un financement privé au lieu des banques
Le grand avantage ? C’est bon marché et facile à expliquer aux investisseurs potentiels. Une convention d’actionnaires définit qui obtient quoi et qui est responsable de quoi.
Là Où les Structures Simples Échouent
Disons que vous voulez acheter un immeuble de 20 unités. Vous devez lever des fonds auprès de 15 personnes différentes. Et vous voulez un financement de la SCHL.
Votre simple société devient alors un problème.
Voici pourquoi : La SCHL et de nombreux prêteurs veulent que tous les actionnaires principaux se qualifient pour l’hypothèque. Cela signifie que votre investisseur passif qui a investi 100 000 $ doit maintenant se porter caution personnelle pour une hypothèque de 7 millions de dollars.
Personne ne veut de ça. Vos investisseurs s’enfuiront.
C’est là que vous avez besoin de quelque chose de plus complexe, comme une structure GP/LP qui protège les investisseurs passifs contre la nécessité de se qualifier pour un financement.
Si vous levez des fonds auprès de 15 investisseurs pour un immeuble de 20 unités, votre structure d’entreprise affecte directement qui doit se porter garant personnellement de l’hypothèque — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à la structurer correctement dès le départ.
Les Six Choses Que Vous Devez Équilibrer
Un bon avocat spécialisé en immobilier examine six facteurs différents avant de recommander une structure. Oubliez-en un seul, et vous le regretterez plus tard.
1. Minimisation des Impôts
C’est ce à quoi votre comptable accorde le plus d’importance. Et oui, c’est important. Mais voici le problème : se concentrer uniquement sur les impôts peut ruiner votre capacité à obtenir un financement.
Les fiducies familiales en sont l’exemple parfait. Elles sont excellentes pour les impôts. Vous pouvez répartir le revenu entre les membres de la famille et transférer des actifs sans impôt.
Mais si vous débutez et avez besoin d’un financement bancaire ? Une fiducie familiale vous rendra la vie misérable. La plupart des prêteurs ne veulent pas avoir affaire à elles. Il vaut mieux attendre que vous ayez un portefeuille établi et que vous n’ayez plus besoin d’hypothèques traditionnelles.
2. Protection contre la Responsabilité
C’est la principale préoccupation de votre avocat. L’objectif est de séparer vos actifs personnels de vos propriétés d’investissement.
Les sociétés offrent cette protection. Si quelque chose tourne mal avec la propriété, on ne peut pas s’en prendre à votre maison personnelle.
Mais attention : les conventions de fiducie nue ne vous protègent pas du tout. La propriété reste à votre nom personnel, donc vous êtes toujours responsable si quelque chose se produit.
3. Financement
C’est là que les choses se compliquent. Votre structure affecte directement les prêteurs que vous pouvez utiliser et le coût.
Différents prêteurs ont des exigences très différentes. Certains veulent seulement que la personne détenant 20 % de la propriété fasse la demande. D’autres veulent que chaque administrateur soit sur l’hypothèque. Certains veulent que tous les actionnaires au-dessus d’un certain seuil se qualifient.
Le financement commercial (généralement 5+ unités) est beaucoup plus flexible avec les structures complexes. Les prêteurs commerciaux voient des montages d’entreprise compliqués tout le temps. Ils demanderont simplement un schéma expliquant qui possède quoi.
Le financement résidentiel est une autre histoire. Les prêteurs résidentiels refusent souvent de travailler avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Ils ont des règles strictes sur qui doit se qualifier.
4. Attractivité pour les Investisseurs
Si vous levez des fonds auprès d’autres personnes, vous devez les mettre en confiance.
Vous voulez dire aux investisseurs : « Votre seul risque est de perdre l’argent que vous avez investi. Vous n’aurez pas à vous qualifier pour des hypothèques. Vous ne vous porterez pas garant personnellement des prêts. Vous n’aurez aucune responsabilité supplémentaire. »
Mais il y a un équilibre. Si vous rendez la structure trop complexe, les investisseurs s’effrayent. Ils ne la comprennent pas. Ils doivent engager leurs propres avocats pour tout examiner. Parfois, les transactions échouent à cause de la complexité des documents.
5. Objectifs de Vie et d’Héritage
Qu’est-ce que vous voulez vraiment à long terme ? Cherchez-vous à remplacer le revenu de votre emploi ? Construire une richesse générationnelle ? Subvenir aux besoins d’un enfant ayant des besoins spéciaux ?
Ces objectifs changent tout sur la façon dont vous devriez structurer les choses.
Voici quelque chose que la plupart des gens manquent : les propriétés en votre nom personnel passent par la succession à votre décès. Cela prend du temps. Pendant ce temps, votre propriété peut perdre de la valeur pendant que la succession est réglée.
Les propriétés détenues par des sociétés avec une planification adéquate ? Elles peuvent être transférées à vos héritiers rapidement, sans délai de succession.
6. Coût
Peu importe à quel point une structure semble parfaite, elle doit être financièrement logique.
Chaque société coûte de l’argent à mettre en place et à maintenir. Vous avez besoin de déclarations fiscales annuelles. Vous avez des frais juridiques pour les accords. Cela s’accumule rapidement.
Une propriété de cinq unités ne générera probablement pas assez de flux de trésorerie pour justifier sa propre société. Vous pourriez avoir besoin de regrouper deux propriétés.
Un immeuble de 20 unités ? Il peut généralement supporter sa propre structure d’entreprise sans manger tous vos profits.
Outils Structurels Courants et Quand les Utiliser
Coentreprises (Joint Ventures)
Les coentreprises fonctionnent lorsque vous avez quelques partenaires activement impliqués. Chaque personne ou société reste légalement distincte, mais vous collaborez sur le projet.
Cela fonctionne bien lorsque les partenaires apportent des compétences ou des ressources différentes. Peut-être qu’une personne trouve des affaires, une autre gère les rénovations, et une troisième s’occupe du financement.
Conventions de Fiducie Nue (Bare Trust Agreements)
Les fiducies nues sont puissantes mais délicates. Voici comment elles fonctionnent :
Vous achetez la propriété à votre nom personnel. Cela vous permet d’obtenir rapidement l’approbation d’une hypothèque résidentielle (parfois en 7 jours). Vous pouvez faire des offres compétitives car vous pouvez conclure rapidement.
Mais vous mettez en place une fiducie nue pour qu’une société soit le propriétaire bénéficiaire. Vous ne détenez que le titre légal.
Le coup intelligent ? Achetez la propriété personnellement, puis mettez en place la fiducie nue un an plus tard. Vous avez maintenant quatre ans pour générer des revenus dans cette société avant que votre hypothèque de cinq ans n’arrive à échéance. Le moment venu de refinancer, vous pourrez présenter au prêteur quatre ans de revenus d’entreprise solides.
Mais n’oubliez pas : les fiducies nues n’offrent aucune protection contre la responsabilité. La propriété reste à votre nom personnel. Et le refinancement peut devenir compliqué.
Structures GP/LP
C’est la structure de référence pour les projets plus importants avec plusieurs investisseurs passifs.
Le Commandité (General Partner) gère tout et assume la responsabilité. Les Commanditaires (Limited Partners) sont des investisseurs passifs avec une responsabilité limitée. Les LP n’ont généralement pas besoin de se qualifier pour un financement.
Utilisez ceci lorsque vous levez des fonds auprès de nombreux investisseurs, utilisez le financement de la SCHL ou institutionnel, ou travaillez sur des projets plus importants (20+ unités).
L’inconvénient ? C’est plus complexe et coûteux. Certains investisseurs ont du mal à le comprendre. Ils pourraient avoir besoin de leurs propres avocats pour examiner le tout.
Que vous utilisiez une fiducie nue pour une approbation résidentielle rapide ou une structure GP/LP pour des transactions multifamiliales assurées par la SCHL, vos options de financement changent avec chaque structure — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons ce que chaque voie débloque.
Votre Structure Peut Évoluer
Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ne réalisent pas : vous n’êtes pas obligé de choisir une structure et de vous y tenir pour toujours.
Vous pourriez commencer avec une société simple lorsque vous achetez la propriété avec de l’argent comptant. Ensuite, convertir en coentreprise lorsque vos premiers investisseurs arrivent. Puis passer à une structure GP/LP lorsque vous êtes prêt pour le financement de la construction.
Cela permet de maintenir les coûts bas au début tout en vous préparant à un meilleur financement et à une meilleure protection des investisseurs plus tard.
Une Société par Propriété ou Plusieurs Propriétés Ensemble ?
C’est une décision importante qui affecte vos options de refinancement à long terme.
Plusieurs Propriétés dans une Seule Société
Avantages : Coûts de mise en place plus bas, structure simplifiée, comptabilité plus facile.
Inconvénients : Lorsque vous refinancez une propriété, vous devez fournir des informations sur toutes les autres. Si votre portefeuille montre une perte globale, cela nuit à votre propriété la plus performante. Certains prêteurs veulent des détails sur tout ce que vous possédez.
Une Propriété par Société
Cela vous donne plus de flexibilité. Chaque propriété est indépendante. Vous pouvez montrer sa performance séparément. Et si vous utilisez le financement de la SCHL, garder les propriétés séparées les rend plus faciles à vendre plus tard.
Pour les petites propriétés avec un financement conventionnel, regrouper 2 à 3 propriétés ensemble a souvent du sens pour équilibrer coûts et flexibilité.
Protéger l’Argent des Investisseurs Pendant la Diligence Raisonnable
Les investisseurs passifs craignent d’envoyer de l’argent avant la clôture des transactions. Et si la transaction échoue ? Et si leur argent est utilisé pour autre chose ?
Voici comment les protéger : faites envoyer les fonds par les investisseurs au compte fiduciaire de votre avocat avec des instructions claires indiquant que l’argent ne sera pas débloqué tant que la diligence raisonnable ne sera pas terminée, que la société ne sera pas mise en place, que les accords ne seront pas signés et que tout sera prêt.
Cela donne aux investisseurs un contrôle total tout en vous permettant d’agir rapidement lorsque les conditions sont remplies.
Une note importante : les avocats doivent vérifier la source des fonds et effectuer des contrôles anti-blanchiment d’argent. Cela prend du temps. N’attendez pas le jour de la clôture pour envoyer l’argent, sinon vous causerez des retards.
Pourquoi Vos Experts Sont en Désaccord (Et Que Faire à ce Sujet)
Votre comptable dit une chose. Votre avocat en dit une autre. Votre courtier hypothécaire suggère quelque chose de complètement différent.
Cela rend les investisseurs fous. Mais voici la vérité : ils ont généralement tous raison. Ils regardent simplement différents aspects du même problème.
Cela révèle souvent des solutions que vous n’aviez jamais envisagées. Peut-être que vous n’avez pas besoin de choisir entre une coentreprise et une structure GP/LP. Peut-être devriez-vous plutôt ouvrir une Société d’Investissement Hypothécaire. Comprendre Comment se qualifier pour plusieurs propriétés locatives aide également à éclairer vos décisions structurelles.
Erreurs Courantes Qui Vous Coûtent de l’Argent
Mettre en Place une Fiducie Familiale Trop Tôt
Les fiducies familiales sont excellentes pour les investisseurs sophistiqués avec des portefeuilles établis. Mais si vous débutez et avez besoin d’un financement bancaire, elles vous compliqueront grandement la vie. Attendez d’être moins dépendant des hypothèques traditionnelles.
Utiliser des Sociétés d’Exploitation pour Détenir des Propriétés
De nombreux prêteurs résidentiels ne travaillent pas avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Si vous vous trompez, vous paierez des taux plus élevés ou manquerez un meilleur financement. Pour un guide complet sur la question de savoir s’il faut détenir des propriétés personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, lisez notre Guide sur les Sociétés Immobilières Locatives : Portefeuille.
Commencer à Lever des Capitaux Avant de Consulter des Experts
Parlez à votre avocat et à votre courtier hypothécaire avant de commencer à chercher des investisseurs. Sinon, vous pourriez vous enfermer dans une structure qui limite vos options de financement ou qui ne protège pas correctement les investisseurs.
Ignorer Votre Stratégie de Refinancement
Ne pensez pas seulement à l’hypothèque d’aujourd’hui. Pensez à ce qui se passera dans cinq ans lorsque vous aurez besoin de refinancer. Une structure qui fonctionne maintenant pourrait causer des problèmes coûteux plus tard.
Démarrage
Avant d’acheter votre prochaine propriété d’investissement, ayez une conversation avec votre comptable, votre avocat et votre courtier hypothécaire. Pas trois conversations séparées. Une conversation où ils parlent tous ensemble.
Exposez-leur vos objectifs. Combien de propriétés voulez-vous posséder ? Levez-vous des fonds auprès d’autres personnes ? Quel est votre plan à long terme ?
La bonne structure dépend de votre stratégie de financement hypothécaire résidentiel. Il n’y a pas de réponse unique. Mais bien la faire dès le départ vous fera économiser des milliers de dollars et d’innombrables maux de tête à l’avenir.
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Foire Aux Questions
Dois-je avoir une société distincte pour chaque propriété d'investissement ?
Quelle est la différence entre le financement résidentiel et le financement commercial pour les structures d'entreprise ?
Devrais-je mettre en place une fiducie familiale pour mes propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qu'une structure GP/LP et quand en ai-je besoin ?
Comment fonctionne une fiducie nue pour les propriétés d'investissement ?
Puis-je changer ma structure d'entreprise après avoir acheté une propriété ?
Comment puis-je protéger l'argent des investisseurs avant la clôture d'une transaction ?
Pourquoi mon comptable, mon avocat et mon courtier hypothécaire me donnent-ils des conseils différents ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
12 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
GP/LP Structure
A General Partner / Limited Partner arrangement used in real estate syndications. The GP manages the project and assumes liability, while LPs invest capital passively with liability limited to their investment amount.
Family Trust
A legal entity that holds assets on behalf of family members. Family trusts enable income splitting and tax-free asset transfers for estate planning, though most lenders are reluctant to finance properties held in family trusts.
Shareholder Agreement
A contract between shareholders of a corporation defining rights, responsibilities, profit sharing, dispute resolution, and exit terms. Essential when multiple investors hold shares in a real estate holding corporation.
Probate
The legal process of validating a deceased person's will and distributing their estate. Properties held personally must go through probate, causing delays and costs. Corporate or trust structures can bypass probate.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
Mortgage Investment Corporation
A Canadian investment vehicle that pools capital from multiple investors to fund mortgage loans. MICs allow investors to earn returns from mortgage lending without directly originating loans, governed by the Income Tax Act.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
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