Jeffrey Woods est passé d’un étudiant fauché à propriétaire de plus de 150 propriétés locatives en moins de six ans. Son secret ? Les partenariats en coentreprise et des stratégies d’investissement intelligentes qui lui ont permis de croître bien au-delà de ce que son propre argent pouvait acheter.
Voici comment il a fait, et ce que vous pouvez apprendre de son parcours.
Commencer petit : Le premier succès immobilier
Woods a acheté sa première propriété en 1998 alors qu’il avait du mal à joindre les deux bouts pendant ses études. Il a économisé chaque dollar qu’il pouvait et a acheté une propriété saisie par la banque. Ensuite, il s’est montré créatif.
Au lieu de simplement louer la maison à une seule famille, il l’a rénovée et a loué des chambres individuelles à des étudiants. Le résultat ? La propriété ne s’est pas seulement autofinancée, mais lui a également rapporté de l’argent supplémentaire chaque mois.
Ce premier succès lui a montré que l’immobilier pouvait fonctionner. Mais sa deuxième propriété lui a enseigné une leçon encore plus précieuse.
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L’erreur qui a tout changé
Enthousiasmé par son premier succès, Woods s’est lancé trop rapidement dans sa deuxième propriété. Il a acheté dans un quartier difficile, s’est retrouvé avec des locataires problématiques, a dû faire face à des violations du code du bâtiment et a dû passer par le processus du conseil de la location.
C’était un désastre. Mais cela lui a appris quelque chose de crucial : il avait besoin d’une formation adéquate et d’un mentorat de la part de personnes qui avaient déjà réussi.
Ce changement a transformé toute sa carrière d’investisseur. Il a cessé d’essayer de tout comprendre par lui-même et a commencé à apprendre auprès d’investisseurs expérimentés. Son portefeuille a considérablement augmenté par la suite.
Si vous prévoyez d’utiliser la stratégie BRRRR avec un partenaire en coentreprise comme Jeffrey Woods, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que le refinancement ne vous prenne pas au dépourvu.
Comment croître sans son propre argent
Après que Woods ait épuisé son argent personnel, il a découvert les partenariats en coentreprise. C’est là que les choses ont vraiment décollé.
Il a trouvé des partenaires qui avaient de l’argent mais pas le temps de gérer les propriétés. Apprenez-en davantage sur la façon de trouver facilement des partenaires immobiliers. C’étaient des professionnels aux revenus élevés qui comprenaient l’immobilier mais étaient trop occupés par leur carrière et leur famille pour faire le travail eux-mêmes.
La configuration était parfaite. Woods apportait le temps, les connaissances et les compétences de gestion. Ses partenaires apportaient l’argent.
La stratégie BRRRR en action
Voici exactement comment Woods a utilisé La méthode BRRRR : Construire rapidement un portefeuille locatif :
- Acheter une propriété sous-évaluée avec l’argent du partenaire.
- Rénover et ajouter de la valeur à la propriété.
- La louer à de bons locataires.
- Refinancer une fois que la valeur a augmenté.
- Renvoyer le capital aux partenaires (souvent la totalité ou la majeure partie).
- Répéter avec les mêmes partenaires ou de nouveaux.
Ce qui fait le succès des coentreprises
Tous les partenariats ne réussissent pas. Woods a souligné plusieurs éléments qui ont contribué à son succès :
Prenez le temps d’évaluer les partenaires
Ne vous précipitez pas dans des partenariats juste parce que vous êtes enthousiaste. Laissez cet enthousiasme initial s’estomper. Examinez attentivement les chiffres. Assurez-vous que vous et votre partenaire partagez la même vision à long terme.
Woods travaillait uniquement avec des personnes qui souhaitaient conserver des propriétés à long terme, en particulier des propriétés multifamiliales. Cet alignement a évité les conflits ultérieurs.
Mettez tout par écrit
Chaque partenariat nécessite une documentation appropriée par l’intermédiaire d’un avocat. Avoir un avocat spécialisé en immobilier pour protéger vos transactions protège toutes les parties concernées et évite les malentendus ultérieurs.
Communiquez clairement et souvent
Tenez vos partenaires informés. Une communication régulière renforce la confiance et permet à chacun de rester sur la même longueur d’onde.
Avant de faire appel à un partenaire de capital, découvrez comment un prêt hypothécaire en coentreprise affecte vos limites d’emprunt personnelles en consultant notre équipe concernant les limites des prêts hypothécaires en coentreprise pour planifier.
La tendance croissante des coentreprises
Les coentreprises deviennent plus courantes dans l’immobilier, et cela se comprend. Les prix des propriétés sont beaucoup plus élevés qu’auparavant. De nombreux investisseurs ont besoin de partenaires pour entrer sur le marché ou développer leur portefeuille.
Cette stratégie convient parfaitement à deux types de personnes :
- Ceux qui ont du temps et des connaissances mais peu d’argent.
- Ceux qui ont de l’argent mais pas de temps en raison de leur carrière et de leur famille.
Lorsque ces deux types s’associent, tout le monde y gagne.
Les défis de l’immobilier canadien
Après 25 ans d’investissement en Ontario, Woods constate des problèmes importants pour les propriétaires canadiens.
L’expulsion prend une éternité
En Ontario, l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas prend de huit mois à un an et demi. Woods estime que ce seul problème lui a coûté des centaines de milliers de dollars, voire des millions, au cours de sa carrière d’investisseur.
Ce sont des loyers perdus plus des dommages matériels qu’il est presque impossible de recouvrer.
Le contrôle des loyers nuit au flux de trésorerie
Le contrôle des loyers en Ontario limite le montant de vos augmentations de loyer annuelles. Lorsque les taux hypothécaires ont grimpé de 2 % à 6-8 %, de nombreux propriétaires ont vu leurs paiements tripler ou quadrupler. Mais ils ne pouvaient pas augmenter suffisamment les loyers pour couvrir l’augmentation.
Risques liés aux taux variables
Les investisseurs qui ont choisi des prêts hypothécaires à taux variable pour maximiser le flux de trésorerie ont été durement touchés lorsque les taux ont augmenté. Beaucoup n’ont pas anticipé les augmentations car les taux étaient bas depuis si longtemps. Leurs propriétés générant des flux de trésorerie sont rapidement devenues des gouffres financiers.
Pourquoi certains investisseurs se tournent vers les États-Unis
Ces défis ont conduit Woods à rechercher d’autres marchés. Après avoir examiné des options dans le monde entier, il s’est concentré sur certains marchés américains, en particulier Charlotte, en Caroline du Nord et Atlanta, en Géorgie.
Voici ce qui rend ces marchés attrayants :
Expulsions rapides
Dans les États favorables aux propriétaires comme le Texas, la Caroline du Nord et la Géorgie, les expulsions prennent environ 21 à 30 jours au lieu de 8 à 18 mois. Cela seul peut faire économiser des centaines de milliers de dollars aux investisseurs.
Pas de contrôle des loyers
De nombreux États américains n’imposent pas de restrictions sur les augmentations de loyer. Vous pouvez fixer les loyers aux taux du marché et les ajuster si nécessaire. Cette flexibilité est importante lorsque les coûts augmentent.
Taux fixes à long terme
Les prêts hypothécaires américains offrent des taux fixes sur 30 ans. Les investisseurs qui ont verrouillé des taux à 2-4 % conservent ces taux pour toute la durée du prêt. Aucun risque de refinancement tous les cinq ans comme au Canada.
Prêts basés sur le flux de trésorerie
Les prêts DSCR examinent le flux de trésorerie de la propriété plutôt que votre revenu personnel. C’est important pour les investisseurs canadiens dont le revenu n’apparaît pas sur les déclarations fiscales américaines. En savoir plus sur les prêts DSCR pour les étrangers.
Certains prêteurs n’exigent même pas de flux de trésorerie positif pour se qualifier, bien que vous obteniez de meilleurs taux si la propriété génère des flux de trésorerie.
Report d’impôt grâce aux échanges 1031
Le code fiscal américain vous permet de reporter l’impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez une propriété si vous réinvestissez l’argent dans une autre propriété d’investissement. Cela signifie que vous pouvez réinvestir l’argent qui serait allé aux impôts, multipliant ainsi votre croissance au fil du temps.
Leçons pour les nouveaux investisseurs
Que vous investissiez au Canada ou aux États-Unis, ces principes s’appliquent :
Investissez d’abord dans votre formation
Woods attribue son succès à l’apprentissage auprès de personnes qui avaient déjà fait ce qu’il voulait faire. N’essayez pas de tout comprendre par vous-même. Une bonne formation et un bon mentorat vous évitent des erreurs coûteuses.
Ne précipitez pas vos décisions
Les plus grosses erreurs se produisent lorsque vous vous précipitez dans des transactions par enthousiasme. Ralentissez. Analysez les chiffres. Évaluez soigneusement vos partenaires. Assurez-vous que tout le monde partage les mêmes objectifs.
Commencez petit et augmentez intelligemment
Woods a commencé avec une seule propriété et une stratégie créative. Il a appris de ses erreurs. Il s’est formé. Puis il a trouvé un moyen de se développer grâce à des partenariats.
Vous n’avez pas besoin de posséder 150 propriétés pour réussir. Mais si c’est votre objectif, les coentreprises offrent une voie éprouvée pour y parvenir.
Développez des relations
Votre réseau compte. Les relations que Woods a bâties au fil des ans l’aident désormais à trouver des partenaires et des opportunités sur de nouveaux marchés. Concentrez-vous sur la création de valeur pour toutes les personnes qui vous entourent, pas seulement pour vous-même.
Le bilan
Développer un portefeuille immobilier ne nécessite pas d’avoir tout l’argent soi-même. Les partenariats en coentreprise vous permettent de dépasser vos limites de capital personnel en vous associant à des personnes qui ont des ressources et des objectifs différents.
La clé est de prendre votre temps, d’acquérir une formation adéquate, de tout documenter légalement et de choisir des partenaires qui partagent votre vision. Si vous cherchez à trouver des partenaires en coentreprise qualifiés, lisez notre guide sur comment trouver facilement des partenaires en coentreprise immobilière. Ou si vous préférez un rôle de partenaire de capital discret, découvrez l’investissement passif en coentreprise immobilière.
Que vous investissiez sur votre marché local ou que vous examiniez des opportunités ailleurs, ces principes vous aideront à obtenir un financement multifamilial qui crée une véritable richesse au fil du temps.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une coentreprise dans l'investissement immobilier ?
Comment fonctionne la stratégie BRRRR avec des partenaires en coentreprise ?
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en Ontario ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il ?
Que dois-je rechercher lors du choix d'un partenaire en coentreprise ?
Comment un échange 1031 aide-t-il les investisseurs immobiliers ?
Pourquoi certains investisseurs canadiens s'intéressent-ils aux marchés immobiliers américains ?
Quelle est la plus grande erreur commise par les nouveaux investisseurs immobiliers ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Eviction
The legal process of removing a tenant from a rental property for reasons such as non-payment of rent, lease violations, or property damage. Eviction laws vary by province and typically require landlords to follow specific notice periods and tribunal processes.
Landlord-Tenant Board
A provincial tribunal or administrative body that resolves disputes between landlords and tenants, handles eviction applications, and enforces residential tenancy legislation. Each Canadian province has its own board or tribunal with specific procedures and timelines.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Tax Deferral
A strategy that postpones payment of taxes to a future date. In Canadian real estate, holding properties in a corporation creates tax deferral because corporate tax rates are lower than top personal rates. Deferred tax becomes payable when funds are distributed to shareholders.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
1031 Exchange
A US tax provision allowing investors to defer capital gains taxes by reinvesting proceeds from a property sale into a like-kind replacement property within specific timeframes. Not available in Canada, but relevant for Canadians investing in US real estate.
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