Vous envisagez d’acheter une maison ou une propriété d’investissement ? Vous avez probablement mille questions qui vous trottent dans la tête. Abordons les questions les plus courantes concernant les prêts hypothécaires, avec des réponses claires et logiques.
Pouvez-vous me dire quel taux d’intérêt j’obtiendrai ?
Le fait est que personne ne peut vous donner un taux précis sans avoir effectué une pré-approbation complète au préalable. Et quiconque le fait est probablement en train de vous préparer à une déception.
Pensez-y comme appeler votre dentiste et lui demander combien coûtera la réparation de vos dents sans le laisser regarder dans votre bouche. Il doit voir ce avec quoi il travaille avant de vous donner un chiffre réel.
Ce qui influence votre taux
Plusieurs éléments déterminent votre taux d’intérêt final :
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Votre cote de crédit – Différents prêteurs ont des exigences différentes et peuvent offrir de meilleurs taux à certains niveaux de score.
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Votre acompte – Plus vous mettez d’acompte, meilleur est le taux. C’est aussi simple que cela.
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Votre ratio dette/revenu – Ce que vous devez déjà par rapport à ce que vous gagnez a beaucoup d’importance.
Le vrai problème, ce sont les courtiers qui citent des taux attrayants au téléphone juste pour obtenir votre clientèle, puis livrent des taux beaucoup plus élevés lorsque votre approbation arrive. Tout taux cité sans pré-approbation n’est qu’une supposition, pas une promesse. Comprendre la différence entre les prêteurs A et les prêteurs B pour votre prochaine transaction d’investissement vous aide également à définir des attentes réalistes en matière de taux.
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Combien faut-il pour un acompte ?
Le Canada vous offre d’excellentes options ici. Le minimum est de 5 %, mais il y a un hic avec les récents changements réglementaires.
Vous pouvez verser 5 % sur les premiers 500 000 $ de votre prix d’achat. Pour tout ce qui se situe entre 500 000 $ et 1 500 000 $, vous avez besoin de 10 % d’acompte sur cette partie. Le prix d’achat maximum pour les hypothèques assurées est de 1,5 million de dollars (mis à jour en décembre 2024).
Voici un exemple : vous achetez une maison de 800 000 $ ? Il vous faut 5 % des premiers 500 000 $ (soit 25 000 $) plus 10 % des 300 000 $ restants (soit 30 000 $). Acompte total : 55 000 $.
Le type de propriété fait une différence
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Résidences principales (1-2 unités) – Minimum 5 % d’acompte
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Triplex ou quadruplex occupés par le propriétaire – Minimum 5 % d’acompte (même échelle mobile : 5 % sur les premiers 500k $, 10 % sur le reste)
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Propriétés locatives complètes – Minimum 20 % d’acompte
Si vous achetez une propriété de 800 000 $ et que vous vous demandez si l’échelle mobile de 5 %/10 % ou un acompte complet de 20 % est plus judicieux financièrement, réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous analyserons les deux scénarios pour vous.
Qu’est-ce que ce truc de la SCHL dont tout le monde parle ?
La SCHL signifie Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle rend possible l’achat d’une maison avec moins de 20 % d’acompte.
Voici comment cela fonctionne : lorsque vous versez moins de 20 % d’acompte, la SCHL assure votre hypothèque. Cela protège le prêteur si vous ne pouvez pas payer, ce qui signifie qu’il est disposé à vous prêter avec un acompte plus faible.
Le hic ? Vous payez des frais pour cette assurance. La bonne nouvelle, c’est que vous ne payez pas ces frais immédiatement – ils sont ajoutés au montant de votre prêt hypothécaire. La mauvaise nouvelle, c’est que vous paierez des intérêts dessus pendant des années.
Quel est le coût de la SCHL ?
Les frais dépendent de la taille de votre acompte. Avec un acompte de 5 %, vous devez prévoir environ 4 % du montant de votre prêt hypothécaire en frais d’assurance.
Exemple : un prêt hypothécaire de 400 000 $ avec 5 % d’acompte signifie environ 16 000 $ de frais de la SCHL ajoutés à votre prêt hypothécaire. Le nouveau montant de votre prêt hypothécaire devient 416 000 $.
C’est pourquoi verser 10 % au lieu de 5 % vous fait économiser de l’argent – la prime d’assurance diminue à chaque 5 % que vous ajoutez à votre acompte.
Au fait, la SCHL n’est pas la seule en lice. Sagen et Canada Guaranty font la même chose. Ils suivent tous des règles similaires, bien que la SCHL mène généralement la danse en matière de changements de politique.
Comment trouver un bon agent immobilier ?
Trouver un agent immobilier ne consiste pas à trouver la personne la plus expérimentée, mais plutôt à trouver quelqu’un avec qui le courant passe bien.
Bien sûr, demandez des recommandations à vos amis et à votre famille. Mais voici le problème : votre cercle social ne connaît probablement qu’un ou deux agents immobiliers. Et ce n’est pas parce que votre mère aime son agent que vous l’aimerez aussi.
Essayez plutôt de demander des recommandations à votre société de courtage hypothécaire canadienne. Ils travaillent avec des dizaines d’agents immobiliers et peuvent vous trouver quelqu’un en fonction de votre personnalité, de votre style de communication et de ce que vous recherchez.
Bien s’entendre avec votre agent immobilier rend l’ensemble du processus d’achat d’une maison beaucoup plus facile. Vous prenez l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie – vous voulez quelqu’un en qui vous avez confiance et avec qui vous aimez réellement parler.
Si vous n’êtes pas sûr que votre cote de crédit, votre ratio dette/revenu et votre acompte vous permettront d’obtenir des taux de prêteur A, réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour une réponse franche avant de commencer vos recherches.
Devrais-je acheter directement auprès de l’agent inscripteur ?
En un mot : non, si vous pouvez l’éviter.
Voici pourquoi : l’agent inscripteur a été engagé par le vendeur pour lui obtenir le prix le plus élevé possible. C’est littéralement son travail. Lorsqu’il essaie de vous représenter également, il y a un conflit d’intérêts inhérent.
Lorsque vous avez votre propre agent acheteur, il se bat pour le meilleur prix pour VOUS. L’agent inscripteur se bat pour le vendeur. Ils négocient et se rencontrent quelque part au milieu. C’est juste.
Lorsque vous travaillez directement avec l’agent inscripteur, qui se bat pour vous obtenir un prix plus bas ? Personne. Il est motivé à conclure la transaction au prix préféré de son client, et son client est le vendeur, pas vous.
Les seules exceptions ? Si vous connaissez et avez confiance personnellement à l’agent immobilier, ou s’il a une réputation solide en matière de pratiques éthiques. Mais même dans ce cas, procédez avec prudence.
Comment puis-je éviter les guerres d’enchères ?
Les guerres d’enchères sont stressantes et coûteuses. Voici deux stratégies qui fonctionnent réellement.
Stratégie 1 : Faire une offre préemptive
Vous avez vu une maison nouvellement inscrite que vous aimez ? Votre agent immobilier peut soumettre une offre avant la date officielle de présentation des offres. Certains vendeurs accepteront pour éviter l’incertitude de l’attente, surtout si votre offre est solide.
Astuce de pro : écrivez une lettre personnelle sur vous et votre famille expliquant pourquoi vous aimez la maison. Cette connexion émotionnelle peut distinguer votre offre des simples chiffres.
Stratégie 2 : Cibler les propriétés inscrites depuis plusieurs semaines
C’est l’arme secrète. Lorsqu’une propriété reste sur le marché pendant des semaines alors que des maisons similaires se vendent en quelques jours, les vendeurs s’inquiètent. Ils commencent à penser qu’il y a un problème avec leur maison ou leur prix.
Cette inquiétude joue en votre faveur. Ils deviennent beaucoup plus réceptifs aux offres raisonnables, même légèrement inférieures au prix demandé.
Pourquoi les propriétés restent-elles plus longtemps ? Généralement, ce n’est pas parce qu’il y a un problème avec la maison. C’est généralement dû à :
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De mauvaises photographies qui rendent la maison peu attrayante.
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Un marketing faible – se contenter de l’inscrire sur MLS et ne rien faire d’autre.
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Un mauvais moment ou une mauvaise présentation de l’annonce.
Vous pouvez trouver d’excellentes propriétés qui ont simplement été mal commercialisées. Et vous serez souvent la seule offre, ce qui signifie aucune guerre d’enchères.
Faites simplement preuve de bon sens – demandez à votre agent immobilier quelle est la valeur réelle de la propriété. Faites une offre juste basée sur la valeur marchande, et vous aurez de bonnes chances de la faire accepter.
Qu’est-ce qu’un Avis de cotisation et comment l’obtenir ?
Votre Avis de cotisation (NOA) est ce que l’Agence du revenu du Canada (ARC) vous envoie après que vous ayez produit votre déclaration de revenus. C’est essentiellement un résumé montrant votre revenu, vos impôts payés, et si vous recevez un remboursement ou devez de l’argent.
Les prêteurs veulent le voir pour deux raisons : s’assurer que vous ne devez rien à l’ARC, et vérifier que le revenu que vous déclarez sur votre demande de prêt hypothécaire correspond à ce que vous avez indiqué au gouvernement.
Obtenir votre NOA rapidement
Le moyen le plus rapide est en ligne. Connectez-vous à votre portail Mon dossier de l’ARC – vous pouvez utiliser vos identifiants bancaires pour y accéder. Téléchargez votre NOA immédiatement.
Ou appelez l’ARC et ils vous enverront une copie par la poste, mais cela prend plus de temps.
Voici un conseil de pro : obtenez votre NOA maintenant, avant d’en avoir besoin. N’attendez pas d’avoir déjà acheté une propriété et de vous précipiter pour obtenir votre approbation hypothécaire. L’avoir prêt rend tout plus fluide.
Comment puis-je corriger ou améliorer mon crédit ?
La première étape et la plus importante est d’obtenir votre propre rapport de crédit d’Equifax. La plupart des prêteurs canadiens utilisent Equifax, donc c’est celui qui compte le plus.
Une fois que vous l’avez, examinez attentivement les comptes qui ne vous appartiennent pas. Cela arrive plus souvent que vous ne le pensez – des personnes ayant des noms similaires voient leurs informations mélangées, ou il pourrait y avoir de la fraude.
Voici un exemple réel : une personne portant le même nom que son père avait le téléphone portable prépayé de son père figurant sur son rapport de crédit, même s’ils avaient des dates de naissance différentes et vivaient à des endroits différents. Le simple fait de partager le nom a causé le mélange.
Si vous trouvez quelque chose qui ne vous appartient pas, vous pouvez le contester directement auprès d’Equifax. La suppression des erreurs peut donner un coup de pouce rapide à votre cote de crédit. Apprenez-en davantage sur la façon de constituer et d’améliorer votre cote de crédit rapidement.
Vérifiez votre rapport de crédit au moins une fois par an, et absolument avant de commencer à chercher un prêt hypothécaire. C’est gratuit, c’est facile, et cela pourrait vous éviter des surprises lors de votre demande.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir une estimation précise du taux hypothécaire par téléphone ?
Quel acompte faut-il pour acheter une maison au Canada ?
Qu'est-ce que la SCHL et dois-je la payer ?
Devrais-je acheter une maison directement auprès de l'agent inscripteur ?
Comment puis-je éviter les guerres d'enchères ?
Qu'est-ce qu'un Avis de cotisation et pourquoi les prêteurs en ont-ils besoin ?
Comment vérifier mon rapport de crédit à des fins hypothécaires ?
Puis-je verser moins de 20 % d'acompte sur une propriété d'investissement ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Triplex
A residential property containing three separate dwelling units. Triplexes offer higher rental income potential than duplexes while still qualifying for residential mortgage financing in most cases, making them attractive to growing investors.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
100% Financing
A mortgage structure where no down payment is required from the borrower's personal funds. In Canada, this is available for owner-occupied commercial properties through CMHC programs and for residential purchases using gifted down payments, borrowed down payments (where permitted), or vendor take-back mortgages combined with a first mortgage.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Open Mortgage
A mortgage that can be paid off in full or in part at any time without penalty. Open mortgages carry higher interest rates than closed mortgages to compensate for this flexibility. They're useful for borrowers who expect to sell soon, receive a lump sum, or refinance in the near term.
Closed Mortgage
A mortgage with restrictions on how much extra you can pay during the term, typically limited to 10-20% of the original balance per year. Prepaying beyond the allowed amount triggers a penalty (usually three months' interest or the interest rate differential). Closed mortgages offer lower rates than open mortgages in exchange for less flexibility.
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