Votre client vient de tomber amoureux d’une propriété. Il y tient particulièrement. Vous faites une offre, négociez dans les deux sens, et puis… le financement échoue.
Ça vous dit quelque chose ?
Le fait est que vous auriez pu éviter tout ce gâchis avec un simple calcul. Il s’appelle le Revenu d’exploitation net (NOI), et c’est l’arme secrète qui sépare les investisseurs prospères de ceux qui perdent des mois à courir après des transactions pour lesquelles ils ne seront jamais qualifiés.
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Qu’est-ce que le Revenu d’exploitation net (NOI) ?
Le Revenu d’exploitation net est très simple. C’est le revenu de la propriété moins ses dépenses. C’est tout.
Mais c’est là que ça devient puissant : les prêteurs utilisent ce chiffre pour déterminer exactement combien ils prêteront à votre client. Ils ne regardent pas seulement le revenu personnel de votre client – ils regardent si la propriété elle-même peut supporter la dette. C’est similaire à la façon dont la qualification pour les hypothèques basée sur les flux de trésorerie immobiliers fonctionne.
Voyez-le comme ceci : si une propriété génère 120 000 $ par an et a 20 000 $ de dépenses, votre NOI est de 100 000 $. Le prêteur demande alors : « Est-ce que ces 100 000 $ peuvent couvrir les paiements hypothécaires avec une marge ? »
Le Chiffre Magique : Ratio de couverture de 1,2
Les prêteurs veulent voir un ratio de couverture de 1,2. Cela signifie que le NOI de la propriété doit être 20 % supérieur au paiement hypothécaire.
Voici comment les mathématiques fonctionnent :
- NOI de la propriété : 100 000 $
- Couverture requise : 1,2
- Service de la dette annuel maximum : 83 333 $ (100 000 $ ÷ 1,2)
- Paiement mensuel maximum : 6 944 $
Vous pouvez maintenant travailler à rebours pour trouver le montant maximal du prêt en fonction des taux d’intérêt actuels et des périodes d’amortissement.
Essayez notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour déterminer rapidement si le NOI d’une propriété soutient le service de la dette pour le montant de prêt cible.
J’ai vu trop d’investisseurs sauter cette étape. Ils tombent amoureux d’une propriété, font une offre, et découvrent ensuite qu’ils ne peuvent se qualifier que pour 60 % de ce dont ils ont besoin. Ne laissez pas vos clients faire cette erreur.
Si vous voulez savoir si votre prochaine transaction peut atteindre ce ratio de couverture de 1,2 avant de rédiger une offre, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous calculerons le NOI avec vous en quelques minutes.
Exemple réel : Pourquoi les périodes d’amortissement sont importantes
Je viens de travailler avec un client qui achetait une installation de camionnage. Sa banque lui a offert près de 4 millions de dollars – ça semble bien, n’est-ce pas ? Mais ils lui ont imposé un amortissement de 15 ans en raison de leurs politiques internes sur les propriétés de camionnage.
La transaction n’a pas fonctionné. Les paiements mensuels étaient trop élevés et il n’avait pas assez de liquidités pour compenser la différence.
Nous avons trouvé un autre prêteur offrant un amortissement de 25 ans. Même prêt de 4 millions de dollars, mais maintenant les paiements mensuels ont baissé de plus de 8 000 $. La transaction avait soudainement du sens.
Comment le NOI vous fait gagner du temps (et des commissions)
Voici la partie qui impacte directement votre activité : les calculs de NOI vous aident à pré-qualifier les propriétés, pas seulement les clients.
Avant de passer des semaines à montrer des propriétés et à rédiger des offres, faites analyser les finances. Un bref appel de 5 minutes avec un courtier commercial peut vous indiquer le montant maximum du prêt pour n’importe quelle propriété.
Je fais ces calculs tout le temps pour les courtiers immobiliers et leurs clients. Parfois, le client est contrarié parce qu’il voulait vraiment cette propriété spécifique. Mais savez-vous quoi ? Il vaut mieux briser leurs rêves tôt que de perdre des mois sur une transaction qui ne se conclura jamais.
Votre taux de réussite explosera lorsque vous ne montrerez que des propriétés que vos clients peuvent réellement acheter.
Choisir entre un amortissement de 15 ans et un amortissement de 25 ans peut faire ou défaire une transaction commerciale – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons exactement comment différentes conditions affectent votre montant de qualification.
Au-delà de l’immobilier : Acquisitions d’entreprises
Le NOI n’est pas seulement pour l’immobilier. Il fonctionne pour toute acquisition d’entreprise où vous avez deux ans de états financiers clairs.
Au Canada, les comptables préparent souvent de magnifiques résumés de deux ans qui simplifient les calculs de NOI. Vous prenez ce revenu net, appliquez le ratio de couverture de 1,2, et voilà – vous connaissez le montant maximum du prêt.
J’ai aidé des acheteurs d’entreprises à financer jusqu’à 100 % de leur prix d’achat en utilisant cette méthode. Cela dépend de la taille du prêt, de l’emplacement et du type d’entreprise, mais les opportunités sont énormes.
Premiers pas avec l’analyse NOI
N’essayez pas de devenir un expert en financement commercial du jour au lendemain. Associez-vous à des courtiers qui vivent et respirent ce genre de choses.
Voici ce dont vous avez besoin de la part de vos clients :
- Deux ans d’états financiers de l’entreprise (pour les achats d’entreprises)
- Listes de loyers de la propriété et états des dépenses (pour l’immobilier)
- Informations de base sur le montant du prêt et l’acompte disponible
- Avoir des documents financiers organisés pour de meilleurs taux accélère l’ensemble du processus
Un bon courtier commercial peut effectuer ces calculs en quelques minutes et vous dire exactement ce qui est possible.
Arrêtez de perdre du temps sur des transactions qui ne se concluront jamais. Commencez à utiliser le NOI pour pré-qualifier chaque opportunité, et regardez votre taux de clôture augmenter.
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Foire aux questions
Quelles dépenses sont incluses dans les calculs du NOI ?
Le NOI peut-il aider pour un financement à 100 % ?
Que faire si la propriété de mon client ne respecte pas le ratio de couverture de 1,2 ?
À quelle fréquence les exigences de ratio de couverture changent-elles ?
Dois-je calculer le NOI moi-même ou utiliser un courtier ?
Quelle est la différence entre le NOI et les flux de trésorerie ?
Le NOI peut-il être utilisé pour des propriétés d'investissement résidentielles ?
Que se passe-t-il si les états financiers de l'entreprise montrent des pertes ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
26 janvier 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Business Acquisition Financing
Loans used to purchase an existing business, typically qualified based on the business's net operating income and historical financials. Some programs can cover up to 100% of the purchase price for qualified buyers.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Seller Financing
A financing arrangement where the property seller acts as the lender, allowing the buyer to make payments directly to them instead of obtaining a traditional mortgage.
Capital Expenditures
Major one-time expenses for property improvements that extend the useful life of the asset, such as roof replacement, foundation repairs, or new HVAC systems. CapEx differs from regular maintenance and is typically budgeted separately in investment property analysis.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
100% Financing
A mortgage structure where no down payment is required from the borrower's personal funds. In Canada, this is available for owner-occupied commercial properties through CMHC programs and for residential purchases using gifted down payments, borrowed down payments (where permitted), or vendor take-back mortgages combined with a first mortgage.
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