Déménager dans un nouveau pays est déjà l’une des plus grandes décisions que vous prendrez jamais. Ajoutez maintenant “acheter une maison” à la liste, et les choses deviennent vite écrasantes.
Je comprends. Vous venez d’arriver au Canada – ou peut-être prévoyez-vous d’y arriver bientôt – et vous entendez toutes sortes de conseils contradictoires sur les prêts hypothécaires. Quelqu’un au travail dit que vous avez besoin de deux ans d’historique de crédit canadien. Votre cousin dit que vous avez besoin de trois ans de déclarations de revenus. Internet dit quelque chose de complètement différent.
Voici la vérité : les nouveaux arrivants au Canada peuvent absolument obtenir un prêt hypothécaire. Il existe des programmes conçus spécifiquement pour vous. Mais vous devez savoir quelles portes frapper et quels documents apporter avec vous. C’est le but de ce guide.
Vous venez d’arriver au Canada et vous êtes prêt à acheter votre première propriété? Nous sommes spécialisés dans les programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants et pouvons vous aider à naviguer dans les options de la SCHL, la documentation sur les revenus étrangers et la sélection des prêteurs.
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Les programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants que vous devez connaître
Le système hypothécaire canadien dispose en fait de voies spécifiques pour les personnes qui sont arrivées récemment. La plus importante vient de la SCHL – la Société canadienne d’hypothèques et de logement – qui assure les prêts hypothécaires pour les personnes qui versent moins de 20% en mise de fonds.
La SCHL a un programme pour nouveaux arrivants qui vous permet d’acheter une maison avec aussi peu que 5% de mise de fonds, même si vous n’avez pas un long historique de crédit canadien. Les exigences clés sont simples :
- Vous devez avoir le statut de résident permanent ou être un résident non permanent avec un permis de travail valide
- Vous devez être au Canada depuis au moins quelques mois (cela varie selon le prêteur)
- Vous devez fournir une preuve de revenu – soit un emploi canadien, soit une offre d’emploi valide
- Vous avez besoin d’une mise de fonds minimale (5% pour les propriétés de moins de 500 000 $)
Les autres assureurs hypothécaires par défaut – Sagan (anciennement Genworth) et Canada Guaranty – offrent des programmes similaires pour nouveaux arrivants avec des critères d’admissibilité légèrement différents. Certains sont plus flexibles sur le délai de résidence, d’autres veulent une documentation différente. C’est pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire qui connaît ces programmes sur le bout des doigts est si important.
Combien de temps faut-il vraiment être au Canada?
C’est la question que j’entends le plus, et la réponse dépend du prêteur et du programme.
| Type de prêteur | Exigence de résidence typique | Mise de fonds |
|---|---|---|
| Prêteur A (grandes banques) avec programme pour nouveaux arrivants de la SCHL | Dès 0-3 mois | 5-10% |
| Prêteur A sans programme pour nouveaux arrivants | Généralement 2+ ans | 5-20% |
| Prêteur B | Varie considérablement – parfois aucun minimum | 20%+ |
| Prêteur privé | Aucun minimum | 25-35%+ |
Certaines des grandes banques ont leurs propres programmes internes pour nouveaux arrivants. Ceux-ci vous permettent parfois d’acheter avec un très court séjour au Canada – même avant votre arrivée, dans certains cas. Le compromis est que ces programmes spécifiques aux banques ont des critères rigides, et si vous ne rentrez pas parfaitement dans leur moule, vous n’avez pas de chance.
C’est là qu’un courtier hypothécaire vaut son pesant d’or. Nous avons accès à des dizaines de prêteurs, et nous pouvons faire correspondre votre situation spécifique au bon programme. Un prêteur pourrait vous rejeter pendant qu’un autre vous tend la main.
Revenus étrangers : comment les faire valoir
Si vous venez d’arriver, votre historique de revenus canadien sera mince. Peut-être que vous venez de commencer un nouveau travail le mois dernier. Peut-être que vous travaillez toujours à distance pour une entreprise de votre pays d’origine. La question est : pouvez-vous utiliser vos revenus étrangers pour être admissible?
La réponse courte est oui, mais avec des conditions.
Pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, la plupart des prêteurs veulent voir un revenu d’emploi canadien. Une lettre d’offre d’emploi valide fonctionne, même si vous n’avez pas encore commencé. La lettre doit inclure votre salaire, la date de début et la confirmation que le poste est permanent ou au moins un contrat à long terme.
Si vous êtes travailleur autonome ou que vous gagnez un revenu provenant de l’extérieur du Canada, les choses se compliquent. Certains prêteurs B examineront les revenus étrangers si vous pouvez les documenter correctement. “Correctement” signifie :
- Déclarations de revenus étrangères (traduites et notariées si elles ne sont pas en anglais ou en français)
- Relevés bancaires montrant que le revenu arrive sur votre compte
- Lettres de votre employeur ou de votre comptable confirmant vos revenus
- Preuve que le revenu continuera après votre déménagement au Canada
Certains prêteurs examineront également vos actifs étrangers – épargne, investissements, valeur nette de propriété dans votre pays d’origine – comme preuve que vous êtes financièrement stable, même si votre revenu canadien actuel est modeste.
Vous avez des revenus ou des actifs étrangers dont vous vous demandez comment les documenter? Notre équipe a de l’expérience de travail avec des nouveaux arrivants de dizaines de pays et peut vous guider à travers les exigences de documentation spécifiques.
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Historique de crédit international : est-ce transférable?
Voici une réalité frustrante : votre cote de crédit de votre pays d’origine ne se transfère pas au Canada. Vous pourriez avoir une cote FICO de 850 aux États-Unis ou un dossier impeccable au Royaume-Uni, et lorsque vous arrivez au Canada, vous commencez essentiellement à zéro. Pour des stratégies détaillées sur comment établir rapidement un crédit canadien en tant que nouveau venu, consultez notre guide étape par étape complet.
Mais cela ne signifie pas que votre historique de crédit étranger est inutile. Certains prêteurs accepteront un rapport de crédit international comme substitut à un historique de crédit canadien. Le programme pour nouveaux arrivants de la SCHL le permet spécifiquement.
Ce dont vous avez besoin, c’est d’un rapport de crédit d’une agence reconnue dans votre pays d’origine. Aux États-Unis, il provient d’Equifax, Experian ou TransUnion. Au Royaume-Uni, il provient d’Experian ou Equifax UK. La plupart des autres pays ont des agences équivalentes.
Le rapport doit montrer :
- Au moins deux lignes de crédit actives (cartes de crédit, prêts, etc.)
- Un historique d’au moins 12 mois
- Un bon historique de paiement sans défaillances majeures
Si vous ne pouvez pas obtenir un rapport de crédit formel, certains prêteurs accepteront des références de crédit alternatives – factures de services publics payées à temps, historique de paiement de loyer, factures de téléphone portable. Ce sont ce qu’on appelle des références de crédit “non traditionnelles”, et elles peuvent sauver votre transaction lorsque vous n’avez pas encore de dossier de bureau canadien.
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Prêteurs A contre prêteurs B : quelle est la différence pour les nouveaux arrivants?
Au Canada, les prêteurs sont classés en quelques catégories, et les comprendre vous épargnera beaucoup de frustration.
Les prêteurs A sont vos grandes banques et vos principales coopératives de crédit – TD, RBC, Scotiabank, BMO, CIBC et Banque Nationale. Ils offrent les taux d’intérêt les plus bas et les conditions les plus favorables. Leurs programmes pour nouveaux arrivants sont solides mais rigides. Soit vous remplissez les critères, soit vous ne les remplissez pas. Il y a très peu de marge de manœuvre.
Les prêteurs B sont des prêteurs alternatifs qui facturent des taux légèrement plus élevés mais offrent beaucoup plus de flexibilité. Des entreprises comme Home Trust, Equitable Bank, ICICI Bank Canada, et d’autres se spécialisent dans les situations qui ne correspondent pas au moule des prêteurs A. Pour les nouveaux arrivants, les prêteurs B sont souvent la solution lorsque les grandes banques disent non.
Voici quand un prêteur B est une bonne option pour un nouveau venu :
- Vous êtes au Canada depuis moins que la période de résidence minimale du prêteur A
- Votre documentation sur les revenus ne correspond pas aux modèles standards
- Vous êtes travailleur autonome ou vous gagnez des revenus étrangers
- Votre mise de fonds provient de sources étrangères difficiles à documenter
- Vous n’avez pas d’historique de crédit canadien ou international qui répond aux normes des prêteurs A
Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire de prêteur B peut être supérieur de 1 à 2 % à celui d’un prêteur A. C’est de l’argent réel. Mais voici la stratégie : entrez dans la porte avec un prêteur B maintenant, établissez votre historique de crédit et de revenus canadien, puis refinancé avec un prêteur A dans un an ou deux. Vous payez une prime à court terme pour commencer à bâtir votre valeur nette et votre richesse au Canada plus tôt.
Votre mise de fonds : d’où elle vient est important
Les prêteurs canadiens se soucient de l’origine de votre argent. Ce n’est pas juste de la curiosité – c’est la réglementation anti-blanchiment d’argent, et chaque prêteur doit s’y conformer.
En tant que nouveau venu, votre mise de fonds provient le plus souvent d’une ou plusieurs des sources suivantes :
- Épargne de votre pays d’origine : Vous aurez besoin de relevés bancaires remontant à 90 jours montrant les fonds, plus une preuve du virement bancaire vers votre compte canadien.
- Vente de propriété à l’étranger : Vous aurez besoin de l’accord de vente, d’une preuve des fonds reçus, et d’une preuve que l’argent issu de la vente a été transféré sur votre compte.
- Don de la famille : Une lettre de don signée confirmant que l’argent est un don et non un prêt, plus le relevé bancaire du donateur montrant qu’il avait les fonds.
- Revenus gagnés au Canada : Relevés bancaires standards montrant des dépôts réguliers.
La piste de documentation est essentielle. Commencez à documenter dès maintenant, même avant d’avoir besoin du prêt hypothécaire. Conservez tous les reçus de virement. Capturez des captures d’écran de vos soldes bancaires étrangers. Sauvegardez tous les relevés. Lorsque le moment du prêt hypothécaire arrivera, vous vous remercierez.
Une astuce qui surprend souvent les gens : si vous recevez un dépôt important que vous ne pouvez pas expliquer avec des documents, cela peut en fait nuire à votre demande. Les prêteurs peuvent voir un dépôt inexpliqué de 50 000 $ et se demander d’où il vient. Si vous ne pouvez pas prouver qu’il est légitime, ils pourraient ne pas le compter dans votre mise de fonds.
Le processus étape par étape pour les nouveaux arrivants
Laissez-moi vous expliquer exactement à quoi ressemble le processus de prêt hypothécaire pour une personne qui est arrivée récemment au Canada.
Étape 1 : Rassemblez vos documents. Avant même de parler à un prêteur, rassemblez vos documents d’immigration (carte de résident permanent, permis de travail, etc.), votre lettre d’emploi ou votre offre d’emploi, vos talons de paie si vous avez commencé à travailler, vos relevés bancaires étrangers et tout rapport de crédit international.
Étape 2 : Parlez à un courtier hypothécaire. Pas à une banque. À un courtier. Nous examinons votre dossier auprès de plusieurs prêteurs et vous mettons en relation avec le meilleur programme pour votre situation. Les banques n’offrent que leurs propres produits – si vous ne correspondez pas, elles vous renvoient.
Étape 3 : Obtenez une pré-approbation. Cela vous indique combien vous pouvez vous permettre et montre aux vendeurs que vous êtes sérieux. Pour les nouveaux arrivants, la pré-approbation est particulièrement importante car elle confirme qu’un prêteur est disposé à travailler avec votre situation spécifique.
Étape 4 : Trouvez votre propriété. Travaillez avec un agent immobilier qui comprend vos besoins. Si vous investissez également, assurez-vous de faire les calculs sur le potentiel de revenu locatif.
Étape 5 : Soumettez votre demande complète. Votre courtier s’en charge. Vous devrez fournir la documentation finale – l’accord d’achat, la preuve de revenu mise à jour et la confirmation de la mise de fonds.
Étape 6 : Clôturez et recevez vos clés. Un avocat spécialisé en immobilier s’occupe du transfert légal. Prévoyez les frais de clôture : la taxe de transfert de propriété, les frais juridiques, l’inspection de la maison et l’assurance titres s’ajoutent généralement de 1,5 à 4 % du prix d’achat.
Erreurs courantes commises par les nouveaux arrivants
J’ai vu ces erreurs faire échouer des transactions. Ne les laissez pas vous arriver.
Attendre trop longtemps pour commencer à établir un crédit. Le jour où vous arrivez au Canada, obtenez une carte de crédit sécurisée. Utilisez-la pour de petits achats et payez-la chaque mois. Votre future demande de prêt hypothécaire en dépend.
Déplacer de l’argent sans piste de documentation. Si vous apportez des fonds de l’étranger, utilisez les canaux bancaires officiels et conservez tous les reçus. L’argent liquide transporté à la frontière ou l’argent déplacé par des canaux informels sera presque impossible à documenter pour un prêt hypothécaire.
Supposer que vous avez besoin d’années d’historique. Certains nouveaux arrivants attendent des années avant même de poser des questions sur un prêt hypothécaire parce qu’ils supposent qu’ils ne peuvent pas être admissibles. Il existe des programmes spécifiquement pour que vous n’ayez pas à attendre. Demandez maintenant. La réponse pourrait vous surprendre.
Ne parler qu’à une seule banque. Chaque prêteur a des critères différents pour les nouveaux arrivants. Être rejeté par une banque ne signifie rien. Un courtier peut souvent trouver un prêteur qui accepte la même demande.
Ne pas budgétiser tous les coûts. La mise de fonds n’en est qu’une partie. Vous avez également besoin d’argent pour les frais de clôture, les frais de déménagement et un fonds d’urgence. Planifiez la situation dans son ensemble.
Comment l’investissement s’inscrit dans l’image
Si vous lisez ceci sur le blog de LendCity, il y a de fortes chances que vous ne cherchiez pas seulement à acheter une maison – vous pensez à bâtir votre patrimoine grâce à l’immobilier.
Bonne nouvelle : certains programmes pour nouveaux arrivants vous permettent d’acheter une propriété locative, pas seulement une résidence principale. Les règles sont différentes (vous aurez généralement besoin d’une mise de fonds plus importante pour une propriété d’investissement), mais c’est absolument possible.
Voici la stratégie intelligente pour les investisseurs nouveaux arrivants : achetez une propriété avec un logement secondaire légal. Vivez dans une unité, louez l’autre. Le revenu locatif vous aide à être admissible au prêt hypothécaire, couvre une partie de vos coûts de logement et commence à bâtir votre historique en tant que propriétaire locatif au Canada.
Le moment venu pour votre deuxième propriété, vous avez déjà un historique de crédit canadien, une documentation sur vos revenus, une expérience de propriétaire et une valeur nette croissante dans votre première propriété. La deuxième transaction est toujours plus facile que la première.
Prêt à explorer vos options hypothécaires en tant que nouveau venu? Parlons de votre calendrier, de vos sources de revenus et de votre mise de fonds pour vous mettre en relation avec le bon programme de prêteur.
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Questions fréquemment posées
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire au Canada sans historique de crédit canadien?
Quelle est la mise de fonds nécessaire pour les nouveaux arrivants au Canada?
Dois-je être résident permanent pour obtenir un prêt hypothécaire?
Puis-je utiliser mes revenus de mon pays d'origine pour être admissible à un prêt hypothécaire canadien?
Combien de temps dois-je être au Canada avant de demander un prêt hypothécaire?
Quels documents dois-je fournir pour un prêt hypothécaire de nouveau résident?
Est-il préférable de s'adresser à une banque ou à un courtier hypothécaire en tant que nouveau résident?
Les nouveaux arrivants peuvent-ils acheter des propriétés d'investissement au Canada?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
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The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
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Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Real Estate Agent
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