Vous avez peut-être jeté votre dévolu sur des immeubles de bureaux. Il peut s’agir d’un immeuble professionnel à locataire unique dans un parc d’activités en banlieue. Il peut s’agir d’une tour de bureaux du centre-ville à locataires multiples, accueillant un mélange de cabinets d’avocats, d’entreprises technologiques et de cliniques médicales. Quoi qu’il en soit, vous vous demandez comment financer ce bien.
Les immeubles de bureaux constituent l’une des classes d’actifs les plus mal comprises dans l’immobilier commercial canadien. La plupart des investisseurs résidentiels n’y pensent jamais. Mais ceux qui s’y intéressent découvrent souvent quelque chose de puissant : des locataires à long terme, des structures de baux triple net qui transfèrent les coûts d’exploitation au locataire, et des flux de trésorerie stables que les prêteurs apprécient.
Voici tout ce que vous devez savoir sur le financement d’un investissement dans un immeuble de bureaux au Canada, de la manière dont les prêteurs évaluent ces propriétés aux étapes exactes que vous devez suivre pour obtenir l’approbation.
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Pourquoi les Immeubles de Bureaux Méritent Votre Attention
La plupart des investisseurs canadiens débutent avec des propriétés résidentielles. Maisons unifamiliales, duplex, peut-être un petit immeuble multifamilial. C’est une bonne stratégie pour acquérir de l’expérience. Mais si vous souhaitez passer à un niveau de flux de trésorerie sérieux, les immeubles de bureaux offrent des avantages que les propriétés résidentielles ne peuvent tout simplement pas égaler.
Engagements de location à long terme. Les locataires résidentiels signent des baux de 12 mois. Les locataires de bureaux signent des baux de 5, 7, voire 10 ans. Cela représente une décennie de revenus prévisibles garantis par une seule signature. Les prêteurs voient cette stabilité et la récompensent par de meilleures conditions.
Structures de baux triple net. Dans une location résidentielle standard, vous payez les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien. Dans un bail de bureau triple net (NNN), le locataire paie tous ces coûts. Votre revenu d’exploitation net reste clair car les dépenses d’exploitation sont la responsabilité du locataire, pas la vôtre.
Clientèle professionnelle. Les cabinets d’avocats, les cabinets de comptabilité, les cabinets médicaux et les entreprises technologiques ont tendance à être des locataires stables et solvables. Ils investissent massivement dans leurs locaux et ne déménagent pas fréquemment. Un cabinet d’avocats qui a dépensé 200 000 $ pour aménager ses bureaux ne partira pas à l’expiration du bail.
Efficacité de la gestion. Un immeuble de 20 appartements signifie traiter avec 20 locataires différents, 20 demandes d’entretien et 20 renouvellements de bail. Un immeuble de bureaux de 20 000 pieds carrés pourrait avoir 3 ou 4 locataires. Moins de gestion, moins de maux de tête.
Avant de vous lancer dans les immeubles de bureaux, de nombreux investisseurs acquièrent de l’expérience avec des actifs commerciaux plus simples. Notre guide sur l’achat immobilier commercial pour la première fois couvre les fondamentaux qui s’appliquent à tous les types de propriétés.
Si vous êtes sérieux au sujet de l’investissement dans des propriétés de bureaux, consultez notre page dédiée au financement hypothécaire de propriétés de bureaux pour connaître les programmes de prêt spécifiques et les conditions actuelles.
Comment les Prêteurs Évaluent les Immeubles de Bureaux
Lorsque vous demandez un financement pour un immeuble de bureaux, le prêteur ne vous regarde pas seulement vous. Il examine attentivement la propriété elle-même. Voici ce qui importe le plus.
Qualité et Solvabilité des Locataires
C’est le facteur le plus important pour votre approbation. Les prêteurs veulent savoir : qui paie le loyer, et peuvent-ils continuer à le payer ?
Un immeuble loué à une entreprise du Fortune 500 sera traité complètement différemment d’un immeuble loué à une startup de deux ans. Les prêteurs vérifieront les rapports de crédit de vos principaux locataires, examineront leurs états financiers et évalueront leur capacité à honorer leurs obligations de location.
Voici la hiérarchie que la plupart des prêteurs suivent :
- Locataires gouvernementaux (fédéral, provincial, municipal) — risque le plus faible, meilleures conditions de financement
- Locataires de crédit nationaux (banques, compagnies d’assurance, grandes sociétés) — très solides
- Entreprises régionales avec de longs antécédents — solides
- Petites entreprises et startups — risque plus élevé, peuvent nécessiter une mise de fonds plus importante
Si votre immeuble a un seul locataire gouvernemental avec un bail de 10 ans, vous pouvez vous attendre aux meilleures conditions de financement disponibles. S’il est rempli de petites entreprises avec des baux à court terme, attendez-vous à devoir verser plus d’argent.
Conditions et Structure des Baux
Les prêteurs examinent vos contrats de location. Ils veulent voir :
- Durée restante du bail. Un locataire avec 8 ans restants est plus précieux pour un prêteur qu’un locataire avec 8 mois restants. Si le bail de votre locataire principal expire dans les 2 ans suivant votre achat, les prêteurs peuvent considérer cet espace comme vacant dans leur souscription.
- Clauses d’escalade des loyers. Des augmentations annuelles intégrées de 2 à 3 % montrent au prêteur que vos revenus augmenteront avec le temps.
- Options de renouvellement. Les locataires ayant des options de renouvellement signalent la stabilité. Les prêteurs aiment voir cela.
- Garanties personnelles. Pour les petits locataires, les garanties personnelles des propriétaires d’entreprise ajoutent de la sécurité.
Classification des Immeubles : A, B et C
Les immeubles de bureaux sont classés en trois catégories, et les prêteurs les traitent différemment.
Les immeubles de Classe A sont des propriétés haut de gamme situées dans des emplacements de choix, dotées de systèmes modernes, de finitions de luxe et d’une gestion professionnelle. Ils génèrent les loyers les plus élevés et attirent les locataires les plus solides. Les prêteurs offrent les conditions les plus favorables.
Les immeubles de Classe B sont solides mais pas de premier ordre. Ils peuvent être plus anciens, situés dans des emplacements secondaires ou nécessiter quelques mises à jour. La plupart des investisseurs canadiens se retrouvent dans cette catégorie. Le financement est facilement disponible, bien que les conditions soient légèrement moins favorables qu’en Classe A.
Les immeubles de Classe C sont des propriétés plus anciennes qui peuvent nécessiter des améliorations importantes en capital. Ceux-ci peuvent offrir les meilleurs rendements en espèces sur les espèces si vous pouvez créer de la valeur grâce à des rénovations, mais le financement est plus difficile à obtenir et les prêteurs exigent plus de fonds propres.
Emplacement et Fondamentaux du Marché
La ville compte. Le quartier compte encore plus. Les prêteurs examinent :
- Les taux d’inoccupation des bureaux locaux
- Les tendances de l’emploi sur le marché
- L’accès aux transports en commun
- La proximité des commodités (restaurants, magasins, parkings)
- L’offre concurrentielle (nouveaux développements de bureaux prévus à proximité)
Les marchés à faible taux d’inoccupation et forte croissance de l’emploi obtiennent les meilleures conditions de financement. Si vous envisagez un marché secondaire avec une vacance croissante, attendez-vous à ce que les prêteurs soient plus conservateurs.
Options de Financement pour les Immeubles de Bureaux Canadiens
Vous avez plusieurs options pour financer un immeuble de bureaux au Canada. La bonne option dépend du type de propriété, de sa taille et de votre situation financière personnelle.
Financement Assuré par la SCHL (Immeubles à usage mixte seulement)
Si l’immeuble de bureaux possède une composante résidentielle où au moins 50 % de la superficie brute est résidentielle, vous pourriez être éligible au financement assuré par la SCHL. C’est le summum des conditions :
- Jusqu’à 85 % de ratio prêt/valeur (LTV)
- Amortissement jusqu’à 40-50 ans
- Taux d’intérêt plus bas que le financement commercial conventionnel
- Exigence de DSCR aussi bas que 1,1
Le hic est l’exigence d’une composante résidentielle. Un immeuble de bureaux pur n’est pas éligible. Mais si vous envisagez une propriété à usage mixte avec des appartements au-dessus d’espaces de bureaux, cela ouvre la porte à un financement exceptionnel. Vous pouvez en apprendre davantage sur le financement hypothécaire d’immeubles multifamiliaux qui s’applique à ces structures à usage mixte.
Prêts Hypothécaires Commerciaux Conventionnels
Pour les immeubles de bureaux standard, le financement hypothécaire commercial conventionnel par le biais de banques, de coopératives de crédit et de sociétés de prêts hypothécaires commerciaux est votre principale option.
Les conditions typiques se présentent comme suit :
- Ratio prêt/valeur : 60-75 % (ce qui signifie 25-40 % de mise de fonds)
- Amortissement : 15-25 ans
- Durée : 5-10 ans (puis vous renouvelez ou refinancez)
- Exigence de DSCR : 1,2 minimum, certains prêteurs demandent 1,25
- Taux d’intérêt : Généralement 1 à 3 % de plus que les taux résidentiels
Plus la qualité de vos locataires et les conditions de votre bail sont bonnes, plus vous vous rapprochez du plafond de 75 % de LTV. Des profils de locataires faibles vous orientent vers 60 % de LTV ou moins.
Coopératives de Crédit et Prêteurs Alternatifs
Les coopératives de crédit peuvent être étonnamment compétitives pour le financement d’immeubles de bureaux, en particulier sur les marchés où elles ont une forte présence. Elles offrent souvent :
- Souscription plus flexible
- Prêt basé sur la relation (votre relation bancaire globale compte)
- Taux compétitifs pour les petits immeubles de bureaux
- Volonté de financer des immeubles de Classe B et C que les grandes banques refusent
Les prêteurs alternatifs comblent les lacunes lorsque le financement traditionnel ne fonctionne pas. Taux plus élevés, mais ils peuvent agir rapidement et gérer des situations que les banques ne peuvent pas. Si vous naviguez dans le financement hypothécaire pour Canadiens au Canada de manière générale, un courtier connaissant le financement commercial trouvera la bonne adéquation.
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Comprendre les Baux NNN et leur Impact sur le NOI
Les baux triple net sont la raison pour laquelle les immeubles de bureaux peuvent générer des flux de trésorerie si nets. Voici comment ils fonctionnent et pourquoi les prêteurs y prêtent une attention particulière.
Dans un bail NNN standard, le locataire paie :
- Loyer de base — le montant fixe mensuel
- Impôts fonciers — leur part proportionnelle
- Assurance — leur part proportionnelle
- Frais d’entretien des aires communes (CAM) — leur part proportionnelle de l’entretien de l’immeuble
En tant que propriétaire de l’immeuble, vos responsabilités se limitent à l’entretien structurel et aux dépenses d’investissement majeures. Tout le reste est transféré aux locataires.
Comment les Baux NNN Augmentent Votre NOI
Supposons que vous possédez un immeuble de bureaux de 10 000 pieds carrés :
- Loyer brut perçu : 200 000 $ par an
- Impôts fonciers : 25 000 $ (payés par les locataires en NNN)
- Assurance : 8 000 $ (payée par les locataires en NNN)
- Coûts CAM : 15 000 $ (payés par les locataires en NNN)
- Vos dépenses réelles : 12 000 $ (réserve pour entretien structurel)
Votre NOI est de 188 000 $. Sans baux NNN, votre NOI chuterait à 140 000 $ car vous absorberiez ces 48 000 $ de coûts d’exploitation.
Les prêteurs calculent votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR) en utilisant le NOI. Un NOI plus élevé signifie que vous êtes éligible à un prêt plus important. Les baux NNN se traduisent directement par un meilleur financement.
Loyer Brut Modifié vs. NNN Complet
Tous les baux de bureaux ne sont pas de vrais NNN. Certains sont des baux bruts modifiés où le propriétaire couvre certaines dépenses jusqu’à un montant de base annuel, et les locataires paient les augmentations au-delà de ce montant. Les prêteurs ajustent leur souscription en fonction de la structure réelle du bail, alors assurez-vous que votre courtier comprend les spécificités.
Gestion du Risque de Vacance dans les Immeubles de Bureaux
Le risque le plus important que les prêteurs voient dans les immeubles de bureaux est la vacance. Le départ d’un seul locataire d’un petit immeuble peut faire chuter votre taux d’occupation de 100 % à 50 % du jour au lendemain. Voici comment gérer ce risque et comment les prêteurs en tiennent compte.
Diversifiez votre clientèle. Un immeuble avec 5 locataires est moins risqué qu’un immeuble avec un seul locataire, même si ce locataire unique est solide. Si votre seul locataire part, vous n’avez aucun revenu. Si l’un des cinq part, vous avez toujours 80 % d’occupation.
Échelonnez les expirations de bail. Assurez-vous que tous vos baux n’expirent pas la même année. Des expirations échelonnées signifient que vous ne serez jamais confronté à un immeuble entièrement vacant.
Constituez une réserve de capital. Les prêteurs veulent s’assurer que vous disposez de réserves pour couvrir les paiements hypothécaires pendant les périodes de vacance. La plupart exigent 6 à 12 mois de paiements hypothécaires en réserve à la clôture.
Entretenez la propriété. Les immeubles de Classe B bien entretenus rivalisent avec les immeubles de Classe A pour attirer les locataires. Un entretien négligé fait fuir les locataires et rend le refinancement plus difficile.
Les prêteurs souscrivent généralement des immeubles de bureaux en supposant une vacance de 5 à 15 %, selon le marché et la classe de propriété. Même si votre immeuble est occupé à 100 %, ils testeront la solidité des revenus.
Le Processus de Demande : Étape par Étape
Voici exactement à quoi ressemble le processus lorsque vous êtes prêt à financer un immeuble de bureaux.
Étape 1 : Pré-qualification. Avant de faire une offre, parlez à un courtier en hypothèques commerciales. Apportez les états financiers de la propriété, le rôle des loyers et les résumés des baux. Un bon courtier peut vous dire dans les 24 à 48 heures quel financement est réalisable. L’équipe de LendCity gère cela grâce à nos ressources et outils pour investisseurs afin de vous aider à prendre des décisions éclairées.
Étape 2 : Lettre d’intention. Une fois que vous êtes prêt à aller de l’avant, le prêteur émet une lettre d’intention (LOI) décrivant les conditions proposées. Ce n’est pas un engagement, mais cela vous montre à quoi vous attendre.
Étape 3 : Diligence raisonnable. Le prêteur commande une évaluation, une étude environnementale (Phase 1, parfois Phase 2) et examine tous les documents de bail, les états financiers des locataires et les rapports sur l’état de la propriété.
Étape 4 : Souscription. L’équipe du prêteur analyse tout. Ils calculent le NOI, le DSCR et évaluent le risque global. Cela prend 2 à 6 semaines selon la complexité.
Étape 5 : Lettre d’engagement. Si tout est en ordre, le prêteur émet une lettre d’engagement formelle avec les conditions finales, les exigences et les conditions de clôture.
Étape 6 : Juridique et clôture. Les avocats préparent les documents hypothécaires, vous remplissez toutes les conditions et les fonds sont déboursés. Les clôtures commerciales prennent généralement 60 à 90 jours, de la demande au déboursement.
Documents dont vous aurez besoin
Préparez ceci avant de commencer le processus :
- Rôle des loyers (locataires actuels, conditions des baux, taux de location)
- Copies de tous les contrats de location
- Deux années de relevés d’exploitation
- Évaluation foncière
- Rapport sur l’état de l’immeuble ou inspection récente
- Rapports environnementaux si disponibles
- Votre bilan personnel
- Plan d’affaires ou résumé d’investissement
- Si vous explorez le financement hypothécaire de développement, vous aurez également besoin de budgets et de calendriers de construction
Financement d’Immeubles de Bureaux Comparé à d’Autres Actifs Commerciaux
Les immeubles de bureaux occupent une position spécifique dans le paysage du financement commercial. Comparés au financement hypothécaire de propriétés de détail, les immeubles de bureaux ont tendance à avoir des baux plus longs mais font face à des dynamiques de vacance différentes. Les locataires de détail peuvent générer un loyer proportionnel en plus du loyer de base, tandis que les locataires de bureaux fournissent des revenus fixes plus prévisibles.
Les immeubles multifamiliaux via les programmes de financement hypothécaire d’immeubles multifamiliaux bénéficient généralement des conditions les plus favorables car la demande résidentielle est constante. Les immeubles de bureaux se situent au milieu : mieux que le détail aux yeux de nombreux prêteurs, mais pas aussi favorables que les résidences construites à cet effet.
Si vous êtes un investisseur canadien qui examine également des propriétés commerciales américaines, les programmes de financement transfrontaliers offrent une qualification basée sur le DSCR où le revenu de la propriété est ce qui compte, pas votre revenu personnel. Les prêts DSCR qualifient la propriété plutôt que la personne, nécessitent 25 à 30 % de mise de fonds, et ne nécessitent pas d’historique de crédit américain.
Erreurs Courantes à Éviter
Ne pas vérifier les finances des locataires. Le fait qu’un locataire ait signé un bail ne signifie pas qu’il peut le payer. Demandez toujours les états financiers des locataires principaux avant d’acheter.
Ignorer les expirations de bail à venir. Un immeuble occupé à 95 % semble idéal jusqu’à ce que vous réalisiez que trois des quatre locataires ont des baux expirant dans les 18 mois. Les prêteurs le remarquent. Vous devriez le faire aussi.
Sous-estimer les dépenses en capital. Les immeubles de bureaux plus anciens nécessitent des remplacements de CVC, des mises à niveau d’ascenseurs, des réparations de toiture et des infrastructures technologiques. Budgétez ces éléments ou vos projections de NOI seront excessivement optimistes.
Supposer que les règles de financement résidentiel s’appliquent. Le financement commercial est un monde différent. Les conditions, les processus et les délais diffèrent considérablement du financement hypothécaire résidentiel. Travaillez avec un courtier spécialisé dans les transactions commerciales.
Aller d’abord voir votre banque. Votre banque personnelle n’offrira peut-être pas les meilleures conditions commerciales. Un courtier en hypothèques commerciales a accès à des dizaines de prêteurs et obtient des soumissions compétitives. La différence peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Comprendre les différences entre les prêteurs A et les prêteurs B est crucial lors de l’évaluation de vos options de financement.
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Foire Aux Questions
Quel est le versement initial minimum pour un immeuble de bureaux au Canada ?
Quel DSCR les prêteurs exigent-ils pour le financement d'immeubles de bureaux ?
Puis-je financer un immeuble de bureaux vacant ?
Combien de temps faut-il pour clôturer une hypothèque sur un immeuble de bureaux ?
Les baux NNN sont-ils requis pour obtenir un financement d'immeuble de bureaux ?
Dois-je acheter un immeuble de bureaux à locataire unique ou à locataires multiples ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Capital Expenditures
Major one-time expenses for property improvements that extend the useful life of the asset, such as roof replacement, foundation repairs, or new HVAC systems. CapEx differs from regular maintenance and is typically budgeted separately in investment property analysis.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Reserve Fund
Money set aside by a condo corporation or property owner for future major repairs and capital expenditures like roof replacement, building envelope repairs, or mechanical system upgrades. A well-funded reserve indicates responsible financial management and reduces the risk of special assessments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Property Tax Assessment
The process by which a municipality determines the value of a property for taxation purposes. Investors can appeal assessments they believe are too high, potentially reducing annual property tax expenses and improving cash flow.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Net Worth Statement
A financial document listing all assets and liabilities to calculate total net worth. Commercial and portfolio lenders often require this as part of mortgage applications, using total equity across all properties as a qualification factor.
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
Environmental Assessment
A professional evaluation of a property's environmental condition, typically required by commercial lenders. Phase I reviews historical records for contamination risk. Phase II involves soil and water testing. Essential for commercial and industrial property purchases.
Net Lease
A commercial lease where the tenant pays some or all operating expenses (taxes, insurance, maintenance) in addition to base rent. Variations include single net (N), double net (NN), and triple net (NNN) leases, shifting cost risk from landlord to tenant.
Common Area Maintenance
Expenses for maintaining shared spaces in commercial properties, including lobbies, parking lots, landscaping, and hallways. CAM charges are typically passed through to tenants as part of net lease structures.
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