De nombreux investisseurs immobiliers au Canada et aux États-Unis sont confrontés à un obstacle commun : se qualifier pour des prêts hypothécaires en fonction des revenus traditionnels et des ratios d’endettement. Cependant, des voies alternatives permettent aux investisseurs d’utiliser les flux de trésorerie de leurs propriétés pour obtenir un financement. Cet article explore les concepts du Ratio de Couverture de la Dette (DCR) au Canada et du Debt Service Coverage Ratio (DSCR) aux États-Unis et comment ils peuvent aider les investisseurs à élargir leurs portefeuilles en se concentrant sur les prêts basés sur la propriété plutôt que de dépendre uniquement de leurs revenus personnels. Les informations contenues dans cet article proviennent d’un podcast qui vise à éduquer les investisseurs sur les différentes options de financement aux États-Unis et au Canada.
Prêts Traditionnels vs Prêts Basés sur la Propriété
Traditionnellement, les prêteurs au Canada et aux États-Unis évaluent les demandes de prêts hypothécaires en fonction des revenus d’un individu, des dettes existantes et du nombre de propriétés détenues. Cette approche peut limiter les investisseurs qui possèdent des propriétés à fort flux de trésorerie mais dont le revenu personnel n’est pas élevé. De nombreux investisseurs atteignent les limites de financement traditionnelles avant de découvrir ces alternatives. Cependant, certains prêteurs proposent des programmes qui permettent aux investisseurs de se qualifier en fonction des revenus locatifs générés par la propriété elle-même. Ces programmes utilisent le DCR au Canada et le DSCR aux États-Unis.
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Comprendre le DCR et le DSCR
Le Debt Coverage Ratio (DCR) et le Debt Service Coverage Ratio (DSCR) sont essentiellement le même concept, le premier étant utilisé au Canada et le second aux États-Unis. Ces ratios permettent aux investisseurs de se qualifier pour un prêt hypothécaire en fonction de la suffisance des flux de trésorerie de la propriété pour couvrir les paiements hypothécaires. Le prêt peut être approuvé si le revenu de la propriété couvre l’hypothèque à un ratio prêt/valeur (LTV) spécifique, même si le revenu personnel de l’investisseur ne répond pas aux exigences traditionnelles. Ces prêts sont souvent considérés comme des prêts “à des fins commerciales” aux États-Unis.
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Principales Différences entre le Canada et les États-Unis
Bien que le DCR et le DSCR servent le même objectif, il existe des différences importantes dans la manière dont ils sont appliqués au Canada et aux États-Unis :
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Tests de Stress: Au Canada, les prêteurs hypothécaires résidentiels appliquent un test de stress, obligeant les emprunteurs à se qualifier au taux le plus élevé entre leur taux contractuel plus 2 % ou le taux de qualification minimum de 5,25 %. Cela rend la qualification pour les prêts hypothécaires plus difficile. Aux États-Unis, il n’existe pas de tel test de stress.
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Ratio Prêt/Valeur (LTV) : Au Canada, obtenir jusqu’à 80 % de LTV sur l’achat ou le refinancement d’une propriété locative est généralement plus simple. Aux États-Unis, les LTV vont généralement jusqu’à 75 % sur les achats et 65 % sur les refinancements avec retrait de fonds. Cependant, certains prêteurs américains peuvent aller jusqu’à 75 % pour un refinancement une fois que le crédit américain a été établi.
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Prêts Hypothécaires à Intérêts Seulement : Les États-Unis offrent des prêts hypothécaires à intérêts seulement, qui peuvent être inclus dans le calcul du DSCR, permettant potentiellement à une propriété de se qualifier même si elle n’a pas de flux de trésorerie positif. Ce n’est généralement pas une option au Canada.
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Propriétés à Usage Mixte : Au Canada, les propriétés à usage mixte sont généralement acceptables pour les programmes DCR. Aux États-Unis, les propriétés à usage mixte peuvent poser un défi pour les programmes DSCR, bien qu’il puisse y avoir des exceptions.
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Analyse des Flux de Trésorerie : Lors du calcul du DCR, les prêteurs canadiens peuvent ne pas utiliser 100 % des revenus locatifs et peuvent prendre en compte des dépenses telles que la vacance, les réparations de la propriété et la gestion immobilière. Aux États-Unis, pour le calcul du DSCR, les prêteurs peuvent exclure ces dépenses et se concentrer sur les impôts fonciers, les frais de condominium ou d’association des propriétaires et l’assurance annuelle.
Comment Fonctionnent les Programmes
Le processus commence généralement par une propriété d’investissement potentielle qu’un investisseur envisage. Le prêteur a besoin des informations suivantes pour effectuer les calculs et déterminer si la propriété se qualifie pour un prêt hypothécaire :
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Adresse de la Propriété : L’emplacement spécifique de la propriété est nécessaire.
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Revenus Locatifs : Les revenus de la propriété sont essentiels pour le calcul du DCR/DSCR.
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Taxes Foncières : Cette dépense récurrente doit être prise en compte dans l’analyse des flux de trésorerie.
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Frais de Condominium ou d’Association des Propriétaires : Si la propriété a ces frais, ils doivent être inclus dans l’analyse.
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Assurance Annuelle : Le coût de l’assurance de la propriété doit être pris en compte.
Une fois ces informations recueillies, une analyse des flux de trésorerie peut être effectuée pour voir si la propriété répond au ratio requis pour le financement.
Utilisez notre Calculateur de Prêts DSCR pour vérifier rapidement si le flux de trésorerie de votre propriété répond au seuil du ratio de couverture du service de la dette pour l’approbation.
Le test de stress canadien et l’option d’intérêts seulement aux États-Unis créent des parcours de qualification très différents — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comprendre quelle approche convient le mieux à votre prochaine propriété.
Frais et Styles de Souscription
Il est important de noter que les prêts commerciaux au Canada et les prêts DSCR aux États-Unis s’accompagnent de frais. Ces frais varient en fonction de la taille du prêt, de sa complexité et de la rapidité avec laquelle le prêt doit être conclu. N’oubliez pas non plus que les prêts commerciaux au Canada et les prêts DSCR aux États-Unis ont des styles de souscription différents, et qu’il est important de demander l’avis d’un expert en hypothèques canadiennes lors de la navigation de ces différences.
Plafonds de Prêts et Stratégies de Croissance
Aux États-Unis, les prêteurs peuvent avoir des plafonds sur le nombre de prêts qu’ils financeront et peuvent vendre la dette, ce qui entraîne un changement de prêteur pour l’investisseur. Au Canada, les plafonds sont moins fréquents, et les investisseurs ont la possibilité de s’associer à un autre prêteur si nécessaire. Une fois qu’un investisseur est dans le programme, les prêts deviennent généralement illimités tant que les propriétés continuent de générer des flux de trésorerie.
L’Importance des Conseils d’Experts
Considérations Supplémentaires
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Le podcast mentionne que les ressortissants étrangers investissant aux États-Unis peuvent avoir des restrictions LTV différentes.
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La méthode Burr, qui consiste à acheter, rénover et refinancer une propriété, pourrait ne pas être aussi réussie aux États-Unis en raison des LTV plus faibles sur les refinancements.
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Bien que généralement plus difficile, les programmes DCR au Canada peuvent être utilisés pour les maisons unifamiliales, bien que les prêteurs préfèrent généralement les propriétés de deux unités ou plus.
Conclusion
L’utilisation des programmes DCR et DSCR peut changer la donne pour les investisseurs intéressés par les financements hypothécaires de développement qui cherchent à étendre leurs portefeuilles. En se concentrant sur les flux de trésorerie d’une propriété, les investisseurs peuvent accéder à un financement qui pourrait autrement leur être inaccessible selon les critères de prêt traditionnels. La navigation dans ces programmes nécessite une bonne compréhension des différences entre le Canada et les États-Unis, et la recherche de conseils d’experts peut améliorer considérablement les chances de succès d’un investisseur. L’essentiel est de s’informer et d’explorer ces opportunités pour devenir un investisseur immobilier plus prospère.
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Foire Aux Questions
Quelle est la différence entre DCR et DSCR ?
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire sans utiliser mes revenus personnels ?
Quel ratio prêt/valeur puis-je obtenir avec un prêt DSCR aux États-Unis ?
Le Canada a-t-il un test de stress pour les hypothèques DCR ?
Quelles informations les prêteurs ont-ils besoin pour calculer le DCR ou le DSCR ?
Les hypothèques à intérêts seulement sont-elles disponibles pour les propriétés d'investissement ?
Puis-je utiliser les programmes DCR ou DSCR pour les propriétés à usage mixte ?
Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux financer avec ces programmes ?
La stratégie BRRR fonctionne-t-elle avec les prêts DSCR ?
Puis-je obtenir une hypothèque DCR sur une maison unifamiliale au Canada ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
17 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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