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Le problème du “vous êtes au maximum” que rencontrent tous les investisseurs
Voici une histoire que je vois se dérouler tout le temps.
Un investisseur vient me voir, frustré. Il a un solide portefeuille. Le flux de trésorerie est bon. Les propriétés sont performantes. Mais lorsqu’il s’est rendu à sa banque pour obtenir un autre bien locatif — ou même une carte de crédit — il a été refusé.
“Vos ratios d’endettement sont trop élevés.”
Ça vous dit quelque chose ?
Le fait est que cet investisseur n’était pas réellement au maximum. La banque calculait simplement mal son revenu locatif. Et cela arrive constamment car la plupart des prêteurs — et honnêtement, la plupart des courtiers hypothécaires — ne savent pas comment tenir compte correctement des revenus locatifs.
La solution ? Les fiches de calcul de loyer. Et si vous ne les utilisez pas, vous laissez de l’argent (et des transactions) sur la table.
Pourquoi les banques pensent que vous perdez de l’argent (alors que ce n’est pas le cas)
Laissez-moi vous expliquer avec des chiffres réels, car c’est là que ça devient frustrant.
Prenons une propriété locative :
- Loyer : 3 000 $/mois
- Paiement hypothécaire : 2 000 $/mois
- Taxes foncières : 200 $/mois
- Dépenses totales : 2 200 $/mois
Dans le monde réel, vous avez un flux de trésorerie de 800 $ par mois. Pas mal, n’est-ce pas ?
Mais voici comment la plupart des prêteurs le voient. Ils ne comptent que 50 % de votre revenu locatif. Donc, au lieu de 3 000 $, ils utilisent 1 500 $.
Maintenant, faites le calcul : 1 500 $ de revenus moins 2 200 $ de dépenses = moins 700 $ par mois.
Selon la banque, vous PERDEZ 700 $ par mois sur une propriété qui vous rapporte en réalité 800 $. C’est un écart de 1 500 $ dans le mauvais sens — et c’est complètement artificiel.
Multipliez cela par trois, quatre ou cinq propriétés ? Vos ratios d’endettement semblent terribles sur le papier, même si votre flux de trésorerie réel est excellent.
Si votre prêteur affiche une perte mensuelle de 700 $ sur une propriété qui génère en réalité un flux de trésorerie de 800 $, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons comment les fiches de calcul de loyer corrigent ces calculs.
Comment les fiches de calcul de loyer changent tout
Les fiches de calcul de loyer sont des outils de calcul spécialisés qui permettent à certains prêteurs d’utiliser près de 100 % de vos revenus locatifs au lieu de seulement 50 %.
Voici comment cela fonctionne :
Au lieu du calcul standard de compensation du loyer, le prêteur prend l’ensemble de votre portefeuille et le fait passer par sa fiche de calcul de loyer. Il saisit 100 % du loyer, applique ses propres formules de dépenses, et s’il y a un excédent — ce qui est presque toujours le cas pour des propriétés bien achetées — cet excédent est AJOUTÉ à vos revenus.
C’est comme effacer toutes vos propriétés locatives du côté des passifs et déplacer le flux de trésorerie vers le côté des revenus.
Le résultat ? Un pouvoir d’achat considérablement plus élevé.
J’ai eu un client récemment qui n’a pas pu obtenir l’approbation pour une carte de crédit de 10 000 $ en raison de ses “ratios d’endettement”. Mais en utilisant une fiche de calcul de loyer sur son portefeuille existant, nous lui avons obtenu l’approbation pour un prêt hypothécaire complet sur sa prochaine propriété d’investissement. Le prêt hypothécaire était facile. La carte de crédit était difficile. Pensez à quel point c’est illogique.
C’est le pouvoir de cet outil.
Pourquoi la plupart des courtiers n’utilisent pas les fiches de calcul de loyer
Voici la vérité honnête : les fiches de calcul de loyer demandent du travail.
Chaque prêteur a sa propre version. Il n’y a pas de formulaire universel. Chacun a une formule légèrement différente, des hypothèses de dépenses différentes, différentes façons de calculer les chiffres.
Les fiches de calcul de certains prêteurs fonctionnent mieux que d’autres. Certains vous donneront plus de pouvoir d’achat pour le même portefeuille. Trouver la bonne correspondance demande du temps et de l’expérience.
La plupart des courtiers ne s’embêtent pas. Ils soumettent la demande de la manière standard, obtiennent un refus ou une approbation difficile, et disent au client qu’il est au maximum.
Mais si vous travaillez avec un courtier qui connaît le financement hypothécaire résidentiel, il saura quels prêteurs ont les meilleures fiches de calcul de loyer et comment maximiser vos chiffres. Si on vous a dit que vos ratios d’endettement étaient trop élevés, parlez à un professionnel hypothécaire de LendCity qui sait réellement comment effectuer ces calculs correctement.
Le mythe des “trop de propriétés”
Pendant que nous y sommes, abordons l’autre rejet courant : “Vous avez trop de propriétés.”
La plupart des banques ont une limite de cinq propriétés financées. Mais voici ce qu’elles ne vous disent pas :
- Certaines banques comptent cinq propriétés AU TOTAL, même si les hypothèques sont ailleurs
- D’autres banques autorisent cinq propriétés CHEZ EUX, indépendamment de ce que vous avez ailleurs
- Certains prêteurs se spécialisent dans les investisseurs de portefeuille et n’ont pas du tout ces limites
Donc, quand une banque dit que vous avez trop de propriétés, ce qu’elle veut vraiment dire, c’est : “Nous ne savons pas comment travailler avec des investisseurs comme vous.”
Le bon courtier sait avec quels prêteurs vous associer en fonction de la taille actuelle de votre portefeuille et de vos objectifs.
On vous a dit que vous aviez trop de propriétés ou que vos ratios d’endettement étaient trop élevés ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous — ces limites pourraient ne pas s’appliquer avec le bon prêteur.
Ce que cela signifie pour votre prochaine transaction
Si vous êtes un propriétaire pour la première fois qui garde sa maison comme locative, le Programme de Fiche de Calcul de Loyer : qualifiez-vous pour plus de maisons au Canada s’applique également.
Si vous êtes un investisseur — ou si vous travaillez avec des investisseurs — voici ce que vous devez savoir :
N’acceptez pas “au maximum” comme réponse définitive. Obtenez un deuxième avis de quelqu’un qui est réellement spécialisé dans les prêts hypothécaires d’investissement.
Renseignez-vous sur les fiches de calcul de loyer. Si votre courtier ne sait pas de quoi vous parlez, trouvez-en un qui sait.
Comparez les prêteurs stratégiquement. Le meilleur prêteur pour votre portefeuille dépend du nombre de propriétés que vous possédez, où se trouvent vos hypothèques actuelles et à quoi ressemble votre revenu locatif.
Préparez vos chiffres. Les fiches de calcul de loyer nécessitent des informations détaillées sur chaque propriété — loyers, dépenses, soldes hypothécaires, tout. Plus vous êtes organisé, plus vite vous obtiendrez l’approbation.
Voici mon conseil : avant de commencer à chercher votre prochaine propriété, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir exactement combien de pouvoir d’achat vous avez réellement. Vous pourriez être surpris.
En résumé
Les banques n’essaient pas de vous arnaquer. Elles ont simplement des systèmes rigides conçus pour les propriétaires typiques, pas pour les investisseurs.
Les fiches de calcul de loyer sont la solution. Elles vous permettent de présenter votre véritable situation financière au lieu de la version artificiellement dégonflée que créent les calculs standard.
Si vous êtes sérieux au sujet de Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, vous avez besoin d’un professionnel hypothécaire qui connaît ces outils sur le bout des doigts. C’est la différence entre acheter une propriété de plus et en acheter cinq.
Réservez votre appel stratégique
Foire Aux Questions
Qu'est-ce qu'une fiche de calcul de loyer exactement ?
Pourquoi tous les prêteurs n'utilisent-ils pas de fiches de calcul de loyer ?
Toutes les fiches de calcul de loyer fonctionnent-elles de la même manière ?
Comment savoir si j'ai besoin d'une fiche de calcul de loyer ?
Les fiches de calcul de loyer peuvent-elles m'aider à me qualifier pour ma résidence principale également ?
Quels documents ai-je besoin pour une fiche de calcul de loyer ?
Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux financer avec cette approche ?
Pourquoi ma demande de carte de crédit a-t-elle été refusée mais ma demande de prêt hypothécaire approuvée ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
2 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Rental Worksheet
A Rental Worksheet is a standardized form used by Canadian lenders to calculate the net rental income from an investment property, typically accounting for a vacancy allowance and operating expenses to determine how much rental revenue qualifies toward mortgage approval. This document helps investors demonstrate their property's cash flow when applying for financing on rental properties.
Debt Ratios
Debt ratios are financial calculations lenders use to determine how much of your income goes toward debt payments, with the two main types being Gross Debt Service (GDS) and Total Debt Service (TDS) ratios. For Canadian real estate investors, these ratios are critical qualifying factors that determine borrowing capacity, with most lenders requiring GDS below 39% and TDS below 44%, though rental income from investment properties can help offset these calculations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Buying Power
Buying power refers to the maximum property value or mortgage amount a real estate investor can qualify for based on their income, credit score, existing debts, and available down payment. For Canadian investors, this determines how much property they can acquire and is directly affected by current interest rates, lending guidelines from OSFI, and stress test requirements.
Portfolio Investor
A portfolio investor is a lender, often a credit union or private institution, that funds mortgages using their own capital and keeps the loans on their books rather than selling them to insurers like CMHC. For Canadian real estate investors, portfolio lenders are valuable because they often have more flexible qualification criteria and can approve deals that traditional banks following strict insurer guidelines would decline.
Mortgage Qualification
Mortgage qualification is the process where a lender evaluates an investor's income, credit score, debt ratios, and financial assets to determine their eligibility for a mortgage and the maximum loan amount they can receive. For Canadian real estate investors, this includes passing the federal stress test at a qualifying rate typically 2% above the contract rate, which directly impacts purchasing power and investment strategy.
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