Vous avez acheté votre Premier bien locatif : Pourquoi il est le plus difficile à acquérir. Les propriétés deux à cinq ont été difficiles, mais réalisables. Vous avez compris le processus, établi une relation avec votre courtier hypothécaire, et la machine s’est mise en marche.
Puis, quelque chose s’est produit. Vous avez rencontré un mur.
Peut-être que votre banque a dit non. Peut-être que le test de stress a ruiné votre qualification. Peut-être que vous avez littéralement épuisé vos options de financement conventionnel et que personne n’a pu vous dire quoi faire ensuite.
Bienvenue dans le fossé financier entre 5 et 20 propriétés. Presque tous les investisseurs sérieux le rencontrent. Ceux qui le franchissent bâtissent une réelle richesse. Ceux qui n’y parviennent pas restent bloqués à cinq ou six propriétés pour le reste de leur carrière d’investisseur.
Je vais vous expliquer exactement comment passer de 5 à 20, en me concentrant spécifiquement sur le financement, car c’est là que 90 % des investisseurs se bloquent.
Pourquoi le Mur se situe à 5 Propriétés
Le système hypothécaire canadien n’a pas été conçu pour les investisseurs. Il a été conçu pour les personnes achetant une maison pour y vivre. Tout à son sujet, le test de stress, les ratios d’endettement, la documentation des revenus, est basé sur l’hypothèse que vous avez une seule hypothèque sur une maison avec un seul revenu.
Lorsque vous vous présentez avec cinq hypothèques, le système commence à avoir des difficultés. Voici ce qui se passe généralement :
Vos ratios d’endettement sont au maximum. Même si chaque propriété génère de beaux flux de trésorerie, la façon dont les prêteurs calculent vos ratios ne tient souvent pas pleinement compte des revenus locatifs. Certains prêteurs ne comptent que 50 % à 80 % des revenus locatifs. Et ils ajoutent le coût total de possession de chaque propriété à vos obligations. À cinq propriétés, les calculs ne fonctionnent souvent plus, même si vous gagnez de l’argent. Comprendre comment les ratios d’endettement affectent votre approbation est essentiel à ce stade.
Le test de stress se complique. Vous ne vous qualifiez pas à votre taux réel. Vous vous qualifiez au taux du test de stress (généralement votre taux contractuel plus 2 %, ou le taux de référence, le plus élevé des deux). Appliquez cela à cinq hypothèques et votre “dette” sur papier est énorme par rapport à vos revenus. Apprenez-en davantage sur la façon dont le test de stress hypothécaire affecte votre pouvoir d’achat.
Les prêteurs deviennent nerveux. Les prêteurs conventionnels ont des politiques internes concernant le nombre de propriétés qu’ils financeront pour un emprunteur donné. Certains le plafonnent à quatre ou cinq propriétés d’investissement. Une fois que vous atteignez leur limite, ils disent simplement non, quelle que soit la solidité de votre demande.
Cela ne reflète pas vos capacités en tant qu’investisseur. C’est une limitation du système de prêt conventionnel. Et la bonne nouvelle, c’est qu’il existe d’autres systèmes.
La Transition du Conventionnel au Commercial
Voici le changement mental que vous devez faire : vous n’êtes plus un acheteur de maison avec quelques locations. Vous êtes un chef d’entreprise. Et les entreprises se financent différemment.
Les hypothèques conventionnelles (que vous avez utilisées jusqu’à présent) sont évaluées principalement sur votre revenu personnel et votre crédit. Les hypothèques commerciales sont évaluées principalement sur les revenus de la propriété et les fondamentaux de l’opération. Comprendre les différences clés entre les hypothèques commerciales et résidentielles est crucial. C’est un jeu complètement différent, et c’est le jeu qui vous permet de passer à l’échelle.
La transition ne se fait pas du jour au lendemain. La plupart des investisseurs utilisent une approche hybride, conservant leurs hypothèques conventionnelles sur les propriétés qui se qualifient tout en utilisant le financement commercial pour les nouvelles acquisitions qui dépassent les limites conventionnelles.
Voici à quoi ressemble la transition en pratique :
Propriétés 1-4 : Hypothèques résidentielles conventionnelles. Meilleurs taux, amortissements les plus longs, qualifications les plus simples.
Propriétés 5-8 : Mélange de prêts conventionnels (si vous pouvez encore vous qualifier) et de prêts de prêteurs de catégorie B ou alternatifs. Taux légèrement plus élevés, mais toujours gérables.
Propriétés 8-20 : Financement commercial, hypothèques sur portefeuille, financement privé et structures créatives. Règles différentes, taux différents, opportunités différentes.
C’est exactement ainsi que l’on achète un nombre illimité de biens locatifs au Canada : en comprenant quels outils de financement utiliser à chaque étape.
Si vous avez atteint le mur du financement conventionnel et que votre banque indique que vos ratios d’endettement sont au maximum, réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quelles options commerciales et de portefeuille s’ouvrent ensuite.
Le Financement sur Portefeuille : Votre Nouveau Meilleur Ami
Un prêteur sur portefeuille est une institution financière qui conserve les hypothèques dans ses livres plutôt que de les vendre à la SCHL ou à d’autres assureurs. Comme ils ne sont pas liés par les directives des prêts assurés, ils peuvent être plus flexibles dans leur évaluation de votre demande.
Ce que les prêteurs sur portefeuille examinent :
- Les revenus de la propriété. Cette propriété génère-t-elle suffisamment de loyer pour couvrir ses coûts ? C’est plus important que votre revenu personnel à ce stade.
- La performance globale de votre portefeuille. Comment se comportent vos propriétés existantes ? Un prêteur sur portefeuille souhaite constater que vos propriétés actuelles sont bien gérées et rentables.
- Votre valeur nette. Quelle est votre valeur nette totale sur toutes les propriétés ? Un bilan solide donne confiance aux prêteurs, même si vos ratios d’endettement semblent tendus selon les normes conventionnelles.
- Votre expérience. Avoir géré avec succès cinq propriétés ou plus est en fait un argument de vente pour les prêteurs commerciaux. Ils préfèrent prêter à un investisseur prouvé qu’à un novice.
Les prêteurs sur portefeuille offrent généralement :
- Taux d’intérêt 0,5 % à 2 % plus élevés que les taux conventionnels
- Amortissements de 20 à 25 ans (parfois 30)
- Ratio prêt/valeur jusqu’à 75-80 % pour les achats
- Moins d’accent sur le test de stress
- Plus de flexibilité sur la documentation des revenus
Le compromis est clair : vous payez un peu plus d’intérêts, mais vous avez accès à des capitaux qui seraient autrement indisponibles. Et cet accès est ce qui vous permet de continuer à croître.
Réservez votre appel stratégie
Hypothèques Combinées : Un Prêt, Plusieurs Propriétés
Une hypothèque combinée (blanket mortgage) couvre plusieurs propriétés sous un seul prêt. Au lieu d’avoir dix hypothèques distinctes avec dix prêteurs différents, vous pourriez avoir une seule hypothèque combinée couvrant cinq ou dix propriétés.
Pourquoi c’est important pour l’expansion :
- Gestion simplifiée. Un paiement, un prêteur, une relation. Moins de maux de tête administratifs.
- Meilleur pouvoir de négociation. Lorsque vous apportez 2 millions de dollars d’hypothèques à un prêteur, vous avez plus de pouvoir pour négocier les taux et les conditions.
- Cautions croisées. Le prêteur utilise la valeur nette de vos propriétés les plus solides pour soutenir les plus faibles. Cela peut vous permettre de financer des propriétés qui, autrement, ne se qualifieraient pas.
Les inconvénients :
- Vous êtes lié. Si vous voulez vendre une propriété, vous devez restructurer l’hypothèque combinée. Cela peut être compliqué et coûteux.
- Clauses de libération. Assurez-vous que votre hypothèque combinée comprend une clause de libération qui vous permet de retirer des propriétés individuelles sans refinancer tout le portefeuille.
- Risque de concentration. Si un seul prêteur détient toutes vos hypothèques et qu’il modifie ses politiques ou rappelle le prêt, vous avez un gros problème.
Les hypothèques combinées ne conviennent pas à tout le monde. Mais pour les investisseurs ayant cinq propriétés ou plus, similaires et dans le même marché, elles peuvent être un outil puissant pour simplifier et faire évoluer les choses.
Les hypothèques combinées peuvent simplifier votre portefeuille, mais vous avez besoin d’une clause de libération pour vous protéger – réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous vous aiderons à négocier la bonne structure.
Qualification DSCR : Comment Pensent les Prêteurs Commerciaux
DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (Ration de Couverture des Dettes). C’est l’équivalent dans le monde du financement commercial des ratios GDS/TDS résidentiels, mais il se concentre sur la propriété, pas sur vous.
La formule est simple :
DSCR = Revenu Net d’Exploitation / Service Annuel de la Dette
Un DSCR de 1,0 signifie que les revenus de la propriété couvrent exactement les paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,2 signifie que les revenus dépassent les paiements de 20 %. La plupart des prêteurs commerciaux exigent un DSCR minimum de 1,1 à 1,25.
Voici pourquoi c’est important : si une propriété génère 60 000 $ par an de revenu net d’exploitation et que les paiements hypothécaires annuels seraient de 48 000 $, le DSCR est de 1,25. Le prêteur ne se soucie pas (autant) de votre revenu personnel, de vos autres dettes ou du test de stress. La propriété se qualifie selon ses propres mérites. C’est le cœur de la qualification pour les hypothèques basées sur les flux de trésorerie de la propriété.
C’est la clé qui débloque l’expansion. Au lieu d’être limité par votre revenu personnel, vous êtes limité par la qualité de vos transactions. Trouvez des propriétés avec de forts revenus locatifs par rapport à leur prix, et vous pourrez continuer à acheter.
Pour améliorer votre DSCR :
- Achetez des propriétés avec de bons ratios loyer/prix
- Mettez plus d’argent de côté (une hypothèque plus petite = une dette plus petite = un DSCR plus élevé)
- Augmentez les loyers si possible avant de demander un financement
- Choisissez des amortissements plus longs pour réduire le service annuel de la dette
- Négociez agressivement le prix d’achat
Structure d’Entreprise : Quand et Pourquoi
À un moment donné, entre 5 et 20 propriétés, la question de la structure d’entreprise se pose. Faut-il détenir les propriétés personnellement ou dans une société ? Peut-être une société holding ? Une fiducie ?
Il n’y a pas de réponse unique, mais voici les considérations générales :
Détenir personnellement :
- Plus simple et moins cher à mettre en place
- Vous pouvez bénéficier de l’exonération de la résidence principale si applicable
- Plus facile d’obtenir un financement hypothécaire conventionnel (certains prêteurs ne prêtent pas aux sociétés)
- Les gains en capital sont imposés personnellement à votre taux marginal
Détenir dans une société :
- Responsabilité limitée (protège vos actifs personnels si quelque chose tourne mal)
- Opportunité de report d’impôt (les taux d’imposition des sociétés sur les revenus de placement sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés dans certaines provinces)
- Plus facile d’intégrer des partenaires ou de transférer la propriété
- Plus complexe et coûteux à mettre en place et à maintenir
- Impossible de bénéficier de l’exonération de la résidence principale
- Plus difficile d’obtenir un financement conventionnel ; nécessite généralement un financement commercial
Approche hybride :
- Conservez vos premières propriétés personnellement (meilleures options de financement)
- Créez une société pour les propriétés au-delà des limites de financement conventionnel
- Utilisez une structure de société holding pour gérer plusieurs sociétés de propriétés. Consultez notre Guide complet des sociétés de propriétés locatives : Portefeuille
Parlez à un comptable spécialisé dans l’investissement immobilier avant de prendre cette décision. La mauvaise structure peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars en taxes et frais professionnels inutiles. La bonne structure peut vous faire économiser considérablement au fur et à mesure de votre expansion. Pour en savoir plus, lisez sur la structure d’entreprise pour les investisseurs immobiliers au Canada et comprenez l’entreprise par rapport à la propriété personnelle pour les holdings.
Le Service Bancaire Relationnel : Pourquoi C’est Important Maintenant
Lorsque vous aviez une ou deux propriétés, votre hypothèque était une transaction. À 10 ou 15 propriétés, vos relations hypothécaires sont des partenariats.
Établir des relations solides avec les bonnes institutions financières change la donne :
- Vous obtenez de meilleurs taux. Les prêteurs offrent des prix préférentiels à leurs meilleurs clients.
- Vous obtenez des approbations plus rapides. Lorsqu’un prêteur vous connaît, vous et votre portefeuille, les transactions vont plus vite.
- Vous obtenez des solutions créatives. Les banquiers relationnels trouveront des moyens de faire fonctionner les transactions que les prêteurs transactionnels ne feront pas.
- Vous obtenez un accès anticipé. Certains prêteurs offrent à leurs clients relationnels un accès privilégié aux nouveaux produits hypothécaires ou aux promotions spéciales.
Comment établir ces relations :
- Consolidez lorsque cela est pertinent. Ne répartissez pas vos activités entre dix prêteurs. Choisissez-en deux ou trois et donnez-leur un volume significatif.
- Gardez vos comptes chez eux. Ayez vos comptes d’exploitation, d’épargne et professionnels dans la même institution où vous avez vos hypothèques.
- Soyez un bon emprunteur. Payez à temps, toujours. Fournissez les documents demandés rapidement. Ne soyez pas le client qui met trois semaines à répondre à un appel téléphonique.
- Rencontrez votre banquier en personne. Planifiez une réunion annuelle pour examiner votre portefeuille et discuter de vos projets. Faites-lui savoir où vous vous dirigez afin qu’il puisse planifier avec vous.
Un bon banquier commercial qui comprend votre portefeuille et vos objectifs vaut son pesant d’or. Trouver cette personne demande des efforts, mais cela rapporte des dividendes pendant des années.
Recyclage du Capital : Le Moteur de l’Expansion
Le recyclage du capital est le concept consistant à extraire la valeur nette des propriétés existantes et à la redéployer dans de nouvelles acquisitions. C’est ainsi que les investisseurs passent de 5 à 20 propriétés sans avoir besoin d’un compte d’épargne personnel massif.
Le cycle fonctionne comme suit :
- Achetez une propriété avec une mise de fonds
- Ajoutez de la valeur par des rénovations, une meilleure gestion ou une augmentation des loyers
- Refinancez pour retirer une partie ou la totalité de votre mise de fonds initiale
- Utilisez ce capital pour la prochaine mise de fonds
- Répétez
C’est la stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat) appliquée à grande échelle. Plus vous recyclez de capital rapidement, plus vous grandissez vite. Explorez les solutions de prêt hypothécaire pour biens locatifs afin de trouver le bon financement pour chaque étape.
Mais voici le hic à grande échelle : le refinancement devient plus difficile lorsque vous avez de nombreuses propriétés. Vous avez besoin de prêteurs commerciaux qui comprennent ce que vous faites et qui sont disposés à refinancer en fonction de la valeur améliorée. Vous avez besoin de propriétés qui augmentent réellement de valeur grâce à vos améliorations, et pas seulement à l’appréciation du marché.
Et il faut de la patience. Chaque cycle prend 6 à 12 mois. À grande échelle, vous pouvez avoir plusieurs propriétés à différents stades du cycle simultanément, ce qui nécessite des compétences organisationnelles et une gestion du capital sérieuses.
La Pile de Financement : Ce à Quoi Ressemblent Vraiment 20 Propriétés
Voici une répartition réaliste de la façon dont un portefeuille de 20 propriétés pourrait être financé :
| Propriétés | Type de Financement | Prime de Taux Typique | Notes |
|---|---|---|---|
| 1-4 | Conventionnel (Prêteur A) | Meilleurs taux disponibles | Hypothèques résidentielles standard |
| 5-7 | Prêteur B / Caisse populaire | +0,25 % à +0,75 % | Qualification plus flexible |
| 8-12 | Portefeuille / Commercial | +0,50 % à +1,50 % | Qualification basée sur le DSCR |
| 13-16 | Commercial / Combiné | +0,75 % à +2,00 % | Dépend des relations |
| 17-20 | Privé / Créatif | +1,50 % à +3,00 % | Financement relais à court terme ou structures de coentreprise. Voir stratégies de prêt privé |
Votre coût moyen du capital augmente à mesure que vous vous développez. C’est le compromis. Mais votre flux de trésorerie total, votre valeur nette et votre capacité à créer de la richesse augmentent beaucoup plus rapidement si vous achetez les bonnes propriétés. Comprendre la diversification de votre portefeuille immobilier au Canada devient essentiel à mesure que vous vous développez.
La clé est de comprendre que chaque propriété n’a pas besoin du meilleur taux. Parfois, une propriété financée à 7 % qui génère un bon flux de trésorerie est une meilleure affaire qu’une propriété que vous ne pouvez pas acheter du tout parce que votre prêteur conventionnel a dit non.
Erreurs Courantes entre 5 et 20 Propriétés
Erreur 1 : Essayer de forcer le financement conventionnel. Si vous avez épuisé les options conventionnelles, arrêtez de frapper à cette porte. Passez au niveau de financement supérieur.
Erreur 2 : Ignorer le flux de trésorerie pour la croissance. S’étendre rapidement avec des propriétés qui ne génèrent pas de flux de trésorerie est une recette pour le désastre. Chaque propriété doit subvenir à ses propres besoins, surtout à grande échelle.
Erreur 3 : Ne pas avoir de réserves. À 20 propriétés, les choses cassent tout le temps. Toits, chaudières, canalisations, locataires. Vous avez besoin d’une réserve de guerre. Budgétez 5 000 à 10 000 $ par propriété en réserves.
Erreur 4 : Faire cavalier seul. À cette échelle, vous avez besoin d’une équipe : courtier hypothécaire, comptable, avocat, gestionnaire immobilier et idéalement quelques amis investisseurs qui sont passés par le même parcours. Apprenez sur comment obtenir de l’argent pour construire votre portefeuille de biens locatifs.
Erreur 5 : Sauter la planification. L’acquisition aléatoire n’est pas une stratégie. Sachez ce que vous achetez, où, pourquoi et comment cela s’intègre à votre portefeuille existant avant de faire une offre.
Le Point Essentiel
Passer de 5 à 20 propriétés est absolument possible. Des milliers d’investisseurs canadiens l’ont fait. Mais cela nécessite un changement dans votre façon de penser le financement.
Vous passez du monde du crédit à la consommation au monde du crédit commercial. De la qualification personnelle à la qualification de la propriété. Des hypothèques individuelles aux stratégies de portefeuille. De la banque transactionnelle à la banque relationnelle.
Les investisseurs qui réussissent cette transition sont ceux qui s’éduquent sur les options, bâtissent la bonne équipe et abordent chaque nouvelle acquisition avec un plan de financement clair, et non juste l’espoir que quelqu’un leur prêtera l’argent. Apprenez à maîtriser l’effet de levier calculé pour bâtir la richesse.
Les capitaux sont disponibles. Votre travail consiste à construire le parcours, les relations et la qualité des transactions qui incitent les prêteurs à vous les accorder.
Foire Aux Questions
Combien d'hypothèques conventionnelles puis-je avoir au Canada ?
Quel score de crédit faut-il pour un financement hypothécaire commercial ?
Dois-je m'incorporer avant de passer au-delà de cinq propriétés ?
Qu'est-ce qu'une clause de libération d'hypothèque combinée et pourquoi est-elle importante ?
Combien coûte le financement commercial par rapport au financement conventionnel ?
Puis-je utiliser les revenus locatifs des propriétés existantes pour me qualifier pour d'autres hypothèques ?
Qu'est-ce que le DSCR et quel ratio les prêteurs exigent-ils généralement ?
Comment trouver un prêteur commercial qui travaille avec de petits investisseurs sur portefeuille ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Capital Recycling
The strategy of pulling equity out of existing properties through refinancing and redeploying that capital into new acquisitions. Capital recycling is the engine behind scaling a portfolio without fresh savings for every down payment.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
High-Ratio Mortgage
A mortgage with less than 20% down, requiring default insurance. Not available for 1-4 unit investment properties in Canada. However, 5+ unit multifamily can access CMHC MLI Select, and house hackers in owner-occupied 2-4 plexes can use insured financing.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Monoline Lender
A financial institution that exclusively originates mortgage loans without offering other banking products. Monoline lenders often provide competitive rates and more flexible investor policies than big banks, accessed through mortgage brokers.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Cross-Collateralization
A lending arrangement where equity in one or more properties serves as additional security for a loan on another property. Common in blanket mortgages, it lets lenders use stronger properties to support weaker ones.
Release Clause
A provision in a blanket mortgage allowing the borrower to remove an individual property from the loan without refinancing the entire portfolio. Essential when planning to sell individual properties from a bundled mortgage.
Principal Residence Exemption
A Canadian tax provision eliminating capital gains tax on the sale of a property designated as the owner's principal residence. Strategic designation across multiple properties can significantly reduce lifetime tax liability.
Tax Deferral
A strategy that postpones payment of taxes to a future date. In Canadian real estate, holding properties in a corporation creates tax deferral because corporate tax rates are lower than top personal rates. Deferred tax becomes payable when funds are distributed to shareholders.
Rent-to-Price Ratio
A metric comparing monthly rental income to a property's purchase price, expressed as a percentage. A higher ratio indicates stronger cash flow potential. Used to quickly screen properties and markets for investment viability.
Relationship Banking
A lending approach where borrowers cultivate long-term partnerships with financial institutions. At scale, relationship banking provides better rates, faster approvals, and creative deal structuring.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Uninsured Mortgage
A mortgage without government-backed default insurance, required when the down payment is 20% or more, or for investment properties and refinances. Uninsured mortgages typically carry slightly higher interest rates than insured ones because the lender bears the full default risk. Most investment property mortgages in Canada are uninsured.
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