Voici une question qui revient très souvent : Devriez-vous acheter votre propriété locative au nom d’une corporation ou à votre nom personnel ?
Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients. Le bon choix dépend de votre situation, de vos objectifs d’investissement et de ce que vous cherchez à accomplir. Examinons ce que vous devez savoir.
Cet article se concentre sur la décision stratégique : DEVRIEZ-VOUS vous incorporer pour votre prochain achat ? Nous aborderons les avantages pour le bureau de crédit, les avantages de la protection contre la responsabilité, les inconvénients des taux d’intérêt plus élevés et les alternatives de fiducie sans dévolution successorale (bare trust). Pour une comparaison complète de la manière de structurer vos actifs immobiliers entre une corporation et une propriété personnelle, ce guide détaille le cadre décisionnel complet avec des chiffres fiscaux réels. Si vous avez déjà décidé de vous incorporer et avez besoin d’étapes pratiques, consultez notre Guide des Corporations de Propriétés Locatives pour la configuration, la conformité et les détails d’entretien.
Les Grands Avantages de l’Achat au Nom d’une Corporation
Votre Bureau de Crédit Reste Clair
C’est énorme. Lorsque vous achetez des propriétés au nom d’une corporation, ces hypothèques n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit personnel.
Voici pourquoi c’est important : Certains prêteurs résidentiels ne tiennent même pas compte des hypothèques corporatives lorsqu’ils examinent votre demande. Ils les ignorent complètement.
Ainsi, vous pourriez acheter plusieurs propriétés dans votre corporation, maximiser ce que ces prêteurs vous accorderont, puis recommencer avec des prêteurs qui ne comptent que les hypothèques personnelles. Puis recommencer. Vous pouvez voir comment cela vous permet de continuer à faire croître votre portefeuille au-delà des limites normales. Apprenez à structurer vos propriétés d’investissement immobilier pour une flexibilité maximale.
Protection Supplémentaire en Cas de Problème
Lorsque vous possédez une propriété au nom d’une corporation, vous bénéficiez d’une couche supplémentaire de protection contre la responsabilité.
Si quelqu’un vous poursuit pour quelque chose lié à cette propriété, il ne peut s’en prendre qu’à ce qui se trouve dans la corporation. Vos actifs personnels restent séparés et protégés.
Maintenant, vous pouvez aussi souscrire une assurance responsabilité pour vous protéger lorsque vous possédez des propriétés personnellement. Mais la structure corporative vous offre une séparation intégrée entre votre entreprise et votre vie personnelle.
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Les Inconvénients à Connaître
Taux d’Intérêt Plus Élevés
C’est le point majeur. Vous paierez généralement des taux d’intérêt plus élevés lorsque vous achetez au nom d’une corporation.
Ce n’est pas que les prêteurs facturent spécifiquement plus cher pour la propriété corporative. Le problème est que moins de prêteurs offrent cette option.
Avant la COVID, des tonnes de prêteurs vous permettaient d’enregistrer des propriétés dans une corporation. Puis tout s’est figé pendant la pandémie. Certains ont recommencé à le proposer, mais pas tous.
Pensez-y ainsi : si 100 prêteurs font des propriétés locatives mais que seulement 10 d’entre eux acceptent les achats corporatifs, vous avez beaucoup moins de concurrence. Moins de concurrence signifie que vous n’obtiendrez pas les meilleurs taux disponibles sur le marché.
Tous les Directeurs de la Corporation Doivent Figurer sur l’Hypothèque
Voici quelque chose qui surprend souvent. Si votre corporation compte quatre administrateurs, le prêteur voudra que les quatre administrateurs figurent sur l’hypothèque.
Parfois, les gens créent une corporation et y ajoutent des membres de leur famille en tant qu’administrateurs afin de pouvoir bénéficier de certains avantages au fil du temps. Mais ces membres de la famille pourraient ne pas vouloir posséder d’immobilier ou être qualifiés pour une hypothèque.
Cela peut créer des problèmes. Assurez-vous que chaque administrateur de votre corporation est prêt et capable de figurer sur l’hypothèque pour toute propriété que vous achetez.
Si moins de prêteurs et des taux plus élevés vous font douter de la propriété corporative, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quels prêteurs l’offrent encore et à quel prix.
Qu’en est-il des Accords de Fiducie Sans Dévolution Successorale (Bare Trust Agreements) ?
Il existe une autre option que certains investisseurs utilisent, appelée accord de fiducie sans dévolution successorale.
Cela vous permet de clôturer la propriété en votre nom personnel, mais elle est ensuite traitée comme une propriété corporative à des fins fiscales auprès de l’ARC.
Cela semble parfait, n’est-ce pas ? Pas si vite. Il y a quelques pièges :
- La propriété est toujours à votre nom personnel, vous n’obtenez donc pas la protection contre la responsabilité.
- Certains prêteurs n’autorisent pas du tout cet arrangement.
- Cela peut devenir compliqué lorsque vous essayez de refinancer plus tard.
Lorsque vous allez refinancer, le prêteur demande de voir vos revenus locatifs. Mais ils n’apparaissent pas sur votre déclaration de revenus personnelle car ils sont dans la corporation. Ils voient la propriété à votre nom personnel et sont confus quant à l’origine des revenus.
La plupart des prêteurs finissent par comprendre, mais cela ajoute des complications. Parlez d’abord à votre courtier hypothécaire pour vous assurer que votre prêteur est d’accord avec cette approche.
L’avantage ? Vous avez accès à tous les prêteurs et à de meilleurs taux tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux corporatifs. De plus, vous pouvez potentiellement éviter de déclencher la taxe de transfert de propriété lors de sa mise en place.
La Question Fiscale
Je ne suis pas un comptable, vous devez absolument en parler au vôtre à ce sujet.
Mais voici le fait : Selon votre revenu personnel, il peut en fait être moins coûteux fiscalement de garder les propriétés à votre nom personnel. Ou cela peut être mieux dans une corporation. Cela dépend vraiment de votre situation spécifique.
Que vous choisissiez le nom personnel, la corporation ou la fiducie sans dévolution successorale, les implications hypothécaires sont différentes pour chaque voie — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à choisir la structure qui correspond à vos objectifs.
Alors, Lequel Choisir ?
Il n’y a pas de réponse unique.
L’achat au nom d’une corporation est judicieux si vous souhaitez faire croître votre portefeuille au-delà des limites normales de prêt et si vous souhaitez cette protection supplémentaire contre la responsabilité. Soyez simplement prêt à payer un peu plus en intérêts.
L’achat personnel est judicieux si vous souhaitez les meilleurs taux possibles et que vous n’êtes pas encore inquiet de dépasser les limites de prêt.
Et les accords de fiducie sans dévolution successorale peuvent fonctionner si vous souhaitez le meilleur des deux mondes, mais assurez-vous d’abord que votre prêteur et votre comptable sont d’accord.
En résumé ? Parlez à votre équipe de financement hypothécaire résidentiel, à votre comptable et à votre avocat avant de décider. Obtenez les trois perspectives afin de pouvoir faire le choix qui convient le mieux à votre situation.
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Questions Fréquemment Posées
Les hypothèques corporatives apparaissent-elles sur mon rapport de crédit personnel ?
Payerai-je des taux d'intérêt plus élevés si j'achète au nom d'une corporation ?
L'achat au nom d'une corporation me protège-t-il des poursuites ?
Puis-je acheter une propriété personnellement et bénéficier quand même d'avantages fiscaux corporatifs ?
Tous les administrateurs de ma corporation doivent-ils figurer sur l'hypothèque ?
Quel est le meilleur choix pour les impôts – la propriété personnelle ou corporative ?
Combien de prêteurs proposent des hypothèques pour des propriétés détenues par des corporations ?
Puis-je refinancer une propriété détenue en fiducie sans dévolution successorale ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
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A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
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