Si vous essayez de décider entre acheter une maison unifamiliale ou un immeuble multifamilial pour votre premier investissement, vous n’êtes pas seul. C’est l’une des plus grandes questions auxquelles sont confrontés les nouveaux investisseurs.
Voici la vérité : votre première propriété d’investissement sera la plus difficile que vous posséderez jamais. Pour une comparaison détaillée des compromis financiers, consultez notre guide d’investissement sur les maisons unifamiliales par rapport aux duplex. Mais à partir de là, cela devient plus facile. Laissez-moi vous expliquer quel type de propriété est logique pour votre situation actuelle.
Pourquoi les Maisons Unifamiliales Sont un Bon Départ
Les maisons unifamiliales sont le meilleur point de départ pour la plupart des nouveaux investisseurs. Oui, je sais que les immeubles multifamiliaux rapportent plus d’argent. Mais écoutez-moi bien.
La Stratégie de Sortie Dont Personne ne Parle
Que se passe-t-il si vous achetez votre première propriété et découvrez que vous détestez être propriétaire ? Avec une maison unifamiliale, vous pouvez la vendre facilement. Votre bassin d’acheteurs comprend à la fois les investisseurs et les familles ordinaires à la recherche d’un endroit où vivre. C’est un marché énorme.
Les immeubles multifamiliaux ? Vos acheteurs sont principalement d’autres investisseurs. Le bassin est plus petit et la vente prend plus de temps.
Votre Première Propriété Sera Vide
Voici ce que personne ne vous dit : lorsque vous achetez votre première propriété locative, elle commence vide. Vous assumez l’intégralité du paiement hypothécaire vous-même jusqu’à ce que vous trouviez un locataire. C’est effrayant quand vous n’avez pas d’autres revenus locatifs sur lesquels vous rabattre.
Une fois que vous possédez plusieurs propriétés, une vacance devient gérable. Vos autres locataires continuent de payer le loyer, vous pouvez donc couvrir le manque à gagner. Mais cette première vacance a un impact différent.
L’Appréciation Est Votre Alliée
Les maisons unifamiliales s’apprécient bien, surtout pendant les pénuries de logement. Le Canada n’a pas assez de logements pour tous ceux qui souhaitent y vivre. Les plans du gouvernement pour accueillir plus de nouveaux arrivants aggraveront la situation avant qu’elle ne s’améliore.
Sur de nombreux marchés, les maisons unifamiliales surfent sur une forte vague d’augmentation de valeur. Vous pouvez en bénéficier pendant que vous apprenez le jeu de la propriété locative.
Le Flux de Trésorerie Ne Sera Pas Incroyable (Et Ce N’est Pas Grave)
Soyons honnêtes : les maisons unifamiliales ne génèrent pas un flux de trésorerie mensuel massif. Certaines couvrent à peine leurs frais après toutes les dépenses. Mais ce n’est pas le but de votre première propriété.
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Obtenez un Taux Fixe ou Variable pour Investisseurs : Un Cadre de Décision. Je sais que les taux pourraient augmenter, mais il ne s’agit pas d’obtenir le taux le plus bas.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont des pénalités minimes, seulement trois mois d’intérêts. Si vous décidez après un an que vous détestez être propriétaire, vous pouvez vendre sans payer une pénalité énorme.
Les prêts hypothécaires à taux fixe ? Ces pénalités peuvent s’élever à des dizaines de milliers de dollars. C’est beaucoup d’argent à perdre simplement parce que vous avez découvert que l’investissement immobilier ne vous convient pas.
Après un an, vous saurez si vous souhaitez continuer à investir. Si c’est le cas, vous pouvez passer à un taux fixe. Sinon, vous pouvez vendre et payer la petite pénalité.
Si un prêt hypothécaire à taux variable peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en pénalités de résiliation sur votre première propriété, cela vaut la peine d’en comprendre les détails — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons.
Embauchez un Gestionnaire Immobilier (Même si cela Réduit Votre Flux de Trésorerie)
C’est crucial : engagez un gestionnaire immobilier pour votre première propriété locative. Même si cela signifie que vous couvrez à peine vos frais chaque mois.
Voici ce que j’ai remarqué en travaillant avec des centaines d’investisseurs : ceux qui abandonnent et vendent leurs propriétés locatives sont presque toujours ceux qui ont essayé de tout faire eux-mêmes.
Les gestionnaires immobiliers savent comment sélectionner correctement les locataires. Ils vérifient les revenus, le crédit, les références et ont accès à des bases de données de locataires problématiques. Vous n’avez ni ces connaissances ni ces outils.
Un mauvais locataire peut transformer votre investissement en cauchemar. Un seul locataire ne payant pas et endommageant votre propriété vous coûtera bien plus cher qu’une année de frais de gestion immobilière.
Couvrir vos frais tout en vous épargnant d’énormes maux de tête en vaut absolument la peine. Vous construisez de toute façon de l’équité grâce à l’appréciation et au remboursement du prêt hypothécaire.
Quand Passer aux Propriétés Multifamiliales
Une fois que vous possédez une maison unifamiliale locative depuis un an et que cela vous plaît, vous êtes prêt à voir plus grand. Le multifamilial, c’est là que se trouve le véritable argent.
Voici un exemple concret de mon propre portefeuille : je possède une propriété unifamiliale dont la valeur a tellement augmenté que je pourrais la vendre et utiliser l’équité comme mise de fonds complète pour un immeuble de 12 appartements. C’est passer d’une unité à 12 unités en un seul mouvement.
Pourquoi le Multifamilial Rapporte Plus
Le flux de trésorerie des immeubles multifamiliaux écrase celui des maisons unifamiliales. Plusieurs chèques de loyer entrant chaque mois créent des revenus sérieux. Vous pouvez également explorer l’investissement locatif étudiant comme autre approche à fort flux de trésorerie.
Mais le meilleur dans tout ça ? Les vacances ne vous tuent pas. Si une unité est vacante dans un quadruplex, vous avez toujours trois autres unités qui paient le loyer. Votre prêt hypothécaire est toujours payé. Vous dormez mieux la nuit.
Les Réparations Coûtent Moins Par Unité
Besoin de refaire le revêtement de sol ? Faire deux unités en même temps dans le même immeuble coûte moins cher par unité que de refaire une unité dans une maison unifamiliale.
Les entrepreneurs vous donnent de meilleurs prix lorsque le travail est plus important. Ils n’ont qu’à se présenter à un seul endroit. Vous pouvez acheter des matériaux en gros. Les quincailleries offrent des rabais lorsque vous dépensez plus.
Ces économies s’élèvent à des milliers de dollars au fil du temps.
La Valeur de Votre Propriété Suit Vos Loyers
Voici quelque chose d’intéressant avec les immeubles multifamiliaux : leur valeur est directement liée au montant du loyer qu’ils génèrent. Des loyers plus élevés signifient des valeurs immobilières plus élevées.
Cela crée une opportunité. Achetez un immeuble multifamilial où les locataires paient des loyers inférieurs au marché. Augmentez les loyers aux tarifs du marché lorsque les baux expirent. Regardez la valeur de votre propriété grimper.
Deux immeubles identiques – l’un avec des loyers élevés, l’autre avec des loyers bas – se vendront à des prix très différents. Les investisseurs paient plus cher pour les propriétés qui rapportent plus d’argent. Apprenez à forcer l’appréciation dans les immeubles multifamiliaux pour maximiser cet effet.
Passer d’une unité à 12 unités avec un seul mouvement d’équité est le genre de stratégie qui mérite une planification adéquate — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et examinons votre prochaine étape.
Les Défis Dont Personne ne Parle
Les immeubles multifamiliaux présentent des maux de tête que les maisons unifamiliales n’ont pas. Principalement : les problèmes de voisinage.
Les locataires se plaignent du bruit des autres unités. Quelqu’un fait une fête. Une autre personne travaille de nuit et dort pendant la journée. Les gens se disputent les places de parking. C’est comme être une enseignante de maternelle parfois.
C’est là qu’un excellent gestionnaire immobilier devient encore plus précieux. Mon gestionnaire immobilier à Windsor fait correspondre les personnalités des locataires lors de l’attribution des unités vacantes. Il réfléchit à la compatibilité d’un nouveau locataire avec les locataires existants.
Cela peut signifier qu’une unité reste vacante un mois de plus pendant qu’il trouve le bon locataire. Mais moins d’appels de plaintes et des locataires plus heureux valent bien plus qu’un mois de loyer.
La Voie à Suivre
Voici à quoi cela ressemble en pratique :
Commencez par une maison unifamiliale. Mettez-y le pied. Apprenez le fonctionnement des propriétés locatives. Utilisez un gestionnaire immobilier. Acceptez un flux de trésorerie modeste. Acquérir de l’expérience et de l’équité.
Après un an, décidez si vous aimez cela. Si vous détestez être propriétaire, vendez et passez à autre chose. Le prêt hypothécaire à taux variable rend cela peu coûteux et facile.
Si vous aimez ça, étendez-vous au multifamilial. Gardez votre maison unifamiliale locative si vous le souhaitez, ou vendez-la et utilisez l’équité pour acheter un immeuble multifamilial. Maintenant, vous jouez un jeu différent avec un meilleur flux de trésorerie et moins de risque de vacance.
Développez à partir de là. Utilisez le flux de trésorerie des immeubles multifamiliaux pour acheter plus de propriétés ou rembourser plus rapidement les prêts hypothécaires. Votre investissement devient plus facile à mesure que vous avancez, car vous avez plusieurs sources de revenus qui vous protègent. Un spécialiste des prêts hypothécaires multifamiliaux peut vous aider à planifier chaque étape.
Votre première propriété sera la plus difficile. Mais cela devient plus facile. Et si vous suivez cette voie, vous bâtirez une véritable richesse grâce à l’immobilier sans vous épuiser dès la première année.
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Foire Aux Questions
Dois-je acheter une maison unifamiliale ou un immeuble multifamilial pour mon premier investissement ?
Pourquoi devrais-je obtenir un prêt hypothécaire à taux variable pour ma première propriété locative ?
Ai-je vraiment besoin d'un gestionnaire immobilier pour une location unifamiliale ?
Combien de flux de trésorerie devrais-je attendre de ma première location unifamiliale ?
Quel est le plus grand avantage des propriétés multifamiliales par rapport aux unifamiliales ?
Quand devrais-je passer de l'investissement unifamilial à l'investissement multifamilial ?
Pourquoi les réparations sur les immeubles multifamiliaux sont-elles moins chères par unité ?
Qu'est-ce qui fait augmenter la valeur des immeubles multifamiliaux ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
Student Rental
A rental property near a college or university leased to students, typically on a per-room basis. Student rentals generate higher cash flow than traditional single-family rentals because rent is collected per bedroom rather than per unit, with risk mitigated through parental guarantors.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
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