Si vous possédez des propriétés d’investissement, vous devez penser à l’assurance différemment des propriétaires ordinaires. Une couverture inadéquate peut vous exposer à des risques énormes. La bonne approche peut protéger votre patrimoine et même vous aider à développer votre portefeuille.
Examinons ce qui compte réellement en matière d’assurance pour les investisseurs immobiliers.
Pourquoi la plupart des compagnies d’assurance ne peuvent pas gérer les portefeuilles en croissance
Voici un problème auquel de nombreux investisseurs sont confrontés : vous commencez à bâtir votre portefeuille, et tout va bien. Vous avez trois, quatre, peut-être cinq propriétés assurées auprès de la même compagnie. Vous bénéficiez de belles remises sur forfait. Ensuite, vous essayez d’ajouter une sixième propriété, et soudain, votre compagnie d’assurance vous dit qu’elle ne peut plus vous aider.
Vous avez atteint leur limite. C’est similaire à la façon dont les investisseurs atteignent les limites de financement traditionnelles et ont besoin de solutions créatives.
Maintenant, vous êtes coincé. Allez-vous tout transférer à une nouvelle compagnie et perdre toutes vos remises accumulées ? Ou allez-vous répartir votre portefeuille entre plusieurs fournisseurs et gérer le casse-tête de gérer différentes polices avec différentes équipes ?
La meilleure réponse est de travailler avec un fournisseur qui n’a aucune limite sur le nombre de propriétés que vous pouvez assurer. Lorsque votre compagnie d’assurance peut grandir avec vous, vous conservez tous vos avantages de forfait tout en traitant avec une seule équipe qui connaît l’ensemble de votre situation.
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Couverture de responsabilité civile : votre filet de sécurité
Voici ce qui empêche de nombreux propriétaires d’avoir le sommeil léger : et si quelqu’un se blessait sur votre propriété et vous poursuivait en justice ? Une chute, l’effondrement d’une terrasse, tout accident pourrait potentiellement anéantir tout ce que vous avez travaillé à construire.
La couverture standard n’est pas suffisante
La plupart des assurances immobilières sont assorties d’environ 2 millions de dollars de couverture de responsabilité civile par propriété. Cela semble beaucoup, mais un accident grave peut rapidement épuiser cela lorsque les avocats entrent en jeu.
La police parapluie que la plupart des investisseurs ignorent
Il existe une option de couverture supplémentaire appelée police parapluie qui ajoute 5 millions de dollars de protection en plus de votre couverture standard. Cela signifie que vous pourriez avoir jusqu’à 7 millions de dollars de protection en responsabilité civile par incident de propriété.
Si vous avez 2 millions de dollars de responsabilité civile standard et que vous vous demandez si une police parapluie est judicieuse pour votre portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à examiner l’ensemble de la situation.
Assurance vie vs Assurance hypothécaire : pourquoi vous faites probablement mal les choses
Lorsque vous obtenez une hypothèque, votre prêteur vous demandera si vous souhaitez une assurance hypothécaire (également appelée protection du créancier). De nombreux investisseurs l’ignorent ou disent qu’ils s’en occuperont plus tard. C’est la première erreur.
Mais voici la deuxième erreur : acheter réellement l’assurance hypothécaire proposée par le prêteur.
Le problème avec la protection du créancier
Supposons que vous souscriviez une assurance hypothécaire sur un prêt de 400 000 $. Vous payez peut-être 100 $ par mois pour la couverture. Cela semble raisonnable, n’est-ce pas ?
Voici le hic : à mesure que vous remboursez votre hypothèque, la couverture diminue, mais votre prime reste la même. Cinq ans plus tard, il vous reste 250 000 $ à rembourser, mais vous continuez de payer la même prime mensuelle de 100 $ pour une couverture de moins en moins étendue.
Encore pire, si quelque chose vous arrive, l’argent va directement à la banque pour rembourser l’hypothèque. Votre famille ne voit pas un sou.
La solution intelligente
Souscrivez plutôt une police d’assurance vie ordinaire. Voici pourquoi cela a beaucoup plus de sens :
- Vous payez la même prime, mais la couverture ne diminue jamais
- L’argent va à votre famille ou à votre succession, pas à la banque
- Votre famille peut choisir quoi faire de l’argent
- Ils pourraient même l’utiliser comme Comment obtenir de l’argent pour constituer votre portefeuille de propriétés locatives pour maintenir votre stratégie d’investissement.
Si vous payez 100 $ par mois pour 400 000 $ d’assurance vie, vous recevez le paiement intégral de 400 000 $, que vous ayez remboursé la moitié de l’hypothèque ou que vous veniez de commencer. Votre famille reçoit l’argent et décide comment l’utiliser. C’est beaucoup plus de flexibilité et une bien meilleure valeur.
Assurance de propriétés commerciales : ce que vous devez savoir
Une fois que vous dépassez les propriétés résidentielles, l’assurance devient plus complexe. La bonne nouvelle, c’est que la plupart des propriétés commerciales sont en fait assez simples à assurer.
Ce qui est facile à assurer
La plupart des immeubles commerciaux standards ne posent aucun problème. Investir dans un immeuble de bureaux : guide pour débutants, Acheter de l’immobilier commercial : guide de démarrage, les entrepôts et les activités d’entrepreneurs obtiennent généralement une approbation rapide. Certaines entreprises spécialisées comme les ateliers d’outillage et de matrices sont considérées comme à faible risque et peuvent être approuvées presque immédiatement.
Méfiez-vous des jeux de prix au renouvellement
Voici une astuce malhonnête que certaines compagnies d’assurance commerciale jouent : elles vous offrent un prix incroyable pour la première année afin d’obtenir votre clientèle. Vous changez, heureux des économies. Puis vient le moment du renouvellement, et soudain, votre prime augmente de 40 % ou plus.
Vous êtes coincé. Changer à nouveau signifie tout recommencer, et vous avez déjà investi du temps dans la relation. De plus, qui dit que la prochaine compagnie ne fera pas la même chose ?
Demandez à l’avance les prix de renouvellement. Une compagnie qui fixe des prix équitables dès le départ peut ne pas être la moins chère la première année, mais vous aurez des coûts stables et prévisibles année après année. Cela vaut bien plus qu’une remise temporaire.
L’avantage du client existant
Une fois que vous avez des propriétés assurées auprès d’une bonne compagnie, en ajouter d’autres devient beaucoup plus facile. Ils vous connaissent déjà, ils ont vu comment vous gérez les propriétés, et ils n’ont pas besoin de faire une diligence raisonnable approfondie à chaque fois. Cela rend l’expansion de votre portefeuille plus rapide et plus simple.
Si vous payez la même prime mensuelle de 100 $ pour une couverture hypothécaire décroissante, une meilleure structure pourrait protéger votre famille et votre portefeuille — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour examiner vos options.
Consolider le tout : les avantages cachés
Avoir votre assurance habitation, assurance auto, assurance vie et assurance de propriétés commerciales auprès d’une seule compagnie et d’une seule équipe crée des avantages auxquels vous ne vous attendriez peut-être pas :
- De meilleures remises lorsque vous ajoutez plus de polices
- Une personne qui comprend votre situation financière complète
- Un service plus rapide car toutes vos informations sont au même endroit
- Aucune confusion quant à la compagnie qui gère quelle propriété
- Un seul appel téléphonique gère tout
Les anciens conseils sur la diversification de votre assurance auprès de plusieurs compagnies n’ont plus vraiment de sens. Vous ne réduisez pas le risque – vous compliquez simplement votre vie.
Gestion des investissements : pourquoi les conseillers bancaires ne conviennent pas
Question rapide : si vous avez des investissements dans une banque, quel est le nom de votre conseiller ?
Si vous ne pouvez pas répondre immédiatement, c’est un problème. Les banques font tourner les conseillers constamment. Vous pourriez travailler avec quelqu’un pendant un an, puis être réaffecté à quelqu’un de nouveau. Personne ne développe une réelle compréhension de votre situation ou de vos objectifs.
Une véritable planification financière nécessite une relation. Vous avez besoin de quelqu’un qui comprend où vous essayez d’aller, qui connaît votre situation financière complète et qui reste avec vous à long terme. Cette personne devrait connaître vos propriétés, votre assurance, vos investissements et comment tout s’articule.
Passer à l’action (enfin)
La plupart des investisseurs savent qu’ils devraient revoir leurs stratégies d’assurance et de protection. Ils prévoient de le faire. Ils ne le font tout simplement jamais.
Puis quelque chose se produit, et ils aimeraient avoir agi plus tôt.
Si vous construisez un portefeuille immobilier, voici ce que vous devriez faire dès maintenant :
- Vérifiez si votre compagnie d’assurance actuelle peut gérer vos plans de croissance
- Examinez votre couverture de responsabilité civile et envisagez une police parapluie
- Si vous avez une assurance hypothécaire, comparez-la à une police d’assurance vie ordinaire
- Revoyez votre couverture de propriétés commerciales si vous en avez
- Trouvez une personne qui peut vous aider à coordonner le tout
Le meilleur moment pour régler votre assurance était hier. Le deuxième meilleur moment est aujourd’hui. N’attendez pas d’avoir besoin de la couverture pour découvrir contre quoi vous êtes réellement protégé.
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Foire aux questions
Combien de propriétés locatives puis-je assurer auprès d'une seule compagnie d'assurance ?
Qu'est-ce qu'une police de responsabilité civile générale et en ai-je besoin ?
Devrais-je souscrire une assurance hypothécaire ou une assurance vie pour mes propriétés locatives ?
Pourquoi ma prime d'assurance augmente-t-elle autant au renouvellement ?
Est-il préférable d'avoir toute mon assurance auprès d'une seule compagnie ou de la répartir ?
Quelles propriétés commerciales sont les plus difficiles à assurer ?
Comment fonctionne l'ajout de propriétés à une assurance existante ?
Puis-je utiliser le produit d'une assurance vie pour acheter une autre propriété d'investissement ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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