Erreurs de rénovation qui tuent votre ROI de flipping | Guide de l'investisseur

Vous voulez connaître le moyen le plus rapide de jeter votre budget de rénovation par les fenêtres ? Faire des choix basés sur ce que vous aimez au lieu de ce qui se vend.

Nous nous sommes entretenus avec Nick Messina de Team Goren REMAX et Kass DiPasquale de Kass Design Studios pour obtenir la vérité sur ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas pour les rénovations de propriétés d’investissement.

La plus grosse erreur que vous puissiez commettre

Les deux experts ont dit la même chose d’emblée : les investisseurs continuent de faire des choix de rénovation basés sur leurs goûts personnels. Et c’est une catastrophe si vous voulez vendre ou louer rapidement. C’est l’une des plus grandes leçons tirées du flipping de plus de 30 propriétés : la préférence personnelle tue le retour sur investissement.

Voici le hic : quand vous peignez cette chambre en vert fluo parce que vous aimez les couleurs vives, vous venez de réduire votre bassin potentiel d’acheteurs de moitié. Peut-être plus.

Pensez-y. Quand quelqu’un entre dans une maison peinte en noir avec de la peinture rouge dégoulinant sur les murs pour ressembler à du sang, il ne pense pas “oh, je vais juste repeindre”. Il court vers la porte.

Votre maison vs. Propriété d’investissement

Kass a fait un excellent point : si vous gardez la propriété pour vous, laissez libre cours à votre fantaisie. Peignez-la en rose vif. Accrochez vos trophées de chasse. Faites tout ce qui vous rend heureux.

Mais si vous rénovez pour vendre ou louer ? Vous devez oublier ce que vous aimez et vous concentrer sur ce que la masse veut.

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La stratégie de la peinture blanche qui fonctionne vraiment

Vous savez ce qui est ennuyeux mais efficace ? Une couche de peinture blanche fraîche.

Nick ne jure que par ça. Le blanc est suffisamment neutre pour que n’importe qui puisse s’imaginer y vivre. Cela ouvre des possibilités dans l’esprit des acheteurs au lieu de leur faire penser à la quantité de travail qu’ils devront faire.

Mais voici où ça devient délicat : vous ne voulez pas non plus que l’endroit ressemble à une chambre d’hôpital stérile.

Faire en sorte que le neutre paraisse chaleureux

Kass a une solution : la mise en scène et les plantes. Vous voulez retirer les objets personnels afin que les familles puissent s’y imaginer, mais ajouter suffisamment de chaleur pour que l’espace semble invitant.

Les plantes sont parfaites car elles ajoutent de la vie sans crier “c’est MON style”.

Si une peinture neutre et une mise en scène intelligente peuvent élargir votre bassin d’acheteurs, imaginez ce qu’une structure de financement appropriée fait pour votre budget de rénovation — réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour planifier les chiffres avant de commencer.

Où dépenser votre argent

Toutes les rénovations ne vous rapportent pas le même retour sur investissement. Voici ce qui rapporte réellement :

Les rénovations de cuisine rapportent 75-100 %

C’est le gros point. Investissez entre 10 000 $ et 30 000 $ dans votre cuisine et vous récupérerez la majeure partie lorsque vous vendrez.

Mais vous n’avez pas toujours besoin de tout démolir. Kass dit que vous pouvez économiser énormément en repeignant ou en revernissant les armoires au lieu de les remplacer. Une mise à jour cosmétique peut être magnifique sans le coût de 60 000 $.

Envie d’une victoire rapide ? Ajoutez un dosseret. Un expert en évaluation nous a dit qu’il avait ajouté 5 000 $ de valeur à une maison – et les dosserets coûtent beaucoup moins cher à installer.

Les salles de bain rapportent environ 70 %

Voici la règle empirique de Kass : si vous avez deux salles de bain, rénovez-en une complètement, de A à Z. La deuxième salle de bain peut bénéficier de retouches cosmétiques rapides. Pour des idées spécifiques sur ce qu’il faut faire, notre guide sur les rénovations de salle de bain qui ajoutent de la valeur passe en revue les améliorations les plus percutantes.

Nick est d’accord. Tant qu’une salle de bain a l’air vraiment bien, les acheteurs peuvent gérer une seconde moins mise à jour. Ils pensent “nous utiliserons la belle la plupart du temps”.

Pour des mises à jour simples de salle de bain, concentrez-vous sur les luminaires et les vanités. Vous pouvez avoir un grand impact visuel sans démolir toute la pièce.

Comment réduire les coûts sans sacrifier la qualité

Voici une économie qui fonctionne vraiment : utilisez du LVP (plancher de vinyle de luxe) au lieu du bois franc. Vous économiserez environ 5 $ par pied carré.

Sur une maison entière, cela s’accumule rapidement.

Et voici un bonus : si de l’eau tombe sur le LVP, vous pouvez le retirer, sécher en dessous et remettre les mêmes pièces. Essayez de faire ça avec du bois franc.

Gardez simplement du matériel supplémentaire à portée de main, car les pièces découpées pour s’adapter aux murs ne peuvent pas être réutilisées si vous devez démonter le sol.

Les rénovations de cuisine qui rapportent 75-100 % sont puissantes, mais seulement si votre hypothèque d’achat plus améliorations est structurée pour soutenir le projet — réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous l’examinerons ensemble.

Planifiez avant de manier un marteau

La plupart des investisseurs font ça à l’envers. Ils commencent à rénover et se demandent ensuite s’ils font les bons choix.

Si vous suivez La méthode BRRRR : Construisez un portefeuille locatif rapidement, la planification est encore plus critique car votre budget de rénovation affecte directement votre évaluation de refinancement. Faites ceci à la place :

Étape 1 : Créez votre vision

Utilisez des outils gratuits comme Canva et Pinterest pour recueillir des idées. Créez un tableau d’inspiration. Soyez clair sur ce que vous voulez faire.

Cela aide même si vous travaillez avec un partenaire. Kass dit que les hommes et les femmes ne pensent pas de la même manière, donc avoir des références visuelles évite les disputes et les erreurs coûteuses.

Étape 2 : Faites une feuille de calcul

Notez chaque coût de rénovation. Déterminez combien vous êtes prêt à dépenser avant de vendre ou de louer. Apprendre à Comment analyser une propriété locative : Flux de trésorerie et diligence raisonnable vous aidera à déterminer si ces coûts de rénovation laissent encore de la place pour le profit.

Étape 3 : Parlez d’abord à un agent immobilier

Avant de faire quoi que ce soit, appelez un agent comme Nick. Demandez-lui :

• Quelle est la valeur actuelle de ma propriété ? Envisagez d’obtenir des évaluations de propriété automatisées pour une base de référence rapide.
• Quelle sera sa valeur après ces mises à jour ?
• Ces rénovations sont-elles financièrement judicieuses ?

Vous pourriez découvrir qu’une rénovation de cuisine de 20 000 $ n’ajoutera que 10 000 $ de valeur. Mieux vaut le savoir avant de commencer.

Financez vos rénovations intelligemment

Voici quelque chose que de nombreux investisseurs ignorent : vous pouvez intégrer les coûts de rénovation directement dans votre hypothèque grâce à un programme d’achat plus améliorations.

Cela signifie que vous n’avez pas à payer en espèces de votre poche. Vous pouvez utiliser l’argent des autres pour améliorer votre propriété et conserver votre argent pour acheter plus de propriétés.

Histoires d’horreur réelles pour apprendre

Nick nous a raconté l’histoire d’une belle maison avec un bel attrait extérieur. Mais à l’intérieur ? Des animaux trophées morts recouvrant tous les murs. Orignaux, loups, vous l’appelez.

Ses clients étaient terrifiés. Ils ne pouvaient pas voir au-delà des animaux pour apprécier la maison elle-même. Une visite et c’est terminé.

La solution ? Rangez ces objets lorsque vous vendez. Ne réduisez pas votre bassin d’acheteurs de moitié parce que vous voulez montrer vos passe-temps.

Une autre propriété avait des murs vert lime, des murs roses et une salle de bain qui mélangeait trois styles de design différents à la fois. Personne ne pouvait comprendre ce qu’il regardait. Ce sont le genre de problèmes courants lors de l’achat de propriétés délabrées que vous devez budgétiser à l’avance.

Devriez-vous essayer de vous démarquer ?

Kass a posé une question intéressante : et si être mémorable était une bonne chose ? Si quelqu’un voit 15 maisons en une journée, peut-être qu’il se souviendra de “celle avec la chambre rose”.

La réponse de Nick était intelligente. Cela dépend de qui achète. S’il s’agit d’une famille qui emménage, les couleurs vives sont risquées. Ils ne repeindront probablement pas tout de suite.

Mais s’il s’agit d’un investisseur qui repeindra de toute façon ? Être mémorable pourrait vous aider.

Néanmoins, jouer la sécurité avec des couleurs neutres est généralement le meilleur choix.

Construisez la bonne équipe

N’essayez pas d’économiser de l’argent en évitant les professionnels. Kass a vu quelqu’un essayer de câbler sa propre maison pour économiser sur les coûts d’un électricien. Ils l’ont mal fait et ont dû payer pour recâbler tout l’endroit.

Cela leur a coûté bien plus cher que d’embaucher un électricien dès le départ.

Votre équipe devrait comprendre :

• Un agent immobilier qui connaît les valeurs locales
• Un designer capable de créer une vision cohérente
• Des entrepreneurs et des corps de métier qualifiés
• Un spécialiste du financement de rénovation et de flip qui peut aider au financement

Assurez-vous que tout le monde connaît votre objectif. Êtes-vous en train de flipper en utilisant la règle des 70 %? Louer ? Vendre tel quel ? Des objectifs différents nécessitent des approches différentes.

La conclusion

Arrêtez de rénover en fonction de ce que vous aimez. Commencez à penser à ce qui se vend.

Investissez votre argent dans les cuisines et les salles de bain. Gardez les couleurs neutres. Utilisez la mise en scène et les plantes pour ajouter de la chaleur. Et parlez aux professionnels avant de commencer – pas après avoir déjà dépensé l’argent.

Votre compte en banque vous remerciera.

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Différences entre le marché canadien et américain en matière de ROI des rénovations

Bien que les fondamentaux de la rénovation (couleurs neutres, cuisines de qualité, salles de bain mises en scène) restent constants, les attentes des acheteurs et le ROI varient entre les marchés.

Préférences des acheteurs :

• Canada : Des comptoirs en granit ou en quartz sont attendus sur la plupart des marchés. Les planchers en bois franc ou d’ingénierie sont préférés au stratifié dans les zones urbaines. Appareils électroménagers en acier inoxydable standard. Carreaux de métro et palettes neutres dominent.
• États-Unis : Préférences similaires dans les fourchettes de prix comparables, mais la variation régionale est plus grande. Les marchés du sud attendent souvent des finitions plus récentes et prêtes à l’emploi. Les marchés du nord sont plus ouverts aux finitions datées si le prix est en conséquence.

Financement des rénovations :

• Canada : Les hypothèques d’achat plus améliorations sont offertes par certains prêteurs traditionnels. Les prêteurs privés fournissent le financement de rénovation à 7-12 %. La SCHL autorise certains coûts de rénovation dans les prêts hypothécaires assurés pour les propriétaires occupants.
• États-Unis : Les prêts FHA 203(k) regroupent l’achat et la rénovation (propriétaire occupant). Les prêteurs privés fournissent le financement de rénovation à 8-12 % plus des points. Des hypothèques de rénovation HomeStyle sont disponibles auprès de Fannie Mae.

Coûts des entrepreneurs et de la main-d’œuvre :

• Canada : Coûts de main-d’œuvre plus élevés dans les marchés majeurs. Entrepreneurs en pénurie. La majoration du généraliste est généralement de 15 à 25 %. Les métiers spécialisés (électriciens, plombiers) exigent des tarifs premium.
• États-Unis : Les coûts de main-d’œuvre varient considérablement selon la région. Les marchés du sud et du Midwest offrent des tarifs d’entrepreneurs nettement inférieurs à ceux de leurs équivalents canadiens. Cela améliore les marges de profit pour les investisseurs canadiens achetant des propriétés américaines.

Exigences en matière de permis et de codes :

• Canada : Les codes du bâtiment sont appliqués au niveau provincial. Des permis sont requis pour la plupart des travaux structurels, électriques et de plomberie. Les inspections ajoutent du temps mais garantissent la qualité. Les travaux non autorisés peuvent affecter la revente.
• États-Unis : Les exigences en matière de codes varient selon les municipalités. Certaines juridictions ont une application plus souple. Cependant, les travaux non autorisés créent des problèmes de titre et des difficultés de financement pour les acheteurs.

ROI de la mise en scène :

• Canada : La mise en scène professionnelle sur les marchés majeurs (Toronto, Vancouver, Calgary) peut ajouter 5 à 15 % au prix de vente. Essentiel pour les propriétés de plus de 500 000 $.
• États-Unis : ROI similaire sur les marchés comparables, mais la mise en scène est moins courante dans les fourchettes de prix inférieures et les marchés secondaires. La mise en scène virtuelle est de plus en plus acceptée comme alternative.

Foire aux questions

Écrit par

LendCity

Publié le

22 décembre 2025

Temps de lecture

11 min de lecture

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Mots-clés

Renovation Fix And Flip Value Add Mortgage Basics Investment Strategy

Termes clés dans cet article

ROI

ROI

Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.

Fixer Upper

Fixer-Upper

A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.

Value Add Property

Value-Add Property

A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.

Market Value

Market Value

The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.

Purchase Plus Improvements

Purchase Plus Improvements

A Canadian mortgage program that combines the purchase price with renovation costs into a single mortgage, based on the property's after-improvement value.

Curb Appeal

Curb Appeal

The visual attractiveness of a property as viewed from the street, which impacts buyer and tenant interest. Strong curb appeal can justify higher rents, reduce vacancy periods, and increase property values through relatively low-cost improvements like landscaping, fresh paint, and exterior maintenance.

Home Staging

Home Staging

The process of furnishing and decorating a property to maximize its appeal to potential buyers or tenants, typically using neutral colors and strategic furniture placement. Well-staged properties consistently sell faster and at higher prices while attracting better-quality tenants.

Real Estate Agent

Real Estate Agent

A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.

70% Rule

70% Rule

A fix-and-flip guideline stating you should pay no more than 70% of a property's after-repair value (ARV) minus renovation costs. On a home with a $300,000 ARV and $50,000 in repairs, your max purchase price would be $160,000. This margin accounts for holding costs, selling costs, and profit.

ARV

ARV

After Repair Value - the estimated market value of a property after all renovations and improvements are completed. Calculated by comparing to recently sold comparable properties in the area that are in updated condition. ARV is the foundation of the 70% rule and critical for BRRRR and fix-and-flip strategies.

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