Vous avez trouvé ce qui semble être la propriété d’investissement parfaite. Peinture fraîche, belles finitions, tout semble parfait. Mais qu’est-ce qui se cache derrière ces murs ? Qu’est-ce qui est enfoui sous terre ? Ce sont les questions qui peuvent faire ou défaire votre investissement.
Ryan Giles, propriétaire de RFG Plumbing dans le comté de Windsor-Essex, est issu de quatre générations de plombiers. Il a tout vu et il est là pour vous aider à éviter les erreurs coûteuses que font de nombreux investisseurs.
La plus grosse erreur que font les investisseurs
Voici un scénario que Ryan voit tout le temps : des investisseurs de Toronto ou d’autres villes achètent des propriétés à Windsor et font confiance à “un gars” pour vérifier les choses. Peut-être est-ce la recommandation de leur agent immobilier, peut-être est-ce un ami. Le problème ? Ce gars-là ne sait pas toujours de quoi il parle.
“Mettre du rouge à lèvres sur un cochon” est la façon dont Ryan décrit de nombreuses propriétés sur le marché actuellement. Elles ont l’air belles en surface, mais en dessous ? C’est là que se cachent les problèmes coûteux.
Le cauchemar se produit après l’achat de la propriété et l’installation des locataires. C’est là que vous découvrez des problèmes de plomberie majeurs qui nécessitent des réparations d’urgence coûteuses. Savoir comment éviter les investissements qui coûtent une fortune commence par des inspections appropriées avant la clôture.
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Pourquoi les propriétés de Windsor nécessitent une attention particulière
Windsor est confrontée à des défis particuliers qui rendent l’inspection professionnelle encore plus critique :
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L’infrastructure de la ville est vieillissante
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De nombreuses maisons ont été construites il y a des décennies
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Les anciens propriétaires ont souvent fait leur propre travail au fil des ans
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Beaucoup de réparations ne sont que des pansements ou mal faites
Cela ne signifie pas que Windsor est un mauvais marché, cela signifie simplement que vous devez faire vos devoirs avant d’acheter. Comprendre les problèmes courants lors de l’achat de propriétés en difficulté vous aide à établir un budget plus précis.
Les infrastructures vieillissantes et les réparations superficielles peuvent rapidement transformer une affaire prometteuse en un gouffre financier — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour que votre financement tienne compte des coûts de réparation cachés dès le départ.
L’approche de l’investisseur avisé
Ryan propose un service spécialisé où il visite personnellement les propriétés pour effectuer des évaluations approfondies. Cela va bien au-delà de la simple vérification de la plomberie.
Il effectue une inspection visuelle complète, identifie les problèmes dans tous les corps de métier, prend des photos détaillées de chaque préoccupation et communique directement avec vous, où que vous soyez. Vous obtenez une évaluation honnête et professionnelle de ce que vous achetez réellement.
Réparez-le correctement du premier coup
Voici la philosophie d’investissement de Ryan, qu’il applique à ses propres propriétés : réparez tout correctement dès le départ, en particulier les infrastructures souterraines. Si vous utilisez la méthode BRRRR, il est essentiel de bien faire la plomberie lors de la rénovation pour atteindre votre évaluation cible.
Pensez-y : dès que vous dépensez de l’argent pour des revêtements de sol ou d’autres finitions, vous avez investi. Choisir des finitions avant de régler l’infrastructure est l’une des erreurs de rénovation intelligentes que les investisseurs doivent éviter. Si des problèmes de plomberie majeurs apparaissent cinq ans plus tard, combien cela vous coûtera-t-il alors ? Bien plus cher que de le réparer maintenant.
Avec l’inflation qui fait constamment monter les coûts, les réparations dans cinq ans coûteront beaucoup plus cher que de les résoudre dès maintenant. Faites-le correctement dès le départ, et vous devriez avoir environ 50 ans de fonctionnement sans problème.
Le programme de subvention de Windsor que chaque investisseur devrait connaître
Voici quelque chose qui pourrait vous faire économiser des milliers : la ville de Windsor offre une subvention de 2 800 $ pour l’installation de clapets anti-refoulement et de pompes de puisard.
Ce programme aide à compenser les coûts de prévention des inondations de sous-sol, un véritable problème à Windsor. La subvention peut être appliquée à :
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Installation de clapets anti-refoulement
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Installation de pompes de puisard
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Déconnexion du collecteur où se rejoignent les systèmes d’égout pluvial et sanitaire
Comment RFG rend cela facile
RFG utilise du matériel de caméra pour localiser précisément votre conduite d’égout et identifier les meilleurs emplacements pour les équipements. Ils ne placent pas les choses à l’endroit le plus pratique, ils pensent à l’avenir de votre propriété.
Pourriez-vous ajouter une autre salle de bain plus tard ? Si oui, consultez notre guide sur les rénovations de salle de bain qui ajoutent de la valeur aux propriétés locatives pour des idées qui maximisent le retour sur investissement. Convertir le sous-sol en appartement ? Explorez les unités d’habitation supplémentaires comme stratégie d’investissement pour voir si cela est financièrement judicieux. Ils planifient tout cela.
Le meilleur dans tout ça ? RFG s’occupe de toute la paperasse. Ils prennent les photos, remplissent les formulaires de la ville et fournissent toute la documentation. Vous les payez simplement d’avance, puis soumettez la facture “payée en totalité” à l’Hôtel de Ville pour votre remboursement.
Quel est le coût réel ?
Pour une installation typique à l’intérieur d’un clapet anti-refoulement et d’une pompe de puisard, RFG facture environ 4 500 $ plus taxes. Après la subvention de 2 800 $, votre coût réel diminue considérablement.
Les installations extérieures coûtent plus cher car elles nécessitent des localisations pour identifier les services publics souterrains, des entrepreneurs en excavation et des travaux de terrassement plus importants. Mais la subvention s’applique toujours.
Une chose que Ryan a soulignée : RFG a maintenu ses prix constants même pendant la pandémie, alors que certaines entreprises augmentaient leurs prix. Leur point de vue ? “C’est nul que votre maison ait été inondée. Vous n’avez pas demandé cela. Maintenant, vous devez y faire face.” Un prix juste, ça compte.
La subvention de 2 800 $ de Windsor pour les clapets anti-refoulement peut compenser une grosse partie de vos coûts de plomberie — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour inclure des subventions comme celle-ci dans votre budget de rénovation.
Le principe des “trois pieds d’or”
Ryan a tiré une leçon puissante de sa famille : quand tout le monde est prêt à abandonner, vous êtes à quelques secondes du succès.
Il a partagé un exemple parfait juste avant notre entretien. Il débloquait un drain bouché, et le travail devenait de plus en plus difficile. Il a été tenté de changer d’équipement. Mais il a persévéré encore deux secondes, et c’est exactement à ce moment-là que le bouchon s’est débloqué.
Cela se connecte à la célèbre histoire du livre “Three Feet from Gold” (Trois pieds d’or). Un mineur a vendu tout son équipement et son terrain après n’avoir rien trouvé de précieux. Les nouveaux propriétaires ont découvert l’une des plus grandes mines d’or à seulement trois pieds de l’endroit où le propriétaire précédent avait cessé de creuser.
Cela a de l’importance dans l’investissement immobilier aussi. Les propriétés difficiles, les transactions compliquées, les problèmes qui semblent impossibles – ce sont souvent là que se cachent les vraies opportunités. Vous ne pouvez tout simplement pas abandonner à trois pieds d’or.
Ce qui rend RFG différent
RFG Plumbing a été fondée en 2016 lorsque Ryan et son père ont discuté de la création de quelque chose ensemble. Ils ont choisi ce nom en l’honneur du grand-père de Ryan, Ralph Franklin Giles, et pour perpétuer une tradition de plusieurs générations.
Le slogan mémorable ? “Real F***ing Good Plumbers” (De Vraiment Bons Plombiers). Ryan s’est d’abord inquiété que cela puisse repousser les gens. Au lieu de cela, c’est devenu leur plus grand atout marketing. Une fois que vous l’entendez, vous vous en souvenez.
Les gens poursuivent littéralement leurs camions dans la rue pour demander des pulls et des casquettes à l’effigie de la marque. L’entreprise a même décroché une place dans une publicité de Rogers pour Hockey Night in Canada, l’une des émissions les plus regardées à la télévision canadienne.
En 2018, ils se sont étendus pour ajouter RFG Electrical. La raison ? Ils recommandaient des électriciens à leurs clients, mais à mesure que ces entreprises grandissaient, les références de RFG devenaient une priorité moindre. Le service s’en est ressenti. Ils ont donc décidé de proposer des services électriques en interne pour maintenir le contrôle de la qualité.
La prochaine expansion prévue ? Les services CVC, créant ainsi un guichet unique pour les clients.
Démêler les problèmes de votre propriété
Lorsque RFG évalue une propriété pour un investisseur, ils ne vous donnent pas simplement une liste effrayante de tout ce qui ne va pas. Ils la décomposent en catégories :
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Réparations majeures qui doivent être traitées immédiatement
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Réparations mineures qui peuvent potentiellement attendre
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Ce qui doit être fait maintenant par rapport à ce qui peut être planifié pour plus tard
Cela vous aide à prendre des décisions judicieuses quant à l’endroit où investir votre argent, tout en comprenant les implications à long terme du report de certaines réparations. Apprendre à analyser une propriété locative de la bonne manière signifie intégrer ces catégories de réparations dans vos projections de flux de trésorerie. Pour une vue d’ensemble, consultez ces réparations courantes à domicile que tout propriétaire devrait connaître. Obtenez votre financement hypothécaire résidentiel avant de faire une offre.
La vraie conversation sur les affaires
Ryan a partagé quelque chose d’important pour quiconque envisage de créer sa propre entreprise : il n’y a pas d’école de commerce pour la vraie vie des affaires.
C’est comme pour la parentalité, personne ne vous donne de manuel. Vous apprenez au fur et à mesure. La propriété d’une entreprise exige beaucoup plus d’heures que la plupart des gens ne s’y attendent. Le succès n’est pas une ligne droite ascendante. Il se construit progressivement grâce à un travail acharné.
Lorsque vous commencez, vous portez toutes les casquettes. Vous êtes le responsable du marketing, le comptable, le représentant du service à la clientèle, le technicien et le concierge. Il n’y a pas de délégation dans les premières étapes.
Mais si vous persévérez – si vous n’abandonnez pas à trois pieds d’or – vous pouvez construire quelque chose de réel.
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Questions fréquemment posées
Quelle est la plus grosse erreur de plomberie que font les investisseurs immobiliers lors de l'achat de propriétés ?
Pourquoi les propriétés d'investissement à Windsor nécessitent-elles une attention particulière en matière d'inspection de plomberie ?
Dois-je réparer les problèmes de plomberie maintenant ou attendre qu'ils deviennent des urgences ?
Quel est le programme de subvention de clapet anti-refoulement de Windsor pour les propriétaires ?
Combien coûte l'installation d'un clapet anti-refoulement et d'une pompe de puisard après la subvention de Windsor ?
Que devrait comprendre une évaluation professionnelle de propriété pour les investisseurs ?
Pourquoi la réparation de la plomberie à l'avance est-elle moins chère que d'attendre que les problèmes apparaissent ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Property Management
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