Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ignorent : les propriétés hors marché sont systématiquement évaluées plus cher que ce que les acheteurs paient pour elles.
Comment le sais-je ? En tant que courtier hypothécaire, je vois les expertises. Les transactions s’enchaînent où les investisseurs achètent des propriétés via des plateformes professionnelles, et l’évaluateur de la banque les valorise plus cher que le prix d’achat. C’est une plus-value immédiate dès le premier jour.
Laissez-moi vous expliquer pourquoi les transactions hors marché sont importantes et comment elles fonctionnent. Pour une feuille de route complète sur le marché transfrontalier, visitez notre centre d’investissement transfrontalier aux États-Unis.
Qu’est-ce qui rend les propriétés hors marché spéciales ?
Les propriétés hors marché ne sont pas inscrites sur le MLS. Le grand public ne les voit jamais. Elles circulent dans des réseaux privés entre grossistes, institutions, constructeurs et acheteurs éprouvés.
Imaginez ceci : si vous vendez une propriété et que vous trouvez rapidement un acheteur qualifié sans la lister publiquement, pourquoi ne le feriez-vous pas ? Pas de visites, moins de tracas, clôture plus rapide. Tout le monde y gagne.
Mais voilà le problème : la plupart des investisseurs individuels ne peuvent pas accéder à ces transactions. Ils n’ont pas les relations ni le bilan.
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Cinq façons dont les professionnels trouvent des transactions hors marché
Réseaux de grossistes
Les grossistes concluent des contrats sur des propriétés et les proposent à des acheteurs privés. Ces transactions évoluent rapidement – parfois, vous avez 24 heures pour décider. Elles incluent des opportunités intéressantes comme des contrats de location-vente où le vendeur reste locataire, ou des propriétés avec un financement existant que vous pouvez reprendre.
Relations institutionnelles
Les grands propriétaires vendent entre eux avant de passer au public. Si vous gériez des milliards en immobilier comme certains fondateurs de plateformes, vous sauriez qui achète et qui vend. Ces relations prennent des années à construire.
Accès pré-marché des courtiers
Les meilleurs courtiers donnent à leurs meilleurs clients un premier aperçu des propriétés avant qu’elles n’arrivent sur le MLS. Ce n’est pas officiellement hors marché, mais vous les voyez avant que tout le monde ne se précipite.
Direct constructeur
Les constructeurs proposent des propriétés neuves ou rénovées à des acheteurs connus avant de les mettre sur le marché. Ils préfèrent vendre trois propriétés à un acheteur fiable plutôt que de traiter avec trois nouveaux acheteurs différents.
Filtrage technologique
Même les propriétés sur le marché sont examinées différemment par les professionnels. Ils utilisent des algorithmes et des outils institutionnels pour trouver les quelques bonnes affaires parmi des milliers d’annonces.
Si les transactions hors marché sont systématiquement évaluées plus cher que le prix d’achat, le financement doit correspondre à cette plus-value intégrée – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour structurer correctement votre prêt aux États-Unis.
Pourquoi les investisseurs autodidactes ont du mal
J’ai vu de nombreux investisseurs essayer de s’en sortir seuls sur les marchés américains. Voici ce qui se passe généralement mal :
Ils ne comprennent pas les réévaluations de la taxe foncière. Dans de nombreux comtés, lorsqu’une propriété est vendue, elle est réévaluée au nouveau prix d’achat. Vos impôts peuvent augmenter de 50 % ou plus. Si vous manquez cela dans vos calculs, votre flux de trésorerie disparaît.
Ils ne peuvent pas accéder aux mêmes transactions. Les grossistes veulent des acheteurs qui peuvent clôturer en quelques jours, pas en quelques semaines. Les institutions vendent à d’autres institutions. Les investisseurs individuels obtiennent ce qui reste.
Ils utilisent des outils grand public. Les plateformes d’analyse institutionnelles coûtent des milliers par an. Les investisseurs individuels utilisent Zillow et espèrent le meilleur.
Ils gèrent tout eux-mêmes. Recherche de transactions, constitution de sociétés, planification fiscale, supervision de la gestion immobilière, stratégie de refinancement – c’est un emploi à temps plein.
Les preuves de l’expertise
Laissez-moi vous partager ce que je vois en tant que courtier hypothécaire finançant ces transactions.
Lorsqu’un investisseur achète une propriété, nous commandons une expertise. C’est un tiers indépendant – il ne se soucie pas du prix d’achat. Il nous dit simplement quelle est la valeur de la propriété en fonction des ventes comparables.
Les propriétés obtenues par le biais de plateformes professionnelles sont systématiquement évaluées plus cher que le prix d’achat. Pas de peu – nous parlons de plus-value réelle immédiatement.
Cela me dit deux choses. Premièrement, la plateforme a bien négocié. Deuxièmement, ils ont été conservateurs dans leurs prix, donnant aux clients une marge de sécurité.
C’est la différence entre l’accès hors marché et les guerres d’enchères sur les annonces du MLS.
Manquer une réévaluation de la taxe foncière de 50 % peut anéantir votre flux de trésorerie du jour au lendemain – réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions vous aider à calculer les vrais chiffres avant de clôturer.
Ce à quoi ressemble une véritable diligence raisonnable
Les plateformes professionnelles ne font pas que trouver des propriétés. Elles vérifient tout avant que vous ne voyiez l’affaire.
Le dépistage initial vérifie l’état de la propriété, examine les données du marché, confirme que le prix est raisonnable et effectue des calculs préliminaires. Si cela ne passe pas cette étape, vous n’en entendez jamais parler.
La vérification par des tiers utilise des services de données pour confirmer les loyers, recoupe les valeurs immobilières, estime les assurances par le biais de polices globales et projette les impôts, y compris les réévaluations probables.
Les rapports d’inspection professionnelle aux États-Unis sont incroyablement détaillés – beaucoup plus approfondis que ce que vous voyez habituellement au Canada. Ensuite, un entrepreneur local crée un cahier des charges avec des coûts spécifiques pour chaque réparation.
Les gestionnaires immobiliers donnent leur avis sur les taux de location, les priorités de rénovation, le délai pour louer, et la dynamique du quartier.
Ce n’est qu’après tout cela que l’opportunité vous est présentée. Et vous avez encore le temps de tout examiner et de décider si vous souhaitez procéder.
La question de la structure de l’entité
Voici quelque chose que les investisseurs autodidactes font souvent mal : la façon dont vous détenez la propriété est importante.
Les Canadiens qui achètent des biens immobiliers aux États-Unis sont confrontés à des implications fiscales des deux côtés de la frontière. Si vous ne structurez pas correctement, vous pourriez payer plus d’impôts que nécessaire. Ou créer des problèmes de planification successorale. Ou manquer une protection contre la responsabilité.
La technologie qui a du sens
Les investisseurs institutionnels utilisent des outils sophistiqués que les investisseurs individuels ne peuvent pas se permettre d’acheter.
Des outils de prédiction d’évaluation fiscale qui comprennent les pratiques au niveau du comté et les cycles de réévaluation. Des bases de données de loyers du marché avec des données de transactions réelles, pas seulement des prix affichés. Des modèles d’évaluation immobilière qui prennent en compte des dizaines de variables. Des analyses de tendances du marché qui traitent des données provenant de plusieurs sources.
Ces outils coûtent cher chaque année. Mais lorsque vous faites partie d’une plateforme desservant plusieurs investisseurs, le coût est réparti. Vous bénéficiez d’une analyse de niveau institutionnel sans les dépenses de niveau institutionnel.
Au-delà de l’achat
L’achat de la propriété n’est que le début. Que se passe-t-il après ?
Les plateformes professionnelles fournissent une gestion d’actifs continue. Elles supervisent votre gestionnaire immobilier, surveillent les performances, identifient les opportunités de création de valeur et gèrent les projets de rénovation.
La gestion de portefeuille examine vos propriétés dans leur ensemble. Quand devriez-vous refinancer et retirer la plus-value? Comment optimiser sur plusieurs propriétés ? Quand est-il judicieux d’en vendre une et d’en acheter deux autres ? L’accès à un financement hypothécaire rapide peut vous aider à exécuter des stratégies de création de valeur sur ces propriétés.
Les gestionnaires immobiliers gèrent les opérations quotidiennes, mais ils ne pensent pas à ces questions stratégiques. Vous avez besoin de quelqu’un qui regarde la situation dans son ensemble.
Comment commencer
Si vous êtes PadSplit Investissement : Location de chambres pour flux de trésorerie, commencez par comprendre vos objectifs. Combien de plus-value pouvez-vous déployer ? Quels rendements vous faut-il ? Vous concentrez-vous sur le flux de trésorerie, l’appréciation, ou les deux ?
Ensuite, parlez à des professionnels spécialisés dans ce domaine. Pas des agents immobiliers généralistes – des personnes qui aident spécifiquement les Canadiens à investir dans l’immobilier américain.
Recherchez des plateformes qui offrent un service complet : recherche de transactions, assistance à l’acquisition, coordination de la gestion immobilière et surveillance continue du portefeuille. L’approche intégrée est plus importante que vous ne le pensez.
Et travaillez avec un spécialiste du financement hypothécaire transfrontalier. Les prêts immobiliers d’investissement américains pour les Canadiens ont des exigences spécifiques. Vous voulez quelqu’un qui fait ces transactions régulièrement, pas quelqu’un qui découvre les choses pour la première fois avec votre argent.
Le résultat final
Les propriétés hors marché vous donnent un avantage. Les données réelles le prouvent – elles sont évaluées plus cher que les prix d’achat car vous ne faites pas concurrence avec des dizaines d’autres acheteurs.
Mais l’accès à ces transactions nécessite des relations et des antécédents qui mettent des années à être construits. C’est pourquoi les plateformes existent – pour donner aux investisseurs individuels accès à un flux de transactions et à une analyse de niveau institutionnel.
Pouvez-vous investir dans des propriétés américaines par vous-même ? Bien sûr. Mais vous serez en concurrence avec tous les autres sur le MLS, vous manquerez des implications fiscales que vous ignoriez, et vous gérerez tout vous-même.
Les investisseurs que je vois réussir sur les marchés américains travaillent avec des professionnels qui ont les réseaux, les outils et l’expérience pour trouver de meilleures affaires et éviter les erreurs coûteuses.
Ce ne sont pas des paroles marketing. C’est ce que montrent les expertises, transaction après transaction.
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Foire aux questions
Que signifie "propriété hors marché" ?
Pourquoi les propriétés hors marché sont-elles évaluées plus cher que le prix d'achat ?
Les investisseurs individuels peuvent-ils accéder aux propriétés américaines hors marché ?
Quelle est la plus grosse erreur que les Canadiens commettent en investissant dans l'immobilier américain ?
Ai-je besoin d'une hypothèque spéciale pour les propriétés d'investissement américaines ?
Comment les Canadiens devraient-ils structurer la propriété des biens locatifs américains ?
Qu'est-ce qui est inclus dans une diligence raisonnable appropriée pour les biens locatifs américains ?
Est-il préférable d'acheter des biens locatifs américains sur le MLS ou hors marché ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Property Tax Assessment
The process by which a municipality determines the value of a property for taxation purposes. Investors can appeal assessments they believe are too high, potentially reducing annual property tax expenses and improving cash flow.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Asset Management
The strategic oversight of an entire real estate portfolio, including decisions about refinancing, rent optimization, acquisitions, dispositions, and long-term planning. Distinct from property management, which handles day-to-day operations.
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