Voici quelque chose qui pourrait vous surprendre : avoir 100 propriétés d’investissement ne signifie pas toujours que vous réussissez dans l’immobilier.
Monica Jaszek l’a appris à ses dépens. Après 14 ans d’investissement, elle a pris une décision audacieuse pendant la pandémie : elle a vendu toutes ses propriétés dans le Nord de l’Ontario et a complètement changé sa stratégie.
La raison ? Parfois, le bon marché n’est vraiment pas le mieux.
Le problème des propriétés bon marché
Les propriétés de Monica dans le Nord de l’Ontario semblaient magnifiques sur le papier. Elle achetait des biens pour 40 000 $ et les louait pour 1 000 $ par mois. Ça sonne comme un rêve, n’est-ce pas ?
Faux.
Voici ce qui s’est réellement passé :
- Les emplois ont disparu lorsque le gouvernement a cessé d’investir dans la région.
- Les taux de vacance ont grimpé en flèche alors que les gens partaient pour travailler ailleurs.
- Les gestionnaires immobiliers sont devenus corrompus, volant les loyers et mentant sur l’occupation.
- Les propriétés ont à peine pris de la valeur au fil des ans.
- La gestion de plus de 100 unités à distance est devenue un cauchemar.
- Les lois favorables aux locataires de l’Ontario signifiaient qu’un locataire ne payant pas pouvait rester un an et demi.
Monica a passé des années à liquider ce portefeuille. Avec le recul, elle est heureuse d’en avoir terminé.
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La nouvelle stratégie : la qualité avant la quantité
Monica s’est posé une question puissante : « Préférez-vous 100 propriétés problématiques ou un portefeuille de 20 millions de dollars avec 10 propriétés ? »
Pendant l’essor de la pandémie, elle a vendu des propriétés à Hamilton, Barrie, Kitchener-Waterloo et Windsor à des prix records. Ensuite, elle a réinvesti tout cet argent dans ce qu’elle appelle des « marchés A+ » comme le centre-ville de Toronto, Markham, Stouffville et Calgary.
Monica est passée de 100 portes problématiques à un portefeuille ciblé de 20 millions de dollars sur les marchés A+ — si vous repensez votre propre stratégie, réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et planifions votre prochaine étape.
Pourquoi l’emplacement bat le flux de trésorerie à tout coup
Monica est franche à ce sujet : les marchés qui sont constamment présentés comme « la prochaine grande nouveauté » ne le sont généralement pas.
Elle entend parler de Cleveland, Ohio, depuis 14 ans. C’est toujours plat. Pareil pour Kansas City, où elle a investi il y a 12 ans. Detroit est trop bon marché pour être viable. De nombreux marchés de l’État de Washington n’ont pas bougé.
Au Canada, elle met en garde contre Edmonton, la plupart du Nouveau-Brunswick en dehors de Halifax, et généralement la plupart des provinces en dehors de la Colombie-Britannique et de l’Ontario.
Pourquoi ? Parce que sans appréciation naturelle, vous stagnez. Vous pouvez refinancer votre maison pour retirer des capitaux propres autant que vous le souhaitez, mais si votre propriété vaut la même chose dans dix ans, vous échangez des pommes contre des pommes. Aucune richesse n’est bâtie.
Le véritable coût des mauvaises lois sur les locataires
Voici un chiffre qui devrait vous effrayer : 50 000 $.
C’est ce que peut vous coûter un locataire ne payant pas en Ontario lorsqu’il peut légalement rester pendant un an et demi sans payer de loyer. Monica dit que vous devriez écrire ce chiffre sur votre feuille de calcul d’investissement avant d’acheter quoi que ce soit.
Comparé à cela, les augmentations d’assurance ou les hausses de taxes foncières ne sont rien.
Déménager sur les marchés américains
Monica investit aux États-Unis depuis 14 ans, donc ce n’est pas une nouvelle tendance pour elle. Mais elle est très spécifique sur la manière de bien le faire.
Floride : Ocala et le comté de Marion
Monica détestait la Floride. Trop de surdéveloppement, trop de vacances, des propriétés locatives partout.
Mais Ocala est différent. Ce n’est pas la région de Disney ou les communautés balnéaires. Ce n’est pas sujet aux ouragans comme Cape Coral ou Naples.
Ce qu’elle a : 300 000 habitants, 30 000 nouveaux emplois grâce aux centres de distribution de Chewy, FedEx et Amazon. Les propriétés coûtent environ 250 000 $ USD. L’assurance ne coûte que 800 $ par an car ils utilisent une construction en blocs plutôt qu’un cadre en bois.
L’équipe de Monica vient de construire 18 nouvelles maisons là-bas avec un constructeur primé. Même avec d’énormes retards dus aux ouragans affectant d’autres régions et un délai de permis de 8 mois, les investisseurs ont toujours vu un retour sur investissement de 66 % sur l’appréciation forcée.
Texas : Houston
Leur équipe de Houston est dirigée par Zandra, qui possède sa propre entreprise de construction. Cela signifie qu’ils peuvent réaliser des projets à valeur ajoutée et des opérations de développement. Ils offrent à la fois des opportunités d’investissement actives et des options passives pour des montants plus modestes.
Autres marchés
La société de Monica, RPI Education, a également des équipes à Phoenix (locations étudiantes et locations à court terme), à Atlanta (bien que ce soit plus proche du flux de trésorerie neutre), et même à Los Angeles (malgré ses défis en matière de lois sur les locataires).
Si un locataire ne payant pas en Ontario peut vous coûter 50 000 $ et que les propriétés de votre marché s’apprécient à peine, il vaut la peine d’explorer de meilleures options — réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour comparer les marchés et les stratégies de financement.
Règles pour investir loin de chez soi
Si vous comptez investir sur un autre marché, Monica a des règles non négociables :
Visitez d’abord. Elle raconte l’histoire d’un client qui a passé cinq jours à Atlanta à visiter des propriétés, pour finalement réaliser que ce n’était pas pour lui. Mieux vaut le savoir avant d’acheter.
Faites équipe avec des experts locaux. Votre équipe doit y vivre, y avoir un portefeuille prospère et vous montrer ses propriétés. S’ils ne vous font pas visiter ce qu’ils possèdent, fuyez.
Vous ne pouvez pas être la personne la plus intelligente de votre équipe. Monica dit que si vous êtes la personne clé de votre opération, ce n’est pas une bonne opération. Vous avez besoin de personnes plus fortes que vous pour diriger le spectacle.
Comprenez l’actif et le passif. Les investisseurs actifs doivent voyager régulièrement et maintenir une supervision. Les investisseurs passifs doivent vérifier minutieusement avec qui ils investissent et comprendre entièrement le modèle.
La stratégie BRRRR appliquée à toutes les propriétés
Monica utilise la stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat - Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) sur tout. Cela lui permet de forcer l’appréciation par le biais d’améliorations, de retirer les capitaux propres et de répéter le processus.
Elle souligne que vous devez gagner de l’argent lorsque vous achetez, et pas seulement espérer une appréciation plus tard. Qu’il s’agisse de construire à partir de zéro, de rénover ou d’ajouter de la superficie, vous devez créer de la valeur immédiatement.
Est-ce le bon moment pour investir ?
La réponse de Monica : c’est toujours le bon moment pour investir.
Mais elle est réaliste. Avec les taux d’intérêt actuels, les « vaches à lait » n’existent pratiquement plus dans l’immobilier locatif à long terme. Ses propriétés en Floride génèrent un flux de trésorerie d’environ 400 $ USD par mois après toutes dépenses – elle qualifie cela de « flux de trésorerie plutôt neutre ».
L’objectif n’est pas un flux de trésorerie mensuel énorme. C’est le potentiel d’appréciation et la diversification. Pour les investisseurs étrangers utilisant un financement hypothécaire résidentiel à taux d’intérêt plus élevé, cela reste judicieux car vous possédez des actions dans l’immobilier américain, gagnez des dollars américains et couvrez votre risque de change.
Arrêtez de paniquer pour les mauvaises choses
Monica voit des investisseurs paniquer à propos de :
- Les coûts d’assurance en Floride qui augmentent de 40 % (mais avec le bon type de construction, ce n’est que 800 $/an)
- Les augmentations d’impôts à Toronto de 16,5 % (ce qui ne représente que quelques milliers de dollars sur des propriétés qui s’apprécient de manière significative)
- Les augmentations des taux hypothécaires (qui réduisent les rendements mais ne les éliminent pas avec des fondamentaux solides)
Son conseil ? Sortez vos peurs de l’air, écrivez-les sur papier et examinez-les vraiment pour ce qu’elles sont.
En bref
Le parcours de Monica, de plus de 100 propriétés bon marché à un portefeuille concentré sur les marchés A+, vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’investissement immobilier réussi.
Il ne s’agit pas du nombre de portes que vous avez. Il ne s’agit pas de trouver le prix le plus bas par porte. Il ne s’agit pas de rechercher le taux de capitalisation le plus élevé sur le papier.
Il s’agit d’investir dans des marchés aux fondamentaux solides, d’avoir des équipes sur le terrain de confiance, de gagner de l’argent à l’achat grâce à l’appréciation forcée et de détenir des propriétés qui vaudront réellement plus cher dans dix ans.
Tout le reste n’est que du bruit.
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Foire aux questions
Pourquoi Monica a-t-elle vendu toutes ses propriétés du Nord de l'Ontario ?
Que sont les marchés A+ en investissement immobilier ?
Combien peut coûter un locataire ne payant pas en Ontario ?
Que faut-il faire avant d'investir sur un marché américain ?
Pourquoi Monica se concentre-t-elle sur Ocala, en Floride, plutôt que sur d'autres marchés de Floride ?
Qu'est-ce que la stratégie BRRRR ?
Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier ?
Qu'est-ce qui est le plus important : le flux de trésorerie ou l'appréciation ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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