Êtes-vous un propriétaire d’entreprise fatigué de payer un loyer pour vos locaux de bureau, industriels ou médicaux ? Ou peut-être êtes-vous un investisseur immobilier qui dirige également une entreprise et souhaitez un effet de levier maximal lors de votre prochain achat commercial. Il existe un programme de financement spécialisé disponible dans tout le Canada qui peut vous aider à acheter un immeuble commercial occupé par le propriétaire avec peu ou pas de mise de fonds, même lorsque les conditions de prêt sont difficiles.
Ce guide révèle exactement comment fonctionne ce programme, qui y est éligible et pourquoi la plupart des prêteurs et même les grandes coopératives de crédit se trompent souvent dans la souscription.
Cet article se concentre sur le processus de souscription et les erreurs courantes qui entraînent des rejets inutiles : comment calculer correctement le BN ajusté, quelles sont les ajouts que les prêteurs manquent et comment résoudre les problèmes de demandes refusées. Pour un aperçu général du financement à 100 % pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire, y compris les bases du programme et les types de propriétés éligibles, commencez par là.
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Qu’est-ce que le Financement Commercial Occupé par le Propriétaire ?
Ce programme spécialisé de prêt hypothécaire commercial est conçu pour les propriétaires d’entreprises qui achètent le bâtiment qu’ils occuperont. Pour être éligible, au moins 51 % de la propriété doit être occupée par le propriétaire. Contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels ou aux prêts typiques pour des biens locatifs, les prêteurs se concentrent principalement sur le Revenu Net d’Exploitation (BN) de votre entreprise pour déterminer combien vous pouvez emprunter, parfois jusqu’à 100 % du prix d’achat ou de la valeur estimée.
Types de Propriétés Éligibles
Plusieurs types de propriétés commerciales conviennent à cette approche de financement :
Immeubles de bureaux, Cliniques médicales et dentaires, Entrepôts industriels, Installations de fabrication, Vitrines de détail avec des sections occupées par le propriétaire, et Immeubles à usage mixte avec une occupation significative par le propriétaire.
Le programme existe depuis des années mais reste sous-utilisé, en particulier chez les investisseurs immobiliers qui dirigent également une entreprise. Pour les transactions commerciales standard, consultez notre guide des prêts hypothécaires commerciaux et ce qui les différencie.
Comment le Revenu Net d’Exploitation Permet un Financement Complet
La magie opère grâce aux ajustements du BN que la plupart des prêteurs manquent. Comprendre ce processus peut faire la différence entre être approuvé ou rejeté.
BN Standard vs BN Ajusté
Lorsque vous passez de la location à la propriété, votre dépense de loyer actuelle disparaît. Les souscripteurs expérimentés ajoutent ce loyer, et parfois la dépréciation, les intérêts ou les dépenses uniques, pour créer une image de revenus plus solide.
Voici un exemple simplifié :
- Loyer annuel actuel payé : 120 000 $
- Bénéfice net de l’entreprise avant ajouts : 180 000 $
- BN ajusté après ajout du loyer : 300 000 $
Cet ajustement unique peut faire passer votre ratio de couverture de la dette de « refusé » à « financement complet ».
De nombreuses transactions sont refusées simplement parce que le souscripteur a oublié d’ajouter la charge de loyer. Avec des calculs appropriés et la bonne argumentation, ces mêmes transactions sont souvent approuvées pour un financement de 90 à 100 %.
Si l’ajout de votre charge de loyer peut augmenter votre BN ajusté suffisamment pour un financement à 100 %, cela vaut la peine d’examiner les chiffres avec un spécialiste. Réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity pour évaluer votre situation.
Comprendre le Ratio de Couverture de la Dette
Les prêteurs utilisent une approche de calcul inversé pour déterminer l’approbation. Voici comment cela fonctionne :
- Prenez votre BN ajusté
- Divisez par le paiement annuel du prêt hypothécaire
- Le résultat est votre Ratio de Couverture de la Dette (RCD)
La plupart des prêteurs de ce programme exigent un RCD minimum de 1,20, ce qui signifie que vous avez besoin d’un surplus de revenus de 20 % après le service de la dette. Comprendre comment les ratios d’endettement affectent votre approbation est essentiel pour les emprunteurs commerciaux.
Exemple Pratique
Supposons que votre BN ajusté soit de 400 000 $ par an :
- RCD requis : 1,20
- Service annuel maximal de la dette autorisé : 400 000 $ / 1,20 = 333 333 $
- Aux taux actuels avec une période d’amortissement de 25 ans, cela soutient environ 4 à 4,5 millions de dollars de financement.
Même si les directives traditionnelles de prêt à valeur (LTV) plafonnent les immeubles de bureaux à 65 %, ce calcul pourrait vous qualifier pour un financement à 100 %. Si les chiffres sont légèrement en deçà, 85 à 95 % sont toujours courants, bien mieux que les conditions commerciales standard.
Pourquoi Cela Compte sur le Marché Actuel
De nombreux prêteurs institutionnels ont resserré leurs directives de prêt commercial :
- LTV maximum de 60-65 % sur les immeubles de bureaux purement locatifs
- 70-75 % sur les commerces de détail ou industriels multi-locataires
- Exigences plus strictes en matière de vacance et de durée des baux
Le programme de financement occupé par le propriétaire contourne ces restrictions car le prêteur évalue les flux de trésorerie de votre entreprise, et pas seulement les revenus locatifs des locataires.
Le résultat ? Un dentiste, un médecin, un fabricant ou un investisseur immobilier qui dirige sa propre société d’exploitation peut souvent emprunter 20 à 35 % de plus qu’avec les règles commerciales conventionnelles.
Si les directives commerciales standard vous plafonnent à 65 % de LTV alors que les flux de trésorerie de votre entreprise pourraient supporter beaucoup plus, réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous examinerons ensemble la voie de l’occupation par le propriétaire.
Taux et Conditions Actuels
Les taux hypothécaires commerciaux au Canada commencent actuellement autour de 5-6 % pour les emprunteurs solides, les propriétés occupées par le propriétaire étant souvent éligibles à des conditions plus favorables. Les structures de prêt typiques comprennent :
Périodes à taux fixe de 5, 7 ou 10 ans, Périodes d’amortissement de 25 ans, Taux généralement supérieurs de 0,50 à 2,00 % aux prêts hypothécaires résidentiels, et Options assurées par la SCHL disponibles pour des taux encore meilleurs.
Les emprunteurs occupants par le propriétaire peuvent être éligibles jusqu’à 90 % de LTV dans le cadre des programmes standard, le total de 100 % étant disponible pour ceux qui ont des chiffres de BN solides.
Qui est Éligible à ce Programme
Bons Candidats
Vous êtes probablement un bon candidat si vous avez :
Une entreprise établie avec 2-3 ans de finances, Une rentabilité positive ou en amélioration, Des projets de passer de locaux loués à des locaux possédés, Une occupation par le propriétaire d’au moins 51 %, et Un bon crédit personnel et professionnel.
Qui Devrait Chercher Ailleurs
Ce programme ne convient pas aux :
- Startups ou entreprises avec des flux de trésorerie faibles ou négatifs
- Propriétés purement d’investissement sans occupation par le propriétaire
- Emplacements très isolés où la couverture des prêteurs est limitée
Pourquoi Travailler avec des Spécialistes Plutôt qu’en Direct
De nombreuses grandes banques et coopératives de crédit offrent ce programme, mais leurs souscripteurs en maximisent rarement le potentiel. Les spécialistes expérimentés en prêts hypothécaires commerciaux offrent des avantages considérables :
Identifier chaque ajout possible pour augmenter votre BN, Comparer plusieurs prêteurs avec des exigences de RCD variables, Argumenter auprès d’un prêteur qui manque des ajustements clés, et Préparer votre dossier parfaitement dès le départ.
Cette approche transforme souvent le refus en approbation et transforme un LTV de 75 % en un financement de 90 à 100 %.
L’Avantage de la Liquidité
Obtenir un financement à 100 % ou quasi 100 % signifie que vous gardez du cash dans votre entreprise au lieu de le bloquer dans une mise de fonds. Cette liquidité préservée peut financer :
Achats d’équipement, Nouvelles embauches, Campagnes de marketing, Besoins en fonds de roulement, et Propriétés d’investissement supplémentaires.
De nombreux investisseurs immobiliers utilisent ce programme pour acheter le bâtiment de leur société d’exploitation avec presque aucune mise de fonds, puis utilisent leur portefeuille personnel pour des transactions purement d’investissement. Si vous envisagez des moyens d’acheter une maison sans argent économisé pour la mise de fonds, cette approche commerciale offre un effet de levier similaire.
Processus Étape par Étape
Prêt à opter pour le financement commercial occupé par le propriétaire ? Voici ce à quoi vous attendre :
Étape 1 : Rassemblez Vos Données Financières
Rassemblez 2 à 3 ans d’états financiers d’entreprise, de déclarations fiscales et de documentation sur les dépenses de loyer actuelles.
Étape 2 : Calculez Votre BN Ajusté
Travaillez avec un spécialiste pour identifier tous les ajouts possibles, y compris le loyer, la dépréciation et les dépenses ponctuelles.
Étape 3 : Déterminez Votre Pouvoir d’Emprunt
Utilisez le calcul du RCD pour comprendre le montant de financement que votre entreprise peut supporter.
Étape 4 : Trouvez la Bonne Propriété
Recherchez des propriétés commerciales qui répondent à l’exigence d’occupation par le propriétaire de 51 % et qui correspondent aux besoins de votre entreprise.
Étape 5 : Soumettez Votre Demande
Travaillez avec un courtier en prêts hypothécaires commerciaux expérimenté qui comprend les nuances du financement occupé par le propriétaire.
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Foire Aux Questions
Que signifie un financement à 100 % ?
Puis-je vraiment obtenir un prêt commercial sans mise de fonds ?
Quel score de crédit me faut-il ?
Combien de temps prend l'approbation ?
Que se passe-t-il si mon BN est insuffisant pour un financement à 100 % ?
Puis-je louer la partie du bâtiment que je n'occupe pas ?
Quelles erreurs courantes entraînent le refus des demandes de financement commercial occupé par le propriétaire ?
Dernières Réflexions
Si vous êtes travailleur autonome, que vous payez actuellement un loyer pour des locaux commerciaux et que vous avez des finances d’entreprise solides, le programme de financement commercial occupé par le propriétaire pourrait être l’un des outils les plus puissants à votre disposition au Canada.
Même un financement de 85 à 95 % est majeur par rapport aux plafonds standard de 65 % pour les bureaux ou de 75 % pour l’industrie.
La clé est de travailler avec une équipe de prêts hypothécaires commerciaux spécialisée dans ces dossiers, pas seulement avec une banque ou un courtier quelconque. Un ajout oublié peut faire la différence entre l’approbation et le refus.
Prenez le temps de comprendre votre BN ajusté, trouvez un spécialiste qui sait comment tirer le meilleur parti de votre pouvoir d’emprunt, et vous pourriez être surpris de la quantité de propriétés commerciales que vous pouvez acquérir avec un minimum de dépenses.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
100% Financing
A mortgage structure where no down payment is required from the borrower's personal funds. In Canada, this is available for owner-occupied commercial properties through CMHC programs and for residential purchases using gifted down payments, borrowed down payments (where permitted), or vendor take-back mortgages combined with a first mortgage.
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