Si hay una regla que los nuevos compradores de casas para vender necesiten tatuada en la frente, es esta. La regla del 70% ha salvado a más inversores de acuerdos desastrosos que cualquier otra guía que conozca. Ya sea que esté haciendo una compraventa directa o ejecutando el método BRRRR para riqueza a largo plazo, esta fórmula es donde comienza todo análisis de operaciones. Es simple, es conservadora y funciona.
Aquí está la idea básica: nunca pague más del 70% del valor de una propiedad después de la reparación, menos sus costos de reparación. Siga esta regla y creará un margen suficiente para cubrir sus costos de transacción, sus costos de mantenimiento y aún obtener ganancias. Ignórelo y estará apostando.
Le mostraré exactamente cómo funciona y por qué es importante.
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La Fórmula Que Protege Sus Beneficios
Las matemáticas son sencillas:
Precio Máximo de Compra = (Valor Después de Reparación × 70%) - Costos de Reparación
Vamos a desglosarlo con un ejemplo real. Supongamos que encuentra una propiedad que valdrá $300,000 después de renovarla (ese es su Valor Después de Reparación o VDR). Su contratista estima $40,000 en costos de renovación.
Aquí está su cálculo:
- $300,000 × 70% = $210,000
- $210,000 - $40,000 = $170,000
Su precio máximo de compra es $170,000. Si paga más que eso, está mermando su margen de beneficio o eliminándolo por completo. Cuando esté listo para financiar la operación, consulte Financiamiento de Hipotecas para Compraventa y Reforma.
| Componente | Monto | Propósito |
|---|---|---|
| VDR | $300,000 | Lo que venderá |
| 70% del VDR | $210,000 | Su colchón |
| Costos de reparación | -$40,000 | Presupuesto de renovación |
| Compra máxima | $170,000 | Lo más alto que debería pagar |
| Margen incorporado | $90,000 | Para costos y beneficios |
Ese margen de $90,000 (el 30% que se guarda) cubre sus Costos de Cierre al comprar, sus costos de mantenimiento mientras renueva, sus costos de venta, incluidas las comisiones del agente, y su beneficio real.
¿Por Qué 70% y No 80% o 75%?
Los nuevos compradores de casas para vender a menudo preguntan por qué la regla no es más agresiva. Después de todo, el 70% parece conservador. ¿No se puede sacar más provecho de las operaciones usando el 75% o el 80%?
Se puede, y los inversores experimentados a veces lo hacen. Pero esto es lo que les sucede a los principiantes que se vuelven agresivos:
El margen del 30% generalmente se desglosa aproximadamente de la siguiente manera: 5% para costos de cierre de compra, 5% para costos de mantenimiento durante la renovación, 10% para costos de venta (comisiones de agente, cierre, etc.) y 10% para beneficio.
¿Nota algo? Casi no hay margen para imprevistos. Si su estimación de VDR se desvía un 5%, se va la mitad de su beneficio. Si su renovación supera el presupuesto en un 20% (lo que sucede constantemente), ahora está trabajando gratis o perdiendo dinero.
La regla del 70% no es conservadora, es realista. Tiene en cuenta el hecho de que las estimaciones nunca son perfectas y siempre ocurren sorpresas. Si quiere pruebas, lea sobre las lecciones aprendidas de 30 operaciones de compraventa de casas — los inversores que se ciñeron a esta regla salieron ganando.
Con solo alrededor del 10 por ciento de la operación reservado para beneficios, tener su financiamiento asegurado antes de comenzar evita que las sorpresas eliminen su margen — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para organizar su hipoteca de compraventa anticipadamente.
Obtener su VDR Correcto
Toda la fórmula depende de una estimación precisa del VDR. Si se equivoca en esto, nada más importa.
Así es como lo consigue:
Encuentre ventas verdaderamente comparables. Necesita propiedades que coincidan con cómo se verá la suya después de la renovación: tamaño, ubicación, condición y características similares. Un colonial renovado de cuatro dormitorios no se compara con un rancho renovado de dos dormitorios.
Utilice ventas recientes. Los mercados se mueven. Una propiedad comparable de hace dieciocho meses podría no reflejar los valores actuales. Céntrese en ventas de los últimos tres a seis meses. Comprender cómo funcionan las tasaciones automáticas de propiedades también puede ayudarle a validar sus propias estimaciones de VDR frente a lo que verán los prestamistas.
Sea conservador. En caso de duda, utilice el número más bajo. Si las ventas comparables varían entre $295,000 y $315,000, utilice $295,000 o incluso $290,000 para su análisis. Las sorpresas al alza son mejores que los desastres a la baja.
No asuma precios premium. Su renovación puede ser espléndida, pero los compradores no pagarán significativamente más que otras casas renovadas en el área. Si casas renovadas similares se venden por $300,000, no asuma que la suya alcanzará los $340,000 porque eligió encimeras más bonitas.
Estimar los Costos de Reparación sin Ser Engañado
Subestimar las reparaciones mata más operaciones de compraventa que pagar de más por las propiedades. Aquí le explicamos cómo evitar esa trampa:
Visite la propiedad con un contratista antes de comprar. No adivine los costos de reparación a partir de fotos o de una rápida inspección visual. Entre, mire todo y pídale a alguien que haga este trabajo que le dé cifras.
Revise todo. Techo, cimientos, sistema de climatización, electricidad, fontanería, ventanas, calentador de agua, electrodomésticos; todo. Lo que no mira es lo que le muerde después. Muchos de estos problemas están cubiertos en nuestra guía de problemas comunes al comprar propiedades en dificultades.
Incorpore un margen de contingencia. Añada un 15-20% a su estimación de reparación para imprevistos. Al abrir paredes, encontrará cosas. Al quitar suelos, descubrirá problemas. Asuma que gastará más de lo estimado. Aprender a evitar errores de renovación inteligentes ayudará a evitar que su presupuesto se descontrole.
Obtenga múltiples presupuestos. El presupuesto de un contratista no es suficiente información. Obtenga dos o tres presupuestos para trabajos importantes. Le ayuda a comprender tanto el costo real como qué contratistas realmente quieren el trabajo.
Añadir un margen de contingencia del 15 al 20 por ciento además de los presupuestos de los contratistas es inteligente, pero combinar eso con el producto de financiamiento adecuado le protege aún más — reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a igualar el préstamo con la operación.
Cuándo la Regla del 70% No Funciona
No voy a pretender que esta regla funcione perfectamente en todas las situaciones. Aquí es cuando podría necesitar ajustar:
Mercados calientes con inventario limitado. En mercados súper competitivos, es posible que no encuentre operaciones al 70%. Podría ajustarse al 75%, pero hágalo con cuidado y comprenda que está aceptando más riesgo.
Propiedades de muy alto valor. En una compraventa de $1 millón, los porcentajes podrían cambiar porque los costos fijos son una proporción menor del tamaño total de la operación.
Operaciones de compraventa rápidas y cosméticas. Si está haciendo trabajos ligeros con giros rápidos, sus costos de mantenimiento son más bajos y puede operar con márgenes más ajustados.
Inversores experimentados con sistemas eficientes. Una vez que haya realizado docenas de operaciones de compraventa y tenga contratistas confiables, procesos rigurosos y un profundo conocimiento del mercado, puede operar con porcentajes más altos, porque sus estimaciones son más precisas y su ejecución es más eficiente.
Los Errores Que Matan los Beneficios de las Operaciones de Compraventa
Incluso con la regla del 70%, los inversores se equivocan de manera predecible:
Enamorarse de una propiedad. Encuentra una casa que le parece perfecta. Está en un gran vecindario, tiene buenos cimientos y puede ver exactamente lo que haría con ella. Así que se justifica pagar más de lo que dice su fórmula. No lo haga. A las propiedades no les importan sus sentimientos, y el mercado no pagará más solo porque usted esté emocionalmente apegado.
Proyecciones optimistas del VDR. “Bueno, si añado esta característica especial, los compradores pagarán una prima”. Quizás. Probablemente no. Base sus números en lo que las propiedades comparables realmente vendieron, no en lo que espera que la suya pueda conseguir.
Subestimar el tiempo de reparación. Sus costos de mantenimiento corren cada día que posee esa propiedad. ¿Una renovación que pensó que tomaría tres meses se extiende a seis? Eso son tres meses adicionales de pagos de hipoteca, impuestos, seguros y servicios públicos que se comen su beneficio. Esta es exactamente la razón por la que sus ratios de deuda y cálculos de costos de mantenimiento deben tener en cuenta un plazo más largo del que espera.
Olvidar por completo los costos de mantenimiento. He visto inversores calcular el precio de compra más las reparaciones más los costos de venta y olvidarse por completo de que pagarán una hipoteca durante meses. No sea esa persona.
Más Allá de la Fórmula Rápida
La regla del 70% es una herramienta de selección: una forma rápida de eliminar malas operaciones antes de perder tiempo en un análisis detallado. Las propiedades que pasan la prueba del 70% merecen una evaluación más profunda.
Nota fiscal canadiense: Si está haciendo flipping en Canadá, tenga en cuenta la Regla de Reventa Residencial de Propiedades vigente desde el 1 de enero de 2023: cualquier propiedad vendida dentro de los 12 meses posteriores a su compra se trata automáticamente como ingresos comerciales — no como ganancias de capital — independientemente de su intención. Tenga esto en cuenta en sus proyecciones de beneficio neto después de impuestos antes de cerrar cualquier operación.
Para las operaciones que valen la pena, cree un pro forma completo con cada línea de ingresos y cada partida de gastos detallada. La misma disciplina se aplica tanto si está comprando para vender como si está conservando — Cómo Analizar una Propiedad de Alquiler: Flujo de Caja y Diligencia Debida para que pueda evaluar ambas estrategias de salida. Tenga en cuenta los costos de cierre reales basados en su mercado, plazos realistas basados en sus relaciones con los contratistas y costos de mantenimiento específicos basados en su financiamiento.
La regla del 70% le pone en el camino correcto. Un análisis detallado le dice si debe dar el paso.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué pasa si ninguna propiedad en mi mercado cumple con la regla del 70%?
¿Puedo usar esta regla para el análisis de propiedades de alquiler?
¿Debería pagar alguna vez más de lo que sugiere la regla del 70%?
¿Cómo puedo mejorar en la estimación del VDR y los costos de reparación?
¿Qué cubre realmente el margen del 30% en la regla del 70%?
¿Cómo encuentro ventas comparables para determinar el valor después de la reparación?
¿Cuáles son los mayores errores que acaban con los beneficios de las operaciones de compraventa de casas?
El Resultado Final
La regla del 70% existe porque comprar y vender casas es más difícil de lo que parece en los programas de televisión. Las estimaciones son siempre imperfectas. Siempre ocurren sorpresas. Los plazos siempre se extienden. Los inversores que obtienen beneficios son aquellos que incorporan suficiente margen para absorber estas realidades.
Pague no más del 70% del VDR menos los costos de reparación. Es simple, está probado y le evita convertirse en otro comprador de casas para vender que “hizo todo bien” pero aun así perdió dinero.
Cuando esté empezando, trate la regla del 70% como una ley. Más tarde, con experiencia, podrá hacer ajustes informados. Pero esa experiencia proviene de operaciones rentables ejecutadas con márgenes conservadores, no de apuestas agresivas que no salieron bien.
Encuentre operaciones que funcionen al 70%. Haga el trabajo bien. Venda con beneficios. Repita. Así es como se compra y vende casas correctamente.
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página.
Escrito por
LendCity
Publicado
26 de enero de 2026
· Updated 26 de abril de 2026Tiempo de lectura
10 min de lectura
Costos de Cierre
Tarifas que se pagan al completar una transacción inmobiliaria, incluyendo honorarios legales, impuesto de transferencia de propiedad, seguro de título, tasaciones y ajustes.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
Valor de Mercado
El precio estimado al que se vendería una propiedad en el mercado abierto en condiciones normales. Determinado por ventas comparables, ubicación, estado y demanda del mercado.
Casa para reformar
Una propiedad que necesita reparaciones o renovaciones, típicamente con un precio por debajo del valor de mercado. A menudo es el objetivo de inversores que utilizan estrategias BRRRR o de comprar para reformar y vender.
Flujo de Caja
El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
Debida Diligencia
La investigación y análisis exhaustivos de una propiedad antes de su compra, que incluyen revisión financiera, inspección física, búsqueda de título y análisis de mercado.
Patrimonio neto
La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario restante. Si su casa vale $500,000 y usted debe $300,000, tiene $200,000 de patrimonio neto. El patrimonio neto se acumula a través de pagos hipotecarios, apreciación y mejoras en la propiedad.
Contratista
Un profesional con licencia contratado para realizar trabajos de construcción, renovación o reparación en propiedades de inversión. Es esencial utilizar contratistas con licencia y seguro para trabajos permitidos, ya que los contratistas sin licencia pueden resultar en la anulación del seguro, gravámenes sobre la propiedad y responsabilidad por lesiones.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
Costos de Mantenimiento
Los gastos continuos de poseer una propiedad, que incluyen pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguros, servicios públicos y mantenimiento. Comprender los costos de mantenimiento es esencial durante los períodos de renovación cuando la propiedad no genera ingresos por alquiler.
Propiedades Comparables
Propiedades similares en la misma área de mercado que se utilizan para establecer el valor justo de mercado o las tarifas de alquiler mediante la comparación de características, ubicación, condición y precios recientes de venta o alquiler. El análisis de comparables es esencial al determinar precios de oferta y establecer alquileres competitivos.
Pro Forma
Un estado financiero proyectado para una propiedad de inversión que muestra los ingresos, gastos y rendimientos esperados. Los pro formas se utilizan para evaluar posibles adquisiciones y son requeridos por muchos prestamistas comerciales durante la suscripción.
Agente Inmobiliario
Un profesional con licencia que representa a compradores o vendedores en transacciones inmobiliarias, brindando experiencia en el mercado, habilidades de negociación y acceso a la MLS. Trabajar con un agente que favorece a los inversores y que comprende el análisis de propiedades de alquiler y las estrategias de financiación puede afectar significativamente la calidad de las operaciones.
Fontanería
El sistema de tuberías, desagües, accesorios y conexiones en un edificio que distribuye agua y elimina desechos. Los problemas de fontanería se encuentran entre las reparaciones más costosas en propiedades de alquiler, y las tuberías viejas de galvanizado o polibutileno a menudo necesitan ser reemplazadas durante las renovaciones.
Cimientos
La base estructural de un edificio que transfiere las cargas al suelo. Los problemas en los cimientos, como grietas, asentamientos o intrusiones de agua, se encuentran entre las reparaciones más costosas en el sector inmobiliario y pueden afectar significativamente el valor de la propiedad y la elegibilidad para financiamiento.
Regla del 70%
Una guía para fijar y voltear propiedades que establece que no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV, por sus siglas en inglés) de una propiedad menos los costos de renovación. En una casa con un ARV de $300,000 y $50,000 en reparaciones, su precio máximo de compra sería de $160,000. Este margen tiene en cuenta los costos de mantenimiento, los costos de venta y la ganancia.
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