Cada inversionista de bienes raíces comerciales en Canadá se enfrenta a la misma decisión al financiar una propiedad multifamiliar: optar por la vía asegurada por la CMHC o utilizar financiación convencional. La respuesta no siempre es obvia. La CMHC ofrece tasas más bajas y mayor apalancamiento, pero viene con primas de seguro, plazos más largos y requisitos de propiedad más estrictos. La financiación convencional es más rápida y flexible, pero cuesta más y requiere significativamente más capital.
Esta guía compara ambas opciones con números reales para que pueda tomar la decisión correcta para su operación específica. Para una visión general más amplia de todas las opciones de hipotecas comerciales disponibles en Canadá, comience con nuestra guía principal.
La Diferencia Fundamental
La financiación asegurada por la CMHC significa que la Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá proporciona seguro hipotecario al prestamista. Si incumple, la CMHC cubre las pérdidas del prestamista. Debido a que el riesgo del prestamista se elimina, pueden ofrecerle tasas más bajas, mayores índices de préstamo a valor y períodos de amortización más largos.
La financiación convencional significa que el prestamista asume todo el riesgo del préstamo. Sin seguro gubernamental. Ese riesgo se refleja en tasas más altas, LTV más bajos y amortizaciones más cortas. La contrapartida: menos restricciones sobre qué propiedades califican, procesamiento más rápido y sin prima de seguro.
Comparación Lado a Lado
Así es como se comparan los dos caminos en cada métrica que importa.
| Factor | Asegurado por CMHC | Convencional |
|---|---|---|
| Tasa de interés | 3.25% - 4.25% | 4.50% - 7.95% |
| LTV máximo | 85% (existente) / 95% LTC (MLI Select nueva construcción) | 65% - 75% |
| Pago inicial mínimo | 15% (existente) / 5% (MLI Select nueva construcción) | 25% - 35% |
| Amortización | Hasta 40 años (estándar) / 50 años (MLI Select) | 20 - 25 años |
| Prima de seguro | 1.50% - 4.50% del monto del préstamo | Ninguno |
| DSCR mínimo | 1.10x (MLI Select) / 1.20x (estándar) | 1.20x - 1.30x |
| Tipos de propiedad | Alquiler multifamiliar (5+ unidades) | Todos los tipos de propiedades comerciales |
| Recurso | Recurso limitado (MLI Select 100+ pts) | Recurso total |
| Plazo de cierre | 8 - 16 semanas | 4 - 10 semanas |
| Flexibilidad de prepago | Más restrictivo | Varía según el prestamista |
| Condición de la propiedad | Debe cumplir con los estándares de la CMHC | Específico del prestamista |
| Evaluación ambiental | Requerida (Fase I como mínimo) | Generalmente requerida |
| Complejidad de la solicitud | Alta (documentación detallada) | Moderada |
Los números cuentan una historia. Pero la elección correcta depende de cuáles de estos factores son más importantes para su operación.
Compare sus opciones de financiación
Cuándo la Financiación Asegurada por la CMHC es la Mejor Opción
Está Comprando un Multifamiliar Estabilizado
Si está comprando un edificio de alquiler multifamiliar con 5 o más unidades, alta ocupación (85%+) e ingresos estables, la financiación asegurada por la CMHC casi siempre será la mejor opción. El ahorro en la tasa, el mayor apalancamiento y la amortización extendida crean un paquete de financiación que los prestamistas convencionales simplemente no pueden igualar.
Este es el pan de cada día de los préstamos de la CMHC. El programa fue diseñado precisamente para este tipo de propiedad. Si su edificio califica, rara vez hay una buena razón para optar por el financiamiento convencional.
Quiere Maximizar el Apalancamiento
La CMHC permite hasta un 85% de LTV en propiedades existentes y hasta un 95% de préstamo a costo en nuevas construcciones a través de MLI Select. En una operación de $5 millones, la diferencia entre un 15% de pago inicial (CMHC) y un 30% (convencional) es de $750,000 en capital. Nuestra guía sobre requisitos de pago inicial para hipotecas comerciales en Canadá cubre estrategias para reducir ese costo inicial.
Esos $750,000, si se invierten en otra propiedad, podrían generar sus propios rendimientos. Para los inversores centrados en el crecimiento de su cartera, la eficiencia de apalancamiento de la financiación de la CMHC es una ventaja estratégica significativa.
Necesita Optimizar el Flujo de Caja
La combinación de tasas más bajas y amortización más larga mejora directamente el flujo de caja mensual. Una hipoteca de $4 millones al 3.85% a 40 años cuesta aproximadamente $15,200 por mes. La misma hipoteca al 5.50% a 25 años cuesta aproximadamente $24,100 por mes. Eso es una mejora de $8,900 por mes en flujo de caja, más de $106,000 al año.
Para propiedades donde el flujo de caja es limitado, esta diferencia puede ser el margen entre una operación que funciona y una que no.
Está Construyendo un Nuevo Multifamiliar
El programa CMHC MLI Select está diseñado específicamente para nuevas construcciones y ofrece los mejores términos disponibles en el mercado de préstamos comerciales canadienses: financiación de hasta el 95% de préstamo a costo, amortización de 50 años, recurso limitado y la capacidad de incluir primas y tarifas en el préstamo.
Si está desarrollando un edificio de alquiler de propósito específico, MLI Select debería ser su primera parada. Utilice nuestra calculadora de préstamos máximos de la CMHC MLI para calcular los números de su proyecto.
Cuándo la Financiación Convencional es la Mejor Opción
Necesita Rapidez
Las operaciones de la CMHC tardan de 8 a 16 semanas en cerrarse. Las operaciones convencionales pueden cerrarse en 4 a 10 semanas. Si se encuentra en una situación de licitación competitiva y el vendedor desea un cierre rápido, la financiación convencional le da una ventaja.
Algunos inversores utilizan financiación convencional para cerrar rápidamente y luego refinancian a través de la CMHC una vez que la propiedad está estabilizada. Esta estrategia de “puente a CMHC” asegura la operación mientras que eventualmente se bloquea una financiación a largo plazo mejor.
La Propiedad No Califica para la CMHC
La CMHC tiene requisitos de elegibilidad específicos. La propiedad debe ser un alquiler multifamiliar con 5 o más unidades, en condiciones físicas aceptables y cumplir con los estándares ambientales. Las propiedades que necesitan reparaciones significativas, tienen mantenimiento diferido o están en malas condiciones pueden no calificar.
Los prestamistas convencionales son más flexibles en cuanto a la condición de la propiedad. Los inversores de valor agregado que compran edificios en dificultades o con bajo rendimiento para renovar y estabilizar a menudo no tienen otra opción que recurrir a la financiación convencional para la compra inicial.
Está Comprando un Inmueble Comercial No Residencial
El seguro de la CMHC solo se aplica a propiedades de alquiler residencial multifamiliar. Si está comprando un edificio de oficinas, espacio comercial, almacén industrial o cualquier otra propiedad comercial no residencial, la financiación convencional es su única opción.
Tiene Capital Significativo y Desea Simplicidad
Si tiene capital sustancial y no necesita apalancamiento máximo, la financiación convencional evita la complejidad de la solicitud de la CMHC. Los requisitos de documentación son más ligeros, el proceso es más directo y evita la prima de seguro por completo.
Para inversores con carteras amplias y sólidas relaciones bancarias, la financiación convencional a través de una relación bancaria existente puede ofrecer términos competitivos con una fricción mínima.
Desea Flexibilidad de Pre-pago
Las hipotecas aseguradas por la CMHC suelen tener disposiciones de prepago más restrictivas. Si planea vender la propiedad, pagar la hipoteca agresivamente o refinanciar a mitad de plazo, los prestamistas convencionales pueden ofrecer más flexibilidad en el prepago sin penalizaciones.
Esto es particularmente importante para los inversores de valor agregado que planean renovar, aumentar el NOI y refinanciar dentro de dos o tres años.
Reducciones de la Prima MLI Select de la CMHC
Un factor que inclina aún más la comparación a favor de la CMHC para proyectos que califican es el sistema de reducción de primas de MLI Select. Las propiedades que obtienen puntos a través de compromisos de asequibilidad, eficiencia energética y accesibilidad reciben primas de seguro reducidas.
| Puntos Obtenidos | Reducción de Prima | Tasa de Prima Efectiva |
|---|---|---|
| 0 - 49 puntos | Tasa base | 4.00% - 4.50% |
| 50 - 69 puntos | Reducida | 2.75% - 3.50% |
| 70 - 99 puntos | Reducida aún más | 1.75% - 2.50% |
| 100+ puntos | Reducción máxima | 0.50% - 1.50% |
Con 100+ puntos, la prima de seguro se reduce hasta un 0.50% del monto del préstamo. En una hipoteca de $4 millones, eso serían $20,000 en lugar de $180,000. La prima se vuelve prácticamente insignificante, y las ventajas de tasa y apalancamiento de la CMHC se vuelven aún más atractivas.
Obtener 100+ puntos también desbloquea la financiación de préstamo a costo del 95% y una amortización de 50 años, los términos de financiación más agresivos disponibles en Canadá.
Comparación de Costos: Propiedad de $5 Millones con Ambas Opciones
Modelemos un escenario real. Usted está comprando un edificio de apartamentos estabilizado de 20 unidades por $5 millones.
Vía Asegurada por CMHC
| Artículo | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $5,000,000 |
| LTV | 85% |
| Monto de la hipoteca | $4,250,000 |
| Pago inicial | $750,000 |
| Prima CMHC (3.75%) | $159,375 |
| Hipoteca total (con prima) | $4,409,375 |
| Tasa de interés | 3.85% |
| Amortización | 40 años |
| Pago mensual | $16,700 |
| Servicio de deuda anual | $200,400 |
| Intereses totales pagados (plazo de 5 años) | $815,000 |
| Costo total (plazo de 5 años, interés + prima) | $974,375 |
Vía Convencional
| Artículo | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $5,000,000 |
| LTV | 75% |
| Monto de la hipoteca | $3,750,000 |
| Pago inicial | $1,250,000 |
| Prima CMHC | $0 |
| Hipoteca total | $3,750,000 |
| Tasa de interés | 5.50% |
| Amortización | 25 años |
| Pago mensual | $22,700 |
| Servicio de deuda anual | $272,400 |
| Intereses totales pagados (plazo de 5 años) | $993,000 |
| Costo total (plazo de 5 años, solo intereses) | $993,000 |
La Comparación
| Métrica | Asegurado por CMHC | Convencional | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Pago inicial requerido | $750,000 | $1,250,000 | $500,000 menos con CMHC |
| Pago mensual | $16,700 | $22,700 | Ahorro de $6,000/mes con CMHC |
| Servicio de deuda anual | $200,400 | $272,400 | Ahorro de $72,000/año con CMHC |
| Costo total a 5 años | $974,375 | $993,000 | $18,625 menos con CMHC |
| Capital liberado | — | — | $500,000 disponible para otras inversiones |
La vía de la CMHC cuesta un poco menos durante cinco años, incluso incluyendo la prima de seguro. Pero la ventaja real es el capital liberado de $500,000. Si ese $500,000 genera incluso un retorno modesto en otro lugar, la ventaja total de la financiación de la CMHC aumenta significativamente.
Sobre la base del flujo de caja, la vía de la CMHC genera $72,000 adicionales al año por un menor servicio de deuda. Durante cinco años, eso son $360,000 en flujo de caja adicional.
Marco de Decisión: ¿Cuál Debería Elegir?
Utilice este marco para determinar rápidamente qué vía se adapta a su situación.
Elija la financiación asegurada por la CMHC si:
- Está comprando o construyendo una propiedad de alquiler multifamiliar con 5 o más unidades
- La propiedad está estabilizada con 85%+ de ocupación y cumple con los estándares físicos de la CMHC
- Desea conservar capital para otras inversiones o reservas
- La optimización del flujo de caja es una prioridad
- Se siente cómodo con plazos más largos (8-16 semanas)
- No planea vender o refinanciar dentro del primer plazo
Elija la financiación convencional si:
- Está comprando una propiedad de oficinas, comercial, industrial u otra propiedad comercial no residencial
- La propiedad necesita trabajos significativos antes de cumplir con los estándares de la CMHC
- La velocidad es crítica y necesita cerrar en menos de 8 semanas
- Tiene capital sustancial y prefiere un proceso más simple
- Planea vender, refinanciar o realizar prepagos importantes a mitad de plazo
- Está comprando una propiedad de valor agregado y planea refinanciar a través de la CMHC más adelante
Considere un enfoque híbrido si:
- Quiere cerrar rápidamente una propiedad multifamiliar de valor agregado, renovar, estabilizar y luego refinanciar a través de la CMHC para obtener mejores términos a largo plazo
- Está construyendo una nueva edificación y necesita financiación puente durante la construcción antes de convertirla a financiación permanente de la CMHC
La Estrategia Híbrida: Convencional Ahora, CMHC Después
Una de las estrategias más efectivas para los inversores de valor agregado es utilizar la financiación convencional como un puente hacia la CMHC. Así es como funciona:
-
Compre con financiación convencional. Cierre rápido, acepte la tasa más alta y el menor apalancamiento. El vendedor obtiene su cierre rápido y usted obtiene la propiedad.
-
Ejecute su plan de valor agregado. Renueve las unidades, aumente los alquileres al mercado, cubra las vacantes y estabilice el edificio. Esto generalmente toma de 12 a 24 meses.
-
Refinancie a través de la CMHC. Una vez que la propiedad esté estabilizada con alta ocupación y cumpla con los estándares físicos de la CMHC, solicite la refinanciación asegurada por la CMHC. Nuestra guía sobre cómo refinanciar una propiedad comercial en Canadá cubre el proceso completo. Usted asegura tasas más bajas, extiende la amortización y potencialmente extrae capital para reinvertir en su próxima operación.
Esta estrategia funciona particularmente bien para inversores que compran propiedades multifamiliares que necesitan reposicionamiento. La financiación convencional le permite entrar en la operación, y la refinanciación de la CMHC optimiza sus rendimientos a largo plazo.
Conceptos Erróneos Comunes
“La CMHC es solo para vivienda asequible”. Falso. Si bien MLI Select recompensa los compromisos de asequibilidad, el seguro multifamiliar estándar de la CMHC (MLI Standard) está disponible para propiedades de alquiler del mercado que cumplen con los requisitos básicos de elegibilidad. No necesita alquilar por debajo del precio de mercado para calificar.
“La prima de seguro de la CMHC la hace más cara”. En la mayoría de los casos, el ahorro en la tasa de interés y la amortización extendida compensan con creces el costo de la prima dentro del primer plazo de cinco años. Siempre calcule la comparación completa antes de descartar la CMHC basándose solo en la prima.
“La financiación convencional es siempre más rápida”. Si bien generalmente es cierto, algunos prestamistas de la CMHC han optimizado significativamente sus procesos. Y algunos prestamistas convencionales pueden ser igual de lentos si sus procesos internos son engorrosos. El plazo depende tanto del prestamista específico como del tipo de financiación.
“Tengo que elegir una u otra permanentemente”. Absolutamente puede cambiar entre tipos de financiación. Muchos inversores comienzan con financiación convencional y refinancian a través de la CMHC, o utilizan la CMHC para adquisiciones y financiación convencional para propiedades que no califican. Su estrategia de financiación debe evolucionar con su cartera.
“El seguro de la CMHC me protege como prestatario”. No lo hace. El seguro de la CMHC protege al prestamista. Si incumple, aún enfrenta todas las consecuencias: daño a su crédito, posibles juicios por deficiencia y pérdida de capital. El seguro le permite obtener mejores términos, pero no reduce su riesgo personal.
Tomando la Decisión
El tipo de financiación adecuado no se trata de cuál es “mejor” en abstracto. Se trata de cuál es mejor para su operación específica, su situación de capital y su estrategia a largo plazo.
Si su propiedad califica para la CMHC y puede manejar el plazo más largo, los números casi siempre favorecen la financiación asegurada por la CMHC. El ahorro en la tasa, las ventajas de apalancamiento y las mejoras en el flujo de caja se acumulan con el tiempo y en toda su cartera. Nuestro desglose de tasas de hipotecas comerciales en Canadá muestra exactamente qué esperar en ambos caminos.
Si la velocidad, la flexibilidad o el tipo de propiedad lo inclinan hacia la financiación convencional, esa es una vía perfectamente válida, especialmente si planea optimizar la financiación más adelante a través de la refinanciación.
La peor decisión es elegir sin calcular los números. Modele ambas opciones con su operación real y compare el costo total del endeudamiento, el flujo de caja mensual y el costo de oportunidad del capital adicional requerido. Nuestra calculadora de DSCR para hipotecas comerciales canadienses puede ayudarle a determinar qué vía admite los ingresos de su propiedad.
Trabaje con un corredor que pueda presentar ambas opciones honestamente y ayudarle a estructurar la financiación que mejor sirva a sus objetivos. La estrategia de financiación correcta es aquella que optimiza sus rendimientos no solo en esta operación, sino en toda su cartera.
Evalúe su Elegibilidad para la CMHC
Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de financiación convencional a asegurada por la CMHC más adelante?
¿Cuánto cuesta realmente la prima de seguro de la CMHC?
¿Qué tipos de propiedades califican para el seguro de hipoteca comercial de la CMHC?
¿ Vale la pena la prima de seguro de la CMHC para un edificio de apartamentos pequeño?
¿Puedo usar financiación de la CMHC para comprar una propiedad de uso mixto con inquilinos comerciales?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
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