Si su banco le ha rechazado una hipoteca residencial porque sus ratios de deuda son demasiado altos, no se rinda. Hay otra opción que quizás no conozca: la financiación comercial.
Las hipotecas comerciales funcionan de manera completamente diferente a las residenciales. Y esa diferencia podría ser la clave para hacer crecer su cartera inmobiliaria.
Cómo Funciona Realmente la Financiación Comercial
Aquí está la gran diferencia: las hipotecas residenciales se centran en usted y en sus ingresos personales. Las hipotecas comerciales se centran en la propiedad en sí.
Cuando solicita una hipoteca residencial, el banco analiza sus ingresos, sus deudas y calcula sus ratios de deuda y límites de cualificación. Si esas cifras no funcionan, está atascado.
Pero con la financiación comercial, a los prestamistas les importan mucho más las cifras de la propiedad. ¿Puede el edificio generar suficientes ingresos por alquiler para cubrir sus costos? Eso es lo que más importa.
Esto es similar a cómo Préstamos DSCR para Extranjeros: Guía de Bienes Raíces en EE.UU.. La propiedad necesita valerse por sí misma.
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¿Quién Debería Considerar las Hipotecas Comerciales?
La financiación comercial tiene sentido para varios tipos de inversores:
- Posee varias propiedades y sus ratios de deuda están al máximo.
- Es autónomo y no muestra ingresos tradicionales en sus papeles.
- Quiere comprar edificios multifamiliares más grandes (seis unidades o más).
- Está construyendo nuevas propiedades de alquiler desde cero.
La clave es que está comprando una propiedad que genera ingresos por alquiler. Las propiedades de alquiler unifamiliares suelen caer bajo las reglas residenciales. Pero una vez que entra en dúplex, cuádruplex, edificios de apartamentos, financiación de propiedades de oficinas, financiación de propiedades minoristas o incluso hipotecas de propiedades con zonificación agrícola, las opciones comerciales se abren. Para una inmersión más profunda, consulte nuestras guías sobre La Guía de Opciones de Financiación Comercial para Inversores, la compra de bienes raíces comerciales, la financiación de propiedades comerciales sin pago inicial, Inversión en Edificios de Oficinas para Principiantes e Inversión en Propiedades Minoristas para Principiantes.
Si sus ratios de deuda están al máximo, pero los ingresos por alquiler del edificio son sólidos, la financiación comercial podría ser su camino a seguir: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos qué opciones desbloquea la propiedad.
El Programa CMHC MLI Select
Uno de los mejores programas para inversores canadienses es el programa CMHC MLI Select. Está diseñado específicamente para propiedades de alquiler.
Esto es lo que lo hace potente:
- Financiación de hasta el 95% del coste del préstamo (solo necesita un 5% de pago inicial) - obtenga más información sobre financiación del 100% para propiedades comerciales ocupadas por el propietario
- Períodos de amortización de hasta 50 años (pagos mensuales mucho más bajos)
- Necesita un ratio de cobertura del servicio de la deuda de solo 1,1
Ese ratio de servicio de la deuda significa que los ingresos por alquiler de la propiedad deben ser 1,1 veces el pago de la hipoteca y otros costos. Es bastante fácil de alcanzar con la propiedad adecuada.
Este programa funciona especialmente bien en ciudades como Edmonton, donde los alquileres medios son altos. Cuando está construyendo algo nuevo, puede diseñar el edificio específicamente para cumplir con los requisitos del programa.
Por Qué Edmonton Funciona Tan Bien
Edmonton se ha convertido en un punto caliente para este tipo de inversión. El alquiler medio se sitúa en torno a los 1.665 $ (a principios de 2026), lo que hace que las cifras funcionen muy bien para el programa MLI Select.
Además, Alberta generalmente da la bienvenida a los propietarios. Las regulaciones son razonables y el gobierno quiere que se construya vivienda de alquiler.
Muchos inversores de mercados caros como Victoria y Vancouver están construyendo sus carteras en Edmonton porque las cifras tienen sentido.
Precalifique Su Propiedad
Este es un error que cometen muchos inversores: encuentran una propiedad, la ponen bajo contrato y luego solicitan financiación. Cuatro a seis semanas después, descubren que no funciona.
Los inversores inteligentes hacen esto al revés. Se precalifican primero. Y analizan las propiedades antes de hacer ofertas.
Los buenos corredores hipotecarios especializados en operaciones comerciales tienen herramientas para analizar una propiedad rápidamente. En 24 horas, puede saber:
- Cuánta financiación puede obtener.
- Cuáles serán los términos.
- Si la propiedad encaja en los programas de CMHC.
- Si hay alguna laguna que deba llenar.
Esto le evita perder el tiempo en propiedades que no funcionarán. Y le permite moverse rápido cuando encuentra una buena oferta.
Con un requisito de DSCR de solo 1.1 y amortizaciones de hasta 50 años, las cifras de MLI Select pueden ser sorprendentemente fáciles de alcanzar: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y comprobaremos si su proyecto se ajusta al programa.
Por Qué Trabajar con Inversores Importa
Cuando elige con quién trabajar para la financiación comercial, la experiencia importa mucho.
Quiere a alguien que esté haciendo realmente lo que usted intenta hacer. Si su corredor hipotecario está construyendo propiedades multifamiliares, entiende el proceso desde dentro.
Sabe con qué constructores trabajar. Sabe cómo estructurar las operaciones para que cumplan los requisitos de CMHC. Han pasado por el proceso varias veces.
Compare eso con entrar en un banco y hablar con alguien que nunca ha invertido en bienes raíces. Puede que sea capaz de procesar su solicitud, pero no puede guiarle realmente.
Compare Para Obtener Mejores Condiciones
Otro beneficio de trabajar con un corredor hipotecario es que tiene acceso a varios prestamistas.
Cuando va directamente a un banco, obtiene sus tarifas y sus condiciones. Las toma o las deja.
Para operaciones comerciales que pueden ser de cientos de miles o incluso millones de dólares, una pequeña diferencia en su tasa de interés se acumula rápidamente.
Construyendo Riqueza Generacional
El objetivo real aquí no es solo comprar una propiedad. Es construir una cartera que cree riqueza duradera para usted y su familia.
La financiación comercial abre puertas que la financiación residencial no puede. Puede escalar más rápido, comprar propiedades más grandes y estructurar operaciones que realmente generen flujo de efectivo desde el primer día.
Ya sea que esté empezando o sea un inversor experimentado que busca crecer, comprender Financiamiento Hipotecario de Desarrollo cambia el juego.
Consiga su financiación antes de empezar a buscar propiedades. Trabaje con personas que tengan experiencia real. Y construya su cartera estratégicamente en lugar de simplemente comprar lo que pueda aprobar.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la principal diferencia entre las hipotecas comerciales y las residenciales?
¿Puedo obtener financiación comercial si mis ratios de deuda son demasiado altos?
¿Qué es el programa CMHC MLI Select?
¿Cuánto necesito para un pago inicial en una propiedad comercial?
¿Debo precalificarme antes de buscar propiedades?
¿Por qué los inversores eligen Edmonton para propiedades multifamiliares?
¿Qué tamaño de propiedad califica para financiación comercial?
¿Debo usar un corredor hipotecario o ir directamente a un banco para financiación comercial?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
6 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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