Si votre banque vous a refusé un prêt hypothécaire résidentiel parce que vos ratios d’endettement sont trop élevés, n’abandonnez pas. Il existe une autre option : le financement commercial. Il fonctionne de façon complètement différente — et cette différence pourrait être la clé pour faire croître votre portefeuille immobilier.
La différence fondamentale : le revenu de la propriété, pas votre revenu personnel
Voici le changement fondamental : les prêts hypothécaires résidentiels se concentrent sur vous. Les prêts hypothécaires commerciaux se concentrent sur la propriété.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire résidentiel, le prêteur calcule vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) en fonction de votre revenu personnel — puis applique le test de résistance. Si vos chiffres personnels sont au maximum, c’est terminé, peu importe la qualité du flux de trésorerie de vos propriétés.
Le financement commercial renverse complètement cette logique. Le prêteur pose une seule question centrale : cette propriété peut-elle générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir ses coûts ? Vos ratios d’endettement personnels deviennent largement sans importance.
C’est similaire à la façon dont fonctionnent les prêts DSCR pour les étrangers sur le marché américain — la propriété doit se suffire à elle-même.
Réservez votre appel stratégique
Comment fonctionne la qualification par DSCR
Le principal indicateur de souscription en prêt commercial est le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Voici la formule :
DSCR = Revenu net d’exploitation (RNE) ÷ Service annuel de la dette
Si une propriété génère 120 000 $ de RNE par année et que vos paiements hypothécaires totaux sont de 100 000 $ par année, votre DSCR est de 1,20. La plupart des prêteurs commerciaux conventionnels exigent un DSCR de 1,20 à 1,30. Le programme MLI Select de la SCHL n’exige que 1,10.
Un DSCR supérieur à 1,0 signifie que la propriété rapporte plus qu’elle ne coûte à porter. Un DSCR inférieur à 1,0 signifie que vous devriez combler les écarts de votre poche — la plupart des prêteurs n’y toucheront pas.
Qu’est-ce que le RNE et comment les prêteurs le calculent-ils ?
Le revenu net d’exploitation (RNE) correspond au revenu locatif brut de la propriété moins toutes les dépenses d’exploitation — avant les paiements hypothécaires.
Les dépenses d’exploitation comprennent généralement :
- Les taxes foncières
- L’assurance
- Les services publics (si payés par le propriétaire)
- Les frais de gestion immobilière (généralement 8 à 10 %)
- L’entretien et les réparations
- Une réserve pour remplacement
Le RNE n’inclut pas les paiements hypothécaires (c’est justement ce que vous cherchez à déterminer), l’amortissement comptable ni les impôts sur le revenu.
Les prêteurs examineront attentivement vos hypothèses de RNE. Ils appliquent généralement une provision pour vacance (5 à 10 %) sur vos loyers bruts, peu importe le taux d’occupation actuel, et ils utiliseront les loyers du marché plutôt que des baux supérieurs au marché pour soumettre le revenu à un test de résistance.
Exemple :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer brut potentiel (12 unités × 1 500 $) | 216 000 $ |
| Moins : Vacance (5 %) | -10 800 $ |
| Revenu brut effectif | 205 200 $ |
| Moins : Dépenses d’exploitation (35 %) | -71 820 $ |
| Revenu net d’exploitation | 133 380 $ |
Avec une exigence de DSCR de 1,20, cette propriété pourrait soutenir un service de la dette annuel allant jusqu’à 111 150 $ — soit environ une hypothèque de 1,65 M$ aux taux actuels.
Avant de vous engager envers un produit hypothécaire, il est utile d’obtenir un second avis — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity™ pour voir quelles options correspondent réellement à votre situation financière.
Quand vous serez prêt à structurer le volet hypothécaire de cette stratégie, notre guide de financement hypothécaire multi-logements couvre les programmes qui conviennent le mieux.
Types de propriétés admissibles au financement commercial
Le financement commercial au Canada couvre un éventail de propriétés beaucoup plus large que ce que la plupart des investisseurs réalisent. Le seuil clé est de cinq unités — les propriétés comportant cinq unités résidentielles ou plus sont classées comme commerciales.
Multifamilial résidentiel (5 unités et plus)
Immeubles d’appartements, logements locatifs construits à cet effet et logements à revenus mixtes. C’est la catégorie la plus courante pour les investisseurs qui utilisent le financement commercial pour prendre de l’expansion. Le programme MLI Select de la SCHL cible spécifiquement ce type de propriété.
Propriétés de bureaux
Immeubles de bureaux de catégories A, B et C. La souscription se concentre fortement sur la qualité du crédit des locataires, les conditions des baux et l’échéance moyenne pondérée des baux (EMPB).
Propriétés commerciales de détail
Centres commerciaux linéaires, centres commerciaux de quartier et commerces de détail autonomes. Le risque de vacance et la solidité des locataires-ancres sont des facteurs de souscription clés.
Propriétés industrielles
Entrepôts, centres de distribution et fabrication légère. Le secteur industriel performe actuellement bien en raison de la demande du commerce électronique. Les baux ont tendance à être plus longs, ce qui améliore les conditions de financement.
Usage mixte
Immeubles combinant des usages résidentiels et commerciaux. Les prêteurs souscrivent séparément les composantes résidentielle et commerciale, en appliquant souvent des taux de capitalisation différents à chaque flux de revenu.
Agricole et spécialisé
Propriétés agricoles, hôtellerie, entreposage libre-service et autres actifs à usage spécial. Ceux-ci nécessitent des prêteurs et une souscription spécialisés — tous les prêteurs commerciaux ne couvrent pas ces catégories.
Types de prêteurs commerciaux au Canada
Tous les prêteurs ne se valent pas. Comprendre le paysage des prêteurs vous aide à cibler la bonne source de financement pour votre projet.
Banques de l’annexe A (les six grandes)
Les grandes banques à charte (RBC, TD, BMO, Banque Scotia, CIBC, BNC) ont toutes des divisions de prêt commercial. Elles offrent généralement les meilleurs taux pour les bonnes transactions, mais ont des critères de souscription conservateurs, exigent une solide expérience de l’emprunteur et sont plus lentes à conclure. Bon choix pour les investisseurs établis avec un historique éprouvé.
Caisses populaires et coopératives de crédit
Des institutions comme First West Credit Union, Meridian et les coopératives provinciales offrent souvent plus de flexibilité que les grandes banques. Elles sont axées sur la relation, comprennent les marchés locaux et peuvent être plus créatives dans la structure des transactions. Bonne option pour les transactions multifamiliales de plus petite taille.
Compagnies d’assurance-vie
Sun Life, Great-West et Manuvie ont toutes des divisions de prêts hypothécaires commerciaux. Les compagnies d’assurance-vie sont reconnues pour des taux à long terme très compétitifs (termes de 10 à 25 ans et plus) et une souscription de grande qualité. Elles exigent généralement des transactions de plus grande taille (3 M$ et plus) et des propriétés stabilisées de qualité.
SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement)
La SCHL ne prête pas directement — elle assure les prêts hypothécaires commerciaux consentis par des prêteurs approuvés. Les programmes de la SCHL réduisent considérablement le risque du prêteur, ce qui permet des taux plus bas et un effet de levier plus élevé que le financement conventionnel. Le programme phare pour les investisseurs est MLI Select (voir ci-dessous).
Sociétés de placement hypothécaire (SPH) et prêteurs privés
Les SPH et les prêteurs privés comblent les lacunes que les prêteurs institutionnels ne veulent pas combler : transitions de la construction au financement permanent, propriétés à valeur ajoutée en cours de rénovation, emprunteurs ayant des problèmes de crédit ou projets avec peu d’historique. Les taux sont nettement plus élevés (7 à 12 %), mais ils résolvent des problèmes que les prêteurs conventionnels ne peuvent pas résoudre.
Prêteurs relais
Prêteurs spécialisés à court terme (6 à 18 mois) utilisés pour stabiliser une propriété avant de mettre en place un financement permanent. Courant pour les acquisitions nécessitant des améliorations immédiates, des périodes de location ou un repositionnement.
Chaque situation d’emprunteur est différente, et la mauvaise structure hypothécaire peut vous coûter des milliers de dollars — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous pour vous assurer que tout est bien structuré.
Le programme MLI Select de la SCHL
Pour les investisseurs canadiens en habitation multifamiliale, MLI Select de la SCHL est l’un des outils de financement les plus puissants disponibles. Voici ce qui le rend exceptionnel :
Conditions clés :
- Financement jusqu’à 95 % du coût (5 % de mise de fonds requis)
- Amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans
- Exigence de DSCR de seulement 1,10
- Primes d’assurance considérablement réduites pour les propriétés qui répondent aux critères d’efficacité énergétique et d’abordabilité
L’amortissement de 50 ans est le véritable facteur différenciateur. Sur une hypothèque de 3 M$ à 5 % :
- Amortissement de 25 ans = environ 17 500 $/mois
- Amortissement de 50 ans = environ 13 500 $/mois
Lecture connexe : pourquoi passer directement par votre banque vous coûte souvent de l’argent réel avec le temps — un article qui aborde des angles pratiques semblables à ceux vus ici.
Cette différence de 4 000 $/mois ajoute 48 000 $/année à votre flux de trésorerie — et renforce votre ratio DSCR, ce qui facilite la qualification.
MLI Select utilise un système de points basé sur trois catégories :
- Efficacité énergétique — construction conforme ou supérieure aux codes énergétiques
- Abordabilité — pourcentage d’unités sous le loyer médian du marché
- Accessibilité — unités conçues pour les aînés et les personnes handicapées
Un pointage plus élevé débloque des primes d’assurance plus basses (aussi basses que 0,25 % du montant du prêt, contre 2,75 à 4,0 % au taux standard).
Ce programme convient particulièrement bien au marché locatif d’Edmonton, où des loyers médians élevés combinés à des coûts de construction raisonnables créent un fort RNE pour les projets locatifs construits à cet effet.
Qui devrait envisager les prêts hypothécaires commerciaux ?
Le financement commercial est judicieux pour :
- Les investisseurs dont les ratios d’endettement résidentiels sont au maximum — vous ne pouvez pas obtenir un autre prêt résidentiel, mais une propriété au RNE solide peut se qualifier sur le plan commercial
- Les emprunteurs autonomes — le prêt commercial se soucie moins du revenu de feuillet T4 que le résidentiel; c’est le RNE qui compte
- Les investisseurs qui visent des immeubles de 5 unités et plus — ceux-ci relèvent des règles commerciales, peu importe votre préférence
- Les promoteurs qui construisent des logements locatifs — MLI Select de la SCHL est conçu spécifiquement pour cela
- Les investisseurs de portefeuille qui cherchent à consolider — les hypothèques commerciales globales peuvent regrouper plusieurs propriétés
Les locations unifamiliales relèvent généralement des règles résidentielles. La porte commerciale s’ouvre à cinq unités.
Faites préqualifier la propriété, pas seulement vous-même
Une erreur courante que font les investisseurs : ils trouvent une propriété, la mettent sous contrat, puis demandent un financement. Quatre à six semaines plus tard, ils découvrent que ça ne fonctionne pas.
Les investisseurs commerciaux avisés font l’inverse. Ils font d’abord préanalyser la propriété. Un bon courtier hypothécaire commercial peut réaliser une souscription préliminaire en 24 heures et vous dire :
- Si le RNE justifie le prix d’achat
- Quel type de prêteur convient le mieux à la transaction
- Si les programmes de la SCHL s’appliquent
- À quoi ressembleront probablement les conditions et les taux
Cela vous évite de bloquer du temps et un dépôt sur des transactions qui ne se concluront pas.
Avec le seuil de DSCR de 1,10 du programme MLI Select de la SCHL et des amortissements de 50 ans, les chiffres peuvent être étonnamment atteignables — réservez un appel stratégique et nous ferons passer la propriété dans notre modèle de souscription avant que vous ne fassiez une offre.
Travailler avec la bonne équipe
L’expérience en prêt commercial compte bien davantage qu’en résidentiel. Un courtier hypothécaire commercial qui a personnellement réalisé les transactions que vous essayez de faire comprend :
- Quels prêteurs correspondent à l’appétit de votre transaction
- Comment structurer le pro forma pour refléter les attentes des prêteurs
- Comment naviguer les soumissions et les échéanciers de la SCHL
- Ce qui est négociable et ce qui ne l’est pas dans les feuilles de conditions commerciales
Comparez cela à un courtier résidentiel qui touche occasionnellement au commercial — la différence de résultat peut représenter des millions de dollars de financement ou des mois de temps perdu.
Réservez votre appel stratégique
Points clés à retenir :
- La différence fondamentale : le revenu de la propriété, pas votre revenu personnel
- Comment fonctionne la qualification par DSCR
- Types de propriétés admissibles au financement commercial
- Types de prêteurs commerciaux au Canada
- Le programme MLI Select de la SCHL
Foire aux questions
Qu'est-ce que le DSCR et quel ratio les prêteurs commerciaux exigent-ils ?
Qu'est-ce que le RNE et comment les prêteurs le calculent-ils ?
Puis-je obtenir un financement commercial si mes ratios d'endettement personnels sont au maximum ?
Qu'est-ce que le programme MLI Select de la SCHL ?
Quels types de prêteurs font des prêts hypothécaires commerciaux au Canada ?
Quels types de propriétés sont admissibles au financement commercial au Canada ?
De combien ai-je besoin pour une mise de fonds sur une propriété commerciale ?
Devrais-je utiliser un courtier hypothécaire ou m'adresser directement à une banque pour un financement commercial ?
Avis de non-responsabilité: LendCity™ Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Normes éditoriales.