Solicitud de Préstamo DSCR Paso a Paso para Canadienses

Ya has investigado, elegido un mercado estadounidense y encontrado una propiedad que cuadra. Ahora necesitas conseguir la financiación. Para la mayoría de los canadienses que compran propiedades de alquiler en los Estados Unidos, un préstamo DSCR es el camino más claro. No se requiere historial crediticio en EE. UU. No se requiere verificación de ingresos en EE. UU. La propiedad se califica por sí sola.

Pero el proceso de solicitud no es lo mismo que entrar en tu banco canadiense local y firmar papeles. Hay estructuras de entidad que establecer, documentos específicos que preparar y plazos que gestionar. Si te saltas un paso, podrías retrasar tu cierre semanas o perder el trato por completo.

Esta guía te lleva a través de cada etapa de la solicitud de préstamo DSCR de principio a fin para que sepas exactamente qué esperar.

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Qué es un Préstamo DSCR y Por Qué Funciona para los Canadienses

Un préstamo DSCR (préstamo de Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) califica la propiedad, no al prestatario. En lugar de analizar tus ingresos personales, declaraciones de impuestos o historial de empleo, el prestamista se enfoca en una cosa: ¿los ingresos por alquiler de la propiedad cubren el pago de la hipoteca?

El ratio DSCR se calcula dividiendo los ingresos brutos por alquiler de la propiedad entre el pago total de la hipoteca (capital, intereses, impuestos, seguros y cualquier cuota de la asociación de propietarios). Un ratio de 1.0 significa que el alquiler cubre exactamente el pago. La mayoría de los prestamistas quieren ver un DSCR de 1.0 o superior, aunque algunos aprueban operaciones de hasta 0.75-0.80 con factores compensatorios como un pago inicial mayor.

Esta estructura es ideal para los canadienses porque:

• No se necesita puntaje de crédito en EE. UU. No tienes uno, y los prestamistas DSCR no lo requieren para extranjeros.
• No se requiere verificación de ingresos en EE. UU. Tu empleo o ingresos comerciales canadienses son irrelevantes para la aprobación.
• No se requieren declaraciones de impuestos en EE. UU. Los ingresos de la propiedad son lo que importa.
• Préstamos basados en entidades. Tomas prestado a través de una LLC de EE. UU., que también proporciona protección de responsabilidad.

Si eres nuevo en la inversión transfronteriza, nuestra descripción general de financiación hipotecaria para canadienses en EE. UU. cubre el panorama general de los programas disponibles. Para ver cómo encajan los préstamos DSCR en una estrategia transfronteriza completa, lee nuestra guía sobre cómo construir un imperio inmobiliario en EE. UU. desde Canadá.

Paso 1: Configura tu LLC y EIN de EE. UU.

Antes de hacer nada más, necesitas una entidad en EE. UU. Casi todos los prestamistas DSCR requieren que los extranjeros posean propiedades a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) de EE. UU.

Por qué Necesitas una LLC

La LLC cumple dos propósitos. Primero, proporciona una estructura legal que los prestamistas DSCR pueden evaluar. Segundo, crea una capa de protección de responsabilidad entre la propiedad y tus activos personales. Si un inquilino te demanda, la LLC es la demandada, no tú personalmente.

Cómo Formar la LLC

Puedes formar una LLC en cualquier estado de EE. UU., pero la mayoría de los inversores canadienses eligen el estado donde están comprando la propiedad o un estado favorable a los negocios como Wyoming o Florida. El proceso implica:

1. Elegir un agente registrado. Dado que no vives en EE. UU., necesitas un agente registrado con una dirección física en el estado. Esto cuesta aproximadamente entre $100 y $300 por año.
2. Presentar los estatutos de organización. Este es el documento de formación que se presenta ante el estado. Las tarifas de presentación varían de $50 a $500 según el estado.
3. Redactar un acuerdo operativo. Este documento interno describe la propiedad y la gestión. Incluso si eres el único miembro, los prestamistas quieren verlo.
4. Solicitar un EIN. Un Número de Identificación Patronal es el número de identificación fiscal de la LLC. Lo solicitas a través del IRS. Como extranjero sin un SSN, deberás solicitarlo por correo o fax utilizando el Formulario SS-4, lo que generalmente toma de 4 a 6 semanas.

Comienza el proceso del EIN temprano. Ese plazo de 4 a 6 semanas es el mayor cuello de botella para los inversores canadienses y ha arruinado más fechas de cierre que cualquier otro factor.

Abre una Cuenta Bancaria en EE. UU.

Con tu LLC y EIN en mano, abre una cuenta bancaria comercial en EE. UU. La necesitarás para depósitos de ingresos por alquiler, pagos de hipoteca y gastos de propiedad. Algunos bancos requieren una visita en persona, pero varios ahora ofrecen apertura de cuentas remota para extranjeros.

Paso 2: Selecciona tu Propiedad Objetivo

Los prestamistas DSCR no solo te están calificando a ti. Están calificando la propiedad. Esto significa que tu selección de propiedad impacta directamente si obtienes la aprobación y en qué términos.

Lo que los Prestamistas Quieren Ver

• Tipo de propiedad: Casas unifamiliares, dúplex, triplex, cuádruplex, condominios y townhouses. Algunos prestamistas llegan hasta 8 unidades.
• Condición de la propiedad: La propiedad debe ser habitable y estar en condiciones de alquiler. El mantenimiento diferido importante puede arruinar un trato.
• Valor mínimo de la propiedad: La mayoría de los prestamistas DSCR establecen un límite mínimo de alrededor de $100,000-$150,000. Por debajo de ese umbral, espera peores términos o un rechazo total.
• Alquileres de mercado que respalden la deuda: La propiedad debe generar suficientes ingresos por alquiler para un DSCR de 1.0 o mejor. Calcula estas cifras antes de hacer una oferta.

Ejecuta tus cálculos a través de nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para ver si tu propiedad califica.

Aquí es donde trabajar con un equipo que entiende Ubicaciones de Préstamos para Propiedades de Inversión se vuelve crítico. El asesor adecuado puede ayudarte a identificar mercados donde los números cuadran.

Para una mirada más profunda a cómo las matemáticas de los ingresos por alquiler afectan tu aprobación, consulta nuestro artículo sobre préstamos DSCR para extranjeros.

Paso 3: Elige tu Prestamista DSCR

No todos los prestamistas DSCR trabajan con prestatarios canadienses. Algunos solo atienden a ciudadanos estadounidenses. Otros técnicamente atienden a extranjeros pero tienen poca experiencia con transacciones transfronterizas. Quieres un prestamista que haya cerrado múltiples acuerdos para canadienses y entienda los matices.

Factores Clave a Comparar

• Requisitos de pago inicial: Típicamente 20-25% para extranjeros. Algunos prestamistas requieren 25% en el primer trato y lo reducen al 20% para compras posteriores.
• Tasas de interés: Consulta las tasas actuales, ya que cambian regularmente. Los préstamos DSCR tienen tasas más altas que las hipotecas convencionales de EE. UU. debido a los requisitos de documentación reducidos.
• DSCR mínimo: La mayoría de los prestamistas requieren 1.0, pero algunos aceptan 0.75-0.80 con un pago inicial mayor.
• Penalizaciones por prepago: Comunes en los préstamos DSCR. Las estructuras típicas son 3-2-1 (3% si prepagas en el primer año, 2% en el segundo año, 1% en el tercer año) o 5-4-3-2-1. Ten esto en cuenta en tu estrategia de tenencia.
• Requisitos de antigüedad para refinanciamientos: Si planeas usar una estrategia BRRRR, pregunta cuánto tiempo debes tener la propiedad antes de refinanciar. Seis meses es lo estándar, pero algunos prestamistas requieren doce.

LendCity trabaja con varios prestamistas DSCR que atienden activamente a inversores canadienses. Podemos conectarte con el programa adecuado según tu operación específica. Obtén más información sobre Financiación Hipotecaria para Canadienses en EE. UU..

Paso 4: Prepara y Envía tu Solicitud

Una vez que tengas tu LLC configurada y una propiedad bajo contrato, es hora de presentar la solicitud de préstamo real. Esto es lo que necesitarás:

Documentos Requeridos

• Pasaporte (pasaporte canadiense válido)
• Documentos de la LLC (estatutos de organización, acuerdo operativo, carta de confirmación del EIN)
• Contrato de compra (contrato totalmente ejecutado para la propiedad)
• Extractos bancarios (2-3 meses que muestren fondos suficientes para el pago inicial, costos de cierre y reservas)
• Prueba de reservas (la mayoría de los prestamistas requieren de 6 a 12 meses de pagos hipotecarios en reservas líquidas posteriores al cierre)
• Documentación de ingresos por alquiler (contrato de alquiler existente si la propiedad está ocupada por inquilinos, o un análisis de alquileres comparables para propiedades vacantes)
• Cotización de seguro de propiedad (de una aseguradora de EE. UU., nombrando a la LLC como asegurada)
• Información de cuenta bancaria de EE. UU. (para transferencias electrónicas y pagos continuos)

Para una descripción general de los pasos de solicitud que se aplican a todos los prestatarios DSCR, consulta nuestra guía sobre cómo solicitar un préstamo DSCR.

Errores Comunes en Esta Etapa

• Reservas insuficientes. Esto afecta a muchos inversores transfronterizos primerizos. Si el pago de la hipoteca es de $1,500 por mes y el prestamista requiere 6 meses de reservas, necesitas $9,000 en tu cuenta después del cierre.
• Documentos no en inglés. Si los extractos bancarios o los documentos financieros están en francés, haz que un traductor certificado los traduzca antes de presentarlos.
• Discrepancia en la propiedad de la LLC. La LLC que posee la propiedad debe ser la misma entidad en la solicitud de préstamo. Si tu cónyuge está en la LLC pero no en el préstamo, o viceversa, el prestamista lo señalará.

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Paso 5: Tasación y Verificación de Alquiler

Después de que el prestamista acepte tu solicitud, ordenan una tasación por parte de un tercero. Esto sirve para dos propósitos: confirmar el valor de la propiedad y verificar que los alquileres de mercado respaldan el DSCR.

Lo que Hace el Tasador

El tasador visita la propiedad, evalúa su condición, la compara con ventas recientes (los “comparables”) y proporciona una estimación de alquiler de mercado basada en alquileres comparables en el área.

Si la tasación resulta ser inferior a tu precio de compra, tienes tres opciones: renegociar el precio con el vendedor, aportar efectivo adicional para cubrir la diferencia o retirarte.

Si la estimación de alquiler de mercado resulta en un DSCR por debajo del mínimo del prestamista, el trato puede no funcionar. Por eso es tan importante realizar tu propio análisis de alquiler antes de hacer una oferta.

Plazo

Las tasaciones en la mayoría de los mercados de EE. UU. toman de 1 a 3 semanas desde que se ordenan. En mercados ocupados o áreas rurales, puede llevar más tiempo. Incorpora esto en tu plazo de cierre.

Paso 6: Revisión de Suscripción (Underwriting)

Con la tasación completa, todo el archivo va a suscripción. El suscriptor revisa todo: tus documentos, la tasación, el cálculo del DSCR, la estructura de la LLC y el trabajo de título.

Lo que Buscan los Suscriptores

• Título limpio. Sin gravámenes, cargas o problemas de propiedad sin resolver.
• Cumplimiento del DSCR. El ratio final basado en el alquiler tasado y los términos reales del préstamo.
• Verificación de la entidad. La LLC está debidamente formada, el EIN es válido y la propiedad coincide.
• Adecuación del seguro. El seguro de propiedad cumple con los requisitos del prestamista en cuanto a montos de cobertura y asegurado nombrado.
• Verificación de reservas. Tus extractos bancarios confirman suficiente liquidez posterior al cierre.

La suscripción generalmente toma de 1 a 2 semanas. El suscriptor puede emitir condiciones, que son documentos adicionales o aclaraciones necesarias antes de la aprobación. Responde a las condiciones rápidamente. Cada día de retraso pospone tu fecha de cierre.

Comprender los requisitos completos del préstamo DSCR antes de solicitar ayuda a evitar sorpresas durante la suscripción.

Paso 7: Cierre

Una vez que la suscripción emite un “claro para cerrar”, comienza el proceso de cierre. Como inversor canadiense, es probable que cierres de forma remota.

Proceso de Cierre Remoto

1. La compañía de títulos envía los documentos de cierre. Recibirás los documentos del préstamo, los documentos de título y el resumen de cierre electrónicamente para su revisión.
2. Transferencia electrónica. Envías tu pago inicial y los costos de cierre a la cuenta de depósito en garantía de la compañía de títulos. Verifica dos o tres veces las instrucciones de transferencia por teléfono. El fraude por transferencia electrónica es un riesgo real y creciente en las transacciones inmobiliarias de EE. UU.
3. Notarización. Firmas los documentos ante un notario. Como canadiense, generalmente puedes usar un notario en Canadá, pero los documentos pueden necesitar ser notarizados en la Embajada o Consulado de EE. UU. dependiendo de los requisitos del prestamista y del estado. Confirma esto temprano.
4. Registro. La compañía de títulos registra la escritura y la hipoteca en el condado. La propiedad es oficialmente tuya.

Costos de Cierre

Espera pagar entre el 2% y el 5% del monto del préstamo en costos de cierre, que incluyen tarifas de originación, tarifas de tasación, seguro de título, honorarios legales, tarifas de registro y gastos prepagos como seguros e impuestos sobre la propiedad. Presupuesta en el extremo superior para evitar sorpresas.

Errores Comunes a Evitar

Habiendo ayudado a cientos de inversores canadienses a navegar acuerdos transfronterizos, estos son los errores que vemos con más frecuencia:

1. Iniciar el proceso de LLC y EIN demasiado tarde. Comienza esto tan pronto como decidas invertir en EE. UU. El EIN por sí solo toma de 4 a 6 semanas por correo.
2. Subestimar las reservas. Presupuesta el pago inicial, los costos de cierre y de 6 a 12 meses de reservas. Muchos inversores planean los dos primeros y olvidan el tercero.
3. Elegir el estado equivocado para tu LLC. Formar en Wyoming cuando compras en Ohio puede crear requisitos de cumplimiento adicionales. Consulta a un contador transfronterizo.
4. Ignorar el DSCR antes de hacer una oferta. Calcula los números primero. Si la propiedad no alcanza un DSCR de 1.0 a las tasas actuales, el trato no se aprobará.
5. Olvidar las obligaciones fiscales de EE. UU. Poseer una propiedad de alquiler en EE. UU. genera requisitos de presentación de impuestos en EE. UU. Trabaja con un profesional fiscal transfronterizo desde el primer día. Nuestro centro de recursos para inversores incluye herramientas y guías para ayudarte a planificar con anticipación.
6. Saltarse la gestión de propiedades. Estás gestionando desde otro país. La gestión profesional de propiedades no es opcional. Presupuesta entre el 8% y el 10% de los alquileres brutos.

Preguntas Frecuentes

¿Necesito un puntaje de crédito de EE. UU. para obtener un préstamo DSCR?

No. Los prestamistas DSCR que atienden a extranjeros no requieren un puntaje de crédito de EE. UU. Los ingresos por alquiler de la propiedad son lo que califica el préstamo, no tu historial crediticio personal. Algunos prestamistas pueden consultar un informe de crédito canadiense, pero esto no es estándar en todos los programas.

¿Cuánto necesito para un pago inicial?

La mayoría de los prestamistas DSCR requieren un 20-25% de pago inicial para prestatarios extranjeros. La cantidad exacta depende del prestamista, el tipo de propiedad y tu perfil general. Las propiedades con un valor inferior a $150,000 pueden requerir un 25-30% de pago inicial.

¿Cuánto tiempo lleva todo el proceso desde el principio hasta el final?

Si tu LLC y EIN ya están configurados, espera de 30 a 45 días desde la solicitud hasta el cierre. Si comienzas desde cero con la formación de la entidad, agrega de 4 a 6 semanas para el proceso del EIN. Plazo total: 8-12 semanas para inversores transfronterizos primerizos.

¿Puedo usar un préstamo DSCR para una propiedad que necesita renovación?

Los préstamos DSCR estándar requieren que la propiedad esté en condiciones de ser alquilada al momento del cierre. Si deseas comprar una propiedad para reformar, necesitarías un préstamo puente o un préstamo de dinero duro para la adquisición y renovación, y luego refinanciarlo con un préstamo DSCR una vez que la propiedad esté estabilizada y alquilada. Esta es la estrategia BRRRR aplicada a la inversión inmobiliaria en EE. UU..

¿Qué sucede si los alquileres bajan y mi DSCR cae por debajo de 1.0 después del cierre?

El DSCR se evalúa en el momento de la solicitud y el cierre. Una vez que el préstamo está en marcha, el prestamista no vuelve a verificar la proporción. Siempre que realices tus pagos hipotecarios, una caída temporal en los ingresos por alquiler no constituye un incumplimiento. Dicho esto, mantener reservas adecuadas te protege durante las vacantes.

¿Puedo comprar varias propiedades con préstamos DSCR?

Sí. No hay límite en la cantidad de préstamos DSCR que puedes tener. Muchos inversores canadienses construyen carteras enteras de esta manera, agregando una propiedad a la vez. Cada propiedad se evalúa de forma independiente. Para escalar tu cartera residencial con hipotecas de inversión, los préstamos DSCR ofrecen financiación repetible y predecible.

¿Necesito visitar EE. UU. para cerrar la propiedad?

No necesariamente. La mayoría de los cierres de préstamos DSCR se pueden realizar de forma remota con documentos notarizados en Canadá. Sin embargo, algunos prestamistas y estados tienen requisitos específicos sobre dónde se realiza la notarización. Confirma esto con tu prestamista y compañía de títulos al principio del proceso.

¿Cuáles son las tasas de interés actuales de los préstamos DSCR?

Las tasas cambian regularmente según las condiciones del mercado. Consulta las tasas actuales con tu prestamista o ponte en contacto con nuestro equipo para obtener precios actualizados. Los préstamos DSCR generalmente tienen tasas superiores a las de las hipotecas convencionales de EE. UU. debido a los requisitos de documentación reducidos y la clasificación de propiedad de inversión.

Tu Próximo Paso

Ahora tienes el plan completo para obtener un préstamo DSCR como inversor canadiense. El proceso es sencillo cuando sabes qué esperar y te preparas adecuadamente. Los mayores ahorros de tiempo provienen de comenzar la configuración de tu LLC y EIN temprano y tener tus documentos organizados antes de encontrar una propiedad.

Si deseas evitar las conjeturas y trabajar con un equipo que ha guiado a cientos de canadienses a través de este proceso exacto, estamos aquí para ti. Nuestro equipo entiende la financiación hipotecaria transfronteriza de adentro hacia afuera y puede conectarte con el prestamista DSCR adecuado para tu situación.

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