Ha estado leyendo sobre inversión inmobiliaria durante meses. Ha escuchado los podcasts, visto los videos de YouTube y analizado los números de una docena de propiedades. Pero cada vez que investiga sobre financiación, se topa con el mismo obstáculo: los prestamistas convencionales quieren dos años de declaraciones de impuestos, índices de deuda-ingresos perfectos y un rastro documental que le hace sentir como si estuviera solicitando un permiso de seguridad.
Si eso le suena familiar, existe un producto de financiación diseñado específicamente para su situación. Financiamiento con Préstamos DSCR — no es solo para usted. Y a pesar de lo que pueda pensar, no necesita ser un inversor experimentado para utilizar uno.
Esta guía le explica todo lo que un inversionista principiante necesita saber sobre los Préstamos DSCR: qué son, qué requieren, cómo encontrar la propiedad adecuada y cómo evitar los errores que tropiezan a los principiantes.
Por qué los Préstamos DSCR Funcionan para Inversionistas Principiantes
La mayor idea errónea sobre los préstamos DSCR es que son solo para inversores experimentados con grandes carteras. Eso simplemente no es cierto. No hay un número mínimo de propiedades de inversión requeridas. Si esta es su primera compra de propiedad de alquiler, usted es elegible.
Aquí es por qué los préstamos DSCR son particularmente adecuados para inversionistas principiantes:
Su situación de ingresos no importa. Ya sea que sea un empleado con W-2, autónomo, contratista 1099 o propietario de un negocio que reinvierte beneficios, al prestamista no le importa. Están mirando la propiedad, no su cheque de pago. Si desea comprender la mecánica completa de cómo funciona esto, lea nuestra descripción general de qué es un préstamo DSCR y cómo funciona.
Evita la trampa del DTI. Los prestamistas convencionales calculan su índice de deuda-ingresos utilizando sus ingresos personales y todas sus deudas, incluidos préstamos estudiantiles, pagos de automóviles y saldos de tarjetas de crédito. Un DTI alto puede descalificarlo incluso si la propiedad es una inversión sólida. Los préstamos DSCR evitan esto por completo.
El proceso es más rápido. Sin la necesidad de verificar el empleo, recopilar declaraciones de impuestos y conciliar ingresos de múltiples fuentes, los préstamos DSCR suelen cerrarse en 21 a 30 días. Para un inversionista principiante, esa velocidad puede ser la diferencia entre ganar y perder una oferta competitiva.
Puede cerrar en una LLC. Muchos inversionistas principiantes desean establecer una LLC antes de comprar su primera propiedad. Los préstamos convencionales requieren que solicite como individuo. Los préstamos DSCR permiten la propiedad de una LLC desde el primer día, brindándole protección de responsabilidad desde el principio.
Sin límites en el número de propiedades. Si bien esto importa más a medida que crece, comenzar con un producto de préstamo que no tiene un límite superior significa que no necesitará cambiar su estrategia de financiación más adelante. Su primer préstamo DSCR puede ser el mismo producto que utiliza para su quinto, décimo o vigésimo.
Requisitos Mínimos para Prestatarios DSCR Principiantes
Seamos concretos sobre lo que necesitará. Estos son requisitos típicos en la mayoría de los prestamistas DSCR — los números específicos pueden variar. Para un desglose completo, consulte nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
Puntaje de Crédito: Mínimo de 620 a 680
La mayoría de los prestamistas DSCR requieren un puntaje de crédito mínimo de 620 a 680. Como inversionista principiante, intente alcanzar 700 o más antes de solicitar. Aquí le explicamos por qué:
- 620–659: Calificará con algunos prestamistas, pero espere tasas en el extremo superior (8.5–9.5%) y puede necesitar un pago inicial del 25–30%.
- 660–699: Acceso a la mayoría de los programas DSCR con precios moderados. Tasas en el rango del 7.5–8.5%.
- 700–739: Tasas competitivas y requisitos de pago inicial estándar. Tasas en el rango del 7.0–8.0%.
- 740+: Las mejores tasas y términos disponibles. Tasas en el rango del 6.75–7.5%.
Si su puntaje de crédito es inferior a 680, considere pasar de 3 a 6 meses mejorándolo antes de solicitar. El ahorro en la tasa de un préstamo a 30 años superará con creces el costo de esperar.
Pago Inicial: 20–25%
Los préstamos DSCR requieren un pago inicial mínimo del 20 al 25% del precio de compra. Algunos programas requieren el 25% para inversionistas principiantes o para propiedades con un DSCR inferior a 1.25. Para obtener más información sobre este tema, consulte nuestra guía de pago inicial para préstamos DSCR.
En una propiedad de $300,000, eso significa:
- 20% de pago inicial: $60,000
- 25% de pago inicial: $75,000
Un pago inicial mayor no solo le ayuda a calificar, sino que también reduce su pago mensual, lo que mejora la relación DSCR y le otorga una mejor tasa de interés.
Reservas de Efectivo: 3–6 Meses
Los prestamistas quieren ver que tiene reservas líquidas — efectivo en cuentas corrientes, de ahorro o de inversión — equivalentes a 3 a 6 meses del pago total de la hipoteca (PITIA). Esto protege contra la desocupación o gastos inesperados.
Para una propiedad con una PITIA mensual de $1,700:
- 3 meses de reservas: $5,100
- 6 meses de reservas: $10,200
Las reservas se verifican pero no se gastan al cierre. El dinero permanece en su cuenta.
DSCR Mínimo: 1.00 a 1.25
La propiedad debe generar suficientes ingresos de alquiler para cubrir su servicio de deuda. La mayoría de los prestamistas requieren un DSCR de 1.00 (punto de equilibrio) a 1.25 (colchón de ingresos del 25%). Como inversionista principiante, apunte a propiedades con un DSCR de 1.20 o superior para darse un margen cómodo.
Tipo de Propiedad: Inversión No Habitual
La propiedad debe ser una inversión de alquiler. No puede vivir en ella. Los tipos de propiedad elegibles incluyen casas unifamiliares, dúplex, tríplex, cuádruplex, condominios y adosados.
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Paso a Paso: Cómo Obtener su Primer Préstamo DSCR
Este es el proceso de principio a fin, escrito específicamente para alguien que nunca lo ha hecho antes.
Paso 1: Ponga sus Finanzas en Orden
Antes de empezar a buscar propiedades, asegúrese de que sus bases sean sólidas:
- Obtenga sus informes de crédito de las tres agencias (Experian, Equifax, TransUnion). Dispute cualquier error. Reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito a menos del 30% de sus límites.
- Acumule su capital. Necesitará el pago inicial (20–25%), los costos de cierre (2–4% del monto del préstamo) y las reservas de efectivo (3–6 meses de PITIA). En una compra de $300,000, presupueste entre $75,000 y $95,000 en capital total.
- Abra una cuenta dedicada. Mantenga su capital de inversión en una cuenta corriente o de ahorros separada. Los prestamistas querrán ver un rastro claro de los fondos.
Paso 2: Identifique su Mercado Objetivo
No intente invertir en todos los mercados a la vez. Elija un área metropolitana y apréndala profundamente. Busque mercados con:
- Fuertes relaciones alquiler-precio. Los mercados donde el alquiler mensual equivale al 0.7% a 1.0% o más del precio de compra tienden a producir acuerdos favorables para el DSCR. Por ejemplo, una propiedad de $250,000 que se alquila por $2,000/mes (relación del 0.8%) es un buen candidato.
- Crecimiento de población y empleo. Los mercados en crecimiento respaldan el aumento de alquileres y valores de propiedad.
- Leyes favorables a los propietarios. Estados como Texas, Florida, Georgia, Indiana y Tennessee son populares entre los inversores por una razón.
- Impuestos sobre la propiedad bajos a moderados. Los altos impuestos sobre la propiedad merman el DSCR al aumentar el denominador del servicio de la deuda.
Paso 3: Analice las Ofertas Usando la Fórmula DSCR
Para cada propiedad que considere, ejecute este cálculo:
DSCR = Alquiler Mensual / PITIA Mensual
Puede estimar cada componente:
- Alquiler: Consulte Zillow Rent Zestimate, Rentometer o listados comparables en el área.
- Pago de hipoteca (P&I): Utilice una calculadora de hipotecas con una tasa estimada del 7.5% a 30 años a tasa fija.
- Impuestos: Disponibles en el sitio web del tasador del condado.
- Seguro: Estime entre $100 y $200 al mes para la mayoría de las casas unifamiliares.
- HOA: Si corresponde, inclúyalo.
Solo persiga propiedades donde el DSCR estimado sea 1.20 o superior. Las propiedades que apenas cubren sus gastos dejan poco margen para desocupación, mantenimiento o cambios en las tasas.
Pruebe nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadá para estimar rápidamente la relación de cobertura del servicio de la deuda en cualquier propiedad que esté evaluando.
Paso 4: Póngase en Contacto con un Prestamista DSCR
No todas las compañías hipotecarias ofrecen préstamos DSCR. Necesita un prestamista o corredor que se especialice en este producto. Al evaluar prestamistas, pregunte:
- ¿Cuál es su requisito mínimo de DSCR?
- ¿Presta a inversionistas principiantes?
- ¿Puedo cerrar en una LLC?
- ¿Cuáles son sus estructuras de tasas y tarifas?
- ¿Cuál es su cronograma de cierre típico?
- ¿Tiene opciones de penalización por pago anticipado?
Obtenga una precalificación antes de hacer ofertas. Una carta de precalificación muestra a los vendedores que usted es un comprador serio y financiado.
Paso 5: Haga una Oferta y Pase a Contrato
Una vez que encuentre una propiedad que cumpla con su umbral de DSCR, haga una oferta. Incluya contingencias estándar para financiación e inspección. Un depósito de garantía típico es del 1 al 3% del precio de compra.
Paso 6: Complete el Proceso del Préstamo
Después de pasar a contrato:
- Envíe su solicitud de préstamo y contrato de compra a su prestamista. Si usted es un canadiense invirtiendo transfronterizamente, lea nuestra Guía Paso a Paso para la Solicitud de Préstamos DSCR para Canadienses para obtener el proceso completo de configuración de entidades y documentación.
- El prestamista solicita una tasación con un cronograma de alquileres (esto confirma el valor de la propiedad y el alquiler de mercado).
- Proporcione prueba de fondos para el pago inicial y las reservas.
- El suscriptor revisa todo y emite una aprobación condicional.
- Aclare cualquier condición restante (generalmente elementos de documentación menores).
- Cierre el préstamo, reciba las llaves y comience su viaje como propietario de una propiedad de alquiler.
Paso 7: Coloque un Inquilino y Comience a Cobrar el Alquiler
Si la propiedad aún no tiene inquilino, póngala lista para alquilar y anúnciela de inmediato. Cada mes de desocupación es un mes en el que usted cubre la hipoteca de su bolsillo. Contratar a un administrador de propiedades (generalmente el 8–10% del alquiler mensual) vale la pena considerarlo, especialmente si está invirtiendo fuera del estado.
Errores Comunes que Cometen los Inversionistas DSCR Principiantes
Aprender de los errores de otros es más barato que cometer los suyos. Aquí están los descuidos más frecuentes:
Sobrestimar el Ingreso de Alquiler
El mayor error es asumir que obtendrá el alquiler máximo del mercado desde el primer día. Los prestamistas utilizan el alquiler de mercado tasado, no su proyección optimista. Sea conservador en su análisis. Si los alquileres comparables son de $1,800 a $2,100, analice con $1,800.
Subestimar los Gastos
Los nuevos inversionistas a menudo olvidan la desocupación (presupuestar 5–8% del alquiler bruto), el mantenimiento (presupuestar 5–10%), la administración de la propiedad (8–10%) y las reservas para gastos de capital. Estos no afectan directamente el cálculo del DSCR que utiliza el prestamista, pero afectan su flujo de efectivo real.
Ignorar las Reservas de Efectivo
Algunos inversionistas principiantes estiran cada dólar para el pago inicial y llegan al cierre con las cuentas vacías. Los prestamistas requieren reservas, e incluso si no lo hicieran, operar una propiedad de alquiler sin un colchón financiero es una receta para el estrés. Mantenga de 3 a 6 meses de pagos en reserva — como mínimo.
Elegir el Mercado Equivocado
Una propiedad que se ve bien en el papel en un mercado en declive con altas tasas de desocupación no es una buena inversión, independientemente del DSCR. Investigue los fundamentos del mercado antes de los números a nivel de propiedad.
Saltarse la Inspección
Los préstamos DSCR no requieren una inspección de la vivienda, pero usted absolutamente debería hacer una. Una inspección de $400 puede descubrir $20,000 en problemas ocultos y ayudarle a evitar inversiones costosas. Nunca se salte este paso.
No Comparar Prestamistas
El precio de los préstamos DSCR varía significativamente entre prestamistas. Una diferencia de un cuarto de punto en la tasa de un préstamo de $250,000 equivale a aproximadamente $40 por mes, casi $500 por año. Obtenga cotizaciones de al menos tres prestamistas DSCR antes de comprometerse.
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Cómo Encontrar Propiedades Amigables con DSCR
No todas las propiedades de alquiler cumplirán con los umbrales de DSCR. Aquí le mostramos cómo filtrar las ofertas que funcionan:
Apunte a mercados con fuertes relaciones alquiler-precio. Como se mencionó anteriormente, apunte a mercados donde el alquiler mensual sea del 0.7% o más del precio de compra. Muchos mercados en el Medio Oeste y el Sureste cumplen este criterio.
Busque propiedades por debajo del precio mediano. En la mayoría de los mercados, las casas de menor precio producen mejores relaciones DSCR porque los alquileres no bajan proporcionalmente con el precio. Una casa de $200,000 podría alquilarse por $1,600 (relación del 0.8%), mientras que una casa de $500,000 en el mismo mercado se alquila por $2,800 (relación del 0.56%).
Considere propiedades multifamiliares. Los dúplex, tríplex y cuádruplex a menudo producen relaciones DSCR más sólidas que las casas unifamiliares porque las unidades de alquiler múltiples generan más ingresos en relación con el precio de compra.
Evite propiedades con HOA altas. Las tarifas de la HOA aumentan el denominador PITIA sin agregar ingresos de alquiler, lo que reduce el DSCR. Una tarifa de HOA de $400/mes puede convertir una propiedad que califica en una que no.
Haga los cálculos antes de visitar. No se enamore de una propiedad antes de confirmar que cumple con el umbral de DSCR. Haga que las matemáticas sean su primer filtro, no su último.
Expectativas Realistas sobre Tasas y Términos
Como inversionista principiante, establezca expectativas realistas para no sorprenderse durante el proceso:
Las tasas de interés para prestatarios DSCR principiantes con puntajes de crédito de 700+ y un pago inicial del 25% suelen oscilar entre el 7.0 y el 8.5% en el mercado actual. Son más altas que las tasas para residencias principales, pero son estándar para la financiación de propiedades de inversión.
Los costos de cierre totalizarán entre el 2 y el 4% del monto del préstamo. En un préstamo de $225,000 (después de un pago inicial del 25% en una propiedad de $300,000), espere entre $4,500 y $9,000 en costos de cierre.
Las penalizaciones por pago anticipado son estándar en los préstamos DSCR. Una estructura común es una reducción escalonada de 3 años (3%/2%/1%). Si planea vender o refinanciar dentro de los tres años, pregunte sobre las opciones sin penalización por pago anticipado — generalmente agregan un 0.25–0.50% a la tasa.
Los plazos del préstamo son más comúnmente a 30 años fijos, aunque existen opciones de tasa ajustable 5/1 y 7/1 con tasas iniciales más bajas. Para un inversionista principiante, una tasa fija a 30 años brinda previsibilidad y tranquilidad.
El flujo de efectivo en su primera propiedad financiada con DSCR probablemente será modesto. En una propiedad de $300,000 con un alquiler de $2,200 y una tasa del 7.5% con un pago inicial del 25%, su flujo de efectivo mensual después de PITIA es de aproximadamente $200–$350 antes de los gastos operativos. La inversión inmobiliaria es un juego a largo plazo: la acumulación de capital, la apreciación, los beneficios fiscales y el crecimiento del alquiler se acumulan con el tiempo.
Construyendo de Una Propiedad a Muchas
Una de las mayores ventajas de comenzar con un préstamo DSCR es que el mismo producto escala con usted. Después de administrar con éxito su primera propiedad durante 6 a 12 meses, puede:
- Refinanciar para obtener capital si la propiedad se ha apreciado, y luego usar ese capital como pago inicial para la segunda propiedad.
- Solicitar otro préstamo DSCR para una segunda propiedad. No hay período de espera entre préstamos DSCR y no hay límite en la cantidad que puede tener.
- Construir un historial que facilite la financiación futura. A los prestamistas les gustan los prestatarios que han demostrado una gestión exitosa de propiedades.
Muchos inversores utilizan su primera propiedad financiada con DSCR como prueba de concepto. Una vez que ven que el proceso es sencillo y la propiedad funciona como se espera, pasan a adquirir su segunda y tercera propiedad dentro del primer año.
La clave es empezar. Cada inversionista experimentado con 20 propiedades una vez tuvo cero. Un préstamo DSCR puede ser la herramienta que le lleve de cero a uno, y de uno a tantos como su ambición y capital permitan.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo obtener un préstamo DSCR sin experiencia previa en bienes raíces?
¿Cuánto dinero necesito para mi primer préstamo DSCR?
¿Necesito proporcionar declaraciones de impuestos para un préstamo DSCR?
¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo para un prestatario DSCR principiante?
¿Puedo usar un préstamo DSCR para una propiedad que planeo administrar yo mismo?
¿Debería comprar a mi nombre personal o a una LLC?
¿Qué sucede si mi inquilino deja de pagar el alquiler?
¿Cuán pronto después del cierre puedo comprar una segunda propiedad con un préstamo DSCR?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
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