Obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR te coloca en una posición fundamentalmente diferente a la de presentarte a una operación con nada más que buenas intenciones. Los vendedores te toman en serio. Los agentes te devuelven las llamadas más rápido. Y dejas de perder el tiempo mirando propiedades que en realidad no puedes cerrar.
Si estás invirtiendo en propiedades de alquiler en EE. UU. y quieres evitar los dolores de cabeza fiscales de la financiación convencional, los Préstamos DSCR están hechos para ti. Pero el proceso de pre-aprobación funciona de manera diferente a lo que podrías estar acostumbrado con las hipotecas tradicionales. Aquí te explicamos exactamente lo que necesitas, qué esperar y cómo posicionarte para la aprobación más rápida posible.
Por qué la pre-aprobación de un préstamo DSCR realmente importa
Algunos inversores se saltan la pre-aprobación por completo. Encuentran una operación y luego se apresuran a buscar financiación. Este enfoque te cuesta operaciones y dinero. Aquí te explicamos por qué:
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Puedes hacer ofertas competitivas de inmediato. En mercados candentes como Tampa, Charlotte y Dallas, las buenas propiedades de alquiler reciben múltiples ofertas en cuestión de días. Una carta de pre-aprobación adjunta a tu oferta le dice al vendedor que eres un comprador serio que realmente puede cerrar. Sin ella, tu oferta va al final de la pila.
Conoces tu presupuesto real. Los montos de los préstamos DSCR dependen de los índices de cobertura del ingreso de alquiler, tu puntaje de crédito y las reservas disponibles. La pre-aprobación te dice exactamente en qué rango de precios y términos calificas, para que dejes de adivinar y comiences a analizar operaciones con números reales.
Cierras más rápido. Los prestatarios pre-aprobados suelen cerrar de 7 a 14 días más rápido que aquellos que inician el proceso de financiación desde cero. Cuando tu prestamista ya ha verificado tu crédito, reservas y estructura de entidad, el proceso de suscripción avanza significativamente más rápido una vez que encuentras una propiedad.
Negocias desde una posición de fortaleza. Cuando un vendedor ve una carta de pre-aprobación de un prestamista de buena reputación, es más probable que acepte tu oferta sobre una más alta de un comprador no verificado. Confianza equivalente a efectivo sin pagar efectivo realmente.
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Pre-aprobación vs. Precalificación: Conoce la diferencia
Estos términos se usan indistintamente, pero significan cosas muy diferentes en los préstamos DSCR.
Precalificación es una estimación rápida e informal. Le proporcionas al prestamista información básica, ellos realizan una verificación de crédito suave (o a veces ninguna verificación de crédito en absoluto), y te dan una cifra aproximada. Tiene casi ningún peso con los vendedores. Piénsalo como una conversación, no un compromiso.
La pre-aprobación es una evaluación verificada y documentada. El prestamista revisa tu crédito, tus extractos bancarios, verifica los documentos de tu entidad y emite una carta formal que indica el monto del préstamo, la tasa estimada y los términos para los que calificas. Esta carta suele estar en el membrete del prestamista y tiene un peso real en las negociaciones.
Para los préstamos DSCR específicamente, la distinción es aún más importante porque la aprobación final también depende en gran medida de la propiedad en sí. Tu pre-aprobación confirma lo que aportas. El ingreso de alquiler y la tasación de la propiedad completan el panorama una vez que estás bajo contrato.
Documentos exactos necesarios para la pre-aprobación de un préstamo DSCR
Una de las mayores ventajas de los préstamos DSCR es la reducción de la documentación en comparación con las hipotecas convencionales. No necesitarás declaraciones de impuestos, W-2 ni prueba de empleo. Pero aún necesitas proporcionar documentos específicos. Aquí está la lista completa:
Autorización de crédito
Firmarás un formulario de autorización de crédito que permite al prestamista consultar tu informe de crédito. Para los préstamos DSCR, la mayoría de los prestamistas requieren una puntuación FICO mínima de 620, aunque obtendrás tasas significativamente mejores con 720 o más. Si estás buscando qué puntuaciones te dan los mejores términos, consulta nuestra guía sobre requisitos de préstamos DSCR.
Documentación de la entidad
La mayoría de los préstamos DSCR requieren que poseas la propiedad en una LLC u otra entidad comercial. Para la pre-aprobación, necesitarás:
- Artículos de Organización de tu LLC (presentados ante tu estado)
- Acuerdo Operativo que muestre a los miembros y sus porcentajes de propiedad
- Carta EIN del IRS que confirme el número de identificación fiscal de tu entidad
- Certificado de Buena Reputación (algunos prestamistas lo requieren; confirma que tu LLC está activa)
Si aún no has formado tu entidad, no te preocupes. Muchos prestamistas emitirán una pre-aprobación condicional mientras configuras tu LLC, pero necesitarás tenerla lista antes del cierre.
Extractos bancarios para reservas
Los prestamistas DSCR quieren ver que tienes suficientes reservas de efectivo para cubrir varios meses de pagos hipotecarios si la propiedad está vacante. Espera proporcionar:
- Dos a tres meses de extractos bancarios personales o comerciales que muestren reservas líquidas
- Las reservas suelen necesitar cubrir 3 a 6 meses de PITIA (Principal, Intereses, Impuestos, Seguro y cuotas de asociación)
- Para una propiedad con un pago mensual de PITIA de $2,000, eso significa de $6,000 a $12,000 en reservas líquidas verificadas
Las cuentas de jubilación, acciones y otras inversiones pueden contar como reservas con un valor reducido (generalmente del 60-70% de su valor nominal). El efectivo en cuentas corrientes o de ahorro cuenta a valor completo.
Detalles de la propiedad (si tienes un objetivo)
Si ya tienes una propiedad específica en mente, proporcionar estos detalles durante la pre-aprobación ayuda a tu prestamista a darte términos más precisos:
- Dirección y tipo de propiedad (unifamiliar, dúplex, tríplex, cuádruplex o multifamiliar pequeño)
- Precio de compra esperado
- Ingreso de alquiler mensual estimado (de propiedades comparables en la zona)
- Contratos de arrendamiento actuales si la propiedad tiene inquilinos existentes
Incluso sin una propiedad específica, tu prestamista puede emitir una pre-aprobación basada en tu perfil financiero y el mercado general al que te diriges.
Verificación del pago inicial
Prepárate para mostrar de dónde proviene tu pago inicial. La mayoría de los préstamos DSCR requieren un pago inicial del 20-25%, y los prestamistas quieren verificar que esos fondos estén “sazonados” (hayan estado en tu cuenta durante al menos 60 días) o que tengan un rastro documental si se depositaron recientemente.
Cómo preparar tu crédito antes de solicitarlo
Tu puntaje de crédito afecta directamente tu tasa y términos del préstamo DSCR. Una diferencia de 40 puntos puede significar un cambio de medio punto porcentual en tu tasa de interés, lo que suma decenas de miles de dólares durante la vida del préstamo. Aquí te explicamos cómo optimizar tu crédito antes de solicitarlo:
Revisa tus informes 60-90 días antes de solicitar. Obtén tus informes de las tres agencias a través de AnnualCreditReport.com. Busca errores, cuentas obsoletas o elementos que puedas disputar. Corregir errores puede llevar de 30 a 45 días, así que date tiempo.
Paga saldos de tarjetas de crédito por debajo del 30%. La utilización del crédito es el segundo factor más importante en tu puntaje. Si tus tarjetas están al límite, pagarlas al 30% o menos puede aumentar tu puntaje en 20-50 puntos dentro de un ciclo de informe.
No abras cuentas nuevas. Cada nueva solicitud de crédito genera una consulta dura y reduce la edad promedio de tus cuentas. Ambas cosas perjudican tu puntaje. Evita abrir nuevas tarjetas de crédito, préstamos de automóvil o préstamos personales en los 90 días previos a tu solicitud de préstamo DSCR.
No cierres cuentas antiguas. Incluso si no las usas, las tarjetas de crédito antiguas contribuyen a la antigüedad de tu historial crediticio y al crédito disponible. Cerrarlas reduce ambos.
Conviértete en un usuario autorizado. Si un familiar tiene una tarjeta de crédito con un historial largo y baja utilización, ser agregado como usuario autorizado puede aumentar tu puntaje. Esta estrategia funciona mejor cuando se hace 60 días o más antes de tu solicitud.
Configura el pago automático en todo. Un solo pago atrasado puede reducir tu puntaje en 50-100 puntos. El pago automático elimina este riesgo por completo.
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Cómo es el proceso de pre-aprobación paso a paso
Aquí está el cronograma típico desde el primer contacto hasta tener la carta de pre-aprobación en mano:
Día 1: Consulta inicial
Te pones en contacto con un prestamista DSCR (como LendCity) y discutes tus objetivos de inversión, mercados objetivo, tipos de propiedad y rango de presupuesto. El prestamista explica sus requisitos específicos de DSCR y te da una idea preliminar de para qué calificarías. Si deseas comprender el proceso completo de solicitud de préstamo DSCR, tenemos una guía detallada que cubre cada paso.
Días 1-2: Envío de documentos
Envías los documentos enumerados anteriormente: autorización de crédito, documentos de entidad, extractos bancarios y cualquier detalle de la propiedad. La mayoría de los prestamistas aceptan todo electrónicamente a través de un portal seguro.
Días 2-3: Consulta de crédito y revisión
El prestamista consulta tu crédito y revisa tu documentación. Verifican tus reservas, confirman que tu entidad esté debidamente estructurada y evalúan tu perfil general como prestatario.
Días 3-5: Emisión de pre-aprobación
Si todo está en orden, recibes una carta de pre-aprobación. Esta carta típicamente indica:
- Monto máximo del préstamo para el que calificas
- Rango de tasa de interés estimada
- Porcentaje de pago inicial requerido
- Cualquier condición que deba cumplirse (como la formación de la entidad si aún no está completa)
Todo el proceso dura de 3 a 5 días hábiles para la mayoría de los prestatarios. Si tus documentos están organizados y tu crédito está limpio, algunos prestamistas pueden completarlo en 24-48 horas.
¿Cuánto tiempo dura la pre-aprobación?
La mayoría de las pre-aprobaciones de préstamos DSCR son válidas por 60 a 90 días. Después de eso, el prestamista deberá volver a consultar tu crédito y verificar que tu situación financiera no haya cambiado.
Algunas cosas que pueden invalidar tu pre-aprobación antes de que expire:
- Asumir nueva deuda (préstamo de automóvil, saldo de tarjeta de crédito, préstamo personal)
- Caídas significativas en tu saldo bancario por debajo del umbral de reserva requerido
- Cambios en el puntaje de crédito por pagos omitidos o nuevas consultas
- Cambios en la estructura de tu LLC (agregar o eliminar miembros)
Si tu pre-aprobación expira antes de encontrar una propiedad, la renovación suele ser rápida ya que el prestamista ya tiene tu expediente. Simplemente necesitarás extractos bancarios actualizados y una nueva consulta de crédito.
Usando tu pre-aprobación para negociar mejores ofertas
Tu carta de pre-aprobación es una herramienta de negociación. Así es como los inversores experimentados la utilizan:
Adjúntala a cada oferta. Incluso si el agente inmobiliario no te la pide, incluye tu carta de pre-aprobación. Separa inmediatamente a los compradores que no han hecho su tarea.
Solicita períodos de inspección más cortos. Dado que tu financiación está en gran medida resuelta, puedes ofrecer un período de diligencia debida más corto (7-10 días en lugar de 14-21). Los vendedores aprecian los cierres más rápidos.
Negocia sobre el precio, no sobre los términos. Cuando un vendedor sabe que tu financiación es sólida, está más dispuesto a negociar el precio de compra. A menudo puedes obtener de $5,000 a $15,000 de descuento sobre el precio de venta simplemente porque representas una transacción de menor riesgo.
Haz ofertas en varias propiedades simultáneamente. La pre-aprobación no es específica de la propiedad, por lo que puedes seguir varias operaciones a la vez y elegir la mejor. Solo sé transparente con tu prestamista sobre cuántas propiedades estás buscando activamente.
Errores comunes en la pre-aprobación de préstamos DSCR
Evitar estas trampas te ahorra tiempo y frustración:
Error 1: Esperar hasta encontrar una propiedad. Para cuando obtengas la pre-aprobación, la operación podría haber desaparecido. Obtén la pre-aprobación primero, luego comienza a buscar.
Error 2: No tener tu LLC configurada. La mayoría de los prestamistas DSCR requieren una entidad. Configurar una LLC lleva de unos días a unas semanas, dependiendo de tu estado. Haz esto antes de solicitar.
Error 3: Solicitar a varios prestamistas simultáneamente. Cada solicitud genera una consulta de crédito dura. Si bien múltiples consultas hipotecarias dentro de una ventana de 14 días generalmente cuentan como una sola consulta, extender las solicitudes durante semanas agrava el daño. Si quieres comparar prestamistas, hazlo dentro de un período de tiempo enfocado.
Error 4: Subestimar las reservas. Si el prestamista requiere 6 meses de reservas de PITIA y apenas tienes 3, serás denegado o enfrentarás peores términos. Añade reservas por encima del mínimo antes de solicitar.
Error 5: No revelar las propiedades de inversión existentes. Tu cartera inmobiliaria completa afecta tu perfil de prestatario. Sé honesto sobre cada propiedad que poseas, incluso si está libre de deudas. Ocultar propiedades puede causar retrasos o denegaciones importantes durante la suscripción.
Error 6: Ignorar el requisito de la relación DSCR. La pre-aprobación confirma tu perfil de prestatario, pero la propiedad aún debe cumplir con la relación DSCR mínima (típicamente de 1.0 a 1.25). Asegúrate de que cualquier propiedad que busques pueda cubrir su servicio de deuda. Obtén más información sobre las trampas que pueden descarrilar tu solicitud en nuestra guía sobre errores de préstamos DSCR a evitar.
¿Qué sucede después de la pre-aprobación?
Una vez que tengas tu carta de pre-aprobación, comienza el verdadero trabajo. Esto es lo que sigue:
- Encuentra tu propiedad utilizando tu presupuesto pre-aprobado y los requisitos de DSCR como filtros
- Haz una oferta con tu carta de pre-aprobación adjunta
- Cierra el contrato y envía los detalles de la propiedad a tu prestamista
- El prestamista ordena la tasación y la verificación del ingreso de alquiler
- Revisión de suscripción que confirma que la propiedad cumple con los requisitos de DSCR
- Aprobación condicional emitida con los elementos restantes para aclarar
- Aprobación para el cierre una vez que se cumplan todas las condiciones
- Cierre y financiamiento del préstamo
El viaje desde la pre-aprobación hasta el cierre suele durar de 21 a 45 días, dependiendo de la propiedad y el mercado. Para un recorrido completo de lo que sucede después de cerrar el contrato, lee nuestra guía sobre el proceso de cierre de préstamos DSCR.
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Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito para la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Puedo obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR sin una propiedad específica?
¿La pre-aprobación de un préstamo DSCR requiere declaraciones de impuestos o verificación de ingresos?
¿Cuánto necesito en reservas para la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Cuánto tiempo lleva la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Puedo obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR si ya poseo propiedades de inversión?
¿Necesito una LLC para obtener la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Una pre-aprobación de préstamo DSCR perjudicará mi puntaje de crédito?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Triplex
Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.
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