Elegir el producto hipotecario adecuado para una propiedad de inversión es una de las decisiones financieras más importantes que tomará como inversor inmobiliario. La elección incorrecta puede costar miles a lo largo de la vida del préstamo, reducir el flujo de caja o limitar su capacidad para hacer crecer su cartera.
Sin embargo, muchos inversores dedican más tiempo a elegir colores de pintura que a comparar productos hipotecarios. Eso es un error.
Esta guía repasa las principales decisiones de productos hipotecarios que enfrentará al financiar propiedades de inversión en Canadá, ayudándole a comprender las compensaciones y a adaptar los productos a su estrategia específica.
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El Marco de Decisión Central
Cada hipoteca de propiedad de inversión implica varias decisiones interconectadas. Comprender cómo se relacionan entre sí evita tomar decisiones aisladas que entren en conflicto con su estrategia general.
| Decisión | Opciones | Compensación Clave |
|---|---|---|
| Tipo de tasa | Fija vs. variable | Previsibilidad vs. ahorro potencial |
| Tipo de prestamista | Prestamista A vs. prestamista B | Mejores tasas vs. calificación más fácil |
| Seguro | CMHC MLI Select vs. convencional | Tasa más baja (5+ unidades) vs. proceso más simple |
| Plazo | Corto vs. largo | Flexibilidad vs. seguridad de la tasa |
| Amortización | 25 vs. 30 años | Menor costo vs. mejor flujo de caja |
Estas decisiones interactúan. Elegir un prestamista B afecta sus opciones de tasa. Elegir CMHC MLI Select para multifamiliar afecta su amortización y sus opciones de tasa. El tamaño de su cartera afecta a qué prestamistas trabajarán con usted. Y el tipo de propiedad—alquiler unifamiliar frente a edificio multifamiliar—cambia qué productos están incluso disponibles.
Hipotecas a Tasa Fija vs. Variable
Esta es la decisión que recibe más atención, y merece un análisis cuidadoso.
Cuándo las Tasas Fijas Tienen Sentido
Las hipotecas a tasa fija bloquean su tasa de interés durante todo el plazo. Su pago se mantiene exactamente igual cada mes, independientemente de lo que suceda con las tasas de interés.
Las tasas fijas funcionan bien cuando necesita previsibilidad de pagos para la planificación del flujo de caja, cuando las tasas son históricamente bajas y probablemente aumenten, o cuando sus márgenes de flujo de caja son estrechos y un aumento de tasa lo llevaría a territorio negativo.
La desventaja: las tasas fijas suelen empezar más altas que las tasas variables, y romper una hipoteca fija anticipadamente genera penalizaciones mayores. Si vende o refinancia antes de que finalice el plazo, esas penalizaciones importan. Para una comparación más profunda, lea sobre hipotecas a tasa fija vs. variable para inversores canadienses.
Cuándo las Tasas Variables Tienen Sentido
Las hipotecas a tasa variable fluctúan con la tasa preferencial del prestamista. Cuando las tasas bajan, paga menos. Cuando las tasas suben, paga más.
Históricamente, los prestatarios de tasas variables han pagado menos con el tiempo que los prestatarios de tasas fijas. Esa ventaja histórica refleja la prima de riesgo incorporada en las tasas fijas—los prestamistas cobran más por garantizar una tasa.
Las tasas variables funcionan bien cuando tiene un colchón de flujo de caja para absorber aumentos de tasas, cuando planea mantener la hipoteca hasta el final del plazo, y cuando cree que es más probable que las tasas disminuyan en lugar de aumentar.
El Enfoque Híbrido
Algunos inversores utilizan una combinación: tasas fijas en propiedades con márgenes ajustados y tasas variables en propiedades con fuerte flujo de caja. Esto equilibra la previsibilidad donde la necesita con el ahorro potencial donde puede absorber la volatilidad.
Ya sea que elija fija para propiedades con márgenes ajustados o variable para las de flujo de caja más fuerte, su tipo de tasa da forma a todo lo demás—reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para comparar escenarios basados en su cartera real.
Prestamista A vs. Prestamista B
El prestamista con el que trabaja afecta su tasa, términos y requisitos de calificación.
Prestamistas A
Los prestamistas A—bancos importantes y cooperativas de crédito—ofrecen las mejores tasas y términos. También tienen los requisitos de calificación más estrictos: puntajes de crédito sólidos, ingresos comprobados, tipos de propiedad estándar y proporciones de deuda dentro de los límites definidos.
Para inversores con perfiles financieros sencillos y menos de cuatro o cinco propiedades de alquiler, los prestamistas A suelen proporcionar la mejor economía.
Prestamistas B
Los prestamistas B aceptan prestatarios que no cumplen con los criterios de los prestamistas A. Los inversores autónomos, aquellos con desafíos de crédito, inversores con muchas propiedades existentes o aquellos que compran propiedades no estándar pueden necesitar financiación de prestamistas B.
Las tasas de los prestamistas B son más altas—a veces significativamente—y pueden aplicarse comisiones. Pero el acceso a financiación que permite una buena operación puede justificar el precio adicional. Obtener una propiedad con una tasa un 1% más alta es mejor que no obtenerla en absoluto si los fundamentos de la operación son sólidos.
Cuándo Aceptar Tasas Más Altas
La decisión no siempre se trata de obtener la tasa más baja. A veces, aceptar una tasa de prestamista B tiene sentido estratégico si los rendimientos de la propiedad justifican el costo, si planea refinanciar con un prestamista A una vez que su situación mejore, o si la alternativa es perder una oportunidad por completo.
Trabaje con un corredor hipotecario con experiencia en propiedades de inversión que pueda presentar opciones entre varios tipos de prestamistas.
Residencial vs. Multifamiliar: Mundos de Financiación Diferentes
Los productos hipotecarios disponibles para usted dependen en gran medida de si está financiando un alquiler unifamiliar, una propiedad residencial pequeña (2-4 unidades) o un edificio multifamiliar con cinco o más unidades.
Propiedades de Inversión Residencial (1-4 Unidades)
Las propiedades de inversión residencial requieren un pago inicial mínimo del 20% en Canadá. Utilizará productos hipotecarios residenciales estándar—fijos o variables, a través de prestamistas A o B—con calificación basada en sus ingresos personales, crédito y ratios de deuda. La mayoría de los inversores comienzan aquí.
El proceso de calificación es similar a una hipoteca personal: los prestamistas evalúan su capacidad para asumir la deuda basándose en sus ingresos de empleo y obligaciones existentes. Algunos prestamistas utilizan compensaciones de ingresos por alquiler para mejorar su calificación, pero los ingresos personales siguen siendo el principal impulsor.
Propiedades Multifamiliares (5+ Unidades)
Las propiedades con cinco o más unidades entran en el ámbito de las hipotecas comerciales. La calificación cambia de ingresos personales a ingresos de la propiedad—específicamente, el Ingreso Neto Operativo (NOI) y la Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) de la propiedad.
Este es un cambio fundamental. Una propiedad que genera ingresos por alquiler sólidos puede calificar para financiación independientemente de su situación de ingresos personales. Así es como los inversores escalan más allá del techo de cuatro o cinco propiedades que impone la calificación personal.
La financiación multifamiliar también abre el acceso al seguro CMHC MLI Select, períodos de amortización más largos y prestamistas que se especializan en financiar propiedades multifamiliares.
Una vez que supere las cinco unidades, la calificación cambia de sus ingresos personales al NOI de la propiedad y la relación de cobertura del servicio de la deuda—reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para ver si su operación califica para términos asegurados por CMHC.
CMHC MLI Select vs. Financiación Convencional
Para propiedades de inversión con cinco o más unidades, CMHC ofrece un programa llamado MLI Select que cambia la ecuación de financiación significativamente.
CMHC MLI Select para Multifamiliar (5+ Unidades)
CMHC MLI Select está diseñado específicamente para propiedades de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. A diferencia del seguro hipotecario residencial, este programa está diseñado para inversores y no requiere que usted viva en la propiedad.
MLI Select utiliza un sistema de puntos que recompensa las propiedades que cumplen con los criterios de asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética. Cuantos más puntos obtenga su propiedad, mejores serán sus términos de financiación—incluidos ratios de préstamo a valor más altos (hasta el 95% en algunos casos), períodos de amortización más largos (hasta 50 años) y tasas de interés más bajas.
Para los inversores que escalan hacia el multifamiliar, MLI Select puede mejorar drásticamente el flujo de caja al combinar tasas más bajas con amortización extendida. Una amortización de 50 años frente a una amortización de 25 años reduce significativamente los pagos mensuales, incluso si la diferencia de tasas es modesta. Obtenga más información sobre cómo funciona este programa en nuestra guía sobre CMHC MLI Select y inversión multifamiliar de alto apalancamiento.
Financiación Convencional Multifamiliar
La financiación convencional para propiedades multifamiliares—sin seguro CMHC—generalmente requiere un 20-25% de pago inicial y ofrece períodos de amortización estándar de hasta 25 o 30 años. Las tasas pueden ser ligeramente más altas que las opciones aseguradas por CMHC, pero el proceso es más simple y evita las primas de seguro.
La financiación convencional tiene sentido cuando su propiedad no califica para los criterios de MLI Select, cuando desea un proceso de aprobación más simple, o cuando la prima de seguro supera el ahorro de tasas para su operación específica.
Elegir Entre Ellas
No se limite a comparar tasas—compare el costo total del endeudamiento. Tenga en cuenta la prima del seguro CMHC frente a la reducción de la tasa y los beneficios de la amortización extendida. En una propiedad multifamiliar grande, la diferencia en el flujo de caja mensual entre una amortización de 25 años y una de 50 años puede ser la diferencia entre una operación que funciona y una que no. Comprender la prueba de esfuerzo hipotecaria y cómo afecta su poder adquisitivo añade otra dimensión a este análisis.
Selección de la Duración del Plazo
Los plazos de las hipotecas en Canadá generalmente varían de uno a cinco años, y algunos prestamistas ofrecen plazos más largos.
Plazos Cortos (1-3 Años)
Los plazos más cortos brindan flexibilidad. Puede refinanciar, vender o reestructurar antes sin penalizaciones. Las tasas en plazos más cortos suelen ser más bajas que las tasas a cinco años.
Los plazos cortos son adecuados para inversores que esperan que sus situaciones cambien—mejora del crédito, aumento de ingresos, o planes de vender o refinanciar. También funcionan cuando cree que las tasas actuales son temporalmente altas y desea renovar a tasas potencialmente más bajas.
Plazos Largos (5+ Años)
Los plazos más largos bloquean las tasas durante períodos prolongados. Sacrifica flexibilidad por certeza. Los plazos de cinco años son la opción más común en Canadá y ofrecen un equilibrio entre seguridad y flexibilidad.
Los plazos largos son adecuados para inversores que valoran la estabilidad de los pagos, que tienen márgenes estrechos que no pueden absorber aumentos de tasas, o que prefieren la simplicidad a la optimización.
Período de Amortización
El período de amortización—cuánto tiempo hasta que la hipoteca se pague por completo—afecta tanto a sus pagos mensuales como al interés total pagado.
Amortización de 25 Años
Estándar para la mayoría de las hipotecas. Equilibra pagos razonables con costos de interés total manejables. Las propiedades se pagan en un plazo razonable manteniendo un flujo de caja aceptable.
Amortización de 30 Años
Disponible para algunas hipotecas de propiedades de inversión, particularmente con ciertos programas CMHC para propiedades multifamiliares. Una amortización más larga reduce los pagos mensuales, mejorando el flujo de caja. Sin embargo, paga significativamente más intereses durante la vida de la hipoteca y acumula capital más lentamente.
Para una comparación detallada, consulte nuestro análisis de períodos de amortización de 25 años vs. 30 años.
Adaptar los Productos a la Estrategia
Su estrategia de inversión debe impulsar su selección de productos hipotecarios, no al revés.
Los inversores de comprar y mantener se benefician de plazos más largos y tasas fijas que brindan estabilidad. La previsibilidad del flujo de caja importa más que exprimir hasta el último punto básico de su tasa.
Los inversores BRRRR necesitan plazos más cortos u opciones de pago anticipado flexibles, ya que planean refinanciar después de la renovación. Pagar una penalización para romper una hipoteca fija a cinco años socava la economía de la estrategia.
Los inversores que escalan deben considerar cómo cada hipoteca afecta su capacidad para calificar para la siguiente. Algunos productos tratan los ingresos por alquiler de manera más favorable que otros, afectando sus ratios de deuda y su capacidad de calificación.
Los inversores multifamiliares que pasan a propiedades de 5+ unidades deben explorar CMHC MLI Select para obtener el máximo apalancamiento y flujo de caja. El cambio de la calificación de ingresos personales a la calificación de ingresos de la propiedad cambia fundamentalmente su trayectoria de crecimiento. Comprender cómo forzar la apreciación en propiedades multifamiliares le ayuda a maximizar el valor bajo estas estructuras de financiación.
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Preguntas Frecuentes
¿Siempre debo elegir la tasa más baja?
¿Cuántas hipotecas de propiedades de inversión puedo tener?
¿Puedo cambiar de variable a fija a mitad de plazo?
¿El producto hipotecario afecta mi capacidad para calificar para más propiedades?
¿Debo usar el mismo producto hipotecario en todas mis propiedades?
Tomando Su Decisión
El producto hipotecario adecuado depende de su situación financiera, estrategia de inversión, tolerancia al riesgo y planes de cartera. No existe una opción universalmente mejor, solo la mejor opción para sus circunstancias.
Trabaje con profesionales hipotecarios que comprendan la financiación de propiedades de inversión y puedan presentar opciones entre varios tipos de prestamistas. Ejecute los números en varios escenarios. Considere cómo la elección de hoy afecta las opciones de mañana.
La hipoteca es una herramienta. Elija la herramienta que se adapte al trabajo que intenta hacer.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
10 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
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