Mudarse a un nuevo país ya es una de las decisiones más importantes que tomará. Ahora agregue “comprar una casa” a la lista, y las cosas se vuelven abrumadoras rápidamente.
Lo entiendo. Acaba de llegar a Canadá, o tal vez planea llegar pronto, y está escuchando todo tipo de consejos contradictorios sobre hipotecas. Alguien en el trabajo dice que necesita dos años de historial crediticio canadiense. Tu primo dice que necesitas tres años de declaraciones de impuestos. Internet dice algo completamente diferente.
La verdad es: los recién llegados a Canadá absolutamente pueden obtener una hipoteca. Hay programas diseñados específicamente para usted. Pero necesita saber a qué puertas llamar y qué papeleo llevar consigo. Para eso es esta guía.
¿Acaba de llegar a Canadá y está listo para comprar su primera propiedad? Nos especializamos en programas de hipotecas para recién llegados y podemos ayudarlo a navegar por las opciones de CMHC, la documentación de ingresos del extranjero y la selección de prestamistas.
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Los programas de hipotecas para recién llegados que necesita conocer
El sistema hipotecario de Canadá tiene vías específicas para personas que han llegado recientemente. La más importante proviene de CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), que asegura las hipotecas para personas que aportan menos del 20%.
CMHC tiene un programa para recién llegados que le permite comprar una casa con tan solo un 5% de pago inicial, incluso si no tiene un largo historial crediticio canadiense. Los requisitos clave son sencillos:
- Debe tener estatus de residente permanente o ser un no residente permanente con un permiso de trabajo válido.
- Debe haber estado en Canadá durante al menos unos meses (varía según el prestamista).
- Debe mostrar prueba de ingresos, ya sea empleo canadiense o una oferta de trabajo válida.
- Debe tener al menos un pago inicial mínimo (5% para propiedades de menos de $500,000).
Las otras aseguradoras de hipotecas por defecto, Sagan (anteriormente Genworth) y Canada Guaranty, ofrecen programas similares para recién llegados con criterios de calificación ligeramente diferentes. Algunas son más flexibles en el plazo de residencia, otras quieren documentación diferente. Es por eso que trabajar con un corredor de hipotecas que conozca estos programas a fondo es tan importante.
¿Cuánto tiempo realmente necesita estar en Canadá?
Esta es la pregunta que más escucho, y la respuesta depende del prestamista y del programa.
| Tipo de prestamista | Requisito de residencia típico | Pago inicial |
|---|---|---|
| Prestamista A (grandes bancos) con programa para recién llegados de CMHC | Tan solo 0-3 meses | 5-10% |
| Prestamista A sin programa para recién llegados | Usualmente 2+ años | 5-20% |
| Prestamista B | Varía mucho, a veces sin mínimo | 20%+ |
| Prestamista privado | Sin mínimo | 25-35%+ |
Algunos de los grandes bancos tienen sus propios programas internos para recién llegados. Estos a veces le permiten comprar con muy poco tiempo en Canadá, incluso antes de aterrizar, en ciertos casos. La contrapartida es que estos programas específicos de bancos tienen criterios rígidos, y si no encaja perfectamente en su molde, se queda sin suerte.
Ahí es donde un corredor de hipotecas se gana su peso en oro. Tenemos acceso a docenas de prestamistas y podemos adaptar su situación específica al programa adecuado. Un prestamista podría rechazarlo mientras que otro le da la bienvenida.
Ingresos del extranjero: Cómo hacer que cuenten
Si acaba de llegar, su historial de ingresos en Canadá será escaso. Tal vez acaba de empezar un nuevo trabajo el mes pasado. Tal vez todavía está trabajando de forma remota para una empresa en su país de origen. La pregunta es: ¿puede utilizar ingresos del extranjero para calificar?
La respuesta corta es sí, pero con condiciones.
Para una hipoteca asegurada por CMHC, la mayoría de los prestamistas quieren ver ingresos de empleo en Canadá. Una carta de oferta de trabajo válida funciona, incluso si aún no ha comenzado. La carta debe incluir su salario, fecha de inicio y confirmación de que el puesto es permanente o al menos un contrato a largo plazo.
Si trabaja por cuenta propia o tiene ingresos fuera de Canadá, las cosas se complican más. Algunos prestamistas B considerarán ingresos del extranjero si puede documentarlos adecuadamente. “Adecuadamente” significa:
- Declaraciones de impuestos extranjeras (traducidas y notarizadas si no están en inglés o francés)
- Extractos bancarios que muestren que los ingresos llegan a su cuenta
- Cartas de su empleador o contador que confirmen sus ganancias
- Prueba de que los ingresos continuarán después de haberse mudado a Canadá
Algunos prestamistas también considerarán sus activos extranjeros (ahorros, inversiones, patrimonio en propiedades en su país de origen) como prueba de que es financieramente estable, incluso si sus ingresos actuales en Canadá son modestos.
¿Tiene ingresos o activos del extranjero sobre los que se pregunta cómo documentar? Nuestro equipo tiene experiencia trabajando con recién llegados de docenas de países y puede guiarlo a través de los requisitos de documentación específicos.
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Historial crediticio internacional: ¿Se transfiere?
Aquí hay una realidad frustrante: su puntaje crediticio de su país de origen no se transfiere a Canadá. Podrías tener un puntaje FICO de 850 en los EE. UU. o un historial impecable en el Reino Unido, y cuando llegas a Canadá, esencialmente comienzas desde cero. Para estrategias detalladas sobre cómo construir crédito canadiense rápidamente como recién llegado, consulte nuestro manual completo paso a paso.
Pero eso no significa que su historial crediticio extranjero sea inútil. Algunos prestamistas aceptarán un informe crediticio internacional como sustituto de un historial crediticio canadiense. El programa para recién llegados de CMHC lo permite específicamente.
Lo que necesita es un informe crediticio de una agencia reconocida en su país de origen. En EE. UU., eso es de Equifax, Experian o TransUnion. En el Reino Unido, es de Experian o Equifax UK. La mayoría de los otros países tienen agencias equivalentes.
El informe debe mostrar:
- Al menos dos líneas comerciales activas (tarjetas de crédito, préstamos, etc.)
- Un historial mínimo de 12 meses
- Buen historial de pagos sin grandes morosidades
Si no puede obtener un informe crediticio formal, algunos prestamistas aceptarán referencias crediticias alternativas: facturas de servicios públicos pagadas a tiempo, historial de pago de alquiler, facturas de telefonía móvil. Estas se denominan referencias de “crédito no tradicional” y pueden salvar su operación cuando aún no tiene un archivo en la central de riesgos canadiense.
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Prestamistas A frente a Prestamistas B: ¿Cuál es la diferencia para los recién llegados?
En Canadá, los prestamistas se dividen en algunas categorías, y entenderlas le ahorrará mucha frustración.
Los prestamistas A son sus grandes bancos y cooperativas de crédito importantes: TD, RBC, Scotiabank, BMO, CIBC y National Bank. Ofrecen las tasas de interés más bajas y los términos más favorables. Sus programas para recién llegados son sólidos pero rígidos. O encaja en los criterios o no. Hay muy poco margen de maniobra.
Los prestamistas B son prestamistas alternativos que cobran tasas de interés ligeramente más altas pero tienen mucha más flexibilidad. Empresas como Home Trust, Equitable Bank, ICICI Bank Canada y otras se especializan en situaciones que no encajan en el molde de los prestamistas A. Para los recién llegados, los prestamistas B son a menudo la respuesta cuando los grandes bancos dicen que no.
Aquí es cuando un prestamista B tiene sentido para un recién llegado:
- Ha estado en Canadá menos tiempo que el período mínimo de residencia del prestamista A.
- Su documentación de ingresos no se ajusta a las plantillas estándar.
- Trabaja por cuenta propia o tiene ingresos del extranjero.
- Su pago inicial proviene de fuentes extranjeras difíciles de documentar.
- No tiene historial crediticio canadiense o internacional que cumpla con los estándares del prestamista A.
La tasa de interés de una hipoteca de un prestamista B podría ser un 1-2% más alta que la de un prestamista A. Eso es dinero real. Pero aquí está la jugada: entre con un prestamista B ahora, construya su historial crediticio e ingresos en Canadá, y luego refinancie con un prestamista A en uno o dos años. Paga una prima a corto plazo para comenzar a construir patrimonio y riqueza en Canadá antes.
Su pago inicial: De dónde proviene importa
A los prestamistas canadienses les importa de dónde proviene su dinero. Esto no es solo por curiosidad, son regulaciones contra el lavado de dinero, y cada prestamista debe cumplirlas.
Como recién llegado, su pago inicial muy probablemente provendrá de una o más de estas fuentes:
- Ahorros de su país de origen: Necesitará extractos bancarios de los últimos 90 días que muestren los fondos, más prueba de la transferencia bancaria a su cuenta canadiense.
- Venta de propiedad en el extranjero: Necesitará el acuerdo de venta, prueba de los ingresos y evidencia de que el dinero se transfirió de la venta a su cuenta.
- Regalo de familiares: Una carta de regalo firmada que confirme que el dinero es un regalo y no un préstamo, más el extracto bancario del donante que muestre que tenía los fondos.
- Ingresos ganados en Canadá: Extractos bancarios estándar que muestren depósitos regulares.
El rastro documental lo es todo. Empiece a documentar ahora, incluso antes de necesitar la hipoteca. Guarde cada recibo de transferencia bancaria. Haga capturas de pantalla de sus saldos bancarios extranjeros. Guarde cada extracto. Cuando llegue el momento de la hipoteca, se lo agradecerá.
Un consejo que sorprende a la gente: si recibe un depósito grande que no puede explicar con documentación, en realidad puede perjudicar su solicitud. Los prestamistas pueden ver un depósito inexplicable de $50,000 y preguntarse de dónde provino. Si no puede probar que es legítimo, es posible que no lo cuenten para su pago inicial.
El proceso paso a paso para recién llegados
Permítame detallarle exactamente cómo es el proceso hipotecario para alguien que ha llegado recientemente a Canadá.
Paso 1: Tenga sus documentos en orden. Antes de siquiera hablar con un prestamista, reúna sus documentos de inmigración (tarjeta de RP, permiso de trabajo, etc.), carta de empleo u oferta de trabajo, talones de pago si ha comenzado a trabajar, extractos bancarios extranjeros y cualquier informe crediticio internacional.
Paso 2: Hable con un corredor de hipotecas. No con un banco. Un corredor. Investigamos su expediente en varios prestamistas y lo conectamos con el mejor programa para su situación. Los bancos solo ofrecen sus propios productos; si no encaja, lo rechazan.
Paso 3: Obtenga una preaprobación. Esto le indica cuánto puede permitirse y muestra a los vendedores que habla en serio. Para los recién llegados, la preaprobación es especialmente importante porque confirma que un prestamista está dispuesto a trabajar con su situación específica.
Paso 4: Encuentre su propiedad. Trabaje con un agente inmobiliario que entienda sus necesidades. Si también está invirtiendo, asegúrese de calcular el potencial de ingresos por alquiler.
Paso 5: Envíe su solicitud completa. Su corredor se encarga de esto. Deberá proporcionar la documentación final: el contrato de compra, prueba de ingresos actualizada y confirmación del pago inicial.
Paso 6: Cierre y reciba sus llaves. Un abogado inmobiliario se encarga de la transferencia legal. Presupueste los costos de cierre: el impuesto de transferencia de tierras, los honorarios legales, la inspección de la vivienda y el seguro de título generalmente suman entre el 1.5% y el 4% del precio de compra.
Errores comunes que cometen los recién llegados
He visto que estos errores descarrilan operaciones. No permita que le sucedan a usted.
Esperar demasiado para empezar a construir crédito. El día que llegue a Canadá, obtenga una tarjeta de crédito garantizada. Úsela para compras pequeñas y páguela cada mes. Su futura solicitud de hipoteca depende de esto.
Mover dinero sin un rastro documental. Si trae fondos del extranjero, utilice canales bancarios oficiales y guarde todos los recibos. El efectivo transportado a través de la frontera o el dinero movido a través de canales informales será casi imposible de documentar para una hipoteca.
Asumir que necesita años de historial. Algunos recién llegados esperan años antes de siquiera preguntar sobre una hipoteca porque asumen que no pueden calificar. Existen programas específicamente para que no tenga que esperar. Pregunte ahora. La respuesta podría sorprenderlo.
Hablar solo con un banco. Cada prestamista tiene criterios diferentes para los recién llegados. Ser rechazado por un banco no significa nada. Un corredor a menudo puede encontrar un prestamista que diga que sí a la misma solicitud.
No presupuestar todos los costos. El pago inicial es solo una parte. También necesita dinero para costos de cierre, gastos de mudanza y un fondo de emergencia. Planifique el panorama completo.
Cómo encaja la inversión en el panorama
Si está leyendo esto en el blog de LendCity, es muy probable que no solo esté buscando comprar una casa, sino que esté pensando en generar riqueza a través de bienes raíces.
Buenas noticias: algunos programas para recién llegados le permiten comprar una propiedad de alquiler, no solo una residencia principal. Las reglas son diferentes (generalmente necesitará un pago inicial mayor para una propiedad de inversión), pero es absolutamente posible.
Aquí está la jugada inteligente para inversores recién llegados: compre una propiedad con una suite secundaria legal. Viva en una unidad, alquile la otra. Los ingresos por alquiler le ayudan a calificar para la hipoteca, cubren una parte de sus costos de vivienda y comienzan a construir su historial como propietario en Canadá.
Cuando llegue el momento de su segunda propiedad, ya tendrá historial crediticio canadiense, documentación de ingresos, experiencia como propietario y patrimonio acumulado en su primera propiedad. La segunda operación siempre es más fácil que la primera.
¿Listo para explorar sus opciones de hipotecas para recién llegados? Hablemos de su cronograma, fuentes de ingresos y pago inicial para conectarlo con el programa de prestamistas adecuado.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca en Canadá sin historial crediticio canadiense?
¿Cuánto pago inicial necesitan los recién llegados en Canadá?
¿Necesito ser residente permanente para obtener una hipoteca?
¿Puedo usar ingresos de mi país de origen para calificar para una hipoteca canadiense?
¿Cuánto tiempo debo estar en Canadá antes de solicitar una hipoteca?
¿Qué documentos necesito para una hipoteca de recién llegado?
¿Es mejor ir a un banco o a un corredor de hipotecas como recién llegado?
¿Pueden los recién llegados comprar propiedades de inversión en Canadá?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
12 min de lectura
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