Hablo semanalmente con inversores que tienen cientos de miles de dólares en plusvalía en sus carteras de alquiler. Saben que la plusvalía está ahí. La sienten. Pero no están seguros de cuándo la refinanciación tiene sentido financiero, o cómo prepararse para obtener el mejor resultado posible cuando deciden dar el paso.
La cosa con la refinanciación es que, hecha correctamente, es una de las jugadas más poderosas que puedes hacer como inversor. Hecha incorrectamente o en el momento equivocado, te cuesta dinero y te frena. Así que analicémoslo y veamos cuándo tiene sentido para ti y cómo prepararte exactamente.
Dos Tipos de Refinanciación: Tasa y Plazo vs. Desembolso de Efectivo
Antes de seguir, necesitas entender los dos tipos principales de refinanciación porque sirven propósitos completamente diferentes.
Refinanciación de tasa y plazo significa que reemplazas tu hipoteca existente con una nueva que tiene mejores condiciones. Quizás las tasas bajaron desde que la contrataste, o tu plazo está por vencer y quieres buscar algo mejor. El saldo de la hipoteca se mantiene aproximadamente igual. Tu objetivo es reducir tu pago, acortar tu amortización, o ambas cosas. Al considerar la duración del plazo, comprende por qué elegir un plazo de hipoteca más corto podría no ser la decisión correcta.
Refinanciación con desembolso de efectivo significa que tomas una hipoteca nueva y más grande y retiras plusvalía en efectivo. Tu propiedad vale más de lo que debes, y quieres acceder a esa diferencia. El efectivo va a tu bolsillo para financiar renovaciones, comprar otra propiedad o pagar deudas con intereses más altos.
Aquí tienes una comparación rápida:
| Característica | Tasa y Plazo | Desembolso de Efectivo |
|---|---|---|
| Objetivo | Tasa más baja o mejores condiciones | Acceder a la plusvalía como efectivo |
| Monto de la nueva hipoteca | Igual o menor | Mayor |
| LTV máximo (la mayoría de los prestamistas) | 80% | 80% (alquiler), a veces 65-75% |
| Caso de uso típico | Bajada de tasa o renovación de plazo | Financiar la próxima compra o renovación |
| Impacto en el flujo de efectivo | Mejora el flujo de efectivo mensual | Puede reducir el flujo de efectivo |
| Calificación | Más fácil | Más estricta: el prestamista quiere ver que puedes manejar un pago mayor |
La mayoría de los inversores con los que trabajo están interesados en la refinanciación con desembolso de efectivo porque quieren reciclar la plusvalía en nuevos negocios. Eso es inteligente. Pero tampoco ignores la refinanciación de tasa y plazo. Si contrataste al 5.8% y las tasas actuales están al 4.5%, la diferencia de pago en una cartera de cinco o seis propiedades es dinero real cada mes. Trabajar con Financiamiento Hipotecario Residencial asegura que obtengas tasas de refinanciación competitivas en toda tu cartera.
Cuándo Tiene Sentido la Refinanciación
No todos los momentos son los adecuados para refinanciar. Aquí están las situaciones en las que realmente cuadra.
Tu propiedad se ha apreciado significativamente. Si compraste hace tres años y el mercado ha subido un 20-30%, tienes plusvalía que puedes acceder. Si hiciste renovaciones que forzaron la apreciación, aún mejor. Cuanto mayor sea la diferencia entre lo que debes y lo que vale la propiedad, más podrás retirar.
Las tasas han bajado significativamente. Generalmente le digo a los inversores que una bajada de tasa del 0.50% o más hace que valga la pena explorar la refinanciación, dependiendo de tu saldo. En una hipoteca de $400,000, pasar del 5.5% al 4.9% te ahorra aproximadamente $150 por mes. En cinco propiedades, eso son $750 al mes o $9,000 al año que vuelven a tu bolsillo o a tu próximo negocio.
Tu plazo de hipoteca está por vencer. Este es el momento más fácil para refinanciar porque no hay penalización por incumplimiento. Ya vas a renegociar con alguien, podría ser a través de un corredor que pueda buscar en todos los prestamistas del país por ti.
Necesitas capital para tu próxima adquisición. Si tienes un negocio en marcha y necesitas un pago inicial, retirar plusvalía de una propiedad existente suele ser más barato que cualquier otra fuente de fondos. La tasa de interés de tu hipoteca refinanciada casi siempre superará el costo de los préstamos privados o una línea de crédito. Así es como muchos inversores Cómo Obtener Dinero para Construir Su Cartera de Propiedades de Alquiler.
Tu producto hipotecario actual ya no te sirve. Quizás empezaste con una tasa variable y quieres fijarla. Quizás estás con un prestamista B y tu situación ha mejorado lo suficiente para calificar con un prestamista A. Cambiar de producto te puede ahorrar miles.
Si pasar del 5.8% al 4.5% en cinco propiedades te parece mucho dinero, lo es — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos tu ahorro exacto y el plazo de recuperación.
Cuándo la Refinanciación NO Tiene Sentido
Igual de importante: aquí es cuándo deberías esperar.
Estás muy adentro de tu plazo actual con una gran penalización. Si estás a dos años de una hipoteca a tasa fija de cinco años, la penalización por incumplimiento podría ser enorme. He visto penalizaciones de $15,000-$30,000 en una sola propiedad. A menos que tu refinanciación te ahorre más que esa penalización en un plazo razonable, espera.
Los números apenas mueven la aguja. La refinanciación tiene costos: honorarios legales, honorarios de tasación, a veces honorarios de cancelación. Si solo ahorras $40 al mes, podría llevar años recuperar esos costos. Asegúrate de que las matemáticas realmente cuadren.
No puedes calificar para un producto mejor. Si tu situación de ingresos ha cambiado — quizás dejaste un trabajo asalariado para ser autónomo — es posible que no califiques con un prestamista A en este momento. En ese caso, la refinanciación podría ponerte en una peor posición con una tasa más alta.
Estás a punto de vender. Si planeas vender la propiedad dentro de un año, la refinanciación suele ser una pérdida de tiempo y dinero.
Entendiendo las Penalizaciones por Incumplimiento
Esta es la parte que confunde a muchos inversores. Si rompes una hipoteca antes de que termine el plazo, tendrás que pagar una penalización. Cómo se calcula esa penalización depende del tipo de hipoteca que tengas.
Hipotecas a tasa variable suelen tener una penalización de tres meses de interés. Con un saldo de $350,000 al 5%, eso es aproximadamente $4,375. Doloroso, pero manejable.
Hipotecas a tasa fija usan el mayor de tres meses de interés O el Diferencial de Tasa de Interés (IRD). Y el IRD es donde se pone feo. El IRD calcula cuánto pierde el prestamista porque estás pagando anticipadamente, basándose en la diferencia entre tu tasa y la tasa actual para el plazo restante. Si las tasas han bajado significativamente desde que la contrataste, el IRD puede ser masivo.
Aquí tienes un ejemplo simplificado. Tienes un saldo de $400,000 al 5.5% con tres años restantes en tu plazo. La tasa actual del prestamista a tres años es del 4.0%. El IRD se calcula sobre esa diferencia del 1.5% durante tres años.
IRD aproximado: $400,000 x 1.5% x 3 años = $18,000
Ese es un número real. Compáralo con tres meses de interés a aproximadamente $5,500. El prestamista cobra el mayor de los dos, así que estás pagando $18,000.
Antes de refinanciar, llama a tu prestamista y obtén la penalización exacta por escrito. No adivines. No estimes. Obtén el número real y factúralo en tu análisis.
Súper consejo: Algunos prestamistas calculan el IRD de manera más favorable que otros. Cuando obtienes tu hipoteca original, esto es importante. Pregúntale a tu corredor sobre prestamistas amigables con las penalizaciones, especialmente si crees que podrías refinanciar antes de que termine el plazo. Comprender cómo tus ratios de deuda afectan la aprobación también es crucial antes de empezar.
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Una penalización IRD de $18,000 puede anular por completo tus ganancias de refinanciación — reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos obtener tu monto exacto de penalización y decirte si la jugada tiene sentido financiero en este momento.
Preparándose para la Tasación
Cuando refinancias, el prestamista ordena una tasación para confirmar el valor de mercado actual de la propiedad. Ese valor tasado determina cuánta plusvalía puedes acceder. Por lo tanto, obtener la tasación defensible más alta es crucial.
Así es como les digo a mis clientes que se preparen.
Limpia la propiedad. Sé que suena básico, pero una propiedad limpia y bien mantenida se tasa más alto que una desordenada. Si tienes inquilinos, dales aviso y pídeles que ordenen. Corta el césped. Lava las ventanas. Las primeras impresiones importan.
Haz una lista de cada mejora que has hecho. ¿Reemplazaste el techo? ¿Actualizaste la cocina? ¿Añadiste un baño? ¿Terminaste el sótano? Escríbelo todo con fechas y costos aproximados. Dale esta lista al tasador cuando llegue. Puede que no ajusten todo, pero necesitan saberlo.
Proporciona tus propias ventas comparables. Investiga ventas recientes de propiedades similares en el área. Encuentra las mejores comparables — propiedades similares a la tuya que se vendieron a los precios más altos. Imprímelas y entrégalas al tasador. No les estás diciendo qué valorar tu propiedad, pero te estás asegurando de que vean la evidencia más sólida.
Arregla problemas obvios. Un grifo que gotea, una ventana rota, pintura descascarada — estas cosas indican mantenimiento diferido y pueden perjudicar tu tasación. Dedica un fin de semana y unos cientos de dólares a arreglar las cosas pequeñas antes de que llegue el tasador.
Si has añadido una suite secundaria legal, asegúrate de que esté documentada. Un apartamento de sótano o suite secundaria legal puede aumentar drásticamente el valor tasado de tu propiedad porque genera ingresos. Ten listos los permisos y certificados para mostrar. Aprende cómo refinanciar tu casa para añadir una unidad de alquiler para una extracción máxima de plusvalía.
La Lista de Verificación de Documentación
Cuando solicitas una refinanciación, tu prestamista o corredor necesitará documentación. Tener todo listo acelera el proceso y evita retrasos. Asegúrate de entender Documentos Hipotecarios: Lo que Tu Corredor Realmente Necesita de Ti. Esto es lo que típicamente necesitarás:
Documentos personales:
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Dos años más recientes de declaraciones de impuestos T1 General (todas las páginas)
- Aviso de Evaluación más reciente de la CRA
- Recibos de sueldo recientes o prueba de ingresos (si tienes empleo)
- T4 o T4A de los últimos dos años
- Si eres autónomo: dos años de estados financieros, formularios T2125 y Artículos de Incorporación
Documentos de la propiedad:
- Estado de cuenta hipotecario actual que muestre el saldo, tasa y fecha de vencimiento
- Factura de impuestos sobre la propiedad (la más reciente)
- Acuerdos de arrendamiento actuales para todas las unidades
- Prueba de ingresos de alquiler (extractos bancarios que muestren depósitos)
- Certificado o póliza de seguro
- Certificado de estado de condominio (si aplica)
Documentos financieros:
- Declaración de activos y pasivos (tu corredor te ayudará con esto)
- Extractos bancarios que muestren el pago inicial o fondos de reserva
- Estados de cuenta de cualquier otra hipoteca o deuda
- Estados de cuenta de líneas de crédito
Organiza todo esto antes de comenzar la solicitud. No puedo decirte cuántos negocios se retrasan porque un inversor no puede encontrar su Aviso de Evaluación o no tiene un contrato de alquiler actualizado. Sé el inversor que aparece preparado.
Sincronizando tu Refinanciación con los Ciclos de Tasas
El tiempo importa, y no estoy hablando de intentar predecir exactamente cuándo las tasas tocarán fondo. Nadie puede hacer eso consistentemente. Pero puedes ser inteligente al respecto.
Observa los anuncios del Banco de Canadá. El BoC establece la tasa de referencia nocturna ocho veces al año. Las tasas fijas están más influenciadas por los rendimientos de los bonos, pero las tasas variables se mueven directamente con la tasa nocturna. Si el BoC ha estado recortando y señala más recortes por delante, las tasas variables seguirán bajando.
Comprende el mercado de bonos. Las tasas fijas a cinco años están ligadas al rendimiento del bono del gobierno de Canadá a cinco años. Cuando los rendimientos de los bonos bajan, las tasas fijas siguen — generalmente con un ligero retraso. Puedes seguir los rendimientos de los bonos tú mismo. Cuando veas una tendencia descendente sostenida, esa es una buena ventana para fijar una refinanciación a tasa fija.
No esperes el fondo perfecto. Aquí está mi consejo honesto: si los números cuadran hoy, hazlo hoy. He visto a inversores esperar meses para que las tasas bajen un 0.25% más y terminar pagando más porque las tasas fueron en la otra dirección. Si la refinanciación te ahorra dinero o libera capital para un negocio que tiene sentido, toma la decisión.
El momento de la renovación es tu mejor amigo. Si tu plazo vence en los próximos 120 días, la mayoría de los prestamistas te permitirán fijar una tasa anticipadamente sin penalización. Esa es una opción gratuita. Aprovéchala.
Construyendo una Estrategia de Refinanciación para Toda Tu Cartera
Si posees múltiples propiedades, piensa en la refinanciación como una estrategia a nivel de cartera, no como una decisión de propiedad única. Esto es especialmente importante cuando buscas comprar propiedades de alquiler ilimitadas en Canadá.
Aleja tus plazos de hipoteca para que no venzan todos al mismo tiempo. Si las cinco propiedades vencen en el mismo año y las tasas son altas, estás atrapado. Pero si vencen en años diferentes, siempre tienes oportunidades para aprovechar condiciones favorables.
Considera qué propiedades tienen la mayor plusvalía y el mejor flujo de efectivo. Refinancia esas primero. El flujo de efectivo debe ser suficiente para cubrir el pago mayor después de una refinanciación con desembolso de efectivo, así que empieza con tus activos más fuertes.
Mantén reservas. Después de retirar efectivo, no inviertas cada dólar en tu próximo negocio. Mantén un colchón para vacantes, reparaciones y cambios de tasas. La peor situación es estar completamente invertido sin liquidez.
Las Matemáticas que Importan
Antes de refinanciar, haz estos cálculos:
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Análisis de punto de equilibrio. Costo total de refinanciación (penalización + legal + tasación + cualquier otra tarifa) dividido por el ahorro mensual = número de meses para alcanzar el punto de equilibrio. Si planeas mantener la propiedad más allá de ese tiempo, la refinanciación tiene sentido.
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Análisis de retorno del desembolso de efectivo. Si retiras $100,000 y te cuesta $400/mes adicionales en la propiedad refinanciada, ese efectivo debe generar más de $4,800/año para justificar la jugada. Si lo inviertes en una propiedad que genera $12,000/año en flujo de efectivo, es una clara victoria.
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Ratios de servicio de la deuda. Asegúrate de que tus ratios GDS y TDS sigan funcionando después de la refinanciación. Tu corredor los calculará, pero debes entenderlos. Si tus ratios son ajustados, una refinanciación con desembolso de efectivo podría descalificarte para futuras compras.
Refinanciar tu cartera de alquiler no se trata de perseguir la tasa más baja o de retirar cada dólar de plusvalía. Se trata de tomar decisiones estratégicas en el momento adecuado para crecer más rápido manteniendo tus finanzas sólidas.
Si tienes plusvalía y te preguntas si ahora es el momento adecuado, explora las opciones de refinanciación con alguien que haga esto todos los días. Revisaremos tu cartera, haremos los cálculos y te diremos exactamente qué tiene sentido para tu situación, incluso si la respuesta es “espera”.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta plusvalía necesito para refinanciar una propiedad de alquiler en Canadá?
¿Puedo refinanciar una propiedad de alquiler que está en una corporación?
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de refinanciación?
¿Pago impuestos sobre el efectivo que retiro de una refinanciación?
¿Cuál es la diferencia entre refinanciar y obtener una HELOC en mi alquiler?
¿Puedo refinanciar múltiples propiedades al mismo tiempo?
¿Afectará la refinanciación mi capacidad para obtener nuevas hipotecas en el futuro?
¿Vale la pena refinanciar si las tasas solo han bajado un 0.25%?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
IRD
Diferencial de Tipo de Interés - un cálculo de penalización hipotecaria basado en la diferencia entre su tipo y los tipos actuales para el plazo restante.
GDS
Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.
TDS
Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
HELOC
Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria - una línea de crédito rotatoria garantizada por el capital de su vivienda, que le permite pedir prestado según sea necesario hasta un límite establecido.
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