Si alguna vez ha intentado financiar una propiedad de inversión con una hipoteca convencional, conoce el procedimiento: dos años de declaraciones de impuestos, W-2, recibos de sueldo, estados de cuenta bancarios, cartas de verificación de empleo y un ratio de deuda-ingresos que debe encajar en un espacio muy reducido. Para muchos inversores inmobiliarios, ese proceso no solo es tedioso, sino que es una barrera que les impide escalar.
Un préstamo DSCR elimina esa barrera por completo. En lugar de preguntar “¿Cuánto ganas en tu trabajo diario?”, el prestamista hace una sola pregunta más relevante: “¿Genera esta propiedad suficientes ingresos para cubrir su propio pago hipotecario?”. Aprenda cómo calificar para préstamos DSCR basándose en los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales.
Ese cambio en la filosofía de suscripción ha convertido el Financiamiento con Préstamos DSCR en uno de los productos de financiamiento de más rápido crecimiento en los Estados Unidos. Para los inversores canadienses, los préstamos DSCR son especialmente valiosos cuando se trata de Préstamos DSCR para Extranjeros: Guía de Bienes Raíces en EE. UU., ya que eliminan la necesidad de declaraciones de impuestos estadounidenses o historial de empleo. Ya sea que esté comprando su primera propiedad de alquiler o su quincuagésima, comprender cómo funcionan estos préstamos le abrirá opciones de financiamiento que quizás no sabía que existían.
¿Qué Significa DSCR?
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda). Es una métrica financiera que mide la capacidad de una propiedad para generar ingresos suficientes para cubrir sus obligaciones de deuda.
En términos más sencillos, el DSCR le dice a un prestamista si una propiedad de alquiler puede pagarse a sí misma.
El concepto no es nuevo. Los prestamistas comerciales han utilizado ratios de cobertura del servicio de la deuda durante décadas al evaluar edificios de apartamentos, complejos de oficinas y centros comerciales. Lo que ha cambiado en los últimos años es que este mismo enfoque ahora está disponible para propiedades de inversión residenciales: casas unifamiliares, dúplex, tríplex, cuádruplex, condominios y casas adosadas.
Cómo se Calcula el DSCR
La fórmula es sencilla:
DSCR = Ingresos Netos de Operación (NOI) / Servicio Total de la Deuda
Desglosemos esto:
- Ingresos Netos de Operación (NOI): Son los ingresos brutos de alquiler de la propiedad menos los gastos operativos. Los gastos operativos incluyen impuestos a la propiedad, seguro, cuotas de la asociación de propietarios (si corresponde) y costos de administración de la propiedad. No incluye el pago de la hipoteca en sí.
- Servicio Total de la Deuda: Es el pago hipotecario completo, que incluye el capital, los intereses, los impuestos a la propiedad, el seguro y cualquier cuota de la asociación de propietarios, a menudo abreviado como PITIA (Principal, Interest, Taxes, Insurance, Association dues).
En la práctica, muchos prestamistas de DSCR simplifican el cálculo para propiedades residenciales a:
DSCR = Alquiler Mensual Bruto / PITIA
Esta versión simplificada es lo que la mayoría de los prestatarios encuentran durante el proceso de solicitud.
Un Ejemplo del Mundo Real
Suponga que está comprando una propiedad de alquiler unifamiliar. Aquí están las cifras:
- Alquiler mensual: $2,200
- Pago hipotecario mensual (Capital e Intereses): $1,350
- Impuestos a la propiedad: $250/mes
- Seguro: $100/mes
- PITIA total: $1,700
DSCR = $2,200 / $1,700 = 1.29
Un DSCR de 1.29 significa que la propiedad genera un 29% más de ingresos de lo que requiere el servicio total de la deuda. La mayoría de los prestamistas consideran que este es un ratio sólido.
Qué Significan los Números
| Valor del DSCR | Qué Significa |
|---|---|
| 1.50 o superior | Excelente: un sólido colchón de flujo de caja |
| 1.25 – 1.49 | Bueno: un margen cómodo |
| 1.00 – 1.24 | Aceptable: la propiedad cubre sus gastos o tiene un ligero superávit |
| Por debajo de 1.00 | La propiedad no cubre su servicio de deuda |
La mayoría de los prestamistas de DSCR requieren un ratio mínimo de 1.00 a 1.25, dependiendo del programa de préstamo. Algunos prestamistas ofrecen programas para ratios por debajo de 1.00, pero estos vienen con tasas más altas y requisitos de pago inicial más grandes.
Pruebe nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para ejecutar los números de su propiedad objetivo y ver si cumple con los umbrales del prestamista.
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Por Qué Existen los Préstamos DSCR
La suscripción hipotecaria tradicional fue diseñada para viviendas ocupadas por sus propietarios. Asume que el prestatario tiene un salario estable y utiliza sus ingresos personales para realizar los pagos de la hipoteca. Ese modelo funciona bien para los propietarios de viviendas, pero falla para los inversores.
Considere estos escenarios:
- Un inversor autónomo cuyas declaraciones de impuestos muestran ingresos mínimos debido a deducciones comerciales legítimas.
- Un inversor que ya posee 10 propiedades financiadas y ha alcanzado el límite de Fannie Mae.
- Un ciudadano extranjero o expatriado que obtiene ingresos fuera de los Estados Unidos.
- Un propietario de negocio que reinvierte ganancias y se toma un salario modesto.
- Un inversor jubilado que vive de los ingresos de alquiler y los rendimientos de inversión.
En cada caso, el inversor puede ser muy solvente y la propiedad puede ser una excelente inversión, pero la suscripción convencional rechazaría o limitaría severamente el préstamo.
Financiamiento con Préstamos DSCR. La lógica es sólida: si la propiedad genera suficiente alquiler para cubrir su hipoteca, impuestos y seguro, el préstamo es fundamentalmente seguro, independientemente de cómo se vea la declaración de impuestos personal del prestatario.
Al comparar opciones de financiamiento, los inversores también deben comprender las diferencias entre prestamistas A y prestamistas B para su próxima operación de inversión, ya que los préstamos DSCR provienen típicamente de prestamistas alternativos con criterios de aprobación diferentes a los de los bancos tradicionales.
Cómo Difieren los Préstamos DSCR de las Hipotecas Convencionales
Comprender las diferencias clave ayuda a aclarar cuándo cada producto tiene sentido.
Enfoque de Suscripción
- Convencional: Ingresos personales del prestatario, historial de empleo y ratio de deuda-ingresos.
- DSCR: Ingresos de alquiler de la propiedad en relación con su servicio de deuda.
Documentación Requerida
- Convencional: Declaraciones de impuestos (2 años), W-2, recibos de sueldo, estados de cuenta bancarios, verificación de empleo.
- DSCR: Tasación con análisis de alquiler, seguro de propiedad, 2-3 meses de estados de cuenta bancarios, informe de crédito.
Tipos de Propiedades
- Convencional: Residencias principales, segundas viviendas, propiedades de inversión (con límites).
- DSCR: Solo propiedades de inversión; la propiedad no puede ser ocupada por el propietario.
Límites de Préstamo
- Convencional: Fannie Mae limita a la mayoría de los prestatarios a 10 propiedades financiadas.
- DSCR: Sin límite en el número de propiedades financiadas en la mayoría de los programas.
Entidad Prestataria
- Convencional: Solo prestatarios individuales.
- DSCR: Individuos o LLC (muchos inversores cierran en una LLC para protección de responsabilidad).
Tasas de Interés
- Convencional: Generalmente tasas más bajas (basadas en la solvencia personal).
- DSCR: Típicamente 1-2% más altas que las tasas convencionales para puntajes de crédito comparables.
Para una comparación más profunda de estos dos tipos de préstamos, consulte nuestra guía sobre préstamos DSCR versus hipotecas convencionales.
¿Quién Utiliza los Préstamos DSCR?
Los préstamos DSCR sirven a una amplia gama de inversores, pero ciertos perfiles se benefician más:
Inversores autónomos son los prestatarios de DSCR más comunes. Sus declaraciones de impuestos a menudo subestiman su poder adquisitivo real debido a las deducciones comerciales, lo que dificulta o imposibilita la calificación convencional.
Inversores con carteras experimentadas que ya poseen múltiples propiedades y han agotado los límites de financiamiento convencionales utilizan préstamos DSCR para continuar escalando sin restricciones.
Profesionales de altos ingresos con estructuras de compensación complejas, como propietarios de negocios, consultores y empleados basados en comisiones, encuentran que los préstamos DSCR son más sencillos que reunir la documentación que exigen los prestamistas convencionales.
Ciudadanos extranjeros y expatriados que no pueden proporcionar documentación de ingresos con sede en EE. UU. utilizan préstamos DSCR para invertir en bienes raíces estadounidenses.
Inversores inmobiliarios a tiempo completo cuyos ingresos principales provienen de propiedades de alquiler a menudo califican más fácilmente a través de DSCR que a través de canales convencionales, donde los ingresos de alquiler se descuentan y están sujetos a cálculos complejos.
¿Qué Tipos de Propiedades Califican?
Los préstamos DSCR están disponibles para la mayoría de los tipos de propiedades de inversión residencial:
- Casas unifamiliares (el tipo de propiedad DSCR más común)
- Dúplex, tríplex y cuádruplex (propiedades de 2 a 4 unidades)
- Condominios y casas adosadas (elegibles y algunos no elegibles)
- Alquileres a corto plazo (propiedades de Airbnb/VRBO, con algunos prestamistas)
- Edificios multifamiliares de 5+ unidades (programas DSCR seleccionados)
La propiedad debe ser una inversión no ocupada por el propietario. No puede utilizar un préstamo DSCR para su residencia principal o una segunda vivienda.
Para la verificación de ingresos de alquiler, los prestamistas generalmente utilizan uno de los siguientes:
- Una tasación con un calendario de alquileres (Formulario 1007 o 1025) para propiedades sin inquilinos existentes.
- Acuerdos de arrendamiento existentes para propiedades con inquilinos.
- Historial de ingresos de Airbnb o VRBO para propiedades de alquiler a corto plazo (dependiendo del prestamista).
Requisitos Típicos de los Préstamos DSCR
Si bien los requisitos varían según el prestamista, así es como se ven la mayoría de los programas DSCR. Para un desglose más detallado, lea nuestra guía sobre requisitos de préstamos DSCR.
- DSCR mínimo: 1.00 a 1.25 (algunos programas permiten por debajo de 1.00)
- Puntaje de crédito mínimo: 620 a 680 (mejores puntajes desbloquean mejores tasas)
- Pago inicial: 20-25% del precio de compra
- Reservas de efectivo: 3-6 meses de pagos PITIA
- Tipo de propiedad: Propiedad de inversión no ocupada por el propietario
- Monto de los préstamos: $100,000 a $5,000,000+
- Plazos del préstamo: Fijo a 30 años, tasa ajustable (5/1, 7/1), opciones de solo interés.
El Proceso de Solicitud de Préstamo DSCR
Obtener un préstamo DSCR es notablemente más rápido y sencillo que el financiamiento convencional. Aquí hay una descripción general de cómo funciona el proceso:
Paso 1: Identificación de la propiedad. Encuentre una propiedad de inversión con potencial de fuertes ingresos por alquiler. Ejecute los números para estimar el DSCR antes de hacer una oferta.
Paso 2: Precalificación. Póngase en contacto con un prestamista DSCR para discutir la propiedad, su perfil crediticio y sus objetivos de inversión. El prestamista puede proporcionarle cotizaciones preliminares de tasas y plazos.
Paso 3: Solicitud y documentación. Envíe una solicitud de préstamo junto con la dirección de la propiedad, el contrato de compra, el comprobante de fondos para el pago inicial y los costos de cierre, y una identificación personal básica.
Paso 4: Tasación y análisis de alquiler. El prestamista solicita una tasación completa que incluye un análisis de alquiler de mercado. Esto determina el valor de la propiedad y sus ingresos por alquiler esperados.
Paso 5: Suscripción. El suscriptor revisa la tasación, calcula el DSCR, verifica su crédito y activos, y emite una aprobación condicional con las condiciones restantes.
Paso 6: Cierre. Una vez que se cumplen todas las condiciones, el préstamo se cierra. Todo el proceso suele durar entre 21 y 30 días desde la solicitud hasta el cierre, lo que es más rápido que la mayoría de los préstamos convencionales para propiedades de inversión. Para inversores canadienses que compran propiedades en EE. UU., revise nuestra Guía paso a paso de solicitud de préstamo DSCR para canadienses para conocer los requisitos de formación de LLC y documentación transfronteriza.
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Cuándo Tiene Sentido un Préstamo DSCR
Los préstamos DSCR no son adecuados para todas las situaciones. Aquí es cuando brillan y cuándo debe considerar alternativas.
Los préstamos DSCR son ideales cuando:
- Es autónomo y sus declaraciones de impuestos no reflejan su capacidad de ingresos completa.
- Posee múltiples propiedades y ha alcanzado los límites de préstamos convencionales.
- Desea cerrar en una LLC para protección de responsabilidad.
- Necesita un proceso simplificado con mínima documentación.
- La propiedad tiene ingresos de alquiler sólidos que cubren fácilmente la hipoteca.
- Es un ciudadano extranjero que invierte en bienes raíces de EE. UU.
Considere el financiamiento convencional cuando:
- Está comprando su primera o segunda propiedad de inversión y califica convencionalmente.
- Desea la tasa de interés y los costos de cierre más bajos posibles.
- Sus ingresos personales son sólidos y están bien documentados en las declaraciones de impuestos.
- Está comprando una propiedad ocupada por el propietario (los préstamos DSCR no se aplican).
Considere otras opciones cuando:
- La propiedad no genera suficientes ingresos de alquiler para cumplir con los umbrales de DSCR (los préstamos para arreglar y vender o los préstamos puente pueden ser mejores).
- Está comprando un terreno o una propiedad que no genera ingresos (DSCR requiere ingresos de alquiler).
- Su puntaje de crédito es inferior a 620 (es posible que necesite mejorar su crédito primero).
El Costo de un Préstamo DSCR
La transparencia sobre los costos es importante. Los préstamos DSCR son más caros que las hipotecas convencionales, pero la prima a menudo se justifica por los beneficios.
Las tasas de interés de los préstamos DSCR típicamente varían entre el 7.0% y el 9.5% en el mercado actual, dependiendo de su puntaje de crédito, ratio DSCR, pago inicial y monto del préstamo. Los prestatarios con puntajes de crédito de 740+, pagos iniciales del 25% o más y ratios DSCR superiores a 1.25 obtienen los mejores precios.
Las tarifas de originación oscilan entre el 0.5% y el 2.0% del monto del préstamo.
Los costos de cierre son similares a los de los préstamos convencionales: tasación, título, depósito en garantía, registro y artículos prepagos. Espere pagar entre el 2% y el 4% del monto del préstamo en costos de cierre totales.
Las penalidades por prepago son comunes en los préstamos DSCR. Una estructura típica es una reducción escalonada de 3 años: 3% en el primer año, 2% en el segundo año, 1% en el tercer año, y sin penalización después de eso. Algunos programas ofrecen opciones sin penalización por prepago a tasas ligeramente más altas.
Al evaluar el costo, recuerde la compensación: los préstamos DSCR brindan acceso a financiamiento que puede no estar disponible a través de ningún otro canal. Para muchos inversores, pagar una tasa más alta es mejor que no poder comprar en absoluto.
Conceptos Erróneos Comunes Sobre los Préstamos DSCR
“Los préstamos DSCR son solo para inversores experimentados”. Falso. Los inversores primerizos con buen crédito y capital adecuado califican para préstamos DSCR. No hay un número mínimo de propiedades requeridas.
“Estos son préstamos subprime o riesgosos”. Los préstamos DSCR son productos no QM (no calificados), pero eso no los hace subprime. Requieren pagos iniciales significativos, puntajes de crédito sólidos y propiedades que producen ingresos verificables. Están estructurados para ser conservadores desde la perspectiva del prestamista.
“Necesitas un pago inicial enorme”. Si bien los préstamos DSCR requieren un pago inicial del 20-25%, este es el mismo rango requerido para los préstamos convencionales de propiedades de inversión. El pago inicial no es inusualmente grande para la categoría de propiedades de inversión.
“Las tasas son escandalosamente altas”. Las tasas DSCR son más altas que las tasas de residencia principal, pero son competitivas dentro del mercado de préstamos de propiedades de inversión. La brecha se ha reducido significativamente a medida que más prestamistas han ingresado al espacio DSCR.
Empezar con un Préstamo DSCR
Si un préstamo DSCR parece que podría encajar en su estrategia de inversión, aquí le indicamos cómo proceder:
- Calcule los números. Antes de hacer nada, estime el DSCR de su propiedad objetivo. Si el ratio es 1.0 o superior, está en la conversación.
- Revise su crédito. Obtenga sus informes y puntajes de crédito. Un puntaje de 680 o superior le dará acceso a los mejores programas y tasas.
- Confirme su capital. Asegúrese de tener suficiente para el pago inicial (20-25%), los costos de cierre (2-4%) y las reservas de efectivo (3-6 meses de pagos).
- Hable con un especialista. Trabaje con un prestamista o corredor hipotecario que se especialice en Financiamiento con Préstamos DSCR. No todos los prestamistas ofrecen estos productos, y la experiencia importa.
El financiamiento adecuado puede ser la diferencia entre observar desde la banda y construir una cartera. Los préstamos DSCR han nivelado el campo de juego para los inversores que no encajan en el molde convencional, y eso incluye a más personas de las que podría pensar.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es un buen ratio DSCR para una propiedad de alquiler?
¿Puedo obtener un préstamo DSCR sin documentación de ingresos?
¿Cómo se verifican los ingresos de alquiler para un préstamo DSCR?
¿Puedo usar un préstamo DSCR para comprar una propiedad a nombre de una LLC?
¿Qué puntaje de crédito necesito para un préstamo DSCR?
¿Están disponibles los préstamos DSCR para propiedades de alquiler a corto plazo?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo DSCR?
¿Puedo refinanciar una propiedad existente con un préstamo DSCR?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
TDS
Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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