Quand avez-vous-vous assis pour la dernière fois, rassemblé toutes les propriétés que vous possédez, et effectué un contrôle adéquat de votre portefeuille entier ?
Si vous êtes comme la plupart des investisseurs canadiens à qui je parle, la réponse est « jamais » ou « j’ai regardé les choses l’année dernière ». Je comprends. Vous êtes occupé. Vous avez des locataires qui vous envoient des messages, des transactions à analyser, un emploi à temps plein et une famille. La dernière chose que vous voulez faire est de passer un samedi plongé dans des feuilles de calcul.
Mais voici la dure vérité. Votre portefeuille immobilier est une entreprise. Les entreprises qui négligent les revues annuelles perdent de l’argent. Elles perdent lentement, silencieusement, et d’une manière que vous ne remarquez pas avant que cela ne vous coûte des dizaines de milliers de dollars.
Je vous donne la checklist exacte en 7 étapes pour la revue annuelle de portefeuille dont chaque investisseur canadien a besoin. Imprimez-la. Bloquez un week-end. Prenez un café. Faites le travail. Votre futur vous vous remerciera.
Réservez Votre Appel Stratégique
Pourquoi une Revue Annuelle est Importante
La plupart des investisseurs sont excellents pour acheter des propriétés. Ils sont nuls pour gérer ce qu’ils possèdent.
Pensez-y. Vous avez passé des semaines à analyser votre première transaction. Vous avez refait les calculs une centaine de fois. Vous avez appelé votre courtier hypothécaire, votre comptable, et votre oncle qui possède un duplex à Calgary. Vous avez été méticuleux.
Mais une fois que vous avez clôturé ? Vous avez arrêté de faire attention. Le loyer entre, le prêt hypothécaire sort, et vous supposez que tout va bien.
Cette supposition vous coûte de l’argent réel. Je vois des investisseurs avoir 150 000 $ en équité piégée parce qu’ils ne vérifient jamais la valeur de leurs propriétés. Je vois des gens renouveler automatiquement des prêts hypothécaires à des taux un pour cent plus élevés que ce qu’ils pourraient obtenir en magasinant. Je vois des propriétaires conserver des polices d’assurance qui n’ont pas changé depuis qu’ils ont acheté l’endroit il y a cinq ans.
Une revue annuelle repère ces fuites. Elle fait la différence entre un portefeuille qui travaille pour vous et un qui existe simplement.
Étape 1 : Mettez à Jour les Évaluations de Vos Propriétés
Commencez par ici. Tout le reste découle de la valeur de vos propriétés.
Rassemblez chaque propriété et déterminez sa valeur actuelle. Pas ce que vous avez payé pour elle. Pas ce que vous pensez qu’elle vaut. Découvrez ce que le marché canadien dicte réellement.
Voici comment obtenir une estimation raisonnable sans payer 400 $ pour une expertise complète sur chaque porte :
- Consultez les ventes comparables. Regardez ce que des propriétés similaires dans le même quartier ont vendu au cours des six derniers mois. HouseSigma, Realtor.ca et votre cadastre local sont vos meilleurs alliés.
- Appelez votre agent immobilier. Un appel rapide à un agent axé sur les investisseurs vous donnera une estimation solide. La plupart sont heureux de faire des recherches de comparables si vous êtes un investisseur sérieux.
- Vérifiez votre évaluation municipale. Celles-ci sont imparfaites, mais elles vous donnent une base. Si votre valeur MPAC ou BC Assessment a augmenté de 15 %, votre valeur marchande a probablement aussi bougé.
- Commandez une expertise à distance. Pour 100 $ à 200 $, les cabinets d’expertise vous donnent une valeur approximative sans se déplacer.
Pourquoi est-ce important ? La valeur de vos propriétés détermine votre position en matière d’équité. Votre position en matière d’équité détermine votre prochaine étape. Pouvez-vous refinancer ? Pouvez-vous retirer de l’équité pour votre prochaine mise de fonds ? Êtes-vous sur-exposé sur le marché de Toronto ou de Vancouver ?
Notez la valeur estimée de chaque propriété. Soustrayez le solde du prêt hypothécaire. C’est votre équité. Additionnez le tout. Ce chiffre est le moteur de votre portefeuille.
Si votre revue révèle une équité inférieure à 75 % du ratio prêt/valeur (LTV), c’est une opportunité de refinancement qui vaut la peine d’être étudiée – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous dirons exactement combien vous pouvez retirer et combien cela vous coûtera.
Étape 2 : Auditez le Renouvellement de Vos Hypothèques
Cette étape est cruciale. La plupart des investisseurs l’ignorent complètement jusqu’à ce que la lettre de renouvellement arrive par la poste.
Rassemblez toutes vos hypothèques et notez :
- Taux d’intérêt actuel
- Date d’échéance
- Amortissement restant
- Privilèges de remboursement anticipé
- Nom du prêteur
Triez-les par date d’échéance. Toute hypothèque arrivant à échéance dans les 12 prochains mois passe en priorité.
La règle est la suivante : commencez à planifier votre renouvellement exactement 120 jours avant l’échéance. Cela vous donne le temps de comparer les taux, d’obtenir des pré-approbations d’autres prêteurs « A » ou coopératives de crédit, et de négocier. Ne signez jamais simplement ce que votre prêteur actuel vous envoie.
Je vois des investisseurs économiser 300 $ par mois simplement en refusant de renouveler automatiquement. Sur un portefeuille de cinq propriétés, cela représente 18 000 $ par an directement dans vos bénéfices. C’est une vraie richesse.
Étape 3 : Effectuez un Audit des Opportunités de Refinancement
Ceci est différent de votre vérification de renouvellement. Ici, vous regardez chaque propriété – quelle que soit la date d’échéance de l’hypothèque – et vous posez la question : « Y a-t-il une opportunité de refinancement ici ? »
Peut-être que votre duplex d’Edmonton a pris une valeur considérable et que vous avez de l’équité à retirer. Peut-être que la Banque du Canada a baissé ses taux depuis que vous vous êtes engagé à 5,5 %, et que les taux actuels de 3,5 % à 4 % rendent la rupture de l’hypothèque rentable.
Pour chaque propriété, répondez à ces trois questions :
- Quel est mon ratio prêt/valeur (LTV) actuel ? Si vous êtes en dessous de 75 % LTV sur une propriété locative, vous avez une équité refinançable.
- Quelle est la pénalité pour rupture anticipée ? Pour les hypothèques à taux variable, vous payez généralement une pénalité équivalente à trois mois d’intérêts. Pour les hypothèques à taux fixe, vous payez la différence de taux d’intérêt (IRD), qui est souvent beaucoup plus élevée.
- Les chiffres sont-ils favorables ? Si retirer 80 000 $ d’équité vous coûte 5 000 $ en pénalités mais vous permet d’acheter un quadruplex qui génère 800 $ de flux de trésorerie par mois, faites l’affaire.
Ne refinancez pas juste pour avoir de l’argent liquide dans un compte bancaire. Mais ne laissez pas l’équité enfermée dans le placoplâtre quand elle pourrait travailler plus fort ailleurs.
Toute hypothèque renouvelable dans les 12 prochains mois mérite plus qu’une signature sur ce que votre prêteur vous envoie – planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous comparerons votre renouvellement auprès de plusieurs prêteurs afin que vous ne soyez pas l’investisseur qui laisse 300 $ par mois sur la table.
Étape 4 : Revoyez Votre Couverture d’Assurance
Quand avez-vous lu votre police d’assurance pour la dernière fois ? Je veux dire, lu attentivement.
La plupart des investisseurs achètent une assurance lorsqu’ils achètent la propriété et n’y regardent plus jamais. Pendant ce temps, les matériaux de construction deviennent plus chers, vous finissez le sous-sol pour ajouter un deuxième logement, et votre couverture reste exactement la même.
Voici votre checklist d’assurance :
- Couverture de coût de remplacement. Votre police couvre-t-elle le coût réel de reconstruction aux prix de construction canadiens actuels ? Les coûts ont grimpé en flèche. Mettez à jour vos chiffres.
- Couverture des revenus locatifs. Si un incendie met votre propriété hors service pendant huit mois, votre police couvre-t-elle votre loyer perdu ?
- Couverture de responsabilité civile. Votre limite de responsabilité est-elle suffisamment élevée ? Prévoyez au moins 2 millions de dollars pour les propriétés d’investissement. Ajoutez une police parapluie si vous possédez plusieurs portes.
- Refoulement d’égout et inondation terrestre. Ce sont généralement des ajouts. Si vous n’en avez pas, une fonte printanière intense peut vous coûter une facture de plomberie de 30 000 $.
- Clauses de vacance. De nombreuses polices annulent votre couverture si la propriété reste vacante pendant plus de 30 jours. Connaissez vos termes exacts.
Appelez votre courtier d’assurance. Dites-lui ce que vous possédez. Dites-lui quelles rénovations vous avez terminées. Demandez si votre couverture a encore du sens. Cet appel de 15 minutes vous évitera une lacune catastrophique.
Étape 5 : Revoyez Chaque Bail de Locataire
Sortez chaque contrat de location et vérifiez ces quatre points :
- Dates d’expiration des baux. Vos locataires sont-ils en mode mensuel ? Voulez-vous qu’ils le soient ? Parfois, le mode mensuel vous offre de la flexibilité. D’autres fois, vous voulez lier un locataire exceptionnel avec un nouveau bail à terme fixe.
- Loyer actuel vs. loyer du marché. Êtes-vous largement en dessous du marché ? En Ontario et en Colombie-Britannique, le contrôle des loyers plafonne vos augmentations au niveau provincial. En Alberta, il n’y a pas de contrôle des loyers. Connaissez les règles de votre province et ajustez vos prix de location en conséquence.
- Conformité du bail. Les locataires respectent-ils les règles ? Recherchez les occupants non autorisés, les animaux domestiques cachés ou les sous-locations Airbnb illégales.
- Demandes d’entretien. Qu’a demandé chaque locataire au cours de la dernière année ? Repérez les tendances. Trois appels de plomberie en six mois signifient que vous devez remplacer les tuyaux, pas seulement les réparer.
Profitez de ce moment pour évaluer la qualité des locataires. Gardez vos meilleurs locataires heureux. Réparez cette porte qui grince qu’ils ont mentionnée. Envoyez une carte-cadeau de 25 $ à Tim Hortons pour les remercier d’avoir gardé l’endroit propre. Le roulement de locataires coûte extrêmement cher. Garder un excellent locataire une année de plus vous permet d’économiser des milliers de dollars en coûts de vacance et de frais de location.
Étape 6 : Rencontrez Votre Comptable
Arrêtez de traiter votre rendez-vous fiscal comme une course effrénée en avril. Transformez-le en une session de planification stratégique en janvier ou février.
Voici ce dont vous discutez :
- Déduction pour amortissement (CCA). Déduisez-vous la dépréciation ? Devriez-vous le faire ? La CCA réduit votre revenu imposable actuel, mais l’ARC vous impose une récupération à la vente. Demandez à votre comptable de modéliser les deux scénarios.
- Déductibilité des intérêts. Déduisez-vous correctement toutes vos charges d’intérêts hypothécaires ? Si vous avez refinancé pour retirer une mise de fonds pour une autre propriété, les règles de traçabilité deviennent compliquées. Faites-le correctement.
- Propriété par une société vs. personnelle. Si vous possédez des propriétés à titre personnel, demandez s’il est temps de créer une société de portefeuille. La réponse change à mesure que votre portefeuille s’agrandit.
- Implications TPS/TVH. Si vous gérez des locations à court terme ou possédez des propriétés commerciales, vous êtes confronté à des règles de TPS/TVH qui vous ruineront si vous les ignorez.
- Planification des gains en capital. Si vous prévoyez de vendre une propriété cette année, calculez la facture fiscale à l’avance. Trouvez des moyens de planifier la vente ou de compenser les gains.
Une conversation fiscale proactive en février vaut dix fois plus qu’une panique réactive en avril. Traitez votre comptable comme un partenaire stratégique, pas comme un historien qui se contente de classer vos déclarations.
Étape 7 : Planifiez Votre Prochaine Acquisition
C’est la partie amusante. Vous avez tout revu. Vous avez une image claire de votre situation. Vous savez :
- Combien d’équité vous avez
- Quelles hypothèques doivent être renouvelées bientôt
- Quelles propriétés vous allez refinancer
- Combien de flux de trésorerie votre portefeuille génère
- Quelle est votre situation fiscale
Maintenant, demandez-vous : quelle est la prochaine étape ?
Achetez-vous une autre propriété ? Remboursez-vous une hypothèque à taux variable pour augmenter vos flux de trésorerie mensuels ? Vendez-vous un condo sous-performant et redéployez ce capital dans un quadruplex construit à cet effet ?
Prenez cette décision délibérément. Basez-la sur des données solides, pas sur une intuition. Écrivez votre objectif précis pour les 12 prochains mois. « Acheter deux propriétés de plus » est faible. « Acquérir un duplex légal à Halifax sous 550 000 $ qui génère 400 $ de flux de trésorerie par mois après toutes les dépenses » est un véritable objectif.
Mettre le Tout Ensemble : Le Récapitulatif sur une Page
Créez un résumé simple sur une page de votre portefeuille. Restez simple. Suivez les chiffres clés :
| Propriété | Valeur | Solde Hypothécaire | Équité | Flux de Trésorerie Mensuel | Date de Renouvellement |
|---|---|---|---|---|---|
| 123 Rue Main | 650 000 $ | 420 000 $ | 230 000 $ | 450 $ | Mar 2027 |
| 456 Av. Chêne | 580 000 $ | 385 000 $ | 195 000 $ | 300 $ | Nov 2026 |
| Totaux | 1 230 000 $ | 805 000 $ | 425 000 $ | 750 $ | - |
Mettez à jour ce tableur chaque année. Vous verrez exactement comment votre portefeuille se développe, où votre équité s’accumule et où vous devez pivoter.
Quand Effectuer Votre Revue Annuelle
Choisissez un moment qui vous convient et tenez-vous-y. Janvier ou février conviennent parfaitement car vous recommencez à zéro et votre comptable a besoin de vos documents de toute façon.
Le moment exact est moins important que l’exécution. Mettez-le dans votre calendrier. Traitez-le comme un rendez-vous non négociable avec votre client le plus important : vous.
Impliquez votre courtier hypothécaire. Un courtier qui comprend les investisseurs immobiliers examine l’ensemble de votre situation d’endettement et repère les opportunités que vous manquez, surtout en matière de refinancement et d’admissibilité à votre prochain achat.
En Résumé
Construire un portefeuille immobilier est passionnant. Le gérer, c’est là que vous gagnez le vrai argent.
Les investisseurs canadiens les plus prospères que je connaisse ne possèdent pas nécessairement le plus grand nombre de portes. Ils connaissent leurs chiffres sur le bout des doigts. Ils examinent leur portefeuille sans relâche. Ils règlent les problèmes avant qu’ils ne deviennent coûteux.
Cette checklist n’est pas compliquée. Elle est approfondie. L’approfondissement sépare les investisseurs qui bâtissent une richesse générationnelle des amateurs qui collectionnent des propriétés et espèrent le meilleur.
Bloquez du temps. Faites la revue. Passez les appels. Votre compte en banque vous remerciera.
Réservez Votre Appel Stratégique
Foire Aux Questions
Combien de temps prend une revue annuelle de portefeuille ?
Ai-je besoin d'expertises formelles sur chaque propriété chaque année ?
Que se passe-t-il si la valeur de mes propriétés a chuté depuis l'année dernière ?
Devrais-je engager un gestionnaire immobilier pour m'aider dans la revue ?
Combien de temps à l'avance dois-je commencer à planifier le renouvellement d'une hypothèque ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
24 février 2026
Temps de lecture
11 min de lecture