Déductions fiscales sur les prêts hypothécaires commerciaux au Canada : ce que vous pouvez déduire

L’un des avantages les plus puissants de la possession d’immobilier commercial au Canada est le traitement fiscal. L’Agence du revenu du Canada permet aux propriétaires d’immeubles commerciaux de déduire un large éventail de dépenses directement liées à la production de revenus locatifs, et bon nombre de ces déductions découlent de l’hypothèque elle-même.

Mais les règles fiscales applicables aux immeubles commerciaux ne sont pas toujours simples. Ce que vous pouvez déduire, le moment où vous pouvez le déduire et la façon dont vous structurez votre propriété ont tous une incidence sur vos rendements après impôt réels. Bien s’y prendre peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars par année. Mal s’y prendre peut entraîner des nouvelles cotisations, des pénalités ou des occasions manquées.

Ce guide couvre toutes les principales déductions fiscales disponibles pour les détenteurs d’hypothèques commerciales au Canada, les stratégies de structuration qui maximisent ces déductions, et les erreurs courantes qui coûtent de l’argent aux investisseurs.

Important : Cet article fournit des renseignements fiscaux généraux à des fins éducatives. Les lois fiscales sont complexes et changent fréquemment. Consultez toujours un comptable qualifié ou un professionnel de la fiscalité avant de prendre des décisions fiscales concernant vos investissements immobiliers commerciaux.

Discutez de votre stratégie de financement commercial

Déduction des intérêts hypothécaires

La plus importante déduction fiscale pour la plupart des propriétaires d’immeubles commerciaux est l’intérêt payé sur l’hypothèque. L’ARC vous permet de déduire les dépenses d’intérêts engagées pour gagner un revenu provenant d’un bien, tant que les fonds empruntés sont utilisés à des fins productives de revenu.

Comment cela fonctionne

Si vous avez une hypothèque commerciale de 2 000 000 $ à 5,5 %, vos intérêts annuels la première année s’élèvent à environ 109 000 $. Ce montant est entièrement déductible de vos revenus locatifs.

Voici ce qui rend cette déduction particulièrement intéressante pour les investisseurs commerciaux :

• Les intérêts sont déductibles dans l’année où ils sont payés ou courus, selon votre méthode comptable
• La déduction s’applique que le bien génère ou non un profit, bien que vous ne puissiez pas créer ou augmenter une perte locative uniquement au moyen de la DPA (plus de détails ci-dessous)
• Les intérêts sur les hypothèques refinancées sont déductibles dans la mesure où le montant refinancé se rapporte à l’objectif initial productif de revenu

Déductibilité des intérêts lors d’un refinancement

C’est là que de nombreux investisseurs se trompent. Lorsque vous refinancez une hypothèque commerciale, les intérêts sur le montant refinancé demeurent déductibles seulement si les fonds continuent d’être utilisés à des fins productives de revenu.

Par exemple, si votre hypothèque initiale était de 1 500 000 $ et que vous refinancez à 2 000 000 $, en retirant 500 000 $ en equité :

• Les intérêts sur les 1 500 000 $ (objectif initial) demeurent entièrement déductibles
• Les intérêts sur les 500 000 $ de retrait d’équité sont déductibles seulement si ces fonds sont réinvestis dans des actifs productifs de revenu (un autre immeuble locatif, un investissement d’entreprise, etc.)
• Si vous utilisez les 500 000 $ pour des dépenses personnelles, les intérêts sur cette portion ne sont pas déductibles

L’ARC suit attentivement l’utilisation des fonds empruntés. C’est ce qu’on appelle le principe de « traçage » : la déductibilité des intérêts dépend de l’utilisation actuelle de l’argent emprunté, et non de la garantie donnée pour le prêt. Conservez des dossiers rigoureux sur l’affectation des produits du refinancement.

Frais d’arrangement hypothécaire et frais de courtier

Les frais que vous payez pour arranger une hypothèque commerciale sont déductibles, mais le moment de la déduction dépend du type de frais.

Frais déductibles sur la durée du prêt

Les frais suivants doivent être amortis (répartis) sur la durée de l’hypothèque, et non déduits en totalité l’année où ils sont engagés :

• Frais d’engagement du prêteur (souvent de 0,5 % à 1,5 % du montant du prêt pour les transactions commerciales)
• Frais de courtier hypothécaire payés pour arranger le financement
• Primes d’assurance SCHL (si vous financez par le programme multi-logements de la SCHL)
• Frais de demande de prêt
• Frais de disponibilité

Pour une durée d’hypothèque de 5 ans, des frais de prêteur de 30 000 $ seraient déduits à raison de 6 000 $ par année sur les cinq ans. Si l’hypothèque est remboursée par anticipation, le solde non amorti restant peut être déduit l’année du remboursement.

Frais déductibles l’année où ils sont engagés

Certains coûts associés à l’obtention du financement sont déductibles l’année où ils sont payés :

• Frais d’évaluation exigés par le prêteur
• Frais d’évaluation environnementale (rapports de phase I et de phase II)
• Frais d’inspection de la propriété liés à la demande d’hypothèque
• Frais de rapport de crédit

Ces coûts sont considérés comme des dépenses engagées pour gagner un revenu et sont déductibles à titre de dépenses courantes l’année où ils sont engagés.

Les règles hypothécaires changent fréquemment, de sorte que ce qui fonctionnait l’an dernier pourrait ne plus s’appliquer aujourd’hui — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour obtenir des conseils actuels et personnalisés.

Frais juridiques

Les coûts juridiques liés à votre hypothèque commerciale et à l’acquisition de la propriété font l’objet de traitements fiscaux différents selon leur nature.

Frais juridiques déductibles

• Frais juridiques pour l’inscription de l’hypothèque, la mainlevée et la documentation connexe
• Frais juridiques pour la préparation de baux et les questions liées aux locataires
• Frais juridiques pour recouvrer les loyers en souffrance ou faire respecter les conditions du bail

Frais juridiques non déductibles (ajoutés au prix de base rajusté)

• Frais juridiques pour l’acquisition de la propriété (ceux-ci sont ajoutés au prix de base rajusté de la propriété, réduisant ainsi les gains en capital futurs)
• Frais juridiques pour la disposition de la propriété (déduits du produit de la vente)
• Frais juridiques pour les changements de zonage ou les demandes d’aménagement (peuvent être ajoutés au prix de base rajusté ou déduits selon la nature)

Cette distinction est importante parce que les frais ajoutés au prix de base rajusté réduisent votre gain en capital lorsque vous vendez éventuellement, tandis que les frais déductibles réduisent votre revenu imposable de l’année courante.

Déduction pour amortissement (DPA)

La déduction pour amortissement est la version canadienne de l’amortissement fiscal. Elle vous permet de déduire une portion de la valeur du bâtiment chaque année à titre de dépense non monétaire, reconnaissant que les bâtiments perdent de la valeur au fil du temps en raison de l’usure.

Catégories de DPA pour les immeubles commerciaux

Les bâtiments commerciaux relèvent de catégories de DPA spécifiques avec des taux prescrits :

Comment la DPA est calculée

La DPA est calculée sur le coût en capital du bâtiment, qui exclut la valeur du terrain. Vous devez séparer le prix d’achat en composantes terrain et bâtiment selon la juste valeur marchande au moment de l’acquisition.

Par exemple, si vous achetez un immeuble commercial pour 3 000 000 $ et que le terrain est évalué à 800 000 $, le coût en capital du bâtiment est de 2 200 000 $. À un taux de solde dégressif de 4 % :

*La règle de la demi-année s’applique l’année d’acquisition, limitant la DPA de la première année à 50 % du montant normal.

La règle de la perte locative

La DPA sur les biens locatifs ne peut pas être utilisée pour créer ou augmenter une perte locative. Si votre revenu locatif après déduction de toutes les autres dépenses est de 50 000 $, vous pouvez demander jusqu’à 50 000 $ en DPA, mais pas plus. Vous ne pouvez pas utiliser la DPA pour transformer votre revenu locatif en une perte qui compense d’autres sources de revenu.

Cette règle ne s’applique pas aux sociétés dont le bien locatif constitue l’entreprise principale, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs commerciaux détiennent des biens par l’intermédiaire de sociétés.

Incitatif à l’investissement accéléré

Pour les immeubles commerciaux acquis après le 20 novembre 2018 et avant 2028, les règles relatives aux biens relatifs à l’incitatif à l’investissement accéléré (BRIIA) prévoient une déduction de DPA bonifiée pour la première année. Au lieu que la règle de la demi-année réduise la DPA de la première année de 50 %, le taux bonifié prévoit une déduction de première année plus importante. Les détails varient selon la catégorie et la date d’acquisition; consultez donc votre comptable sur les règles actuelles.

Récupération de la DPA à la vente

Lorsque vous vendez un immeuble commercial, toute DPA précédemment demandée peut être « récupérée » et ajoutée à votre revenu. Si vous vendez la composante bâtiment pour un montant supérieur à sa fraction non amortie du coût en capital (FNACC), la différence entre la FNACC et le moindre du coût initial ou du prix de vente est récupérée à titre de revenu et imposée à votre taux marginal plein.

Ce n’est pas une raison d’éviter de demander la DPA. La valeur temporelle de l’argent signifie que déduire la DPA maintenant et payer la récupération plus tard est presque toujours financièrement avantageux. Vous recevez l’avantage fiscal aujourd’hui et reporter le coût fiscal dans le futur, potentiellement des décennies plus tard.

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Déduction de l’impôt foncier

Les impôts fonciers payés sur les immeubles d’investissement commerciaux sont entièrement déductibles à titre de dépense d’exploitation. Cela comprend :

• Impôts fonciers municipaux
• Taxes d’éducation provinciales (le cas échéant)
• Taxes d’amélioration locale (peuvent être déductibles ou ajoutées au prix de base rajusté selon la nature)
• Taxes de zone d’amélioration commerciale (ZAC)

Les impôts fonciers constituent souvent l’une des plus importantes dépenses d’exploitation d’un immeuble commercial. Ils sont déduits dans l’année à laquelle ils se rapportent, peu importe le moment où ils sont réellement payés.

Déduction d’assurance

Les primes d’assurance pour les immeubles d’investissement commerciaux sont entièrement déductibles, y compris :

• Assurance de biens (incendie, inondation, tempête de vent, etc.)
• Assurance responsabilité
• Assurance de revenus locatifs (couverture de perte de loyers)
• Assurance chaudières et machines
• Polices de responsabilité parapluie/excédentaire

Les primes sont déductibles pour la période qu’elles couvrent. Si vous prépayez une police pluriannuelle, vous ne déduisez que la portion applicable à l’année d’imposition courante.

Déductions des dépenses d’exploitation

Toutes les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu locatif d’un immeuble commercial sont déductibles. Les déductions courantes comprennent :

• Frais de gestion immobilière (typiquement de 3 % à 8 % des loyers bruts pour les immeubles commerciaux)
• Entretien et réparations (entretien courant qui n’améliore pas ni ne prolonge la durée de vie de la propriété)
• Services publics payés par le propriétaire (chauffage, hydro, eau, électricité des parties communes)
• Déneigement et aménagement paysager
• Entretien des ascenseurs
• Services de sécurité
• Services de nettoyage et d’entretien ménager
• Publicité pour les locataires
• Frais de bureau liés à la gestion de la propriété
• Frais de déplacement pour les visites de la propriété (selon les lignes directrices de l’ARC)
• Honoraires professionnels (comptabilité, contestations d’impôt foncier, etc.)

Réparations vs améliorations en capital

L’ARC fait la distinction entre les dépenses courantes (réparations) et les dépenses en capital (améliorations). Cette distinction est essentielle parce qu’elle détermine si vous déduisez le coût total maintenant ou le répartissez sur de nombreuses années par la DPA.

Dépenses courantes (entièrement déductibles) :

• Repeinture
• Réparation de plomberie ou d’électricité défectueuse
• Remplacement de quelques bardeaux de toiture
• Réparation de nids-de-poule dans le stationnement
• Remplacement de moquette usée par une moquette similaire

Dépenses en capital (ajoutées à la catégorie de DPA) :

• Remplacement complet de la toiture
• Remplacement du système CVC
• Modifications structurelles
• Ajout d’un nouveau stationnement
• Conversion d’unités d’un usage à un autre
• Rénovations majeures qui prolongent la durée de vie utile du bâtiment

Le test général consiste à déterminer si la dépense maintient la propriété dans son état actuel (réparation, déductible maintenant) ou l’améliore ou prolonge sa durée de vie au-delà de l’état d’origine (capital, amorti au fil du temps). En cas de doute, consultez votre comptable.

Considérations relatives à la TVH/TPS

Les transactions immobilières commerciales au Canada sont généralement assujetties à la TVH/TPS (le taux varie selon la province). Cela affecte à la fois l’achat et l’exploitation continue de la propriété.

TVH sur les achats d’immeubles commerciaux

L’achat d’un immeuble commercial est généralement assujetti à la TVH/TPS. Toutefois, si la propriété est vendue en tant qu’entreprise en exploitation (locataires existants, activité continue), la transaction peut être exonérée en vertu de la disposition relative aux entreprises en exploitation.

Si la TVH est facturée sur l’achat, vous pouvez demander un crédit de taxe sur les intrants (CTI) pour récupérer la TVH payée, à condition d’être inscrit à la TVH et que la propriété soit utilisée à des fins commerciales (taxables).

TVH sur les loyers commerciaux

Les loyers commerciaux sont assujettis à la TVH/TPS. En tant que propriétaire, vous devez :

• Vous inscrire à la TVH/TPS si vos revenus totaux dépassent 30 000 $ au cours de quatre trimestres consécutifs
• Facturer la TVH/TPS sur les loyers commerciaux
• Remettre la TVH perçue à l’ARC
• Demander des CTI pour la TVH payée sur les dépenses d’exploitation, les frais hypothécaires et les coûts en capital

Les immeubles locatifs résidentiels sont exonérés de la TVH/TPS, ce qui signifie que vous ne pouvez pas demander de CTI sur les dépenses liées aux unités résidentielles. Pour les immeubles à usage mixte commercial/résidentiel, vous devez répartir les dépenses entre les usages taxables (commerciaux) et exonérés (résidentiels).

TVH sur les coûts liés à l’hypothèque

De nombreux frais liés à l’hypothèque sont assujettis à la TVH, y compris les frais d’évaluation, les frais juridiques et les frais de courtier. Si ces frais se rapportent à une propriété utilisée à des fins taxables (commerciales), la TVH sur ces frais peut être récupérée par l’intermédiaire des CTI.

Droit de mutation immobilière

Le droit de mutation immobilière est payé lorsque vous acquérez un immeuble commercial. Il n’est pas déductible à titre de dépense courante. Il est plutôt ajouté au prix de base rajusté de la propriété, ce qui réduit le gain en capital lorsque vous vendez éventuellement.

Les taux de droit de mutation immobilière varient selon la province et peuvent être substantiels pour les transactions commerciales :

• Ontario : Taux progressifs jusqu’à 2,5 %, plus le droit de mutation municipal à Toronto
• Colombie-Britannique : Taux progressifs jusqu’à 5 % pour les acheteurs étrangers, 3 % pour les acheteurs nationaux
• Québec : Taux progressifs (appelés « taxe de bienvenue ») jusqu’à 3 %
• Autres provinces : Divers taux et structures

Bien qu’il ne soit pas immédiatement déductible, l’ajout du droit de mutation immobilière à votre prix de base rajusté procure un avantage fiscal futur en réduisant votre gain en capital à la disposition.

Optimisez votre structure de financement commercial

Structuration de la propriété pour l’efficacité fiscale

La façon dont vous détenez votre immeuble commercial affecte considérablement votre situation fiscale. Les trois structures les plus courantes au Canada sont la propriété personnelle, la propriété corporative et le partenariat/coentreprise.

Propriété personnelle

Le revenu locatif d’un immeuble commercial détenu personnellement est déclaré dans votre déclaration de revenus personnelle (formulaire T776). Le revenu est imposé à votre taux marginal, qui peut dépasser 50 % dans la plupart des provinces pour les contribuables à revenu élevé.

Avantages :

• Simplicité — pas de déclarations corporatives ni de coûts de conformité supplémentaires
• Les gains en capital à la vente bénéficient du taux d’inclusion de 50 % (premiers 250 000 $ de gains en capital) et du taux d’inclusion de 66,67 % sur les montants au-delà de 250 000 $
• Les pertes peuvent compenser d’autres revenus personnels (sauf les pertes créées par la DPA)

Inconvénients :

• Taux d’imposition le plus élevé sur le revenu locatif
• Impossibilité de fractionner le revenu avec des membres de la famille (les règles d’attribution s’appliquent)
• Exposition à la responsabilité personnelle

Propriété corporative (Holdco/Opco)

De nombreux investisseurs en immobilier commercial détiennent des biens par l’intermédiaire de sociétés. L’approche la plus courante est une structure de société de portefeuille (holdco).

Avantages :

• Taux d’imposition initial plus bas sur le revenu locatif — le taux d’imposition des petites entreprises (environ 12 % à 15 % selon la province) s’applique si le revenu passif de la société est inférieur au seuil et qu’elle se qualifie
• Note : Le revenu passif (y compris le revenu locatif) dans une société est typiquement imposé au taux général des sociétés plus élevé (environ 50 % combiné fédéral/provincial) sauf si certaines conditions sont remplies, et est assujetti à des mécanismes d’impôt remboursable supplémentaires (IMRTD)
• Capacité de conserver les bénéfices après impôt dans la société pour le réinvestissement
• Protection de responsabilité limitée
• Flexibilité de planification successorale
• Possibilités potentielles de fractionnement du revenu par des prêts à taux prescrit à des membres de la famille (dans les règles de l’ARC)

Inconvénients :

• Coûts de conformité plus élevés (déclarations corporatives annuelles, comptabilité séparée)
• Intégration — lorsque le revenu corporatif est éventuellement distribué sous forme de dividendes, l’impôt combiné corporatif + personnel est conçu pour se rapprocher du taux d’imposition personnel
• La récupération de la DPA et les gains en capital à la vente sont imposés aux taux corporatifs

Structure Holdco/Opco

Une structure courante à deux sociétés sépare la propriété de l’immeuble (holdco) des opérations (opco). La holdco possède le bâtiment et le loue à l’opco, qui gère les opérations commerciales.

Cette structure offre :

• Protection des actifs : La propriété est détenue séparément de l’entreprise d’exploitation, la protégeant des créanciers opérationnels
• Report d’impôt : Le revenu locatif afflue vers la holdco aux taux corporatifs, les dividendes n’étant versés à l’individu que lorsque nécessaire
• Planification de la relève : Les actions de la holdco peuvent être transférées ou gelées pour la planification successorale

Partenariat/Coentreprise

Pour les transactions commerciales plus importantes impliquant plusieurs investisseurs, les partenariats et les coentreprises sont courants. Chaque partenaire déclare sa part du revenu, des déductions et de la DPA dans sa propre déclaration de revenus.

Les partenariats ne paient pas d’impôt au niveau du partenariat — le revenu afflue vers les partenaires. Cela fait des partenariats des véhicules fiscalement neutres qui permettent à chaque partenaire d’appliquer ses propres caractéristiques fiscales au revenu.

Erreurs fiscales courantes des propriétaires d’immeubles commerciaux

1. Ne pas séparer les valeurs du terrain et du bâtiment

L’ARC exige que vous répartissiez le prix d’achat entre le terrain et le bâtiment. La DPA ne peut être demandée que sur la portion bâtiment. De nombreux investisseurs utilisent des répartitions arbitraires plutôt que d’obtenir une évaluation appropriée au moment de l’achat, ce qui peut entraîner des problèmes si l’ARC vérifie le dossier.

2. Demander la DPA sans comprendre la récupération

Certains investisseurs demandent agressivement la DPA sans planifier la récupération lors de la vente éventuelle. Bien que la valeur temporelle de l’argent rende la demande de DPA presque toujours avantageuse, la récupération devrait être modélisée dans votre stratégie de sortie.

3. Ne pas suivre les produits du refinancement

La déductibilité des intérêts dépend de l’utilisation des fonds, et non de la garantie. Si vous retirez de l’équité d’un immeuble commercial par refinancement et l’utilisez à des fins non productives de revenu, les intérêts sur cette portion ne sont pas déductibles. Maintenez une piste documentaire claire de l’affectation de chaque dollar des produits du refinancement.

4. Mal classer les réparations vs les dépenses en capital

Déduire un remplacement de toiture comme une réparation plutôt que comme une dépense en capital est un déclencheur de vérification courant. L’ARC dispose de directives exhaustives sur la distinction réparation vs capital, et se tromper peut entraîner des nouvelles cotisations avec intérêts et pénalités.

5. Ignorer les implications de la TVH

Les propriétaires d’immeubles commerciaux qui omettent de s’inscrire à la TVH ou de demander correctement les CTI laissent des sommes importantes sur la table. La TVH payée sur les dépenses d’exploitation des immeubles commerciaux, les rénovations et les honoraires professionnels peut être substantielle, et le défaut de demander les CTI revient essentiellement à payer un impôt que vous ne devez pas.

6. Usage personnel d’un bien corporatif

Si vous utilisez personnellement un bien détenu dans votre société (même occasionnellement), l’ARC peut imputer un avantage à l’actionnaire. Assurez des frontières claires entre l’usage personnel et corporatif des biens.

Quand consulter un professionnel de la fiscalité

Bien que la connaissance générale des déductions fiscales sur les immeubles commerciaux vous aide à prendre de meilleures décisions de financement et d’investissement, la planification fiscale spécifique devrait toujours impliquer un professionnel qualifié. Consultez un comptable fiscaliste ou un avocat fiscaliste lorsque :

• Vous structurez une nouvelle acquisition d’immeuble commercial (personnel vs corporatif vs partenariat)
• Vous refinancez et déployez les produits d’équité
• Vous planifiez une vente et évaluez les gains en capital, la récupération de la DPA et les options de roulement
• Vous envisagez une réorganisation de vos avoirs immobiliers existants
• Vous évaluez les implications fiscales de la qualification pour une hypothèque commerciale selon différentes structures
• Vous traitez des investissements transfrontaliers ou d’entités détenues par des étrangers

Le coût des conseils fiscaux professionnels sur une transaction immobilière commerciale est lui-même déductible d’impôt et se paie généralement plusieurs fois par une structuration optimisée.

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Rédigé par

LendCity

Publié

11 juillet 2026

Temps de lecture

18 min de lecture

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Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.

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