Vous voulez trouver des biens avant qu’ils n’apparaissent sur le MLS? Avant même que les autres investisseurs ne sachent qu’ils sont disponibles?
Le driving for dollars est une prospection à l’ancienne, sur le terrain. Vous parcourez physiquement des quartiers à la recherche de propriétés en détresse qui pourraient être disponibles en dessous de la valeur marchande.
Ça fonctionne parce que la plupart des investisseurs se fient aux annonces. Vous, vous trouvez des occasions qu’ils ne verront jamais.
Comment ça fonctionne
Vous circulez dans des quartiers cibles à la recherche de propriétés présentant des signes de négligence ou de détresse. Elles appartiennent souvent à des propriétaires qui pourraient vendre à des prix avantageux, mais qui n’ont pas mis en vente par les canaux traditionnels.
| Étape | Ce que vous faites | Pourquoi c’est important |
|---|---|---|
| Parcourir les quartiers | Observer physiquement les propriétés | Découverte directe |
| Repérer la détresse | Identifier les biens négligés | Trouver des vendeurs motivés |
| Rechercher les propriétaires | Identifier qui les possède | Permettre le contact |
| Prendre contact | Approcher directement les propriétaires | Créer une occasion d’achat |
| Faire des offres | Proposer des ententes gagnant-gagnant | Conclure hors marché |
Pourquoi ça fonctionne : De nombreux propriétaires — personnes âgées, en déménagement, dépassées ou en difficulté financière — n’ont pas envisagé de vendre ou ne savent pas par où commencer. Votre démarche directe résout leur problème tout en créant votre opportunité.
Sélection des zones cibles
Tous les quartiers ne se prêtent pas également à cette stratégie.
Recherchez :
- Des quartiers plus anciens avec un parc immobilier vieillissant
- Des fourchettes de prix adaptées à votre budget d’investissement
- Des secteurs en amélioration ou à potentiel de gentrification
- Des niveaux de criminalité acceptables pour attirer des locataires
- Des marchés moins saturés par les investisseurs
Évitez :
- Les nouveaux développements (pas de biens en détresse)
- Les secteurs déjà fortement prospectés par d’autres investisseurs
- Les quartiers hors de votre profil d’investissement cible
Recherchez les zones cibles avant de prendre la route. Comprenez les valeurs typiques, les loyers et la dynamique du marché afin d’évaluer rapidement vos découvertes.
Préparation : avant de prendre la route
Quoi apporter
Smartphone ou appareil photo : Documenter les propriétés par des photos
Bloc-notes ou application : Noter les adresses et observations
GPS : Naviguer efficacement et suivre la couverture
Application de recherche de propriétés : Consulter la propriété sur place
Cartes professionnelles : Laisser vos coordonnées si approprié
Quand conduire
Différents moments révèlent différentes choses :
- Journée : Voir clairement l’état de la propriété
- Soirée : Observer l’occupation grâce à l’éclairage
- Fins de semaine : Les propriétaires peuvent être présents pour un contact direct
Envisagez plusieurs passages à différents moments.
La sécurité d’abord
Conduisez prudemment. Restez attentif à votre environnement. Faites preuve de jugement dans les quartiers en détresse.
Que rechercher
Signes évidents de détresse
- Pelouses et aménagements paysagers envahis
- Courrier ou journaux accumulés
- Entretien différé visible
- Fenêtres ou portes barricadées
- Toiture ou revêtement en détérioration
- Véhicules d’apparence abandonnée
- Apparence générale de vacance
Indicateurs plus subtils
Réservez votre appel stratégique
- Propriétés qui se démarquent négativement des voisines
- Rénovations partielles abandonnées en cours de projet
- Enseignes FSBO en place depuis longtemps
- Enseignes de vente successorale suggérant une transition de propriété
Documentation
Photographiez tout. Notez les adresses de façon systématique. Consignez les observations précises qui ont retenu votre attention. Cela guidera votre recherche de suivi et votre contact avec le propriétaire.
Trouver les propriétaires
Une fois les propriétés identifiées, recherchez la propriété par :
- Les registres fonciers municipaux ou de comté (souvent en ligne)
- Les recherches auprès de compagnies de titres
- Les services de skip tracing
- Les services de données immobilières
Certaines applications fournissent les informations du propriétaire pendant que vous êtes encore sur le terrain.
Skip tracing
L’identification du propriétaire mène à la recherche de coordonnées. Les services de skip tracing fournissent les adresses actuelles, numéros de téléphone et adresses courriel.
Indices de motivation
La recherche peut révéler des indicateurs de motivation — propriétés héritées, arriérés d’impôts, infractions au code. Ce contexte vous aide à adapter votre approche.
Contacter les propriétaires
Méthodes de contact
Publipostage : Lettres exprimant un intérêt d’achat Appels téléphoniques : Conversation directe sur la vente Porte-à-porte : Contact en personne si le propriétaire y habite Contacts multiples : Un suivi est généralement nécessaire
Messages efficaces
- Exprimer un véritable intérêt d’achat
- Offrir des solutions (vente rapide, achat en l’état)
- Fournir des coordonnées claires
- Éviter les approches agressives ou trompeuses
Persévérance dans le suivi
Les contacts uniques génèrent rarement des réponses immédiates. Un suivi systématique dans le temps — tout en respectant les préférences — augmente les taux de réponse.
De nombreuses affaires se concluent au troisième, quatrième ou cinquième contact. Les circonstances changent.
Faire des offres qui fonctionnent
Structure pour les vendeurs
Les transactions hors marché exigent des conditions attrayantes pour les vendeurs tout en préservant vos marges :
- Délais de clôture rapides
- Achat en l’état (sans exigences de réparations)
- Flexibilité pour répondre aux besoins du vendeur
- Comptant lorsque c’est possible
Négocier gagnant-gagnant
Comprenez ce que les vendeurs veulent vraiment. Parfois, la rapidité compte plus que le prix. Parfois, ils ont besoin d’une date de clôture précise. Structurez des conditions qui répondent à leurs priorités.
Ne négligez pas la diligence raisonnable
Le sourcing hors marché ne change pas les fondamentaux. Effectuez toujours des inspections, une recherche de titre et une analyse financière. Les transactions hors marché peuvent cacher autant de problèmes que les propriétés inscrites.
Financement pour une action rapide
Les vendeurs hors marché valorisent souvent la rapidité. Préparez des options de financement permettant une réponse rapide :
- Préapprobation auprès des prêteurs
- Relations avec des prêteurs hard money
- Contacts en financement privé
- Réserves de liquidités pour les affaires appropriées
Les transactions hors marché peuvent aussi permettre un financement créatif — financement vendeur, arrangements subject-to, locations avec option d’achat — impossibles par les canaux traditionnels.
Foire aux questions
Prêt à explorer vos options de financement? Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et laissez notre équipe vous aider à trouver la bonne voie.
Combien de propriétés devrais-je trouver avant de faire un suivi?
Combien de temps avant de voir des résultats?
Le driving for dollars est-il encore efficace?
Puis-je utiliser la technologie au lieu de vraiment conduire?
Que faire des propriétaires qui ne sont pas intéressés?
Qu'est-ce que le skip tracing et pourquoi est-il important pour le driving for dollars?
Combien de suivis faut-il généralement pour conclure une affaire de driving for dollars?
En résumé
Le driving for dollars fonctionne parce que vous faites ce que la plupart des investisseurs ne feront pas — fournir un effort sur le terrain pour trouver des opportunités invisibles à ceux qui se fient aux annonces.
Ça prend du temps. Ça demande de la persévérance. Ça exige un suivi systématique.
Mais pour les investisseurs prêts à faire le travail, cela génère des affaires que les investisseurs concurrents ne verront jamais. Et dans les marchés compétitifs, cet avantage compte.
Montez dans votre voiture. Commencez à rouler. Les opportunités sont là.
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
11 juillet 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
Réserve de trésorerie
Fonds liquides mis de côté par un investisseur immobilier pour couvrir des dépenses imprévues telles que les réparations, les périodes de vacance locative ou les paiements hypothécaires lors du changement de locataire. Les prêteurs peuvent exiger une preuve de réserves de trésorerie dans le cadre de la qualification hypothécaire.
Entretien différé
Réparations et entretien nécessaires qui ont été reportés ou négligés, créant un arriéré de travail qui finira par nécessiter une attention. Les propriétés présentant un entretien différé important peuvent constituer des opportunités de création de valeur pour les investisseurs désireux de s'attaquer aux problèmes accumulés.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Prêt garanti par des actifs
Un prêt à court terme accordé par des prêteurs privés et garanti par la propriété elle-même plutôt que par la solvabilité de l'emprunteur. Les prêts garantis par des actifs offrent des approbations rapides et des conditions flexibles, mais à des taux d'intérêt plus élevés, couramment utilisés pour les projets de rénovation-revente et le financement transitoire.
IRD
Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.
Option de bail
Un accord donnant au locataire le droit (mais pas l'obligation) d'acheter la propriété à un prix prédéterminé dans un délai spécifié tout en louant.
Valeur Marchande
Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
Transactions hors marché
Les transactions hors marché sont des propriétés vendues en privé sans être inscrites sur le MLS ou sur des plateformes publiques, généralement trouvées par contact direct avec les propriétaires, le réseautage ou les grossistes. Pour les investisseurs canadiens, ces transactions peuvent offrir une concurrence réduite et des prix potentiellement meilleurs, bien qu'elles nécessitent un sourcing plus actif et une diligence raisonnable approfondie sans la transparence des ventes inscrites.
Pré-approbation
Un engagement conditionnel d'un prêteur indiquant votre capacité d'emprunt, valide pour 90 à 120 jours. Pour les investisseurs, obtenir une pré-approbation vous permet d'agir rapidement sur les transactions et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux disposant d'un financement.
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