Comment utiliser le calculateur MLI de la SCHL pour votre prochain projet

Vous avez trouvé un immeuble multifamilial. L’annonce semble solide. Les loyers semblent forts. Mais avant de faire une offre, vous devez connaître une chose : combien de financement pouvez-vous vraiment obtenir ?

C’est exactement ce que le calculateur maximum de prêt MLI de la SCHL vous dit. Il prend vos chiffres de propriété — prix d’achat, revenu locatif, dépenses d’exploitation — et vous dit le montant d’hypothèque assuré maximum auquel vous pouvez vous qualifier en vertu du programme MLI Select de la SCHL.

Pas de devinage. Pas de mathématiques au dos du naperon. Juste des chiffres clairs que vous pouvez utiliser pour prendre une véritable décision.

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Ce qu’est réellement le programme MLI Select de la SCHL

Avant d’utiliser le calculateur, vous devez comprendre ce qu’il calcule. Le programme MLI Select de la SCHL fournit une assurance hypothécaire pour les propriétés multifamiliales avec cinq unités ou plus. Il est conçu pour rendre les immeubles résidentiels plus importants plus accessibles aux investisseurs en permettant un levier plus élevé que le financement conventionnel.

Voici les paramètres clés dans lesquels le calculateur fonctionne :

• Type de propriété : Immeubles avec 5 ou plus unités résidentielles
• LTV maximum : Jusqu’à 95 % ratio prêt-valeur (ce qui signifie aussi peu que 5 % de mise de fonds)
• Amortissement : Jusqu’à 50 ans, ce qui réduit considérablement les paiements mensuels
• Exigence DSCR : Ratio minimum de couverture du service de la dette de 1,1
• Prime d’assurance : Ajoutée au montant de l’hypothèque, calculée en fonction du LTV et de l’amortissement

Ce n’est pas la même chose qu’une hypothèque conventionnelle. Le financement hypothécaire multifamilial conventionnel est généralement plafonné à 75-80 % LTV avec un amortissement de 25-30 ans. Le programme MLI Select vous donne un pouvoir d’achat nettement plus élevé — si les chiffres fonctionnent.

Le calculateur vous dit exactement où ces chiffres atterrissent.

Étape 1 : Rassemblez vos chiffres de propriété

Avant d’ouvrir le calculateur, collectez ces chiffres. Les obtenir correctement fait la différence entre une analyse fiable et une fantaisie.

Valeur de propriété ou prix d’achat

Utilisez le moins élevé entre le prix d’achat et la valeur estimée. Si vous évaluez une annonce, utilisez le prix demandé comme point de départ, mais sachez que la SCHL utilisera la valeur estimée. Si l’évaluation arrive inférieure à votre offre, votre hypothèque maximale diminue.

Revenu locatif brut

Additionnez le loyer annuel total de tous les logements. Utilisez les loyers réels si l’immeuble est occupé. Si les loyers sont en dessous du marché, vous pouvez parfois utiliser les loyers du marché dans votre analyse, mais la SCHL utilisera généralement les loyers réels pour les locataires existants. Soyez conservateur ici — les hypothèses de loyer optimistes sont le moyen le plus rapide de faire échouer une analyse de transaction.

Dépenses d’exploitation

Incluez les taxes foncières, l’assurance, les services publics payés par le propriétaire, l’entretien et les réparations, les frais de gestion immobilière, l’aménagement paysager, le déneigement et tous les autres coûts récurrents. N’incluez pas les paiements hypothécaires — c’est le service de la dette, pas les dépenses d’exploitation.

Un point de référence courant est de 35-45 % du revenu brut pour les dépenses d’exploitation sur un immeuble bien entretenu. Si le vendeur prétend que les dépenses d’exploitation sont de 20 %, soyez sceptique. Tous les immeubles ont des coûts réels, et la sous-déclaration des dépenses est l’un des vieux trucs de l’immobilier.

Taux d’inoccupation

Aucun immeuble ne fonctionne à 100 % d’occupation indéfiniment. Utilisez 3-5 % pour les marchés locatifs forts avec faible inoccupation, et 5-10 % pour les marchés plus faibles ou les immeubles ayant des défis de roulement de locataires. Le calculateur a besoin de ceci pour déterminer votre revenu brut effectif.

Période d’amortissement souhaité

Le programme MLI Select permet jusqu’à 50 ans. Un amortissement plus long signifie des paiements mensuels plus bas et un meilleur flux de trésorerie, mais plus d’intérêt payé au total. Vous voudrez modéliser différents scénarios ici.

Étape 2 : Entrez vos chiffres dans le calculateur

Ouvrez le calculateur maximum de prêt MLI de la SCHL et entrez vos chiffres. Voici ce que signifie chaque champ et comment le remplir correctement.

Valeur de la propriété : Entrez le prix d’achat ou la valeur estimée attendue. Cela définit la limite supérieure de votre hypothèque en fonction du ratio LTV maximal.

Revenu locatif mensuel : Entrez le loyer total mensuel collecté de tous les logements. Si l’immeuble a 10 logements louant 1 200 dollars chacun, c’est 12 000 dollars par mois. Incluez seulement le revenu locatif résidentiel — le revenu de stationnement et de buanderie peut être ajouté à « autre revenu » si le calculateur a ce champ.

Dépenses d’exploitation : Entrez vos coûts d’exploitation annuels totaux. Si vous n’êtes pas sûr, utilisez 40 % du revenu locatif brut comme estimation de départ. Vous pouvez affiner cela une fois que vous avez les chiffres réels des relevés financiers du vendeur.

Taux d’inoccupation : Entrez votre pourcentage d’inoccupation estimé. Commencez par 5 % si vous êtes dans un marché locatif fort. Cela s’applique au revenu brut pour calculer votre revenu locatif effectif.

Période d’amortissement : Sélectionnez l’amortissement que vous souhaitez modéliser. Essayez 50 ans d’abord pour voir votre pouvoir d’emprunt maximal, puis exécutez-le à nouveau à 40 et 30 ans pour voir comment le flux de trésorerie change.

Étape 3 : Interprétez les résultats

Le calculateur produira plusieurs résultats. Voici ce que chacun signifie et pourquoi c’est important pour votre transaction.

Montant de prêt maximal

C’est le financement maximal que vous pouvez obtenir en vertu du programme MLI Select pour cette propriété. C’est limité par celui qui est inférieur : le LTV maximal appliqué à la valeur de la propriété, ou le montant de prêt qui satisfait le DSCR minimum de 1,1.

Si le montant de prêt maximal est inférieur à vos attentes, le revenu de la propriété par rapport à son prix n’est pas assez fort pour soutenir un levier plus élevé. Ce n’est pas nécessairement un obstacle — cela signifie simplement que vous devez plus de fonds propres dans la transaction.

Ratio prêt-valeur

Cela vous dit le pourcentage de la valeur de la propriété couvert par l’hypothèque. Si le LTV est 90 %, vous avez besoin de 10 % d’acompte. Si c’est 85 %, vous avez besoin de 15 % d’acompte. Le programme MLI Select permet jusqu’à 95 % LTV, mais la contrainte DSCR abaisse souvent le LTV réel.

Ratio de couverture du service de la dette

Le DSCR montre combien de fois votre revenu net d’exploitation couvre vos paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,1 signifie que votre NOI est 10 % supérieur à vos paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,3 signifie que votre NOI dépasse les paiements hypothécaires de 30 %.

La SCHL exige un DSCR minimum de 1,1. Plus élevé est mieux — cela vous donne un coussin pour les inoccupations, les réparations ou les augmentations de taux au renouvellement.

Paiement mensuel

C’est votre paiement hypothécaire mensuel estimé incluant le capital et les intérêts. Comparez cela à votre revenu net d’exploitation attendu (revenu locatif mensuel moins dépenses d’exploitation et inoccupation) pour voir votre flux de trésorerie mensuel réel.

Prime d’assurance

La SCHL facture une prime d’assurance en fonction du LTV et de la période d’amortissement. Cette prime s’ajoute à votre hypothèque, so elle augmente le montant total que vous empruntez. Intégrez cela à votre analyse totale des coûts.

Étape 4 : Utilisez les résultats pour prendre des décisions d’offre

Maintenant que vous avez vos chiffres, voici comment les mettre à profit.

Déterminez votre investissement en espèces requis. Soustrayez le montant maximum du prêt du prix d’achat. Ajoutez les frais de clôture (généralement 1,5-3 % du prix d’achat pour les honoraires juridiques, l’évaluation, les inspections et la taxe de transfert de terres). Ajoutez la prime d’assurance SCHL si elle n’est pas intégrée à l’hypothèque. C’est votre total des espèces nécessaires pour clôturer.

Calculez votre rendement en espèces sur espèces. Prenez votre flux de trésorerie annuel (NOI moins le service de la dette annuel) et divisez par votre total des espèces investies. Cela vous dit ce que votre argent réel gagne. Si votre ressources d’investisseur vous montre que vous avez besoin d’un rendement minimum en espèces sur espèces de 8 %, vous saurez immédiatement si cette transaction se qualifie.

Définissez votre prix d’offre maximal. Travaillez le calculateur à l’envers. Si vous avez besoin d’un DSCR minimum de 1,2 pour vous sentir à l’aise, ou si vous voulez garder votre investissement en espèces en dessous d’un certain montant, réduisez l’entrée de valeur de la propriété jusqu’à ce que vous atteigniez vos objectifs. Cela devient votre plafond pour les négociations.

Testez la résistance de la transaction. Exécutez le calculateur avec une inoccupation plus élevée (et si 10 % des logements deviennent vides ?), des dépenses plus élevées (et si les coûts de maintenance augmentent ?) et un taux d’intérêt plus élevé (et si les taux sont plus élevés quand vous vous renouvelez ?). Si la transaction fonctionne toujours sous des hypothèses pessimistes, vous avez une solide opportunité.

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Erreurs courantes en utilisant le calculateur

Même les investisseurs expérimentés trébuchent sur celles-ci. Évitez-les et votre analyse sera nettement plus fiable.

Utiliser le prix demandé au lieu de la valeur réaliste. Le vendeur peut demander ce qu’il veut. La SCHL assure en fonction de la valeur estimée. Si l’évaluation arrive 10 % en dessous du prix demandé, votre hypothèque maximale vient de baisser. Exécutez le calculateur à une valeur conservatrice, pas l’optimiste.

Sous-estimer les dépenses d’exploitation. Chaque investisseur expérimenté a une histoire sur l’achat d’un immeuble où les « états financiers » du vendeur montraient 25 % de dépenses d’exploitation — et la réalité était 45 %. Utilisez des rapports de dépenses réalistes. Si vous n’avez pas les actuels vérifiés, utilisez 40 % du revenu brut comme votre estimation minimale.

Ignorer l’inoccupation. Exécuter le calculateur avec 0 % d’inoccupation est du souhait. Même dans les marchés locatifs les plus serrés, le roulement se produit. Budgétisez pour cela.

Oublier les dépenses en capital. Le calculateur modélise les dépenses d’exploitation continues, mais les immeubles ont aussi besoin de toits, de chaudières, de fenêtres et d’autres réparations majeures. Ces dépenses en capital sortent de votre poche et peuvent démolir vos rendements si vous n’avez pas budgétisé.

Ne pas tester la résistance des taux. Le taux que vous obtenez aujourd’hui n’est pas le taux que vous aurez pour toujours. Les hypothèques canadiennes se renouvellent tous les 1-5 ans. Si votre transaction ne fonctionne qu’au taux d’aujourd’hui, qu’arrive-t-il quand les taux bougent ? Exécutez le calculateur aux taux actuels plus 1-2 % pour voir si la transaction survit au renouvellement.

Comment améliorer vos chiffres avant de postuler

Si le calculateur montre que vous ne pouvez pas obtenir le financement dont vous avez besoin, vous avez des options. Voici comment pencher les chiffres en votre faveur.

Augmentez le revenu. Les loyers peuvent-ils être augmentés aux niveaux du marché ? Y a-t-il des sources de revenu supplémentaires comme le stationnement, la buanderie ou le stockage qui ne sont pas capturés ? Même de petites augmentations à travers plusieurs logements s’ajoutent rapidement et améliorent votre NOI et DSCR.

Réduisez les dépenses. Pouvez-vous chercher de meilleurs taux d’assurance ? Y a-t-il des mises à niveau d’efficacité énergétique qui réduisent les coûts des services publics ? Pouvez-vous vous auto-gérer pour éliminer les frais de gestion immobilière ? Chaque dollar économisé en dépenses va directement au NOI.

Négociez un prix d’achat inférieur. Un prix inférieur signifie que vous avez besoin de moins de financement et que votre LTV s’améliore. Si le revenu de la propriété ne soutient pas le prix demandé en vertu de la souscription SCHL, c’est un point de négociation légitime. Dites au vendeur que les chiffres ne fonctionnent pas à son prix — et montrez-lui pourquoi.

Choisissez un amortissement plus long. Passer de 30 à 50 ans d’amortissement réduit radicalement vos paiements mensuels et améliore votre DSCR. Le compromis est plus d’intérêt sur la vie du prêt, mais l’amélioration du flux de trésorerie pourrait être ce qui rend la transaction viable.

Envisagez les opportunités à valeur ajoutée. Les immeubles avec loyers en dessous du marché ou des logements qui peuvent être mis à niveau sont où la réelle opportunité réside. Si vous pouvez démontrer un plan de rénovation qui augmente les loyers, certains prêteurs souscriront en fonction du revenu prévu. Votre stratégie de financement hypothécaire devrait tenir compte de ce potentiel de hausse.

Tout assembler : un exemple élaboré

Passons à travers un scénario réel pour voir le calculateur en action.

Vous trouvez un immeuble de 10 logements affiché à 1 500 000 dollars. Chaque logement se loue 1 300 dollars par mois, ce qui vous donne un revenu mensuel brut de 13 000 dollars (156 000 dollars annuels). Les dépenses d’exploitation sont de 62 400 dollars par année (40 % du revenu brut). Vous estimez une inoccupation de 5 %.

Voici les mathématiques :

• Revenu brut effectif : 156 000 dollars - 7 800 dollars (5 % d’inoccupation) = 148 200 dollars
• Revenu net d’exploitation : 148 200 dollars - 62 400 dollars = 85 800 dollars
• Service de la dette annuel requis à 1,1 DSCR : 85 800 dollars / 1,1 = 78 000 dollars maximum
• Plafond de paiement mensuel : 78 000 dollars / 12 = 6 500 dollars

Branchez ces chiffres dans le calculateur maximum de prêt MLI de la SCHL et il vous dira l’hypothèque maximale qui produit un paiement mensuel de 6 500 dollars à votre amortissement et taux choisis. Avec un amortissement de 50 ans, l’hypothèque maximale sera nettement plus élevée qu’avec 25 ans — potentiellement la différence entre nécessiter 150 000 dollars d’acompte et 300 000 dollars d’acompte.

Vous voudrez également modéliser cela avec les options de financement hypothécaire résidentiel pour comparer les scénarios conventionnels vs assurés si l’immeuble se qualifie en vertu de différents programmes.

Questions fréquemment posées

Puis-je utiliser le calculateur pour les immeubles de moins de 5 logements ?

Non. Le programme MLI Select de la SCHL concerne spécifiquement les propriétés avec 5 ou plus unités résidentielles. Pour les propriétés plus petites, les lignes directrices hypothécaires conventionnelles s’appliquent avec différents limites de LTV et options d’amortissement. Vous utiliseriez un calculateur hypothécaire standard pour ces transactions.

Quel taux d’intérêt dois-je utiliser dans le calculateur ?

Utilisez le taux actuel que votre prêteur vous a devis, ou une estimation raisonnable en fonction des taux actuels du marché. Ensuite, exécutez un deuxième scénario à un taux plus élevé pour tester la résistance de la transaction. Rappelez-vous que la SCHL applique un test de résistance au plus élevé de 5,25 % ou de votre taux contractuel plus 2 %.

Le calculateur inclut-il la prime d’assurance SCHL ?

Le calculateur montre la prime d’assurance séparément. Cette prime s’ajoute à votre montant hypothécaire total, ce qui signifie que votre LTV réel après assurance peut être légèrement plus élevé que le calcul initial. Intégrez cela lorsque vous calculez votre trésorerie pour clôture.

Et si mon DSCR est inférieur à 1,1 ?

Vous ne vous qualifierez pas pour l’assurance MLI Select de la SCHL à cette valeur de propriété et ce niveau de revenu. Vous devez soit augmenter le revenu de la propriété, réduire les dépenses, négocier un prix inférieur, ou augmenter votre mise de fonds pour réduire le montant hypothécaire nécessaire.

Dois-je utiliser les loyers projetés ou les loyers actuels ?

Utilisez les loyers actuels réels pour votre analyse principale. La SCHL souscrit généralement en fonction de ce que l’immeuble gagne réellement, pas de ce que vous espérez qu’il gagnera après rénovations. Vous pouvez exécuter un deuxième scénario avec les loyers projetés pour voir le potentiel futur, mais ne faites pas votre décision d’achat basée sur un revenu que vous n’avez pas encore.

Avec quelle exactitude le calculateur compare-t-il à une application SCHL réelle ?

Le calculateur donne une forte estimation basée sur les lignes directrices SCHL standard. L’approbation réelle peut différer en fonction de l’évaluation, de votre profil financier personnel, des critères spécifiques du prêteur et de l’évaluation de la propriété et du marché par la SCHL. Utilisez le calculateur pour le dépistage et l’analyse initiale, puis travaillez avec un spécialiste du financement hypothécaire multifamilial pour votre application formelle.

Votre prochaine étape

Le calculateur maximum de prêt MLI de la SCHL est le moyen le plus rapide de savoir si une transaction multifamiliale vaut la peine d’être poursuivie. Mais les chiffres sur un écran ne sont que le début. Vous avez besoin de quelqu’un qui comprenne la souscription SCHL, sait quels prêteurs offrent les meilleures conditions pour les transactions MLI Select et peut structurer votre application pour approbation.

C’est ce que nous faisons chez LendCity. Nous travaillons avec des investisseurs partout au Canada pour sécuriser le financement hypothécaire multifamilial qui maximise le levier tout en gardant vos transactions financièrement solides.

Exécutez vos chiffres à travers le calculateur. Puis apportez ces chiffres à un appel de stratégie. Nous vous dirons exactement où vous êtes et ce qu’il faut pour financer votre prochain projet.

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