Prêt relais vers la SCHL : Conversion d'un immeuble de bureaux torontois en 40 logements résidentiels

Sarah et James, un couple de promoteurs, avaient bâti leur réputation en acquérant et en repositionnant de petites propriétés résidentielles dans la région du Grand Toronto. Mais ils ont vu une ouverture en 2024 : un immeuble de bureaux de cinq étages dans un quartier torontois adjacent au transport en commun était vacant, son marché de bureaux s'effondrant alors que les entreprises adoptaient le travail hybride.

L'immeuble lui-même était solide — de bonnes fondations, des systèmes fonctionnels et un excellent emplacement sur un corridor de métro. Mais convertir des bureaux vacants en logements résidentiels est un projet à haut risque et à forte intensité de capital. Les prêteurs traditionnels refusaient de s'y engager tant que le taux d'occupation n'était pas stabilisé. Les banques exigeaient un taux d'occupation de plus de 80 % et un revenu net d'exploitation (RNE) positif avant de s'engager dans un financement permanent.

Le problème : ils devaient acquérir l'immeuble, investir 2,1 millions de dollars en travaux de conversion, louer les logements et stabiliser les opérations avant même que le financement permanent de la SCHL n'envisage le dossier. Ce délai pouvait s'étirer sur 18 à 24 mois. Ils avaient besoin d'un capital relais capable d'absorber le risque de construction et de servir de véhicule de financement pendant la mise en location.

Sarah et James ont structuré l'opération en deux phases. Phase un : acquérir et convertir grâce au financement relais. Phase deux : refinancer en financement permanent SCHL MLI Standard une fois que la propriété atteindrait 90 % d'occupation et 12 mois d'historique d'exploitation.

Ils ont trouvé un prêteur relais disposé à avancer 6,2 millions de dollars à un taux d'intérêt de 9,5 % (plus 1,5 point) avec un terme de 18 mois. Le prêt relais a financé l'achat de 4,8 millions de dollars et le budget de rénovation de 2,1 millions de dollars. Les paiements mensuels d'intérêts seulement s'élevaient à environ 49 000 $.

Le plan de conversion était méticuleux. L'immeuble de bureaux de cinq étages est devenu 40 logements : un mélange de 24 appartements d'une chambre et 16 appartements de deux chambres. Ils ont alloué 8 000 pieds carrés à un gymnase et un espace de coworking au rez-de-chaussée — des commodités essentielles pour attirer des locataires dans le marché immobilier post-pandémie. Les loyers pro forma étaient fixés à 2 200 $ (une chambre) et 2 800 $ (deux chambres), générant 84 000 $ de loyer brut mensuel à occupation stabilisée.

La conversion a pris 14 mois. Au mois 18 (fin du terme du prêt relais), l'immeuble affichait un taux d'occupation de 92 % et générait 77 280 $ de loyer mensuel (7 000 $ en dessous du pro forma en raison de concessions locatives dans un marché difficile, mais dans la fourchette acceptable). Les charges d'exploitation s'élevaient à 18 000 $ par mois, laissant environ 59 000 $ de RNE mensuel. À la stabilisation, la propriété a été évaluée à 9,5 millions de dollars.

Au mois 14 du terme du prêt relais, la propriété était substantiellement louée et en voie de stabilisation. Sarah et James ont contacté leur prêteur au sujet d'un refinancement permanent. Avec 92 % d'occupation et 12 mois d'historique d'exploitation (exigés par la SCHL), ils se qualifiaient pour le financement MLI Standard à 85 % du ratio prêt-valeur (RPV).

Avec une évaluation de 9,5 millions de dollars, un RPV de 85 % signifiait qu'ils pouvaient emprunter 8,075 millions de dollars. Ils ont utilisé 6,2 millions de dollars pour rembourser le prêt relais (plus les intérêts courus des derniers mois), puis ont extrait 1,15 million de dollars en liquidités pour les réserves, les incitatifs aux locataires et la distribution aux partenaires.

L'hypothèque permanente a été structurée à un taux de 4,2 % avec un amortissement sur 35 ans, résultant en un service de la dette mensuel d'environ 38 600 $. Avec un RNE de 59 000 $, cela créait un ratio de couverture du service de la dette (RCSD) de 1,53x — sain pour un financement de détention. Le flux de trésorerie mensuel s'est amélioré à environ 20 400 $ après le service de la dette.

La conversion a été un succès exemplaire. Sarah et James ont acheté un immeuble de bureaux évalué à 4,8 millions de dollars et investi 2,1 millions de dollars en travaux de conversion. Capital total déployé : 6,9 millions de dollars. À la stabilisation, la propriété a été évaluée à 9,5 millions de dollars — un gain de 2,6 millions de dollars.

Le refinancement permanent à 85 % du RPV a fourni une capacité d'emprunt de 8,075 millions de dollars. Après le remboursement du prêt relais et des intérêts courus (6,2 M$ + 295 K$ = 6,495 M$), ils ont extrait 1,15 million de dollars en liquidités. Cette extraction de fonds à la stabilisation a permis aux promoteurs de récupérer leur capital investi plus un profit, tout en conservant la propriété d'un actif générant des flux de trésorerie.

Après le refinancement, la propriété génère 20 400 $ de flux de trésorerie mensuel. Sur la base des capitaux propres initialement investis (environ 700 K$ après le prêt relais), cela représente un rendement annuel sur liquidités de 35 %. La véritable valeur réside dans la détention : à mesure que l'hypothèque s'amortit et que le RNE augmente, la propriété générera des rendements de plus en plus intéressants.