Obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR lo coloca en una posición fundamentalmente diferente a la de presentarse a un acuerdo sin más que buenas intenciones. Los vendedores lo toman en serio. Los agentes le devuelven las llamadas más rápido. Y usted deja de perder tiempo mirando propiedades que en realidad no puede cerrar.
Si está invirtiendo en propiedades de alquiler en EE. UU. y desea evitar los dolores de cabeza de las declaraciones de impuestos de la financiación convencional, los Préstamos DSCR están diseñados para usted. Pero el proceso de pre-aprobación funciona de manera diferente a lo que podría estar acostumbrado con las hipotecas tradicionales. Aquí encontrará exactamente lo que necesita, qué esperar y cómo posicionarse para la aprobación más rápida posible.
Por qué la pre-aprobación de un préstamo DSCR realmente importa
Algunos inversores se saltan la pre-aprobación por completo. Encuentran una oferta y luego se apresuran a resolver la financiación. Este enfoque le cuesta acuerdos y dinero. He aquí por qué:
Ejecute sus números en nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si su propiedad califica.
Puede hacer ofertas competitivas de inmediato. En mercados activos como Tampa, Charlotte y Dallas, las buenas propiedades de alquiler reciben múltiples ofertas en cuestión de días. Una carta de pre-aprobación adjunta a su oferta le dice al vendedor que usted es un comprador serio que realmente puede cerrar. Sin ella, su oferta va al final de la pila.
Conoce su presupuesto real. Los montos de los préstamos DSCR dependen de los índices de cobertura del ingreso de alquiler, su puntaje crediticio y las reservas disponibles. La pre-aprobación le indica exactamente en qué rango de precios y términos califica, para que deje de adivinar y comience a analizar ofertas con números reales.
Cierra más rápido. Los prestatarios pre-aprobados suelen cerrar de 7 a 14 días más rápido que aquellos que inician el proceso de financiación desde cero. Cuando su prestamista ya ha verificado su crédito, reservas y estructura de la entidad, el proceso de suscripción avanza significativamente más rápido una vez que encuentra una propiedad.
Negocia desde una posición de fuerza. Cuando un vendedor ve una carta de pre-aprobación de un prestamista de buena reputación, es más probable que acepte su oferta sobre una más alta de un comprador no verificado. Confianza equivalente a efectivo sin pagar efectivo realmente.
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Pre-aprobación vs. Pre-calificación: Conozca la diferencia
Estos términos se usan indistintamente, pero significan cosas muy diferentes en el préstamo DSCR.
La pre-calificación es una estimación rápida e informal. Usted le dice al prestamista información básica, ellos realizan una verificación de crédito suave (o a veces ninguna verificación de crédito), y le dan una cifra aproximada. Tiene casi poco peso con los vendedores. Piénselo como una conversación, no como un compromiso.
La pre-aprobación es una evaluación verificada y documentada. El prestamista revisa su crédito, sus extractos bancarios, verifica los documentos de su entidad y emite una carta formal que indica el monto del préstamo, la tasa estimada y los términos para los que califica. Esta carta suele estar en papel membretado del prestamista y tiene un peso real en las negociaciones.
Para los préstamos DSCR específicamente, la distinción es aún más importante porque la aprobación final también depende en gran medida de la propiedad en sí. Su pre-aprobación confirma lo que usted aporta. El ingreso de alquiler y la tasación de la propiedad completan la imagen una vez que está bajo contrato.
Documentos exactos necesarios para la pre-aprobación de un préstamo DSCR
Una de las mayores ventajas de los préstamos DSCR es la documentación reducida en comparación con las hipotecas convencionales. No necesitará declaraciones de impuestos, W-2 ni prueba de empleo. Pero aún necesita proporcionar documentos específicos. Aquí está la lista completa:
Autorización de crédito
Firmará un formulario de autorización de crédito que permite al prestamista consultar su informe crediticio. Para los préstamos DSCR, la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje FICO mínimo de 620, aunque obtendrá tasas significativamente mejores con 720 o más. Si está buscando qué puntajes le ofrecen los mejores términos, consulte nuestra guía sobre requisitos de préstamos DSCR.
Documentación de la entidad
La mayoría de los préstamos DSCR requieren que usted posea la propiedad en una LLC u otra entidad comercial. Para la pre-aprobación, necesitará:
- Artículos de Organización de su LLC (presentados ante su estado)
- Acuerdo Operativo que muestre los miembros y sus porcentajes de propiedad
- Carta EIN del IRS que confirme el número de identificación fiscal de su entidad
- Certificado de Buena Reputación (algunos prestamistas lo requieren; confirma que su LLC está activa)
Si aún no ha formado su entidad, no se preocupe. Muchos prestamistas emitirán una pre-aprobación condicional mientras usted configura su LLC, pero la necesitará lista antes del cierre.
Extractos bancarios para reservas
Los prestamistas DSCR quieren ver que tiene suficientes reservas de efectivo para cubrir varios meses de pagos hipotecarios si la propiedad está vacante. Espere proporcionar:
- Dos o tres meses de extractos bancarios personales o comerciales que muestren reservas líquidas
- Las reservas suelen necesitar cubrir 3 a 6 meses de PITIA (Principal, Intereses, Impuestos, Seguro y cuotas de la Asociación)
- Para una propiedad con un pago mensual de PITIA de $2,000, eso significa entre $6,000 y $12,000 en reservas líquidas verificadas
Las cuentas de jubilación, acciones y otras inversiones pueden contar como reservas con un valor reducido (generalmente del 60-70% del valor nominal). El efectivo en cuentas corrientes o de ahorros cuenta a valor completo.
Detalles de la propiedad (si tiene un objetivo)
Si ya tiene una propiedad específica en mente, proporcionar estos detalles durante la pre-aprobación ayuda a su prestamista a brindarle términos más precisos:
- Dirección y tipo de propiedad (unifamiliar, dúplex, tríplex, cuádruplex o multifamiliar pequeño)
- Precio de compra esperado
- Ingreso de alquiler mensual estimado (de propiedades de alquiler comparables en el área)
- Acuerdos de arrendamiento actuales si la propiedad tiene inquilinos existentes
Incluso sin una propiedad específica, su prestamista puede emitir una pre-aprobación basada en su perfil financiero y el mercado general al que se dirige.
Verificación del pago inicial
Esté preparado para mostrar de dónde proviene su pago inicial. La mayoría de los préstamos DSCR requieren un 20-25% de pago inicial, y los prestamistas quieren verificar que esos fondos estén “curados” (hayan estado en su cuenta durante al menos 60 días) o tengan un rastro documental si se depositaron recientemente.
Cómo preparar su crédito antes de solicitarlo
Su puntaje crediticio impacta directamente en la tasa y los términos de su préstamo DSCR. Una diferencia de 40 puntos puede significar un cambio de medio punto porcentual en su tasa de interés, lo que suma decenas de miles de dólares durante la vida del préstamo. Aquí le explicamos cómo optimizar su crédito antes de solicitarlo:
Revise sus informes 60-90 días antes de solicitarlo. Obtenga sus informes de los tres burós a través de AnnualCreditReport.com. Busque errores, cuentas obsoletas o elementos que pueda disputar. La corrección de errores puede llevar de 30 a 45 días, así que dense tiempo.
Pague los saldos de las tarjetas de crédito por debajo del 30%. La utilización del crédito es el segundo factor más importante en su puntaje. Si sus tarjetas están al límite, pagarlas al 30% o menos puede aumentar su puntaje en 20-50 puntos dentro de un ciclo de informes.
No abra cuentas nuevas. Cada nueva solicitud de crédito activa una consulta exhaustiva y reduce la antigüedad promedio de sus cuentas. Ambos perjudican su puntaje. Evite abrir nuevas tarjetas de crédito, préstamos para automóviles o préstamos personales en los 90 días anteriores a la solicitud de su préstamo DSCR.
No cierre cuentas antiguas. Incluso si no las usa, las tarjetas de crédito antiguas contribuyen a la antigüedad de su historial crediticio y al crédito disponible. Cerrarlas reduce ambos.
Conviértase en usuario autorizado. Si un familiar tiene una tarjeta de crédito con un historial largo y baja utilización, ser agregado como usuario autorizado puede aumentar su puntaje. Esta estrategia funciona mejor si se hace 60+ días antes de su solicitud.
Configure el pago automático en todo. Un solo pago atrasado puede reducir su puntaje en 50-100 puntos. El pago automático elimina este riesgo por completo.
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Cómo es el proceso de pre-aprobación paso a paso
Aquí está el cronograma típico desde el primer contacto hasta la carta de pre-aprobación en mano:
Día 1: Consulta inicial
Se comunica con un prestamista DSCR (como LendCity) y discute sus objetivos de inversión, mercados objetivo, tipos de propiedades y rango de presupuesto. El prestamista explica sus requisitos específicos de DSCR y le da una idea preliminar de para qué calificaría. Si desea comprender el proceso completo de solicitud de préstamo DSCR, tenemos una guía detallada que cubre cada paso.
Días 1-2: Envío de documentos
Usted envía los documentos enumerados anteriormente: autorización de crédito, documentos de entidad, extractos bancarios y cualquier detalle de la propiedad. La mayoría de los prestamistas aceptan todo electrónicamente a través de un portal seguro.
Días 2-3: Verificación y revisión de crédito
El prestamista consulta su crédito y revisa su documentación. Verifican sus reservas, confirman que su entidad está estructurada correctamente y evalúan su perfil general de prestatario.
Días 3-5: Pre-aprobación emitida
Si todo está en orden, recibe una carta de pre-aprobación. Esta carta generalmente indica:
- Monto máximo del préstamo para el que califica
- Rango de tasas de interés estimadas
- Porcentaje de pago inicial requerido
- Cualquier condición que deba cumplirse (como la formación de la entidad si aún no está completa)
Todo el proceso toma de 3 a 5 días hábiles para la mayoría de los prestatarios. Si sus documentos están organizados y su crédito está limpio, algunos prestamistas pueden hacerlo en 24-48 horas.
¿Cuánto dura la pre-aprobación?
La mayoría de las pre-aprobaciones de préstamos DSCR son válidas por 60 a 90 días. Después de eso, el prestamista deberá volver a consultar su crédito y verificar que su situación financiera no ha cambiado.
Algunas cosas que pueden invalidar su pre-aprobación antes de que expire:
- Contraer nueva deuda (préstamo de automóvil, saldo de tarjeta de crédito, préstamo personal)
- Caídas significativas en el saldo de su banco por debajo del umbral de reserva requerido
- Cambios en el puntaje crediticio por pagos perdidos o nuevas consultas
- Cambios en la estructura de su LLC (agregar o eliminar miembros)
Si su pre-aprobación expira antes de encontrar una propiedad, la renovación suele ser rápida ya que el prestamista ya tiene su archivo. Simplemente necesitará extractos bancarios actualizados y una nueva consulta de crédito.
Usar su pre-aprobación para negociar mejores ofertas
Su carta de pre-aprobación es una herramienta de negociación. Así es como los inversores experimentados la utilizan:
Adjúntela a cada oferta. Incluso si el agente de listado no se la pide, incluya su carta de pre-aprobación. Lo separa inmediatamente de los compradores que no han hecho su tarea.
Solicite períodos de inspección más cortos. Dado que su financiación está en gran medida resuelta, puede ofrecer un período de diligencia debida más corto (7-10 días en lugar de 14-21). Los vendedores aman los cierres más rápidos.
Negocie el precio, no los términos. Cuando un vendedor sabe que su financiación es sólida, está más dispuesto a negociar el precio de compra. A menudo puede obtener entre $5,000 y $15,000 de descuento sobre el precio de lista simplemente porque usted representa una transacción de menor riesgo.
Haga ofertas en varias propiedades simultáneamente. La pre-aprobación no es específica de la propiedad, por lo que puede seguir varias ofertas a la vez y elegir la mejor. Simplemente sea transparente con su prestamista sobre cuántas propiedades está persiguiendo activamente.
Errores comunes en la pre-aprobación de préstamos DSCR
Evitar estas trampas le ahorra tiempo y frustración:
Error 1: Esperar hasta encontrar una propiedad. Para cuando obtenga la pre-aprobación, la oferta podría haber desaparecido. Obtenga la pre-aprobación primero, luego comience a buscar.
Error 2: No tener su LLC configurada. La mayoría de los prestamistas DSCR requieren una entidad. La configuración de una LLC lleva unos días o semanas, dependiendo de su estado. Haga esto antes de solicitar.
Error 3: Solicitar a varios prestamistas simultáneamente. Cada solicitud activa una consulta de crédito exhaustiva. Si bien múltiples consultas hipotecarias dentro de una ventana de 14 días suelen contar como una sola consulta, la dispersión de las solicitudes a lo largo de semanas agrava el daño. Si desea comparar prestamistas, hágalo dentro de un plazo enfocado.
Error 4: Subestimar las reservas. Si el prestamista requiere 6 meses de reservas PITIA y usted apenas tiene 3, será denegado o enfrentará peores condiciones. Rellene sus reservas más allá del mínimo antes de solicitar.
Error 5: No declarar propiedades de inversión existentes. Su cartera inmobiliaria completa afecta su perfil de prestatario. Sea honesto sobre cada propiedad que posea, incluso si está pagada por completo. Ocultar propiedades puede causar retrasos importantes o denegaciones durante la suscripción.
Error 6: Ignorar el requisito de la relación DSCR. La pre-aprobación confirma su perfil de prestatario, pero la propiedad aún debe cumplir con la relación DSCR mínima (típicamente de 1.0 a 1.25). Asegúrese de que cualquier propiedad que apunte pueda cubrir realmente el servicio de su deuda. Obtenga más información sobre las trampas que pueden descarrilar su solicitud en nuestra guía sobre errores de préstamos DSCR a evitar.
Qué sucede después de la pre-aprobación
Una vez que tenga su carta de pre-aprobación, comienza el verdadero trabajo. Esto es lo que sigue:
- Encuentre su propiedad utilizando su presupuesto pre-aprobado y los requisitos DSCR como filtros
- Haga una oferta con su carta de pre-aprobación adjunta
- Cierre el contrato y envíe los detalles de la propiedad a su prestamista
- El prestamista ordena la tasación y la verificación del ingreso de alquiler
- La revisión de suscripción confirma que la propiedad cumple con los requisitos DSCR
- Se emite la aprobación condicional con cualquier elemento restante a satisfacer
- Listo para cerrar una vez que se cumplan todas las condiciones
- Cierre y financiamiento del préstamo
El viaje desde la pre-aprobación hasta el cierre suele durar entre 21 y 45 días, dependiendo de la propiedad y el mercado. Para un recorrido completo de lo que sucede después de que cerramos un contrato, lea nuestra guía sobre el proceso de cierre de préstamos DSCR.
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Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje crediticio necesito para la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Puedo obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR sin una propiedad específica?
¿La pre-aprobación de un préstamo DSCR requiere declaraciones de impuestos o verificación de ingresos?
¿Cuánto necesito en reservas para la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Cuánto tiempo lleva la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Puedo obtener la pre-aprobación para un préstamo DSCR si ya poseo propiedades de inversión?
¿Necesito una LLC para obtener la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
¿Perjudicará mi puntaje crediticio la pre-aprobación de un préstamo DSCR?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
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A residential property containing three separate dwelling units. Triplexes offer higher rental income potential than duplexes while still qualifying for residential mortgage financing in most cases, making them attractive to growing investors.
Fourplex
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