Ha encontrado una propiedad que parece estupenda sobre el papel. El anuncio muestra unos ingresos por alquiler sólidos, un flujo de caja decente y el precio parece justo. ¿Debería hacer una oferta?
Aún no. No hasta que haya hecho el trabajo real.
Demasiados inversores se queman por saltarse el análisis adecuado. Confían en el anuncio, hacen algunos cálculos rápidos y se lanzan. Luego descubren que los ingresos por alquiler eran exagerados, la mitad de las unidades no son legales o los gastos fueron mucho más altos de lo esperado. Terminan con un pozo sin fondo que agota sus ahorros.
Vamos a repasar exactamente cómo realizar el Análisis de Propiedades de Inversión: Una Guía Paso a Paso para Inversores, para que no termine con un pozo sin fondo.
Establezca su objetivo antes de empezar a buscar
Este es el mayor error que cometen los inversores: miran una propiedad tras otra, comparando cada una, intentando encontrar la oferta perfecta. Esto se llama parálisis por análisis, y impide que la gente actúe.
La solución es sencilla. Antes de mirar una sola propiedad, decida cuánto Flujo de Caja desea por unidad al mes. Elija una cifra con la que se sienta cómodo. Tal vez sean $200 por unidad. Tal vez sean $500. Lo que funcione para sus objetivos.
Ahora, cuando analice una propiedad, no la estará comparando con otras propiedades. Simplemente se estará haciendo una pregunta: ¿cumple esta propiedad mi objetivo? Sí o no. Si es sí, puede seguir adelante. Si es no, pase y siga.
Este enfoque le permite tomar decisiones claras en lugar de comparar propiedades sin fin y no comprar nada. Mercados como la inversión inmobiliaria en Barrie y las oportunidades inmobiliarias en Niagara ofrecen excelentes puntos de partida para establecer objetivos realistas.
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Empiece por las unidades legales
Esto es absolutamente crítico, y es donde muchos inversores se arruinan financieramente.
Encuentra una casa anunciada como dúplex. Tiene un piso principal y un apartamento en el sótano. Los números cuadran perfectamente. La compra. Luego descubre que la suite del sótano no es legal según la zonificación. El ayuntamiento dice que solo puede alquilar el piso principal.
Su inversión acaba de pasar de ser rentable a estar en números rojos. Esto le sucede a la gente, y puede llevarle a la bancarrota. También es la razón por la que los inversores inteligentes evitan las propiedades baratas que parecen ofertas pero ocultan problemas importantes.
Verifique siempre que cada unidad sea legal antes de hacer sus cálculos. No cuente las suites ilegales en su análisis, sin importar cómo se comercialicen. Los ayuntamientos de toda Canadá hacen cumplir estas normas y pueden impedirle alquilar unidades que no cumplan los requisitos legales.
Una vez que sepa su flujo de caja objetivo por unidad, el siguiente paso es asegurarse de que su financiación respalde esas cifras: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para saber para qué califica realmente.
Obtenga las cifras reales de ingresos por alquiler
Los anuncios de MLS casi nunca son precisos en cuanto a los ingresos por alquiler. A veces es un error honesto. A veces, los propietarios muestran el alquiler de mercado en lugar de lo que los inquilinos pagan realmente. A veces utilizan cifras antiguas que ya no son válidas.
Esto es lo que necesita obtener del vendedor:
- Lista de alquileres que muestre todas las unidades y los importes reales de los alquileres.
- Declaraciones de impuestos de los dos últimos años (pueden cubrir otra información, solo muestre la sección de ingresos por alquiler).
- Extractos bancarios que demuestren que los depósitos coinciden con el alquiler declarado.
No confíe en lo que dice el anuncio. Exija pruebas.
Tenga cuidado con estos trucos de ingresos
Un inquilino daña una unidad. El propietario sabe que va a vender, así que no la arregla. La vuelve a alquilar por menos que antes. Pero el anuncio sigue mostrando la antigua y más alta cantidad de alquiler.
O el anuncio muestra lo que las unidades podrían alquilarse a precios de mercado, pero los contratos de arrendamiento reales son $200 más bajos por unidad.
Estas situaciones ocurren todo el tiempo. La única manera de detectarlas es verificar las cifras reales con documentación.
Tenga en cuenta todos los gastos
Aquí es donde los inversores cometen errores en sus cálculos. Se saltan gastos o utilizan cifras demasiado bajas.
Utilice una tasa de desocupación
Incluso en mercados muy activos, utilice una tasa de desocupación del 4-8%. Habrá meses en los que las unidades estarán vacías. Tenga esto en cuenta ahora para no llevarse sorpresas después.
Si su mercado tiene una tasa de desocupación más alta, utilice la tasa real. Pero no baje del 4% solo porque su mercado esté muy activo en este momento. Los mercados cambian.
Incluya siempre reparaciones y mantenimiento
Incluso para renovaciones nuevas. Incluso para propiedades totalmente actualizadas.
Los inodoros se rompen. Los desagües gotean. No puede ver los problemas hasta que la gente vive realmente en la propiedad. Los contratistas cometen errores. Las cosas fallan. Entender las reparaciones comunes del hogar que todo propietario debe conocer le ayuda a presupuestar con precisión.
Puede tener en cuenta costes de reparación más bajos para propiedades más nuevas, pero nunca elimine este gasto por completo. Y recuerde, las mejoras inteligentes como Renovaciones de baños que aumentan los ingresos por alquiler pueden reducir los costes de mantenimiento futuros y, al mismo tiempo, aumentar el alquiler.
No olvide estos gastos
- Comisiones de gestión de propiedades (sí, siempre debe utilizar un gestor de propiedades).
- Impuestos sobre la propiedad (importe anual dividido por 12).
- Seguros (solicite un presupuesto a una compañía de seguros).
- Suministros (obtenga las facturas reales de los dos últimos años del vendedor).
- Honorarios profesionales de abogados, contables, tenedores de libros.
En cuanto a los suministros, no puede predecir cómo los utilizarán los inquilinos. Obtenga los costes históricos del vendedor. Esto le proporciona datos reales en lugar de conjeturas.
Haga que las propiedades sean más eficientes
Puede controlar los costes de los suministros mejorando los sistemas de eficiencia energética. Hornos de alta eficiencia, aire acondicionado moderno, bombillas LED en todas partes.
Compre bombillas LED al por mayor en línea por alrededor de $1 cada una en lugar de pagar $5-10 en tiendas minoristas. Reemplace cada bombilla de la propiedad. Este simple paso reduce significativamente los costes de electricidad.
Con la desocupación, las reparaciones y la gestión de propiedades incluidas, los términos de su financiación se convierten en la pieza final del rompecabezas: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y analizaremos sus cifras juntos.
Realice el análisis completo de flujo de caja
Una vez que tenga todos sus ingresos y gastos reales, podrá calcular su flujo de caja real. Comprender las tres formas en que los bienes raíces le hacen ganar dinero le ayuda a evaluar más allá del simple flujo de caja. Tome los ingresos totales, reste todos los gastos y obtendrá sus Ingresos Operativos Netos (NOI).
Esto aún no incluye el pago de su hipoteca, porque la financiación varía según el inversor. Algunas personas pagan en efectivo. Otras obtienen hipotecas con diferentes plazos. El NOI le muestra cómo rinde la propiedad por sí sola.
¿Cumple su objetivo? Si es sí, siga adelante. Si es no, descarte la propiedad.
Hable con los vecinos
Este paso suena raro, pero detecta problemas que nunca encontraría en los documentos.
Camina hasta una casa un par de puertas más allá de la propiedad que está considerando. Llama a la puerta. Diles que estás pensando en comprar la propiedad de la calle. Pregunta cómo son los inquilinos. Pregunta por el propietario.
Si hay inquilinos problemáticos, los vecinos te lo dirán. Suelen estar encantados de compartir información, especialmente si han estado lidiando con problemas.
Esta conversación de cinco minutos puede evitarle comprar una propiedad de pesadilla.
Obtenga la herramienta de análisis gratuita
No tiene que construir su propia hoja de cálculo para todos estos cálculos. Hay una hoja de trabajo gratuita para alquileres y una calculadora de flujo de caja que le guía a través de cada paso.
Visite la Red Inmobiliaria Canadiense y busque la sección Descargas Gratuitas en la página de inicio. Introduzca su correo electrónico y nombre, y recibirá inmediatamente el Kit de Éxito de la Caja de Herramientas del Inversor con la calculadora de flujo de caja, además de otros recursos útiles.
Sin spam, sin compromiso. Incluso puede darse de baja inmediatamente y conservar las herramientas.
Proceda solo cuando todo cuadre
Aquí tiene su lista de verificación antes de comprar:
- Números introducidos en la calculadora de flujo de caja.
- La propiedad cumple su objetivo de flujo de caja.
- Todas las unidades se verifican como legales.
- Ingresos por alquiler verificados con listas de alquileres, declaraciones de impuestos y extractos bancarios.
- Todos los gastos verificados con documentos de apoyo.
- Vecinos confirman que no hay problemas importantes.
Solo cuando todas estas casillas estén marcadas debe proceder con la compra.
Este proceso lleva más tiempo que simplemente confiar en un anuncio. Pero le protege de los errores que convierten ofertas atractivas en desastres financieros.
Cualquiera puede presentar una oferta por una propiedad. Pero eso no la convierte en una buena inversión. Haga el trabajo por adelantado para asegurarse de que las cifras son reales y la propiedad realmente rinde como usted espera.
Así es como se construye una cartera de propiedades de alquiler que realmente gana dinero en lugar de agotarlo. Tener el socio de financiación adecuado es igual de importante: aquí tiene Equipo de Hipotecas para Propiedades de Inversión: A Quién Necesita.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto flujo de caja por unidad debo fijar como objetivo para las propiedades de alquiler?
¿Cómo verifico que las unidades de alquiler son legales?
¿Qué tasa de desocupación debo utilizar al analizar propiedades de alquiler?
¿Cómo puedo verificar los ingresos por alquiler que se muestran en un anuncio de propiedad?
¿Debo incluir los costes de reparación de una propiedad totalmente reformada?
¿Necesito un gestor de propiedades para una sola unidad de alquiler?
¿Por qué los anuncios de MLS suelen ser inexactos en cuanto a los ingresos por alquileres de propiedades?
¿Qué debería preguntar a los vecinos antes de comprar una propiedad de alquiler?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Cash-on-Cash Return
A metric that measures the annual pre-tax cash flow relative to the total cash invested in a property. Calculated as annual cash flow divided by total cash invested, expressed as a percentage. A 10% cash-on-cash return means you earn $10,000 annually on a $100,000 investment.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Gross Rent Multiplier
GRM - a property valuation metric calculated by dividing the purchase price by the annual gross rental income. A $500,000 property generating $60,000/year in gross rent has a GRM of 8.3. Lower GRMs generally indicate better value, though the metric doesn't account for operating expenses like cap rate does.
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