L’achat de propriétés locatives aux États-Unis semble être une excellente décision pour les Canadiens. Les prix sont plus bas, les marchés locatifs sont plus dynamiques et vous pouvez bâtir une richesse considérable. Mais voilà – si vous ne mettez pas en place vos impôts et votre structure juridique dès le départ, vous pourriez finir par payer beaucoup plus que vous ne le devriez.
Carmen Da Silva est CPA et aide les Canadiens à acheter des propriétés locatives aux États-Unis depuis des années. Elle a commencé à acheter des maisons unifamiliales en 2008 pendant la crise hypothécaire, a construit un portefeuille de plus de 75 propriétés, et dirige maintenant une entreprise qui facilite la tâche aux autres Canadiens pour faire de même.
Ce guide se concentre sur la planification fiscale et les structures d’entreprise pour les Canadiens investissant dans l’immobilier américain — couvrant les pièges des LLC, les structures de sociétés holding, l’évitement de la double imposition et la conformité transfrontalière. Pour des détails complets sur le financement DSCR, consultez notre Guide sur la façon dont les Canadiens investissent dans les propriétés d’investissement américaines : Financement, qui explique les ratios de couverture de la dette, les taux et les stratégies d’acompte. Si vous recherchez des stratégies d’acquisition créatives au-delà des méthodes traditionnelles, lisez sur les transactions « sujet à » et le financement par le vendeur pour les investisseurs canadiens. Pour un aperçu complet du processus transfrontalier, consultez notre centre d’investissement transfrontalier américain.
Les Trois Choses Essentielles à Bien Gérer
Avant d’acheter votre première propriété locative américaine, vous devez réfléchir à trois domaines critiques. Si vous en manquez un, vous aurez des maux de tête pendant des années.
Comprendre Comment Fonctionnent les Impôts dans les Deux Pays
Vous devrez produire des déclarations de revenus dans les deux pays. Il n’y a pas d’échappatoire.
Aux États-Unis, vous paierez un impôt fédéral sur vos revenus locatifs. Certains États facturent également un impôt sur le revenu (comme la Californie), tandis que d’autres ne le font pas (comme le Texas ou la Floride). Vous devez savoir à quoi vous attendre avant d’acheter.
Au Canada, vous devrez toujours déclarer ces revenus américains sur votre déclaration de revenus canadienne. La bonne nouvelle ? Vous bénéficiez généralement d’un crédit d’impôt étranger pour ce que vous avez payé aux États-Unis, vous ne payez donc pas réellement deux fois. Mais vous devez déclarer tout correctement, sinon vous aurez des problèmes.
Ce qu’il faut retenir : où vous vivez et où se trouve votre propriété ont tous deux de l’importance pour les impôts. Découvrez-en plus sur pourquoi les investisseurs canadiens déménagent aux États-Unis et les avantages financiers qui motivent cette tendance.
Mettre en Place la Bonne Structure d’Entreprise
Vous ne pouvez pas simplement acheter une propriété américaine à votre nom personnel et considérer que c’est réglé. Eh bien, vous pouvez, mais ce n’est généralement pas la décision la plus intelligente.
La plupart des investisseurs créent une société holding – souvent au Wyoming en raison de la protection de la vie privée et des lois favorables aux entreprises. Ensuite, à partir de cette société mère, vous vous enregistrez dans chaque État où vous achetez une propriété.
Par exemple, si vous achetez des propriétés au Texas et en Caroline du Nord, vous pourriez avoir une société mère du Wyoming avec des filiales dans ces deux États. Cela permet de tout garder organisé et légal dans chaque endroit.
Chaque État veut que vous soyez correctement enregistré pour faire des affaires sur son territoire. Il ne s’agit pas seulement d’impôts, mais d’avoir le droit légal de posséder et d’exploiter des propriétés locatives dans cette juridiction.
Protéger vos Actifs et Planifier votre Succession
Voici quelque chose auquel la plupart des gens ne pensent pas : votre testament canadien pourrait ne rien faire pour vos propriétés américaines.
Si quelque chose vous arrive, votre famille pourrait se retrouver dans un enfer judiciaire à essayer de gérer des propriétés de l’autre côté de la frontière. La solution ? Créez un testament local dans l’État où vous possédez la propriété. Il n’a pas besoin d’être compliqué, mais il doit exister.
Une structure d’entreprise appropriée vous protège également contre la responsabilité. Si quelque chose tourne mal avec une propriété, vous ne voulez pas que cela affecte vos autres propriétés ou vos actifs personnels.
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L’Erreur de la LLC qui Coûte Cher aux Canadiens
Voici un piège dans lequel tombent presque tous les Canadiens : vous parlez à un avocat ou à un comptable américain, et ils vous disent de créer une LLC (Limited Liability Company). C’est un conseil standard aux États-Unis.
Le problème ? Le Canada ne reconnaît pas les LLC de la même manière que les États-Unis. Ce sont ce que l’on appelle des « entités hybrides », et cela crée un décalage temporel quant au moment où vous reconnaissez les revenus dans chaque pays.
Ce qui se passe, c’est que vous ne pouvez pas réclamer vos crédits d’impôt étrangers correctement, et vous finissez par payer effectivement plus d’impôts que vous ne le devriez. C’est un casse-tête à régler plus tard.
Si vous n’êtes pas sûr qu’une LLC ou une structure de société holding appropriée soit plus judicieuse pour vos propriétés américaines, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à éviter le décalage des crédits d’impôt étrangers.
Devriez-vous Posséder des Propriétés Personnellement ou Via une Société ?
C’est là que ça devient intéressant. La réponse n’est pas la même pour tout le monde.
Pourquoi la Propriété Personnelle Gagne Généralement
La majorité des impôts que vous paierez sur l’immobilier ne proviennent pas des revenus locatifs annuels. Ils proviennent des gains en capital lorsque vous vendez. Et les taux d’imposition des gains en capital personnels sont meilleurs que les taux des sociétés dans les deux pays.
Vos revenus locatifs annuels peuvent souvent être réduits à presque rien grâce à la dépréciation et aux déductions d’intérêts hypothécaires. Parfois, vous afficherez même une perte sur papier tout en conservant un flux de trésorerie positif. Ces pertes peuvent compenser votre revenu d’emploi ou d’autres revenus.
C’est puissant pour les professionnels à revenu élevé qui ont besoin de déductions fiscales.
Quand la Propriété par l’Entreprise est Pertinente
Si vous avez une société canadienne avec des bénéfices non répartis, et que vous souhaitez déployer cet argent, la propriété par l’entreprise pourrait fonctionner. Mais comprenez les compromis.
L’impôt des sociétés américain actuel se situe autour de 21 % au niveau fédéral, plus les taxes d’État dans la plupart des endroits – comptez environ 25 % au total. Mais en tant que résident canadien, vous suivez toujours les règles fiscales canadiennes, peu importe ce que font les États-Unis. Et le Canada traite les revenus passifs dans les sociétés de manière assez sévère.
Pour la plupart des investisseurs, une structure transparente où le revenu est reporté sur votre déclaration de revenus personnelle est la meilleure option.
Comment Constituer votre Portefeuille Sans Ajouter Constantement de Nouvel Argent
Une fois que vous possédez quelques propriétés, vous pouvez commencer à les utiliser pour en acheter d’autres. Carmen a expliqué comment elle a fait cela elle-même.
Elle a utilisé six propriétés qu’elle possédait déjà et s’en est servie comme garantie pour des prêts basés sur les flux de trésorerie (DSCR – prêts basés sur le revenu de la propriété, pas sur votre revenu personnel). Avec ce financement, elle a acheté pour 2,3 millions de dollars de propriétés au Texas.
C’est ainsi que vous passez de l’épargne pour les acomptes à la constitution d’un portefeuille qui se développe de lui-même. Vous utilisez la valeur nette que vous avez bâtie dans vos propriétés existantes pour financer de nouveaux achats.
La plupart des investisseurs ne savent pas que c’est possible. Ils pensent qu’ils ont besoin d’épargner encore 50 000 $ chaque fois qu’ils veulent acheter une nouvelle propriété. Ce n’est pas le cas – il suffit de savoir comment accéder à la valeur nette que vous avez déjà bâtie.
Carmen a utilisé six propriétés existantes comme garantie pour acquérir 2,3 millions de dollars de biens locatifs au Texas — si vous souhaitez apprendre comment les prêts DSCR peuvent vous aider à vous développer de la même manière, réservez un appel stratégique gratuit avec nous.
Le Jeu de la Taxe Foncière auquel Vous Devez Jouer
Les États sans impôt sur le revenu se rattrapent avec des taxes foncières plus élevées. Vous devez rester vigilant à ce sujet, car les taxes foncières peuvent rapidement réduire vos flux de trésorerie.
Voici ce que la plupart des investisseurs manquent : lorsqu’une propriété passe d’une résidence principale à une propriété locative, le taux d’imposition augmente généralement. Si vous utilisez le relevé de taxes de l’année précédente pour votre résidence principale pour estimer vos coûts, vous serez en manque.
Les investisseurs avisés travaillent avec des spécialistes des taxes foncières qui recherchent constamment des opportunités pour obtenir des réévaluations et réduire votre facture. Ces spécialistes travaillent sur la base de honoraires de performance – ils ne sont payés que s’ils vous font réaliser des économies.
Ils suivent également toutes les échéances de paiement dans différentes juridictions, ce qui est plus difficile qu’il n’y paraît lorsque vous possédez des propriétés dans plusieurs États.
Apprendre à vos Enfants à Bâtir leur Richesse Tôt
Carmen a vu trop de jeunes professionnels faire la même erreur. Ils obtiennent leur diplôme, trouvent un bon emploi et achètent immédiatement un condo ou une maison coûteuse. Tous leurs revenus vont au prêt hypothécaire. Ils ne peuvent rien investir d’autre. Ils sont piégés.
Voici une meilleure approche : prenez cet acompte de 500 000 $ pour un condo à Toronto et achetez plutôt cinq propriétés locatives américaines à 100 000 $ chacune.
Chaque propriété génère environ 1 000 $ par mois en flux de trésorerie. Cela fait 5 000 $ par mois au total. Vous pouvez louer n’importe où au centre-ville de Toronto avec ce revenu, vous possédez cinq actifs à appréciation au lieu d’un, et vous avez la flexibilité de déménager si une meilleure opportunité d’emploi se présente.
Vous bâtissez votre richesse tout en conservant la flexibilité de style de vie que les jeunes désirent réellement. Vous n’êtes pas fauché par votre maison et vous n’êtes pas lié.
Carmen a commencé à faire investir ses propres enfants dès leurs premiers stages. Ils ont bâti de la valeur nette pendant qu’ils étaient encore étudiants. Au moment où ils ont obtenu leur diplôme, ils avaient des actifs qui travaillaient pour eux au lieu de commencer à zéro.
Gestion d’Actifs vs Gestion Immobilière
La plupart des investisseurs ne comprennent pas la différence entre ces deux choses. C’est important.
La gestion immobilière s’occupe des affaires courantes : locataires, réparations, collecte des loyers, appels de maintenance. C’est important, mais ce n’est pas stratégique.
La gestion d’actifs concerne l’ensemble de votre portefeuille. Il s’agit d’examiner toutes vos propriétés ensemble et de prendre des décisions stratégiques. Devriez-vous refinancer ? Vos loyers sont-ils conformes au marché ? Quelles propriétés devriez-vous vendre ? Lesquelles devriez-vous conserver ?
Lorsque vous possédez des propriétés dans plusieurs États avec différents gestionnaires immobiliers, vous avez besoin de quelqu’un pour coordonner la vision d’ensemble. Sinon, chaque propriété fonctionne isolément, et vous manquez des opportunités qui n’apparaissent que lorsque vous regardez l’ensemble.
C’est particulièrement important lorsque vous possédez 10, 20 ou 30 propriétés et plus. La complexité augmente rapidement, et sans une gestion d’actifs appropriée, vous naviguez à l’aveugle.
Le Résultat
L’immobilier américain offre de réelles opportunités aux investisseurs canadiens. Les marchés sont solides, les prix sont raisonnables et vous pouvez bâtir une richesse considérable.
Mais vous devez mettre en place les choses correctement dès le départ. Obtenez la bonne structure d’entreprise. Travaillez avec quelqu’un qui comprend les deux systèmes fiscaux. Pensez à la protection des actifs et à la planification successorale avant d’en avoir besoin.
Ne tombez pas dans le piège des conseils américains standards qui ne fonctionnent pas pour les Canadiens. Ne vous précipitez pas vers une résidence principale coûteuse alors que des propriétés d’investissement pourraient vous offrir plus de flexibilité et de meilleurs rendements.
Les investisseurs qui réussissent sont ceux qui obtiennent un financement hypothécaire américain approprié, pas un passe-temps. Ils obtiennent une aide professionnelle pour les choses complexes, ils pensent stratégiquement à l’ensemble de leur portefeuille et ils commencent tôt.
Votre moi futur vous remerciera d’avoir bien fait les choses dès la première fois.
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Foire Aux Questions
Dois-je produire des impôts au Canada et aux États-Unis si je possède une propriété locative aux États-Unis ?
Devrais-je créer une LLC pour détenir mes propriétés locatives américaines ?
Est-il préférable de posséder des propriétés locatives américaines personnellement ou par l'intermédiaire d'une société ?
Puis-je utiliser la valeur nette de mes propriétés existantes pour acheter d'autres propriétés locatives ?
Ai-je besoin d'un testament américain si je possède des propriétés locatives aux États-Unis ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Quelle est la différence entre la gestion immobilière et la gestion d'actifs ?
Devrais-je utiliser mon comptable canadien habituel pour mes propriétés locatives américaines ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
Probate
The legal process of validating a deceased person's will and distributing their estate. Properties held personally must go through probate, causing delays and costs. Corporate or trust structures can bypass probate.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
Foreign Tax Credit
A tax credit for income taxes paid to a foreign government. When Canadians earn rental income from US properties, the foreign tax credit prevents double taxation by offsetting Canadian tax by the amount already paid abroad.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Asset Management
The strategic oversight of an entire real estate portfolio, including decisions about refinancing, rent optimization, acquisitions, dispositions, and long-term planning. Distinct from property management, which handles day-to-day operations.
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