Bloqué après avoir acheté quelques propriétés au Canada ? Votre banque ne vous prête plus d’argent, même si vous avez prouvé votre valeur en tant qu’investisseur. Cela vous dit quelque chose ? Au-delà des États-Unis, les Canadiens explorent également le financement de locations de vacances au Mexique pour étendre leur portefeuille dans les climats chauds.
C’est exactement ce qui a poussé Glenn Sutherland à commencer à investir dans l’immobilier américain. Visitez notre centre d’investissement transfrontalier américain pour la feuille de route complète.
Cet article se concentre sur les stratégies d’acquisition créatives pour les Canadiens qui s’étendent aux États-Unis — les transactions « subject-to », le financement par le vendeur et les approches stratégiques pour bâtir de la richesse au-delà de la frontière. Pour des informations détaillées sur Comment les Canadiens investissent dans l’immobilier américain : Guide de financement, ce guide détaille les exigences de qualification, les taux et les stratégies d’acompte. Si vous avez besoin de conseils fiscaux et sur la structure des entités, consultez notre guide d’investissement fiscalement intelligent aux États-Unis pour les Canadiens qui explique les LLC, les sociétés de portefeuille et comment éviter la double imposition.
Pourquoi les investisseurs canadiens se heurtent à un mur
Voici ce qui arrive à la plupart des investisseurs canadiens : vous achetez vos premières propriétés. Tout se passe bien. Puis, soudainement, votre banque vous coupe.
Glenn en a fait l’expérience directe. Après avoir construit un portefeuille de quatre à six propriétés avec des banques canadiennes traditionnelles, il s’est heurté à un mur. Les banques n’ont pas suggéré d’alternatives ni de solutions créatives. Elles ont simplement dit non.
Mais les problèmes ne se sont pas arrêtés au financement. La gestion de propriétés situées à 10 à 20 heures de route est devenue un cauchemar. Glenn s’est retrouvé à jouer tous les rôles : propriétaire, gestionnaire immobilier, entrepreneur, et tout le reste.
Il admet que la gestion immobilière n’était pas son point fort. Il faisait trop confiance aux locataires. Lorsqu’ils promettaient de payer le loyer et ne le faisaient pas, il passait d’innombrables heures devant le Tribunal de la location de l’Ontario.
Le marché américain offrait quelque chose de différent : la liberté de ne pas gérer soi-même et l’accès à un financement que les banques canadiennes ne fournissaient pas.
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Ce qu’il ne faut PAS faire (la première erreur de Glenn)
Glenn est d’une honnêteté rafraîchissante quant à son premier achat aux États-Unis. Il a acheté une propriété clé en main en Alabama avec de l’argent comptant parce qu’il ne comprenait pas le financement américain à l’époque.
Voici le problème avec cette approche : chacun a une quantité limitée d’argent. Si vous dépensez tout votre argent pour acheter des propriétés à la valeur du marché, d’où viendra l’argent pour la deuxième propriété ?
Glenn s’est retrouvé bloqué. Il avait épuisé sa marge de crédit et n’avait aucune voie claire devant lui. Cela lui a appris une leçon essentielle : l’appréciation seule n’est pas une stratégie de sortie.
La bonne façon d’investir aujourd’hui
Le marché actuel offre des opportunités qui n’étaient pas disponibles pendant des périodes plus folles. Les propriétés restent plus longtemps. Les vendeurs sont plus ouverts aux transactions créatives. Voici ce qui fonctionne :
- Achetez des propriétés qui nécessitent des travaux (les vendeurs motivés sont plus flexibles)
- Utilisez le financement par le vendeur lorsque c’est possible
- Reprenez les hypothèques existantes (ce que l’on appelle les transactions « subject-to »)
- Créez toujours de la valeur par des rénovations ou en achetant en dessous du marché
- N’achetez jamais de propriétés clé en main à la valeur du marché avec de l’argent comptant
Que vous exploriez les transactions « subject-to » ou le financement par le vendeur pour dépasser les limites de prêt des banques canadiennes, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à structurer correctement la transaction entre les deux pays.
La stratégie de crédit vendeur qui permet d’économiser des milliers de dollars
Voici un outil puissant qui fonctionne différemment aux États-Unis qu’au Canada.
Au Canada, lorsque les vendeurs offrent des crédits, les prêteurs réduisent généralement votre prêt du même montant. Vous n’en retirez pas beaucoup d’avantage.
Aux États-Unis, les prêteurs financeront le prix d’achat total, même avec des crédits vendeurs inclus. Cela signifie que vous pouvez utiliser ces crédits pour :
- Réduire votre taux d’intérêt de manière permanente
- Couvrir les frais de clôture
- Améliorer votre flux de trésorerie mensuel
La meilleure approche ? Négociez un prix d’achat inférieur ET obtenez des crédits vendeurs. Vous pouvez économiser des milliers de dollars rien qu’avec cette stratégie.
Devriez-vous réduire votre taux d’intérêt ?
Payer des frais initiaux pour obtenir un taux d’intérêt plus bas peut être judicieux, mais seulement si les chiffres sont corrects.
Vous devez calculer votre point de rentabilité. Combien d’années devez-vous détenir la propriété pour récupérer ces frais initiaux grâce aux économies mensuelles ?
Si vous revendez la propriété dans deux ans, mais que le point de rentabilité est de cinq ans, payer le taux plus élevé est plus judicieux. Si vous détenez à long terme et que le point de rentabilité est atteint rapidement, la réduction du taux est intelligente.
Voici quelque chose d’intéressant : les prêteurs américains vendent régulièrement des dettes hypothécaires. Ils regroupent les hypothèques et les vendent par lots, parfois quelques mois seulement après la clôture.
Cela signifie que votre relevé hypothécaire peut indiquer une société différente qui collecte les paiements chaque année. Ne vous inquiétez pas : vos conditions, votre taux d’intérêt et votre structure de paiement ne changent jamais. Seule l’entité qui collecte les paiements change.
Si vous pesez la propriété personnelle par rapport à la propriété par l’intermédiaire d’une société pour les propriétés américaines et que vous souhaitez comprendre les compromis en matière de responsabilité et de fiscalité, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner votre situation spécifique.
Propriété personnelle vs. Propriété par l’intermédiaire d’une société : cette décision est importante
C’est peut-être la décision la plus importante que vous prendrez en tant que Canadien investissant aux États-Unis.
Certaines banques canadiennes vous prêteront de l’argent pour des propriétés américaines. Cela semble pratique, n’est-ce pas ? Mais il y a de sérieux problèmes avec cette approche.
Le piège de la propriété personnelle
Lorsque vous possédez des propriétés américaines personnellement, vous êtes confronté à plusieurs problèmes :
- Les banques vous limitent à seulement trois propriétés (parfois moins)
- Vous devez être admissible en fonction de toutes vos propriétés canadiennes également
- Vos actifs personnels au Canada sont à risque si quelqu’un vous poursuit aux États-Unis
Ce dernier point est énorme. Les États-Unis sont beaucoup plus enclins aux poursuites judiciaires que le Canada. Si quelque chose tourne mal avec une propriété que vous possédez personnellement, les plaignants peuvent saisir vos actifs dans les deux pays.
Une mauvaise situation pourrait compromettre l’ensemble de votre portefeuille.
Pourquoi la propriété par l’intermédiaire d’une société est gagnante
Lorsque vous possédez des propriétés par l’intermédiaire de structures d’entreprise appropriées :
- La responsabilité reste isolée à l’entité de l’entreprise
- Vos actifs personnels canadiens restent protégés
- Les actions en justice ne peuvent pas aller au-delà des actifs de l’entreprise
- La planification fiscale devient plus efficace
Les implications fiscales sont complexes. FIRPTA, FAPI et d’autres réglementations peuvent créer des cauchemars de double imposition si vous n’êtes pas correctement structuré. La propriété par l’intermédiaire d’une société, correctement établie, vous aide à éviter ces problèmes.
Stratégies créatives qui fonctionnent aux États-Unis
Le marché américain offre des méthodes d’acquisition difficiles ou impossibles à utiliser au Canada.
Transactions « Subject-To »
Vous prenez possession de la propriété tout en laissant l’hypothèque existante du vendeur en place. Vous effectuez les paiements, mais le prêt reste à son nom. Cela vous donne de meilleures conditions que ce que vous pourriez obtenir avec une nouvelle hypothèque.
Financement par le vendeur
Le vendeur devient votre prêteur. Lorsqu’un vendeur mentionne qu’il « n’a pas besoin de l’argent tout de suite », c’est votre signal. Vous pourriez acheter une propriété avec peu ou pas d’apport.
Options de location
Contrôlez des propriétés avec l’option d’acheter plus tard. Exigences de capital plus faibles et flexibilité intégrée.
Contrat de vente
Une autre arrangement où le vendeur est le prêteur, créant des opportunités lorsque le financement traditionnel ne fonctionne pas.
Vous n’utiliserez pas toutes les stratégies. Mais savoir qu’elles existent vous aide à reconnaître les opportunités lorsque les vendeurs ou d’autres investisseurs mentionnent des situations qui correspondent à ces modèles.
Obtenir la bonne éducation et le bon soutien
De nombreuses personnes proposant des cours coûteux n’ont jamais réellement fait ce qu’elles enseignent. C’est un problème.
Le programme de Glenn se concentre sur la réplication complète. Après l’avoir terminé, vous devriez être capable de faire tout ce qu’il fait. Pas de ventes incitatives. Pas de niveaux cachés.
Le programme couvre :
- Où investir (les États-Unis représentent dix fois la taille du Canada)
- La mise en place de structures d’entreprise appropriées
- La compréhension de FIRPTA, FAPI et des questions fiscales transfrontalières
- Toutes les stratégies d’acquisition créatives
- L’analyse et le soutien continus des transactions
Vous bénéficiez également d’un accès à des tarifs juridiques réduits (environ 50 % de réduction) grâce au réseau de Glenn, en raison du volume qu’il leur apporte.
Plus important encore, vous avez quelqu’un pour examiner vos transactions avant de commettre des erreurs coûteuses. Les erreurs dans la structure de l’entreprise pourraient entraîner une double imposition. Payer trop cher pour une propriété ou manquer des signaux d’alerte pourrait coûter des dizaines de milliers de dollars.
Travaillez avec des spécialistes transfrontaliers
De nombreux courtiers hypothécaires américains ne comprennent pas le prêt aux ressortissants étrangers. Ils vous refuseront simplement.
Les courtiers canadiens ne comprennent peut-être pas non plus les options américaines.
Vous avez besoin de quelqu’un qui est spécialisé dans le financement hypothécaire transfrontalier. Quelqu’un qui peut structurer des transactions qui ont du sens dans les deux pays et qui comprend comment les systèmes canadien et américain interagissent.
Cela élimine la frustration d’acheminer des e-mails entre des professionnels qui ne comprennent pas les systèmes de l’autre.
Vos prochaines étapes
Si vous avez atteint votre limite avec les banques canadiennes, le marché américain offre de véritables opportunités. Mais vous devez :
- Vous former avant d’investir
- Mettre en place des structures d’entreprise appropriées
- Apprendre les stratégies d’acquisition créatives
- Travailler avec des personnes qui comprennent les deux pays
- Avoir toujours une stratégie de sortie
- Utiliser les crédits vendeurs et les réductions de taux lorsqu’ils sont pertinents
- Calculer tout avant de vous engager
Le marché actuel est en fait plus propice aux transactions créatives que les folles guerres d’enchères des dernières années. Les vendeurs sont plus flexibles. Les propriétés restent plus longtemps. Vous avez le temps de faire une diligence raisonnable appropriée. Et l’un des plus grands avantages est l’accès à l’inventaire — découvrez pourquoi les propriétés américaines hors marché battent le MLS à chaque fois.
Ne faites pas la même erreur que Glenn en achetant des propriétés clé en main à la valeur du marché avec de l’argent comptant. Créez de la valeur. Utilisez l’argent des autres. Protégez-vous avec des structures appropriées.
Le chemin pour passer de l’investisseur canadien à capacité maximale à l’investisseur immobilier transfrontalier prospère existe. Pour une feuille de route complète, consultez notre guide sur la construction d’un empire immobilier américain depuis le Canada. Et si vous souhaitez explorer au-delà de l’Amérique du Nord, notre guide sur l’investissement immobilier au Mexique pour les Canadiens couvre une autre destination transfrontalière populaire. Cela demande des connaissances, une structure appropriée et des conseils de personnes qui l’ont réellement fait.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des propriétés d'investissement américaines ?
Dois-je posséder des propriétés américaines personnellement ou par l'intermédiaire d'une société ?
Que sont les crédits vendeurs et comment fonctionnent-ils aux États-Unis ?
Qu'est-ce qu'une transaction « subject-to » en immobilier ?
Pourquoi les gestionnaires hypothécaires américains changent-ils constamment ?
Devrais-je réduire mon taux d'intérêt sur une propriété d'investissement américaine ?
Où les Canadiens devraient-ils investir sur le marché immobilier américain ?
Qu'est-ce que FIRPTA et comment affecte-t-il les investisseurs immobiliers canadiens ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Turnkey Property
An investment property that's fully renovated and often already tenanted, ready to generate income immediately after purchase.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Seller Financing
A financing arrangement where the property seller acts as the lender, allowing the buyer to make payments directly to them instead of obtaining a traditional mortgage.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
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