Et si vous pouviez passer de la propriété d’une seule propriété locative au développement de 26 projets de maisons en rangée ? C’est exactement ce que Paul D’Abruzzo a fait. Et il a commencé sans aucune aide financière de ses parents.
L’histoire de Paul prouve que vous n’avez pas besoin de parents fortunés ou d’un diplôme prestigieux pour bâtir une véritable richesse grâce à l’immobilier. Il suffit de commencer, de travailler dur et de prendre des décisions intelligentes en cours de route.
La Propriété Unique Qui a Tout Lancé
Paul a acheté sa première propriété d’investissement à Hamilton, en Ontario, pour 238 000 $. Rien de fantaisiste. Juste une propriété locative ordinaire qu’il pouvait se permettre. Comme beaucoup d’investisseurs, Première Propriété d’Investissement : Pourquoi C’est la Plus Difficile à Acheter.
À partir de là, son portefeuille a grandi, une propriété à la fois :
- Une est devenue deux
- Deux sont devenus trois
- Trois sont devenus quatre
- Finalement, il a atteint dix propriétés et a continué
La leçon ? Tout le monde commence quelque part. Même les promoteurs prospères qui gèrent des projets de plusieurs millions de dollars ont commencé avec une seule propriété locative.
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Pourquoi Il a Quitté Son Emploi de Rêve
Paul a passé dix ans comme pompier pour la ville de Toronto. Il adorait ça. Mais il jonglait aussi avec trop de choses.
À son apogée, il gérait :
- Une carrière de pompier à temps plein
- Plusieurs propriétés locatives
- Des projets de développement actifs
- Une équipe immobilière
- Être un mari et père de trois filles
Quelque chose devait céder. Il a donc pris la décision difficile de prendre sa retraite de pompier. Il appelle cela “faire un pas en arrière pour en faire trois en avant”.
Cela n’a pas été facile. Mais cela l’a libéré pour se concentrer sur ce qui créerait la plus grande valeur à long terme pour sa famille.
Paul est passé d’une seule propriété locative de 238 000 $ à Hamilton à des développements de plusieurs millions de dollars — si vous êtes prêt à commencer à faire évoluer votre propre portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et parlons de votre prochaine étape.
Retour sur le Mode de Vie : La Pièce Manquante
Paul a appris quelque chose d’important il y a environ cinq ans. Il avait accumulé beaucoup d’actifs, mais sa qualité de vie ne s’améliorait pas. Il était stressé, surmené et voyait à peine sa famille.
C’est là qu’il a créé le concept de ROL – Retour sur le Mode de Vie (Return on Lifestyle).
Voici ce que cela signifie :
- Vos investissements doivent améliorer votre vie, pas seulement votre valeur nette.
- Les propriétés devraient vous donner plus de temps en famille, pas moins.
- Les chiffres de flux de trésorerie n’ont pas d’importance si vous êtes malheureux.
- Chacun doit définir ce que le ROL signifie pour lui personnellement.
Que vous possédiez 5 propriétés ou 20, elles devraient vous aider à mieux vivre. C’est tout l’intérêt.
La Conférence Qui a Tout Changé
À l’âge de 23 ans, Paul a assisté à une conférence à Toronto appelée “Millionaire Mind Intensive”. Il était tellement enthousiasmé par ce qu’il avait appris qu’il s’est inscrit à une autre conférence en Californie – même s’il était fauché.
Il l’a payé par carte de crédit et a trouvé comment le rembourser plus tard. Cet engagement envers l’apprentissage dès son plus jeune âge reflète la manière dont certains entrepreneurs commencent à travailler dur dès leur plus jeune âge - de la vente de croustilles à la gestion de la plus grande ligue de volleyball au Canada.
Lors de cette conférence californienne, quelque chose a fait déclic. Pendant un exercice, les participants se sont levés par âge. Paul était l’un des plus jeunes dans une salle de 700 à 800 personnes.
Il a réalisé : “Si j’apprends ces stratégies maintenant, d’ici mes 30 ou 32 ans, je peux vraiment me mettre à l’abri pour la vie.”
Ce moment a lancé son parcours d’investissement immobilier. Il a passé les années suivantes à lire environ 150 livres sur la création de richesse et l’entrepreneuriat.
Que vous achetiez votre première propriété locative ou que vous exploriez les structures GP/LP pour un projet de développement, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à trouver le financement adapté à votre étape.
Des Propriétés Locatives aux Projets de Développement
Paul ne s’est pas lancé directement dans le développement. Il a Comment obtenir de l’argent pour construire votre portefeuille de propriétés locatives.
Ses projets de développement ont grandi au fil du temps :
- A commencé avec des développements de 6 unités
- Passé à des projets de 9 unités
- Puis 18 maisons en rangée
- Travaille maintenant sur des projets de 26 maisons en rangée
Ces développements génèrent des revenus actifs – l’argent entre, le profit revient. Combinés à ses propriétés locatives qui génèrent des revenus passifs, il a construit un portefeuille avec plusieurs sources de revenus. Son évolution du “flipping” à l’immobilier multifamilial reflète les stratégies abordées dans construire de la richesse, du “flipping” de maisons à l’immobilier multifamilial.
Comment les Investisseurs Ordinaires Peuvent Obtenir des Rendements de Promoteur
C’est là que les choses deviennent intéressantes pour les personnes qui souhaitent obtenir les rendements du développement sans devenir elles-mêmes des promoteurs.
Paul utilise une structure GP/LP (General Partner/Limited Partner) pour ses projets plus importants :
Comment Ça Marche
General Partners (GPs) :
- Paul et son partenaire Drew prennent toutes les décisions
- Ils fournissent des garanties personnelles pour le financement de la construction
- Ils mettent leur réputation et leurs portefeuilles en jeu
- Ils font tout le travail
Limited Partners (LPs) :
- Des investisseurs extérieurs fournissent le capital
- Ils possèdent des parts égales aux GPs
- Ils sont complètement passifs
- Ils obtiennent le même niveau de profit que les GPs
- Ils ne fournissent pas de garanties personnelles
Pourquoi C’est Sensé
Les LPs obtiennent des rendements de niveau promoteur sans les tracas. Et le risque est plus faible qu’on ne le pense car :
- Les GPs sont expérimentés et savent ce qu’ils font
- Les GPs ne risqueront pas leurs portefeuilles entiers et leurs réputations dans un mauvais projet
- Les GPs fournissent des garanties personnelles, donc ils sont extrêmement prudents
Pour ses projets de maisons en rangée plus importants, Paul a généralement besoin d’environ 3,3 millions de dollars de capital total. L’investissement minimum commence autour de 50 000 $ à 100 000 $.
Le Projet du Seaway Mall
Le projet phare actuel de Paul est un réaménagement majeur des terrains de stationnement du Seaway Mall à Welland, en Ontario.
Les détails :
- Environ 5-6 acres de terrain
- 15 blocs séparés aménagés pour le développement
- Première phase : 26 maisons en rangée sur le Bloc 4
- Levée d’environ 3 millions de dollars pour cette phase
- Deuxième phase juste après
Paul dit que l’emplacement est l’un des meilleurs de tout le Niagara. La municipalité est favorable à la croissance, ce qui rend le processus de développement plus fluide.
Le Bonus : Apprendre en Gagnant
Voici quelque chose d’unique que Paul offre à ses investisseurs.
Chaque mois, le dernier jeudi, il organise un appel de mise à jour de 20 à 30 minutes. Les investisseurs voient exactement ce qui se passe avec le projet – le processus de plan d’implantation, les conditions qu’ils remplissent, où en sont les choses.
Cela signifie que vous apprenez le processus de développement en temps réel pendant que votre argent travaille pour vous. Si vous souhaitez un jour réaliser votre propre petit projet de développement, vous comprendrez comment cela fonctionne avant de risquer votre propre capital.
Paul a appris le développement de cette même manière. Il s’est associé à un promoteur expérimenté, a fourni l’argent et a suivi l’ensemble du processus. C’est devenu son “cours universitaire” en développement.
Qui Peut Investir ?
Pour investir dans ces transactions GP/LP, vous devez appartenir à l’une des deux catégories :
- Statut d’Investisseur Accrédité : Vous remplissez la définition légale basée sur la valeur nette ou les exigences de revenu.
- Relation Préexistante : Vous avez une relation personnelle ou d’affaires documentée avec Paul ou ses partenaires (transactions antérieures ensemble, participation à des réunions, communication documentée, amitié personnelle).
Si aucune des deux ne s’applique, vous devrez peut-être d’abord établir une relation. Paul suit ces règles strictement pour rester en conformité.
Leçons Clés du Parcours de Paul
Commencez là où vous êtes. Tout le monde commence avec une seule propriété. N’attendez pas les conditions parfaites.
Soyez prêt à apprendre. Paul a lu 150 livres et a investi dans des conférences alors qu’il était fauché. Cette éducation a porté ses fruits.
Travaillez dur. Les grands-parents immigrés de Paul lui ont appris cela. Il n’y a pas de raccourci vers le succès.
Faites des sacrifices stratégiques. Parfois, il faut abandonner quelque chose de bien pour obtenir quelque chose de formidable.
Concentrez-vous sur le style de vie, pas seulement sur les chiffres. Vos investissements doivent améliorer votre vie. S’ils ne le font pas, quelque chose doit changer.
Associez-vous à des personnes expérimentées. Lorsque vous investissez dans le développement, assurez-vous que les opérateurs ont un intérêt personnel et une expérience.
Pour Commencer
Si vous débutez, achetez cette première propriété locative. Apprenez les bases. Explorez Financement Hypothécaire Résidentiel. Lisez tout ce que vous pouvez.
Si vous êtes prêt pour des rendements de niveau promoteur mais que vous ne souhaitez pas devenir promoteur, des structures comme le modèle GP/LP de Paul vous donnent accès à ces profits sans le travail ni le risque de vous lancer seul.
Dans tous les cas, l’important est de commencer. Paul est passé de zéro à développer des projets de plusieurs millions de dollars. Mais il a fallu cette première propriété de 238 000 $ pour lancer le mouvement.
Votre parcours commence par une seule décision. Prenez-la aujourd’hui.
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Foire Aux Questions
Combien faut-il d'argent pour investir dans un projet de développement ?
Quelle est la différence entre un GP et un LP dans le développement immobilier ?
Faut-il être un investisseur accrédité pour investir dans des projets de développement ?
Comment Paul a-t-il appris le développement immobilier sans formation formelle ?
Qu'est-ce que le Retour sur le Mode de Vie (ROL) en investissement immobilier ?
Combien de temps faut-il pour construire un portefeuille immobilier à partir de zéro ?
Quels sont les avantages d'investir en tant que LP dans un projet de développement ?
Faut-il quitter son emploi pour investir dans l'immobilier à temps plein ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
GP/LP Structure
A General Partner / Limited Partner arrangement used in real estate syndications. The GP manages the project and assumes liability, while LPs invest capital passively with liability limited to their investment amount.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
Townhouse
A multi-story residential unit that shares one or more walls with adjacent units but has its own entrance. Townhouses offer a middle ground between condos and detached homes, often with lower purchase prices and condo-like fee structures.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
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