Faire une demande de prêt DSCR est l’un des processus de financement les plus simples disponibles pour les investisseurs immobiliers, mais seulement si vous savez à quoi vous attendre à chaque étape. Contrairement aux hypothèques conventionnelles qui nécessitent une documentation exhaustive sur les revenus personnels, une vérification de l’emploi et une analyse du ratio d’endettement, un prêt DSCR se concentre sur la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir le paiement hypothécaire. Pour comprendre comment la qualification hypothécaire DSCR basée sur les revenus de la propriété diffère de la souscription traditionnelle, consultez notre guide complet.
Cette simplicité est l’attrait principal. Mais « plus simple » ne signifie pas « automatique ». Il y a des étapes spécifiques, des documents, des délais et des obstacles potentiels que vous devez comprendre avant de commencer le processus. Ce guide vous accompagne à chaque étape de la demande de prêt DSCR, de votre première conversation avec un prêteur jusqu’au jour de la clôture et au-delà.
Que ce soit votre première propriété d’investissement ou votre quinzième, savoir exactement à quoi s’attendre élimine les surprises et vous aide à clôturer à temps.
Étape 1 : Pré-qualification
Délai : 1 à 3 jours
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La pré-qualification est votre première conversation avec un prêteur ou un courtier DSCR. L’objectif est de déterminer si votre transaction et votre profil d’emprunteur sont susceptibles d’être qualifiés avant d’investir du temps et de l’argent dans une demande complète.
Lors de la pré-qualification, vous fournirez des informations de base :
- Détails de la propriété : Adresse (ou marché cible si vous magasinez encore), type de propriété (unifamiliale, 2-4 unités, condo), prix d’achat ou valeur estimée.
- Estimation des revenus locatifs : Loyer mensuel attendu basé sur des propriétés comparables ou un bail existant.
- Gamme de score de crédit : La plupart des prêteurs effectueront une vérification douce ou vous demanderont votre score approximatif avant d’effectuer une vérification formelle.
- Apport personnel : Combien d’argent liquide vous prévoyez de verser (généralement 20 % à 25 %).
- Structure de l’entité : Si vous prévoyez de clôturer à votre nom personnel ou au nom d’une SARL.
- Stratégie d’investissement : Location à long terme, location à court terme ou autre.
Sur la base de ces informations, le prêteur vous donnera une évaluation préliminaire de la probabilité que la transaction soit qualifiée, de la fourchette de taux à attendre, ainsi que du processus et du calendrier.
Ce que vous devriez demander lors de la pré-qualification :
- Quel est le ratio DSCR minimum requis ?
- Dans quelle tranche de score de crédit serai-je classé ?
- Quel est le taux d’intérêt estimé pour mon scénario ?
- Quelle structure de pénalité de remboursement anticipé est disponible ?
- Puis-je clôturer avec ma SARL ?
- Quel est votre délai moyen de clôture ?
La pré-qualification ne vous engage à rien. C’est une conversation axée sur la collecte d’informations, et un bon prêteur sera transparent quant à la conformité de votre transaction avec son programme.
Pour un aperçu complet de ce que les prêteurs recherchent, consultez notre guide des exigences de prêt DSCR.
Étape 2 : Trouvez votre propriété et obtenez une pré-approbation
Délai : Variable (recherche de propriété) + 3 à 5 jours (pré-approbation)
Si vous avez déjà identifié une propriété, vous pouvez passer directement à la pré-approbation. Si vous êtes encore à la recherche, utilisez les informations de la pré-qualification pour affiner votre cible : vous connaissez maintenant votre fourchette de prix, le seuil DSCR que la propriété doit atteindre et l’apport personnel requis.
La pré-approbation est plus formelle que la pré-qualification. Le prêteur :
- Effectuera une vérification formelle de votre crédit pour vérifier votre score et examiner votre historique de crédit.
- Examinera les documents de votre entité si vous clôturez via une SARL (statuts constitutifs, convention d’exploitation, lettre EIN).
- Émettra une lettre de pré-approbation indiquant que vous êtes approuvé pour un financement jusqu’à un certain montant, sous réserve de conditions spécifiques à la propriété.
Une lettre de pré-approbation DSCR peut renforcer votre offre d’achat, surtout dans les marchés concurrentiels. Elle indique au vendeur que vous avez un financement en place et que vous êtes un acheteur sérieux.
Certains prêteurs émettent une pré-approbation en seulement 24 heures. D’autres prennent trois à cinq jours ouvrables. Si la rapidité est importante pour votre transaction, renseignez-vous sur le délai de traitement lors du choix de votre prêteur.
Pour obtenir des conseils sur la pré-approbation, lisez notre guide de pré-approbation de prêt DSCR.
Étape 3 : Demande complète et soumission des documents
Délai : 1 à 3 jours
Une fois que vous avez une offre acceptée sur une propriété (ou si vous refinancez une propriété existante), vous soumettez la demande de prêt complète. Les demandes de prêt DSCR sont considérablement plus légères que les demandes de prêt conventionnelles car aucune vérification de revenu personnel n’est requise.
Documents dont vous aurez besoin
Documents de l’emprunteur :
- Pièce d’identité officielle avec photo (permis de conduire ou passeport).
- Numéro de sécurité sociale (pour la vérification du crédit).
- Documents de l’entité si clôture via une SARL : statuts constitutifs, convention d’exploitation, lettre EIN.
- Relevés bancaires montrant des fonds suffisants pour l’apport personnel et les frais de clôture (généralement deux mois de relevés).
- Lettre d’explication pour tout événement de crédit (faillites, saisies immobilières, ventes à prix réduit) le cas échéant.
Documents de la propriété :
- Contrat d’achat signé (pour les achats).
- État locatif actuel ou bail existant (si la propriété est occupée par un locataire).
- Devis d’assurance de la propriété.
- Informations et budget de l’association de propriétaires (HOA) (le cas échéant).
Pour les refinancements, ajoutez :
- Relevé hypothécaire actuel.
- Facture de taxes foncières.
- Page de déclaration de l’assurance.
- Historique des revenus locatifs sur 12 mois (relevés bancaires ou rapports de gestion immobilière).
Notez ce qui est absent de cette liste : pas de W-2, pas de déclarations de revenus, pas de fiches de paie, pas de comptes de résultat, pas de lettres de vérification d’emploi. C’est l’avantage fondamental du prêt DSCR. Le revenu de la propriété qualifie le prêt, pas le vôtre.
La plupart des prêteurs fournissent un portail en ligne sécurisé pour le téléchargement des documents. Organisez vos documents à l’avance et soumettez tout en une fois pour éviter les retards. Les dossiers de documents incomplets sont la cause la plus fréquente de retards dans les prêts DSCR.
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Étape 4 : Évaluation et analyse locative
Délai : 5 à 10 jours ouvrables
L’évaluation est l’étape la plus critique du processus de prêt DSCR car elle détermine à la fois la valeur de la propriété et le revenu locatif utilisé pour calculer le DSCR.
Le processus d’évaluation
Le prêteur commande une évaluation à un expert immobilier agréé dans le marché de la propriété. L’expert visite la propriété, photographie l’intérieur et l’extérieur, mesure la superficie et évalue l’état. Il compare ensuite la propriété en question à des ventes récentes de propriétés similaires (comparables) pour déterminer sa valeur marchande.
Pour les prêts DSCR, l’évaluation comprend un élément supplémentaire que les évaluations standard n’ont pas : le formulaire 1007 (ou “rent schedule”) (également appelé “Single Family Comparable Rent Schedule”). Ce formulaire fournit l’estimation de l’expert sur le loyer équitable du marché de la propriété, basé sur les annonces locatives comparables et les baux récents dans le secteur.
Le chiffre du loyer du formulaire 1007 est celui que le prêteur utilise pour calculer le DSCR. Ce nombre est d’une importance capitale : si le loyer estimé est inférieur aux attentes, cela peut faire passer le DSCR en dessous du minimum du prêteur et compromettre le prêt.
Ce qui affecte l’estimation du loyer du formulaire 1007
- Annonces locatives comparables : L’expert examine les propriétés récemment louées et actuellement disponibles, similaires en taille, en état et en emplacement.
- État de la propriété : Une propriété récemment rénovée peut commander un loyer plus élevé qu’une propriété avec un entretien différé.
- Nombre d’unités : Pour les propriétés à plusieurs unités, l’expert estime le loyer pour chaque unité séparément.
- Commodités : Garage, climatisation centrale, cuisine et salles de bain modernes, et buanderie dans l’unité ont tous un impact sur l’estimation du loyer.
Si l’évaluation est basse
Si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat, vous avez plusieurs options :
- Renégocier le prix d’achat avec le vendeur pour qu’il corresponde à la valeur estimée.
- Apporter des fonds supplémentaires pour couvrir la différence entre la valeur estimée et le prix d’achat.
- Contester l’évaluation en fournissant des comparables supplémentaires que l’expert aurait pu manquer (appelé “reconsidération de valeur”).
- Abandonner la transaction si le contrat inclut une clause suspensive d’évaluation.
Si le loyer estimé du formulaire 1007 est inférieur aux attentes, faisant passer le DSCR en dessous du minimum, vos options sont plus limitées. Vous pourriez demander une reconsidération avec de meilleurs comparatifs locatifs, accepter un ratio prêt/valeur (LTV) plus faible (apport personnel plus important) pour améliorer le ratio, ou trouver un prêteur avec un minimum DSCR plus bas.
Étape 5 : Souscription
Délai : 5 à 10 jours ouvrables
Une fois l’évaluation terminée et tous les documents soumis, votre dossier passe à la souscription. Le travail du souscripteur est de vérifier que le prêt respecte toutes les directives du prêteur.
Pour un prêt DSCR, le souscripteur examine :
- Calcul du DSCR : En utilisant le loyer du formulaire 1007 de l’évaluation et les conditions de prêt proposées (taux, montant du prêt, taxes, assurance, HOA), le souscripteur calcule le DSCR réel et confirme qu’il respecte le minimum requis.
- Examen du crédit : Examen détaillé de votre rapport de crédit, y compris l’historique des paiements, les dettes en cours et tout événement négatif.
- Éligibilité de la propriété : Confirmation que le type, l’état et l’emplacement de la propriété répondent aux exigences du prêteur.
- Examen du titre : Rapport préliminaire de titre pour confirmer un titre clair et identifier toute charge, servitude ou restriction.
- Examen de l’assurance : Confirmation que la couverture d’assurance proposée répond aux exigences du prêteur.
- Examen de l’entité : Si clôture via une SARL, vérification des documents de formation et de la convention d’exploitation de l’entité.
- Examen des relevés bancaires : Confirmation de fonds suffisants pour l’apport personnel, les frais de clôture et les réserves requises.
La souscription DSCR est généralement plus rapide que la souscription conventionnelle car il n’y a pas de calcul de revenus, de vérification d’emploi ou d’analyse de ratio d’endettement à effectuer. Cependant, le délai dépend du volume et du personnel du prêteur.
Étape 6 : Approbation conditionnelle et conditions
Délai : 1 à 5 jours ouvrables pour lever les conditions
Après examen par la souscription, la plupart des prêts reçoivent une “approbation conditionnelle” plutôt qu’une approbation sans réserve. Cela signifie que le prêt est approuvé sous réserve de satisfaction d’une liste de conditions. Les conditions courantes pour les prêts DSCR incluent :
- Relevés bancaires mis à jour si les relevés originaux ont plus de 60 jours.
- Preuve d’assurance avec le prêteur mentionné comme créancier hypothécaire et la police répondant aux exigences de couverture minimale.
- Documentation HOA incluant le budget, les procès-verbaux des réunions et le certificat d’assurance.
- Documents de l’entité tels qu’un certificat de bonne réputation pour la SARL.
- Lettre d’explication pour toute demande de crédit, tout retard de paiement ou tout autre élément signalé par le souscripteur.
- Preuve de la source de l’apport personnel si les relevés bancaires montrent des dépôts importants qui doivent être expliqués.
- Éléments de rectification du titre tels que la levée d’une ancienne charge ou l’obtention d’une quittance manquante.
Votre agent de prêt ou votre gestionnaire de dossier vous enverra la liste des conditions et vous guidera pour satisfaire chaque élément. Répondez rapidement : chaque jour de retard à ce stade repousse votre date de clôture.
L’objectif est de convertir l’approbation conditionnelle en un “clear to close” (accord définitif) en satisfaisant chaque condition. Certaines conditions sont “avant les documents” (doivent être levées avant la préparation des documents de clôture) et d’autres sont “avant le financement” (doivent être levées avant que le prêteur n’envoie les fonds).
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Étape 7 : Clear to close
Délai : 1 à 3 jours ouvrables
Une fois toutes les conditions satisfaites, le souscripteur émet un “clear to close” (accord définitif) : cela signifie que le prêt est entièrement approuvé et que les documents de clôture peuvent être préparés.
À ce stade :
- Les documents de clôture sont préparés par le prêteur et envoyés à la société de titre ou à l’avocat de clôture.
- La divulgation finale de clôture est émise, indiquant les conditions exactes du prêt, le paiement mensuel, les frais de clôture et le montant en espèces nécessaire pour la clôture.
- Les instructions de virement sont fournies pour votre apport personnel et vos frais de clôture.
- La clôture est programmée chez la société de titre, le bureau de l’avocat, ou via un notaire mobile.
Examinez attentivement la divulgation de clôture. Comparez le taux, les frais et les conditions à ce qui vous a été initialement proposé. Bien que des ajustements mineurs soient normaux (prorata des taxes foncières, ajustements des intérêts journaliers), des changements importants au taux ou aux frais doivent être remis en question immédiatement.
Étape 8 : Jour de clôture
Délai : 1 jour (le rendez-vous de clôture réel dure 30 à 60 minutes)
Le jour de la clôture, vous (ou votre représentant autorisé si vous clôturez via une SARL) signerez les documents de prêt et tout document de transfert à l’endroit désigné.
Ce qu’il faut apporter :
- Pièce d’identité officielle avec photo.
- Chèque certifié ou de banque pour le montant de la clôture (si vous n’effectuez pas de virement).
- Tout document conditionnel restant qui était requis avant le financement.
Ce que vous signerez :
- Billet à ordre : Votre promesse de rembourser le prêt selon les termes énoncés.
- Hypothèque ou acte de fiducie : L’instrument de garantie qui donne au prêteur une charge sur la propriété.
- Divulgation de clôture : Comptabilité finale de tous les coûts et crédits.
- Documents de l’entité : Si clôture via une SARL, la documentation du signataire autorisé.
- Divers affidavits et divulgations requis par l’État.
Si vous achetez dans un État qui autorise les clôtures par courrier ou par notaire mobile, vous n’aurez peut-être pas besoin de vous présenter dans un bureau de société de titre. De nombreux prêteurs DSCR prennent en charge les clôtures à distance, ce qui est particulièrement pratique pour les investisseurs étrangers.
Une fois tous les documents signés et que le prêteur confirme l’envoi du virement, la société de titre enregistre l’acte et l’hypothèque. À ce moment-là, vous êtes officiellement propriétaire de la propriété.
Étape 9 : Post-clôture
Délai : Continu
La clôture n’est pas la fin du processus. Il y a plusieurs éléments à gérer après la clôture :
Transfert de la gestion du prêt
Votre prêt DSCR sera probablement vendu à un gestionnaire de prêt dans les 30 à 60 jours suivant la clôture. Vous recevrez un avis vous indiquant où envoyer vos paiements. C’est une pratique standard et cela ne modifie pas les conditions de votre prêt.
Assurance de la propriété
Assurez-vous que votre police d’assurance est active et que le prêteur (ou son gestionnaire) est désigné comme créancier hypothécaire. Si votre police expire, le gestionnaire souscrira une assurance d’office à un coût considérablement plus élevé.
Compte séquestre des taxes foncières
La plupart des prêts DSCR incluent un compte séquestre pour les taxes foncières et l’assurance. Le prêteur collecte une partie de vos impôts annuels et de votre assurance avec chaque paiement mensuel et paie les factures en votre nom. Examinez votre compte séquestre chaque année pour en assurer l’exactitude.
Exigences de réserves
Certains prêteurs DSCR exigent que vous mainteniez un certain nombre de mois de réserves (généralement 3 à 12 mois de paiements hypothécaires) dans un compte bancaire ou d’investissement après la clôture. Si vous descendez en dessous de l’exigence de réserve, cela ne déclenche généralement pas un défaut, mais certains prêteurs peuvent exiger une vérification au moment du financement.
Déclaration des revenus locatifs
Bien que le prêteur ne surveille pas vos revenus locatifs après la clôture comme le ferait un prêteur conventionnel, le maintien de revenus locatifs solides vous assure de pouvoir effectuer vos paiements confortablement et vous positionne bien pour un refinancement futur ou des prêts DSCR supplémentaires.
Résumé complet du calendrier
Voici un calendrier réaliste pour l’ensemble du processus de prêt DSCR, du premier contact à la clôture :
| Étape | Durée | Total cumulé |
|---|---|---|
| Pré-qualification | 1 à 3 jours | Jour 1 à 3 |
| Pré-approbation | 3 à 5 jours | Jour 4 à 8 |
| Demande et soumission des documents | 1 à 3 jours | Jour 5 à 11 |
| Évaluation et analyse locative | 5 à 10 jours | Jour 10 à 21 |
| Souscription | 5 à 10 jours | Jour 15 à 31 |
| Levée des conditions | 1 à 5 jours | Jour 16 à 36 |
| Accord définitif (Clear to close) | 1 à 3 jours | Jour 17 à 39 |
| Clôture | 1 jour | Jour 18 à 40 |
Cas idéal : 18 à 21 jours de la demande à la clôture pour un emprunteur bien préparé avec un prêteur réactif.
Cas moyen : 25 à 35 jours, ce qui est le délai le plus courant pour les clôtures de prêts DSCR.
Cas le plus long : 40 à 60 jours en cas de retards d’évaluation, de problèmes de conditions ou de retards chez le prêteur.
Le facteur le plus important pour se situer dans la fourchette la plus courte est la préparation. Avoir vos documents organisés et soumis rapidement, répondre aux demandes de conditions le jour même, et travailler avec un prêteur qui dispose de processus internes efficaces contribuent tous à une clôture plus rapide.
Pour plus de détails sur le processus de clôture spécifiquement, consultez notre guide du processus de clôture de prêt DSCR.
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Foire aux questions
Dois-je fournir des déclarations de revenus pour un prêt DSCR ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Que se passe-t-il si mon DSCR est inférieur au minimum requis par le prêteur ?
Puis-je faire une demande de prêt DSCR avant de trouver une propriété ?
Quel score de crédit dois-je avoir pour demander un prêt DSCR ?
Puis-je faire une demande de prêt DSCR en tant que ressortissant étranger ?
Combien de prêts DSCR puis-je avoir en même temps ?
Quelle est la différence entre pré-qualification et pré-approbation pour un prêt DSCR ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Mortgage Penalty
A fee charged for breaking your mortgage early, calculated as either 3 months' interest or the Interest Rate Differential (IRD), whichever is greater.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Lien
A legal claim against a property used as security for a debt. Liens arise from unpaid mortgages, property taxes, contractor work, or court judgments. Undiscovered liens can eliminate an apparent purchase discount on distressed properties.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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