Posséder des propriétés immobilières de plusieurs millions de dollars comme les riches est plus accessible que la plupart des investisseurs ne le pensent. La clé réside dans la compréhension des programmes de financement garantis par le gouvernement et des approches de développement stratégiques qui réduisent considérablement les besoins en capital. Pour les investisseurs canadiens cherchant à bâtir des portefeuilles substantiels, la combinaison du financement CMHC MLI Select, du développement du logement du « missing middle » et de méthodes de construction innovantes crée des opportunités sans précédent pour l’accumulation de richesse.
Comprendre la classification commerciale par rapport à la classification résidentielle
Lorsque les prêteurs évaluent les propriétés d’investissement, ils classent les immeubles de cinq unités ou plus comme commerciaux plutôt que résidentiels. Cette distinction est importante pour le financement, car les propriétés commerciales permettent d’accéder à des programmes spécialisés indisponibles pour les investisseurs résidentiels typiques.
Les logements multifamiliaux incluant les immeubles d’appartements, les plex de six unités et les immeubles construits dans un but locatif entrent dans cette catégorie commerciale lorsqu’ils dépassent quatre unités. Comprendre comment naviguer dans le financement commercial pour les immeubles de 5 unités et plus et les options de financement hypothécaire spécialisé pour le multifamilial est essentiel. Cette classification ouvre la porte à des ratios prêt-valeur plus élevés, à des périodes d’amortissement prolongées et à des produits de prêt garantis par le gouvernement conçus pour encourager le développement de logements locatifs dans tout le Canada.
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La puissance du financement CMHC MLI Select
La Société canadienne d’hypothèques et de logement offre son programme révolutionnaire MLI Select, spécialement conçu pour inciter au développement de logements locatifs abordables, accessibles et écoénergétiques. Ce programme modifie fondamentalement l’économie de l’investissement multifamilial grâce à plusieurs avantages clés.
Financement jusqu’à 95 % du prêt-valeur
Les projets admissibles peuvent accéder à un financement couvrant jusqu’à 95 % des coûts de construction, ce qui signifie que les investisseurs pourraient n’avoir besoin que de 5 % d’apport pour contrôler des actifs substantiels. Pour un projet d’immeuble d’un million de dollars, cela se traduit par environ 50 000 $ de capital requis plutôt que les 250 000 $ ou plus traditionnellement exigés dans le cadre du financement commercial conventionnel.
Périodes d’amortissement prolongées
MLI Select offre des périodes d’amortissement allant jusqu’à 50 ans, améliorant considérablement la trésorerie mensuelle par rapport aux termes standard de 25 ans. Cette période prolongée réduit considérablement les paiements hypothécaires tout en permettant aux investisseurs de maximiser la rétention du revenu locatif.
Taux d’intérêt inférieurs au marché
Les propriétés financées par des programmes assurés par la SCHL obtiennent généralement des taux d’intérêt entre 3,5 % et 4 %, en fonction de la taille du prêt et des spécificités du projet. Ces taux représentent des économies substantielles par rapport aux produits de financement commercial conventionnels.
Avec MLI Select offrant jusqu’à 95 % de financement et un amortissement de 50 ans, les chiffres sont très différents du financement conventionnel – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous montrerons ce que vous pourriez obtenir.
L’opportunité de logement du « missing middle »
Il existe un écart important dans l’offre de logements au Canada entre les maisons unifamiliales et les immeubles d’appartements de grande hauteur. Ce segment de logement du « missing middle » comprend les plex de six unités, les maisons en rangée, les maisons en rangée empilées et les immeubles d’appartements de faible hauteur dont de nombreuses communautés ont désespérément besoin, mais que peu de développeurs construisent activement.
Pourquoi peu de développeurs se concentrent sur six à douze unités
Les plus petites propriétés résidentielles attirent de nombreux investisseurs novices, tandis que les grands développements d’appartements attirent le capital institutionnel et les entreprises de développement expérimentées. Les propriétés dans la gamme de six à douze unités sont souvent négligées car elles nécessitent une expertise en développement mais génèrent moins de revenus totaux que les projets plus importants.
Cela crée des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs désireux d’opérer dans ce segment de marché mal desservi. La concurrence reste limitée alors que la demande pour ces types de logements continue de croître dans les villes canadiennes.
Modifications du zonage provincial soutenant la densité
Plusieurs provinces ont adopté des lois permettant une densité accrue sur les terrains résidentiels existants. L’Alberta permet la construction de jusqu’à huit unités sur des terrains admissibles sans demandes de zonage étendues. La Colombie-Britannique oblige les municipalités à autoriser trois à six unités sur des propriétés précédemment zonées unifamiliales près des transports en commun.
Ces changements réglementaires éliminent les obstacles traditionnels qui empêchaient le développement du « missing middle » et créent des voies permettant aux investisseurs de maximiser le potentiel des propriétés sans longs processus d’approbation.
La stratégie de développement qui crée de la richesse
La construction de nouvelles propriétés plutôt que l’achat de bâtiments existants offre plusieurs avantages stratégiques aux investisseurs recherchant des rendements maximums avec un déploiement de capital minimal.
Financement de construction jusqu’au refinancement stabilisé
La stratégie d’accumulation de richesse consiste à obtenir un financement de construction à des ratios prêt-valeur élevés, à achever le développement, à stabiliser les loyers sur une courte période de détention, puis à refinancer pour extraire le capital investi. Correctement exécutée, les investisseurs peuvent recouvrez tout leur investissement initial tout en conservant la propriété permanente d’actifs en appréciation.
Cette approche fonctionne car les propriétés nouvellement construites atteignent une valeur estimée maximale lorsqu’elles sont entièrement louées aux loyers du marché. L’appréciation combinée à la création forcée de capitaux propres par le développement permet de refinancer à des valeurs supérieures aux coûts de construction.
Contrôler la valeur de la propriété par le loyer
Ce contrôle représente l’un des avantages les plus importants de l’investissement immobilier commercial. La gestion immobilière stratégique et les améliorations à valeur ajoutée se traduisent directement par des gains de capitaux propres mesurables.
La stratégie de construction à refinancement stabilisé peut vous permettre de récupérer tout votre capital initial tout en conservant l’actif – réservez un appel stratégie gratuit avec nous pour cartographier comment cette approche pourrait fonctionner pour votre premier projet de développement.
Avantages de la construction préfabriquée et modulaire
Les méthodes de construction traditionnelles font face à des défis tels que les pénuries de main-d’œuvre, les fluctuations des coûts des matériaux et les retards liés aux conditions météorologiques. Les techniques de construction préfabriquée et modulaire offrent des alternatives convaincantes qui répondent à ces problèmes tout en réduisant potentiellement les coûts.
Comparaison des coûts par pied carré
Certains fabricants de préfabriqués ont atteint des coûts de construction d’environ 225 $ par pied carré pour les unités terminées, ce qui est considérablement inférieur aux coûts de construction traditionnels qui dépassent souvent 300 $ par pied carré sur de nombreux marchés. Cet avantage de coût améliore l’économie des projets et augmente les rendements potentiels.
Capacité de construction toute l’année
Les composants de logement préfabriqués permettent de poursuivre la construction quelles que soient les conditions météorologiques. Bien que les travaux sur site puissent s’arrêter pendant les mois d’hiver, la fabrication se poursuit sans interruption, réduisant les délais globaux du projet et les frais de possession.
Investissement gouvernemental dans la construction en usine
Les initiatives fédérales en matière de logement comprennent un financement substantiel pour l’expansion de la capacité de construction préfabriquée. À mesure que la production augmente, les coûts par unité continuent de baisser, rendant cette méthode de construction de plus en plus attrayante pour les développeurs recherchant une certitude des coûts et des délais de achèvement plus rapides.
Extraction de richesse libre d’impôt grâce au refinancement
L’un des aspects les plus puissants de l’investissement immobilier est l’accès aux capitaux propres accumulés sans déclencher de conséquences fiscales immédiates. La compréhension de cette stratégie aide les investisseurs à accélérer considérablement l’accumulation de richesse.
Le refinancement n’est pas un revenu imposable
Lorsque les investisseurs refinancent des propriétés pour accéder à leurs capitaux propres, les fonds reçus représentent des fonds empruntés plutôt que des revenus. L’Agence du revenu du Canada n’impose pas les produits de prêt, ce qui signifie que les investisseurs peuvent accéder à des centaines de milliers de dollars sans devoir un seul dollar d’impôt sur ce montant.
Exemple d’accumulation de richesse à long terme
Considérez une propriété achetée pour 755 000 $ qui prend de la valeur pour atteindre 2,1 millions de dollars sur une décennie. Au lieu de vendre et de payer l’impôt sur les gains en capital sur 1,35 million de dollars de gains, l’investisseur peut refinancer jusqu’à 80 % du rapport prêt-valeur, accédant à environ 1,68 million de dollars de capital libre d’impôt tout en conservant la propriété de l’actif en appréciation.
Cette stratégie permet aux investisseurs de se verser des sommes substantielles tout en différant indéfiniment les impôts et en maintenant une exposition à l’appréciation future.
Unités d’habitation supplémentaires pour les investisseurs débutants
Les investisseurs qui construisent leur premier portefeuille commencent souvent par des stratégies de « house hacking » qui combinent résidence personnelle et génération de revenus locatifs.
Stratégie maison plus logement d’appoint
L’achat d’une maison unifamiliale et l’ajout d’une unité d’habitation supplémentaire créent un potentiel de revenus locatifs immédiat. De nombreuses municipalités permettent désormais les suites secondaires, les suites de jardin et les maisons de ruelle sans processus d’approbation étendus.
Correctement structuré, le revenu locatif du logement d’appoint peut couvrir des portions importantes du paiement hypothécaire, réduisant les coûts de logement personnels tout en accumulant des capitaux propres dans un actif en appréciation.
Refinancement des propriétés avec logements d’appoint pour la croissance du portefeuille
Après avoir terminé la construction de logements d’appoint et établi un historique locatif, les investisseurs peuvent refinancer pour récupérer leur investissement de rénovation et répéter le processus avec des propriétés supplémentaires. Cette stratégie BRRRR (Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) accélère la croissance du portefeuille en utilisant le capital récupéré.
Améliorations bureaucratiques accélérant le développement
De nombreuses municipalités canadiennes ont modernisé leurs processus d’approbation, réduisant les délais et la frustration pour les développeurs entreprenant des projets de logement.
Systèmes de permis basés sur le cloud
Les systèmes de soumission numériques permettent aux développeurs de suivre les demandes en temps réel et d’identifier les goulots d’étranglement. Au lieu de soumettre des documents identiques à plusieurs départements, des téléchargements uniques sont répartis simultanément dans toutes les agences d’examen.
Coordinateurs d’assistance au développement
De nombreuses villes attribuent désormais des coordinateurs dédiés aux projets de développement, offrant des points de contact uniques pour naviguer dans les approbations. En cas de retard, ces coordinateurs peuvent intervenir pour maintenir la progression.
Ces améliorations ont considérablement réduit les délais d’approbation pour les développeurs disposés à apprendre les processus mis à jour et à maintenir une communication proactive avec le personnel municipal.
Opportunités de propriété fragmentée
Les investisseurs manquant de capital ou d’expérience pour un développement indépendant peuvent participer à des projets plus importants par le biais de partenariats conjoints et de structures de syndication.
Partenariat avec des développeurs expérimentés
Les équipes de développement recherchent activement des partenaires en capital qui fournissent des fonds tandis que des opérateurs expérimentés gèrent la construction et la gestion immobilière. Ces accords permettent aux investisseurs passifs de participer à des projets nécessitant une expertise qu’ils ne possèdent peut-être pas.
Positions de capitaux propres permanentes
Démarrer avec le développement immobilier stratégique
La construction d’une richesse immobilière substantielle nécessite la combinaison de stratégies de financement appropriées, de connaissances du marché et de capacités d’exécution. Apprenez à maîtriser l’effet de levier calculé et à bâtir votre richesse avec un état d’esprit de croissance pour comprendre comment les meilleurs investisseurs utilisent la dette de manière stratégique. Travailler avec des professionnels expérimentés en financement de propriétés d’investissement et en processus de développement améliore considérablement les résultats.
Que vous poursuiviez le développement du logement du « missing middle », l’ajout d’unités d’habitation accessoires à des propriétés existantes ou la participation à des projets syndiqués plus importants, des opportunités existent à travers le spectre du capital et de l’expérience. Pour un exemple concret de mise à l’échelle à ce niveau, découvrez comment construire un portefeuille immobilier de 80 millions de dollars.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que le programme MLI Select de la SCHL et quels sont ses avantages pour les investisseurs ?
Combien d'argent dois-je investir dans une propriété multifamiliale ?
Qu'est-ce que le logement du « missing middle » et pourquoi est-il important pour les investisseurs ?
Puis-je construire plusieurs unités sur un lot unifamilial au Canada ?
Comment les amortissements de 50 ans affectent-ils la trésorerie des propriétés d'investissement ?
Quelle est la différence entre le financement de propriétés résidentielles et commerciales ?
Comment le refinancement permet-il un accès libre d'impôt aux capitaux propres de la propriété ?
Quels sont les avantages de la construction préfabriquée pour le développement multifamilial ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
29 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
House Hacking
Living in one unit of a multi-unit property while renting out the others to offset your mortgage payments and living expenses.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
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