Choisir le bon produit hypothécaire pour votre propriété d’investissement peut faire la différence entre un flux de trésorerie positif et des pertes financières mensuelles. Mais avec tant d’options – taux fixe vs variable, prêteur A vs prêteur B, terme court vs terme long – comment savoir lequel correspond vraiment à votre situation ? Pour une évaluation personnalisée de quel programme de financement LendCity vous convient le mieux, nous avons créé un guide détaillé de comparaison des programmes. extractedKeywords:
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Choisir le bon produit hypothécaire pour une propriété d’investissement est l’une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez en tant qu’investisseur immobilier. Le mauvais choix peut coûter des milliers de dollars sur la durée du prêt, réduire le flux de trésorerie ou limiter votre capacité à développer votre portefeuille.
Pourtant, de nombreux investisseurs passent plus de temps à choisir les couleurs de peinture qu’à comparer les produits hypothécaires. C’est une erreur.
Ce guide aborde les principales décisions relatives aux produits hypothécaires que vous devrez prendre lors du financement de propriétés d’investissement au Canada, en vous aidant à comprendre les compromis et à adapter les produits à votre stratégie spécifique.
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Le cadre décisionnel principal
Chaque prêt hypothécaire pour propriété d’investissement implique plusieurs décisions interdépendantes. Comprendre comment elles se rapportent les unes aux autres évite de prendre des décisions isolées qui entrent en conflit avec votre stratégie globale.
| Décision | Options | Compromis clé |
|---|---|---|
| Type de taux | Fixe vs variable | Prévisibilité vs économies potentielles |
| Type de prêteur | Prêteur A vs prêteur B | Meilleurs taux vs qualification plus facile |
| Assurance | CMHC MLI Select vs conventionnel | Taux plus bas (5+ unités) vs processus plus simple |
| Durée du terme | Court vs long | Flexibilité vs sécurité du taux |
| Amortissement | 25 vs 30 ans | Coût inférieur vs meilleur flux de trésorerie |
Ces décisions interagissent. Choisir un prêteur B affecte vos options de taux. Choisir CMHC MLI Select pour le multifamilial affecte votre amortissement et vos options de taux. La taille de votre portefeuille affecte les prêteurs avec lesquels vous travaillerez. Et le type de propriété – location unifamiliale versus immeuble multifamilial – change les produits disponibles.
Prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable
C’est la décision qui retient le plus l’attention, et elle mérite une analyse approfondie.
Quand les taux fixes sont judicieux
Les prêts hypothécaires à taux fixe bloquent votre taux d’intérêt pour toute la durée du terme. Votre paiement reste exactement le même chaque mois, indépendamment de l’évolution des taux d’intérêt.
Les taux fixes conviennent lorsque vous avez besoin de prévisibilité des paiements pour la planification du flux de trésorerie, lorsque les taux sont historiquement bas et susceptibles d’augmenter, ou lorsque vos marges de flux de trésorerie sont minces et qu’une augmentation des taux vous placerait en territoire négatif.
L’inconvénient : les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables au départ, et rompre un prêt hypothécaire à taux fixe plus tôt entraîne des pénalités plus importantes. Si vous pourriez vendre ou refinancer avant la fin du terme, ces pénalités sont importantes. Pour une comparaison plus approfondie, lisez notre article sur les prêts hypothécaires à taux fixe vs variable pour les investisseurs canadiens.
Quand les taux variables sont judicieux
Les prêts hypothécaires à taux variable fluctuent avec le taux préférentiel du prêteur. Lorsque les taux baissent, vous payez moins. Lorsque les taux augmentent, vous payez plus.
Historiquement, les emprunteurs à taux variable ont payé moins cher au fil du temps que les emprunteurs à taux fixe. Cet avantage historique reflète la prime de risque intégrée aux taux fixes – les prêteurs facturent plus cher pour garantir un taux.
Les taux variables conviennent lorsque vous disposez d’une marge de manœuvre de flux de trésorerie pour absorber les augmentations de taux, lorsque vous prévoyez de conserver le prêt hypothécaire jusqu’à son terme, et lorsque vous pensez que les taux sont plus susceptibles de diminuer que d’augmenter.
L’approche hybride
Certains investisseurs utilisent une combinaison : des taux fixes sur les propriétés aux marges serrées et des taux variables sur les propriétés avec un flux de trésorerie solide. Cela équilibre la prévisibilité là où vous en avez besoin avec les économies potentielles là où vous pouvez absorber la volatilité.
Que vous choisissiez le taux fixe pour les propriétés à marges serrées ou le taux variable pour celles à flux de trésorerie plus importants, votre type de taux façonne tout le reste – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour comparer des scénarios basés sur votre portefeuille réel.
Prêteur A vs Prêteur B
Le prêteur avec lequel vous travaillez affecte votre taux, vos conditions et vos exigences de qualification.
Prêteurs A
Les prêteurs A – les grandes banques et les coopératives de crédit – offrent les meilleurs taux et conditions. Ils ont également les exigences de qualification les plus strictes : de solides cotes de crédit, des revenus prouvés, des types de propriétés standard et des ratios d’endettement dans les limites définies.
Pour les investisseurs ayant des profils financiers simples et moins de quatre ou cinq propriétés locatives, les prêteurs A offrent généralement les meilleures conditions économiques.
Prêteurs B
Les prêteurs B acceptent les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères des prêteurs A. Les investisseurs travaillant à leur compte, ceux ayant des problèmes de crédit, les investisseurs possédant de nombreuses propriétés existantes, ou ceux achetant des propriétés non standard peuvent avoir besoin d’un financement de prêteur B.
Les taux des prêteurs B sont plus élevés – parfois considérablement – et des frais peuvent s’appliquer. Mais l’accès au financement qui permet une bonne affaire peut justifier la prime. Obtenir une propriété à un taux 1 % plus élevé vaut mieux que de ne pas l’obtenir du tout si les fondamentaux de l’affaire sont solides.
Quand accepter des taux plus élevés
La décision ne consiste pas toujours à obtenir le taux le plus bas. Parfois, accepter un taux de prêteur B est stratégiquement judicieux si les rendements de la propriété justifient le coût, si vous prévoyez de refinancer avec un prêteur A une fois votre situation améliorée, ou si l’alternative est de manquer une opportunité.
Travaillez avec un courtier hypothécaire expérimenté en propriétés d’investissement qui peut vous présenter des options auprès de plusieurs types de prêteurs.
Résidentiel vs Multifamilial : Des mondes de financement différents
Les produits hypothécaires qui vous sont disponibles dépendent fortement du fait que vous financiez une location unifamiliale, une petite propriété résidentielle (2-4 unités) ou un immeuble multifamilial de cinq unités ou plus.
Propriétés d’investissement résidentielles (1-4 unités)
Les propriétés d’investissement résidentielles nécessitent une mise de fonds minimale de 20 % au Canada. Vous utiliserez des produits hypothécaires résidentiels standards – taux fixe ou variable, par l’intermédiaire de prêteurs A ou B – avec une qualification basée sur votre revenu personnel, votre crédit et vos ratios d’endettement. La plupart des investisseurs commencent ici.
Le processus de qualification ressemble à un prêt hypothécaire personnel : les prêteurs évaluent votre capacité à supporter la dette en fonction de votre revenu d’emploi et de vos obligations existantes. Certains prêteurs utilisent des compensations de revenus locatifs pour améliorer votre qualification, mais le revenu personnel reste le moteur principal.
Propriétés multifamiliales (5+ unités)
Les propriétés de cinq unités ou plus entrent dans le domaine des prêts hypothécaires commerciaux. La qualification passe du revenu personnel au revenu de la propriété – spécifiquement, le revenu d’exploitation net (NOI) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) de la propriété.
C’est un changement fondamental. Une propriété qui génère un revenu locatif solide peut être qualifiée pour un financement indépendamment de votre situation de revenu personnel. C’est ainsi que les investisseurs dépassent le plafond de quatre ou cinq propriétés imposé par la qualification personnelle.
Le financement multifamilial ouvre également l’accès à l’assurance CMHC MLI Select, à des périodes d’amortissement plus longues et à des prêteurs spécialisés dans le financement de propriétés multifamiliales.
Une fois que vous dépassez cinq unités, la qualification passe de votre revenu personnel au NOI de la propriété et au ratio de couverture du service de la dette – réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour voir si votre transaction est éligible aux conditions assurées par la SCHL.
CMHC MLI Select vs Financement conventionnel
Pour les propriétés d’investissement de cinq unités ou plus, la SCHL propose un programme appelé MLI Select qui modifie considérablement l’équation du financement.
CMHC MLI Select pour le Multifamilial (5+ unités)
CMHC MLI Select est conçu spécifiquement pour les immeubles locatifs multifamiliaux de cinq unités ou plus. Contrairement à l’assurance hypothécaire résidentielle, ce programme est conçu pour les investisseurs et ne nécessite pas que vous habitiez la propriété.
MLI Select utilise un système de points qui récompense les propriétés répondant à des critères d’abordabilité, d’accessibilité et d’efficacité énergétique. Plus votre propriété obtient de points, meilleures sont vos conditions de financement – y compris des ratios prêt/valeur plus élevés (jusqu’à 95 % dans certains cas), des périodes d’amortissement plus longues (jusqu’à 50 ans) et des taux d’intérêt plus bas.
Pour les investisseurs qui développent leur activité dans le multifamilial, MLI Select peut considérablement améliorer le flux de trésorerie en combinant des taux plus bas avec un amortissement prolongé. Un amortissement de 50 ans par rapport à un amortissement de 25 ans réduit considérablement les paiements mensuels, même si la différence de taux est modeste. Apprenez-en davantage sur le fonctionnement de ce programme dans notre guide sur CMHC MLI Select et l’investissement multifamilial à fort levier.
Financement conventionnel multifamilial
Le financement conventionnel pour les propriétés multifamiliales – sans assurance SCHL – nécessite généralement une mise de fonds de 20 à 25 % et offre des périodes d’amortissement standards allant jusqu’à 25 ou 30 ans. Les taux peuvent être légèrement plus élevés que les options assurées par la SCHL, mais le processus est plus simple et évite les primes d’assurance.
Le financement conventionnel est judicieux lorsque votre propriété n’est pas éligible aux critères de MLI Select, lorsque vous souhaitez un processus d’approbation plus simple, ou lorsque la prime d’assurance l’emporte sur les économies de taux pour votre transaction spécifique.
Choisir entre les deux
Ne vous contentez pas de comparer les taux – comparez le coût total d’emprunt. Tenez compte de la prime d’assurance SCHL par rapport à la réduction de taux et aux avantages d’amortissement prolongé. Sur une grande propriété multifamiliale, la différence de flux de trésorerie mensuel entre un amortissement de 25 ans et un amortissement de 50 ans peut faire la différence entre une affaire qui fonctionne et une affaire qui ne fonctionne pas. Comprendre le test de résistance hypothécaire et son impact sur le pouvoir d’achat ajoute une autre dimension à cette analyse.
Sélection de la durée du terme
Les termes hypothécaires au Canada vont généralement de un à cinq ans, certains prêteurs proposant des termes plus longs.
Termes courts (1-3 ans)
Les termes plus courts offrent de la flexibilité. Vous pouvez refinancer, vendre ou restructurer plus tôt sans pénalités. Les taux sur les termes plus courts sont souvent inférieurs aux taux de cinq ans.
Les termes courts conviennent aux investisseurs dont la situation est susceptible de changer – amélioration du crédit, augmentation des revenus, ou planification de la vente ou du refinancement. Ils conviennent également lorsque vous pensez que les taux actuels sont temporairement élevés et souhaitez renouveler à des taux potentiellement plus bas.
Termes longs (5+ ans)
Les termes plus longs bloquent les taux pour des périodes prolongées. Vous sacrifiez la flexibilité pour la certitude. Les termes de cinq ans sont le choix le plus courant au Canada et offrent un équilibre entre sécurité et flexibilité.
Les termes longs conviennent aux investisseurs qui privilégient la stabilité des paiements, qui ont des marges étroites qui ne peuvent pas absorber les augmentations de taux, ou qui préfèrent la simplicité à l’optimisation.
Période d’amortissement
La période d’amortissement – combien de temps il faut pour que le prêt hypothécaire soit entièrement remboursé – affecte à la fois vos paiements mensuels et le total des intérêts payés.
Amortissement de 25 ans
Standard pour la plupart des prêts hypothécaires. Il équilibre les paiements raisonnables avec des coûts d’intérêts totaux gérables. Les propriétés sont remboursées dans un délai raisonnable tout en maintenant un flux de trésorerie acceptable.
Amortissement de 30 ans
Disponible pour certains prêts hypothécaires de propriétés d’investissement, en particulier avec certains programmes de la SCHL pour les propriétés multifamiliales. Un amortissement plus long réduit les paiements mensuels, améliorant le flux de trésorerie. Cependant, vous payez considérablement plus d’intérêts sur la durée du prêt hypothécaire et vous constituez votre capital plus lentement.
Pour une comparaison détaillée, consultez notre analyse des périodes d’amortissement de 25 ans vs 30 ans.
Adapter les produits à la stratégie
Votre stratégie d’investissement devrait guider votre sélection de produits hypothécaires, et non l’inverse.
Les investisseurs qui achètent et conservent bénéficient de termes plus longs et de taux fixes qui offrent une stabilité. La prévisibilité du flux de trésorerie est plus importante que d’extraire le dernier centime de votre taux.
Les investisseurs BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) ont besoin de termes plus courts ou d’options de remboursement anticipé flexibles, car ils prévoient de refinancer après rénovation. Payer une pénalité pour rompre un taux fixe de cinq ans va à l’encontre de l’économie de la stratégie.
Les investisseurs en croissance doivent examiner comment chaque prêt hypothécaire affecte leur capacité à se qualifier pour le suivant. Certains produits traitent les revenus locatifs plus favorablement que d’autres, affectant vos ratios d’endettement et votre capacité de qualification.
Les investisseurs multifamiliaux qui se tournent vers les propriétés de 5 unités et plus devraient explorer CMHC MLI Select pour un levier et un flux de trésorerie maximum. Le passage de la qualification par revenu personnel à la qualification par revenu de la propriété change fondamentalement votre trajectoire de croissance. Comprendre comment forcer l’appréciation des propriétés multifamiliales vous aide à maximiser la valeur dans ces structures de financement.
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Foire aux questions
Dois-je toujours choisir le taux le plus bas ?
Combien de prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement puis-je avoir ?
Puis-je passer d'un taux variable à un taux fixe en cours de terme ?
Le produit hypothécaire affecte-t-il ma capacité à me qualifier pour plus de propriétés ?
Dois-je utiliser le même produit hypothécaire pour toutes mes propriétés ?
Prendre votre décision
Le bon produit hypothécaire dépend de votre situation financière, de votre stratégie d’investissement, de votre tolérance au risque et de vos projets de portefeuille. Il n’y a pas de choix universellement meilleur – seulement le meilleur choix pour vos circonstances.
Travaillez avec des professionnels de l’hypothèque qui comprennent le financement de propriétés d’investissement et qui peuvent vous présenter des options auprès de plusieurs types de prêteurs. Exécutez les chiffres sur plusieurs scénarios. Considérez comment le choix d’aujourd’hui affecte les options de demain.
Le prêt hypothécaire est un outil. Choisissez l’outil qui convient au travail que vous essayez d’accomplir.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Prepayment Privileges
Terms in your mortgage that allow extra payments without penalty, typically 10-20% of the original balance annually. Helps pay off your mortgage faster.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Uninsured Mortgage
A mortgage without government-backed default insurance, required when the down payment is 20% or more, or for investment properties and refinances. Uninsured mortgages typically carry slightly higher interest rates than insured ones because the lender bears the full default risk. Most investment property mortgages in Canada are uninsured.
Open Mortgage
A mortgage that can be paid off in full or in part at any time without penalty. Open mortgages carry higher interest rates than closed mortgages to compensate for this flexibility. They're useful for borrowers who expect to sell soon, receive a lump sum, or refinance in the near term.
Closed Mortgage
A mortgage with restrictions on how much extra you can pay during the term, typically limited to 10-20% of the original balance per year. Prepaying beyond the allowed amount triggers a penalty (usually three months' interest or the interest rate differential). Closed mortgages offer lower rates than open mortgages in exchange for less flexibility.
Convertible Mortgage
A short-term mortgage (usually 6 months or 1 year) that can be converted to a longer fixed-rate term at any time without penalty. Useful when you expect rates to drop and want to lock in later, or when you need short-term flexibility before committing to a longer term.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
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