Le principal obstacle à l’investissement immobilier ? L’argent. Plus précisément, le Financement hypothécaire résidentiel.
Si vous souhaitez acheter plusieurs propriétés locatives mais que vous n’avez pas de grosses sommes d’argent de côté, vous n’êtes pas seul. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe une voie éprouvée, et elle commence avec beaucoup moins d’argent que vous ne le pensez. Maîtrisez ces meilleures stratégies de levier pour l’immobilier et l’investissement boursier pour maximiser vos rendements sur toutes les classes d’actifs.
Commencer Petit : La Stratégie de la Mise de Fonds de 5 %
Voici quelque chose que la plupart des gens ignorent : vous pouvez acheter une propriété avec seulement 5 % de mise de fonds. Il y a une condition, cependant : vous devez y vivre.
Le coup le plus intelligent ? Achetez un duplex ou toute propriété comportant deux logements. Apprenez-en davantage sur l’investissement en maisons unifamiliales par rapport aux immeubles multifamiliaux. Vivez dans un logement et louez l’autre. Votre locataire aide à payer votre hypothèque pendant que vous vous constituez un capital.
Ce n’est pas juste de la théorie. Scott Dillingham de LendCity a fait exactement cela. Il a commencé à Sarnia avec sa première propriété à 5 % de mise de fonds, puis a déménagé à Windsor et a acheté un duplex de la même manière. Chaque fois qu’il déménageait, la propriété précédente devenait une location.
Le Bilan Honnête
Vous devez réellement emménager dans la propriété. Dire que vous allez y vivre juste pour obtenir 5 % de mise de fonds, puis ne pas le faire ? C’est de la fraude. Ne le faites pas.
De plus, vous ne pouvez utiliser cette stratégie que trois fois au Canada. Pourquoi ? Il n’y a que trois sociétés d’assurance hypothécaire, et chacune n’assurera qu’une propriété par personne. Donc, cela fonctionne très bien au début, mais vous aurez besoin d’autres stratégies par la suite.
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Pourquoi Rénover Avant de Louer
Voici ce que font différemment les investisseurs qui réussissent : ils rénovent chaque propriété locative avant d’y installer des locataires.
Cela a trois avantages :
- Vous pouvez facturer un loyer plus élevé pour un logement agréable et rénové.
- Vous avez beaucoup moins d’appels de maintenance et de plaintes.
- La propriété vaut immédiatement plus que ce que vous avez payé.
Pensez-y. Préférez-vous réparer constamment des appareils électroménagers défectueux et des installations obsolètes, ou gérer des problèmes mineurs occasionnels ? Rénover à l’avance signifie que vous résolvez les problèmes avant qu’ils ne deviennent les vôtres.
Si vous avez rénové une propriété et que vous souhaitez retirer des capitaux propres pour votre prochain achat, le moment et le choix du prêteur sont importants – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity afin que nous puissions vous aider à maximiser ce pour quoi vous êtes admissible.
Transformer les Capitaux Propres en Plus de Propriétés
Après avoir acheté une propriété avec 5 % de mise de fonds, quelque chose d’intéressant commence à se produire. La propriété prend de la valeur. Entre l’appréciation du marché et vos rénovations, les 5 % de capitaux propres avec lesquels vous avez commencé pourraient représenter 20 %, 30 % ou même 40 % en un an ou deux. Explorez les meilleures stratégies de levier pour tirer le meilleur parti de cette croissance.
Maintenant, vous pouvez refinancer. Les banques vous prêteront jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété. Si votre maison vaut plus maintenant, vous pouvez retirer ces capitaux propres supplémentaires sous forme de liquidités.
Qu’en est-il des Marchés Baissiers ?
Parfois, le marché baisse. C’est normal. Regardez n’importe quel graphique immobilier à long terme – de 1900 à aujourd’hui, il tend à la hausse malgré les baisses temporaires.
Ne vous laissez pas effrayer par une année de baisse. Parfois, le meilleur moment pour acheter est lorsque les prix baissent. Assurez-vous simplement de conserver les propriétés suffisamment longtemps pour bénéficier de la tendance à la hausse.
L’Astuce « Hypothèque Plus Améliorations »
Lorsque vous achetez des propriétés purement locatives (20 % de mise de fonds, vous n’y vivez pas), voici une stratégie que la plupart des investisseurs ignorent : l’hypothèque plus améliorations.
Voici comment cela fonctionne :
- Obtenez des devis de la part des entrepreneurs pour vos rénovations prévues.
- Le prêteur approuve votre hypothèque plus le montant des rénovations.
- Ils conservent l’argent des rénovations.
- Vous effectuez les travaux en utilisant vos propres fonds.
- Une fois terminé, ils vous remboursent.
Cela vous permet d’acheter et de rénover sans avoir tout l’argent immobilisé à long terme. Vous avez juste besoin de suffisamment pour couvrir les rénovations jusqu’à ce que vous soyez remboursé.
Pour les Projets Plus Importants
Si vos rénovations sont vraiment importantes, vous pourriez avoir besoin d’une hypothèque avec tirages progressifs à la place. Celles-ci libèrent de l’argent par étapes au fur et à mesure que vous terminez les travaux – peut-être 20 % une fois que vous êtes à 20 % des travaux, encore 20 % à 40 % d’achèvement, et ainsi de suite.
Celles-ci sont proposées sous forme d’hypothèques ouvertes (taux d’intérêt plus élevé) car elles sont temporaires. Une fois les rénovations terminées, vous passez à une hypothèque régulière.
Que vous utilisiez l’astuce « hypothèque plus améliorations » ou une hypothèque avec tirages progressifs, la structure de financement peut devenir complexe rapidement – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons vers la meilleure approche pour votre budget de rénovation.
Le Bon Moment pour Refinancer
Après avoir terminé les rénovations, ne vous précipitez pas pour refinancer immédiatement. Attendez 3 à 6 mois.
Pourquoi ? Les évaluateurs qui voient des photos avant/après récentes ne valorisent souvent la propriété qu’à son prix d’achat plus les coûts de rénovation. Ils ne vous accordent pas de crédit pour l’appréciation réelle.
Attendez un peu, et ils sont plus susceptibles de la valoriser plus haut. Cela signifie plus d’argent dans votre poche pour acheter la propriété suivante.
L’Erreur Critique que Font la Plupart des Investisseurs
C’est là que les gens se trompent : ils travaillent avec des prêteurs qui ne sont pas spécialisés dans les propriétés d’investissement.
Imaginez ceci : vous refinancez votre maison pour retirer de l’argent pour une propriété locative. Le prêteur obtient le refinancement, vous obtenez votre argent, tout le monde est content. Sauf que… ce prêteur n’a jamais vérifié si vous aviez suffisamment de revenus pour pouvoir acheter la propriété locative.
Maintenant, vous devez plus sur votre maison, vous payez plus d’intérêts, et vous ne pouvez pas acheter la propriété locative. Vous êtes dans une situation pire qu’au départ.
Passer aux Immeubles Commerciaux
Une fois que vous avez plusieurs maisons ou duplex, la prochaine étape n’est pas d’en acheter d’autres du même type. C’est de passer à de plus grands immeubles – 6 unités, 12 unités, 20+ unités.
Le financement commercial fonctionne en réalité mieux pour les grandes propriétés :
- Les mises de fonds peuvent être aussi basses que 15 % (contre 20 % pour les locations résidentielles).
- Vous pouvez obtenir une amortization de 35 à 40 ans (contre 25 à 30 ans pour le résidentiel).
- Une amortization plus longue signifie des paiements plus bas et un meilleur flux de trésorerie.
De nombreux investisseurs finissent par vendre leurs plus petites propriétés et utilisent tout cet argent comme mise de fonds pour de plus grands immeubles d’appartements. Ce n’est pas sortir de l’immobilier – c’est passer à l’échelle supérieure.
Économies d’Échelle
Les grandes propriétés coûtent moins cher par unité à entretenir. Besoin de remplacer 6 chaudières ? Acheter tout en une fois vous permet d’obtenir des remises sur volume pour l’équipement et la main-d’œuvre. Idem pour les revêtements de sol, la toiture, tout.
C’est pourquoi les investisseurs qui réussissent finissent par passer au commercial. Les chiffres sont plus avantageux.
Comment les Propriétés Commerciales Sont Évaluées
Voici quelque chose d’important : les propriétés commerciales sont évaluées en fonction des revenus qu’elles génèrent, et pas seulement des ventes comparables.
Cela signifie que chaque dollar que vous augmentez le loyer mensuel peut augmenter la valeur de la propriété de 10 $ à 100 $, selon l’emplacement et le type de propriété.
Donc, lorsque vous rénovez et augmentez les loyers d’une propriété commerciale, vous n’améliorez pas seulement le flux de trésorerie. Vous augmentez considérablement la valeur de l’immeuble. Ensuite, vous refinancez, retirez ces capitaux propres et achetez quelque chose d’encore plus grand.
Protéger Votre Flux de Trésorerie
Tout au long de ce processus, n’oubliez jamais : les propriétés doivent générer un flux de trésorerie. Ne retirez pas tellement de capitaux propres que vos propriétés ne couvrent à peine leurs coûts ou qu’elles deviennent déficitaires.
Visez au moins quelques centaines de dollars de flux de trésorerie positif par propriété après le refinancement. Ce coussin vous protège en cas de vacances locatives, de réparations imprévues ou de changements sur le marché. Avoir des stratégies d’assurance intelligentes en place ajoute une autre couche de protection à votre portefeuille.
En Conclusion
Vous pouvez constituer un portefeuille immobilier locatif sérieux en commençant avec seulement 5 % de mise de fonds. Le secret est de comprendre le cycle :
- Achetez avec une faible mise de fonds (5 % si vous y vivez, 20 % pour un investissement pur).
- Rénovez pour augmenter la valeur et le loyer.
- Attendez l’appréciation.
- Refinancez pour retirer des capitaux propres.
- Utilisez ces capitaux propres pour acheter la propriété suivante.
- Passez au commercial lorsque vous êtes prêt.
L’argent ne doit pas provenir de votre emploi ou de vos économies. Il provient des propriétés elles-mêmes, à condition de travailler avec des prêteurs qui comprennent les propriétés d’investissement et de planifier plusieurs étapes à l’avance.
Vous souhaitez discuter de votre situation spécifique ? Appelez LendCity au (519) 960-0370 ou visitez podcast.lendcity.ca pour plus de ressources.
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Foire Aux Questions
Combien d'argent faut-il pour acheter ma première propriété locative ?
Puis-je dire que je vais vivre dans une propriété juste pour obtenir 5 % de mise de fonds, puis la louer ?
Dois-je rénover une propriété locative avant d'y installer des locataires ?
Comment obtenir de l'argent pour ma deuxième et ma troisième propriété locative ?
Quand devrais-je refinancer après avoir terminé les rénovations ?
Qu'est-ce que « hypothèque plus améliorations » et comment ça marche ?
Quand devrais-je passer des maisons aux immeubles d'appartements ?
Combien de flux de trésorerie chaque propriété locative devrait-elle générer ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Draw Schedule
A plan specifying when and how much of a construction loan's funds will be released as building milestones are reached. An inspector verifies work completion before each draw is disbursed.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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