Vous voulez acheter 500 propriétés locatives ? Gérer une entreprise de « house flipping » prospère ? Accumuler une richesse substantielle grâce à l’immobilier ?
La plupart des gens se fixent de grands objectifs et n’en atteignent jamais la plupart. Le problème n’est pas votre ambition. C’est la façon dont vous abordez vos objectifs.
Evan Unger, fondateur de Tuck Capital et détenteur de deux records du monde Guinness, a percé le secret de la définition d’objectifs. Sa méthode fonctionne pour tout – forme physique, affaires ou constitution d’un portefeuille immobilier à partir de zéro. Pour plus d’inspiration sur la réalisation de vos rêves, consultez notre entretien avec un cycliste transcanadien qui donne des leçons sur la définition d’objectifs.
Voici comment appliquer sa stratégie à votre investissement immobilier.
Commencez par votre « Pourquoi » (le vrai)
L’argent n’est pas votre véritable objectif. Ni posséder 50 propriétés ni atteindre une certaine valeur nette.
Votre cerveau a besoin de quelque chose de plus profond pour s’accrocher. Quelque chose d’émotionnel. Quelque chose qui vous fait sortir du lit quand les choses deviennent difficiles.
Peut-être voulez-vous offrir une retraite à vos parents. Passer plus de temps avec vos enfants. Avoir la liberté de voyager. Ce sont les raisons qui comptent vraiment lorsque vous avez affaire à des locataires difficiles ou à des baisses de marché.
Sans cet ancrage émotionnel, vous abandonnerez lorsque des obstacles se présenteront. Et croyez-moi – en immobilier, les obstacles se présentent toujours. Pour un exemple puissant de poursuite de grands objectifs, lisez sur la réalisation de vos rêves par un cycliste transcanadien.
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Rendez vos objectifs stupidement spécifiques
« Je veux être riche » est une foutaise. Votre cerveau ne peut pas travailler avec ça.
Essayez ceci à la place : « Je veux gagner 1 000 000 $ avant le 16 février grâce à un financement hypothécaire de « flipping » ».
Voyez la différence ? Vous avez un chiffre, une date et une méthode. Maintenant, votre cerveau a quelque chose de concret vers quoi travailler.
Pour les investisseurs immobiliers, cela pourrait ressembler à ceci :
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Acheter 10 propriétés locatives à Hamilton dans les 24 mois
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Générer 5 000 $ de revenus passifs par mois d’ici décembre
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Revendre 3 maisons à St. Catharines cette année avec un profit de 50 000 $ chacune
Plus c’est spécifique, mieux c’est.
Que votre objectif soit de 10 propriétés locatives à Hamilton ou de 5 000 $ de revenus passifs par mois, la stratégie de financement doit correspondre au calendrier — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à le planifier.
La méthode « Chunking Down » (décomposition)
C’est là que la magie opère. Vous prenez votre objectif massif et le divisez en tâches quotidiennes.
Disons que vous voulez 500 propriétés locatives en 5 ans. Ça semble impossible, n’est-ce pas ?
Voici comment vous le décomposez :
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500 propriétés en 5 ans = 100 propriétés par an
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100 par an = 8,3 propriétés par mois
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8,3 par mois = environ 2 propriétés par semaine
Maintenant, vous regardez un objectif hebdomadaire au lieu d’une montagne décourageante de cinq ans.
Mais continuez. Travaillez à rebours à partir de ces 2 propriétés hebdomadaires :
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Combien de propriétés devez-vous analyser pour en trouver 2 qui valent la peine d’être achetées ? Peut-être 30.
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Combien d’offres devez-vous faire pour en obtenir 2 acceptées ? Peut-être 17.
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Combien d’appels devez-vous passer pour générer ces opportunités ?
Soudain, votre objectif impossible devient une routine quotidienne. Passez X appels. Analysez X propriétés. Soumettez X offres.
Gardez vos objectifs sous les yeux
Les objectifs s’estompent rapidement en arrière-plan. La vie devient trépidante. Vous réagissez au lieu d’être proactif.
Vous avez besoin de rappels physiques qui vous obligent à penser à vos objectifs quotidiennement :
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Portez une carte d’objectifs dans votre poche avant (chaque fois que vous prenez vos clés, vous la touchez)
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Portez un bracelet qui représente votre objectif
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Mettez des notes autocollantes sur votre miroir de salle de bain
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Réglez des rappels téléphoniques tout au long de la journée
Ce ne sont pas des trucs ésotériques. Lorsque votre objectif reste à l’avant-plan, vous remarquez des opportunités que vous auriez autrement manquées.
Evan avait besoin d’un entrepreneur en béton pour une propriété. Après avoir fait de cela une priorité dans son esprit, il a repéré quelqu’un à la salle de sport portant un t-shirt qui disait « Je coule du béton ». Il a entamé une conversation et a obtenu un devis 18 % moins cher que ses autres estimations.
Cela n’est arrivé que parce que l’objectif était en avant de son esprit.
Si vous décomposez pour obtenir 2 propriétés par semaine, chaque offre doit avoir un financement prêt – réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que vous puissiez agir rapidement lorsque la bonne affaire se présente.
Revoyez et ajustez régulièrement
Vos objectifs doivent évoluer à mesure que votre vie change.
Mettez en place un programme de réflexion :
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Hebdomadaire : rapide vidage de cerveau sur le déroulement de la semaine
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Mensuel : réflexion plus approfondie sur les progrès
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Trimestriel : évaluation majeure de la direction
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Annuel : révision complète des objectifs annuels
Ce qui compte pour vous à 25 ans ne sera pas la même chose à 35 ans. Avoir des enfants change les choses. L’expérience aussi. Vos objectifs doivent refléter où vous êtes réellement, pas où vous pensiez être.
Stratégie réelle : Locations étudiantes de luxe
Voici un exemple pratique de définition d’objectifs menant à une stratégie réussie.
Tuck Capital a pivoté plusieurs fois sur les mêmes propriétés :
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Commencé comme des « flips » prévus
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Converti en Airbnbs haut de gamme lorsque les marges de « flip » étaient minces
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Passé aux locations étudiantes de luxe lorsque la demande d’Airbnbs en centre-ville a chuté
Le modèle de location étudiante de luxe fonctionne comme suit :
Meubler les propriétés aux normes Airbnb haut de gamme. Nous parlons de matelas de qualité, d’ensembles de cuisine assortis, d’éléments décoratifs, le tout. Ensuite, louez à des étudiants près des universités comme McMaster.
Les logements étudiants réguliers à Hamilton se louent environ 500-600 $ par chambre. Les locations étudiantes de luxe rapportent 1 000 $ pour une occupation simple, 1 250 $ pour une occupation double dans les plus grandes chambres.
Pourquoi les étudiants paient-ils le double ? Vous ciblez des jeunes issus de familles aisées de Toronto ou d’Oakville. Leurs parents peuvent se le permettre et veulent que leurs enfants soient dans des endroits agréables et sûrs.
Les avantages :
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Des loyers plus élevés signifient un meilleur flux de trésorerie (Cash Flow)
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Un roulement régulier (les étudiants partent après l’obtention de leur diplôme) vous permet d’augmenter les loyers aux taux du marché
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Les locataires ont généralement un soutien financier familial
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Moins de risque de problèmes de paiement à long terme
Les inconvénients :
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Marketing plus fréquent nécessaire
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Potentiel de dommages plus élevé
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Plusieurs locataires signifient plusieurs points de communication
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Gestion plus intensive
Mais si votre objectif est de maximiser le flux de trésorerie sur les propriétés près des universités, cette stratégie fonctionne.
Concentrez-vous d’abord sur la santé
Cela peut sembler hors sujet, mais c’est essentiel.
Tous les investisseurs prospères qui utilisent des ressources et des outils pour investisseurs vous diront la même chose : votre santé est la base. Essayez de constituer un portefeuille lorsque vous êtes malade ou épuisé. Ça ne marche pas.
La forme physique améliore la discipline, la clarté mentale et la prise de décision. Elle déclenche des réactions chimiques positives qui font mieux fonctionner tout le reste.
Mettez les objectifs de santé en tête de votre liste, même au-dessus des objectifs financiers. Vous avez besoin de l’énergie et de la vivacité d’esprit nécessaires pour exécuter votre stratégie immobilière.
Construisez votre équipe de choc
Vous ne pouvez pas faire cela seul. Pas en Ontario, où les lois sur les propriétaires et les locataires compliquent les choses.
Votre équipe doit comprendre :
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Des parajuristes pour les litiges juridiques
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Des comptables pour la stratégie fiscale
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Des entrepreneurs pour les rénovations et l’entretien
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Des gestionnaires immobiliers pour les opérations quotidiennes
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Des courtiers hypothécaires spécialisés dans les propriétés d’investissement
Ce doivent être des personnes en qui vous avez une confiance totale. Votre équipe de choc. Des gens avec qui vous iriez à la guerre.
De nombreux investisseurs essaient de tout faire eux-mêmes pour économiser de l’argent. Mauvaise idée. Vous serez rapidement dépassé, ferez des erreurs coûteuses et vous épuiserez.
La philosophie du « qui, pas comment » signifie trouver les bonnes personnes au lieu de chercher à tout faire soi-même. C’est plus rapide et généralement moins cher à long terme. Si vous envisagez également de créer votre propre entreprise, les mêmes principes de constitution d’équipe s’appliquent.
L’Ontario est difficile mais ça vaut le coup
Soyons honnêtes – l’Ontario est difficile pour les propriétaires. La Régie du logement favorise fortement les locataires. Les délais de traitement sont lents. Les règles sont complexes.
Mais l’Ontario offre quelque chose que la plupart des marchés n’offrent pas : une appréciation constante. Les propriétés ici gagnent de la valeur à des taux qui battent la plupart des marchés canadiens. Apprenez-en plus sur la recherche d’opportunités sur les marchés canadiens.
La clé du succès ? L’éducation et la constitution d’une équipe.
La plupart des douleurs des investisseurs proviennent de surprises. Un locataire arrête de payer et vous ne savez pas quoi faire. Vous prenez des mesures illégales par panique. Tout s’aggrave.
L’éducation élimine les surprises. Lorsque vous savez ce qui pourrait mal tourner, vous vous y préparez. Vous avez des systèmes en place. Vous ne paniquez pas.
Combiné à une équipe solide, vous pouvez gérer tout ce qui se présente sans perdre le sommeil.
Examinez vos propriétés constamment
Ne laissez pas les propriétés fonctionner en pilote automatique. Recherchez régulièrement des opportunités d’optimisation.
Questions à se poser :
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Pourquoi les factures de services publics ont-elles grimpé en flèche ?
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Pouvons-nous ajouter des buanderies ?
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Y a-t-il de la place pour convertir en multi-unités ?
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Pourrions-nous mettre en place un stationnement payant ?
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Les loyers sont-ils aux taux actuels du marché ?
Un exemple concret : des étudiants ont organisé un tournoi de beer-pong de cinq jours dans un garage non chauffé en utilisant des radiateurs d’appoint. La facture de chauffage était astronomique.
La leçon ? Mettez en place des plafonds pour les services publics dans les baux lorsque les services publics ne sont pas directement payés par les locataires. Apprenez de chaque expérience et ajustez vos systèmes.
Agissez aujourd’hui
Définir des objectifs ne consiste pas à écrire des souhaits sur papier. Il s’agit de créer un système qui vous oblige à agir quotidiennement vers vos cibles.
Commencez par un objectif spécifique. Trouvez votre profond « pourquoi » émotionnel. Décomposez-le en tâches quotidiennes. Gardez-le en tête avec des rappels physiques.
Ensuite, faites réellement le travail. Passez les appels. Analysez les propriétés. Soumettez les offres.
C’est ainsi que l’on passe de zéro à un portefeuille immobilier. Pas en espérant ou en souhaitant. En agissant quotidiennement et de manière cohérente, guidé par des objectifs clairs et spécifiques.
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Questions fréquemment posées
Comment puis-je décomposer un objectif immobilier massif en tâches quotidiennes ?
Qu'est-ce qui rend les locations étudiantes de luxe plus rentables que les logements étudiants réguliers ?
Pourquoi avoir un « pourquoi » émotionnel profond est-il important pour l'investissement immobilier ?
À quelle fréquence dois-je revoir mes objectifs d'investissement immobilier ?
De quels membres d'équipe ai-je besoin en tant qu'investisseur immobilier en Ontario ?
Comment garder mes objectifs immobiliers à l'esprit ?
L'Ontario vaut-il la peine d'investir malgré des lois sur les propriétaires et les locataires difficiles ?
Comment puis-je optimiser la performance de mes propriétés locatives existantes ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Student Rental
A rental property near a college or university leased to students, typically on a per-room basis. Student rentals generate higher cash flow than traditional single-family rentals because rent is collected per bedroom rather than per unit, with risk mitigated through parental guarantors.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
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