Obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire pour une propriété d’investissement est différent de l’obtenir pour votre résidence principale. Les prêteurs examinent plus attentivement les demandes de propriétés d’investissement, exigent plus de documents et appliquent des critères de qualification plus stricts. Comprendre ce à quoi s’attendre – et se préparer correctement – fait la différence entre une approbation en douceur et un rejet frustrant.
Ce guide couvre exactement ce dont vous avez besoin pour la pré-approbation d’un prêt hypothécaire pour une propriété d’investissement, comment le processus fonctionne et des stratégies pour renforcer votre demande.
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Pourquoi la pré-approbation est importante pour les investisseurs
La pré-approbation sert plusieurs objectifs au-delà de la simple connaissance de votre budget.
Avantage concurrentiel dans les offres. Les vendeurs et leurs agents prennent les acheteurs pré-approuvés plus au sérieux. Dans les marchés concurrentiels, une lettre de pré-approbation peut faire la différence entre une offre considérée ou rejetée. Comprendre les trois types de pré-approbations hypothécaires vous aide à obtenir la forme d’approbation la plus solide. Découvrez comment des choix de prêteurs intelligents améliorent les pré-approbations et concluent plus d’affaires.
Budgetisation précise. Sans pré-approbation, vous devinez ce que vous pouvez vous permettre. La pré-approbation vous donne des chiffres réels basés sur votre situation financière, vous évitant de perdre du temps à analyser des propriétés hors de votre portée.
Blocage des taux. De nombreuses pré-approbations incluent des blocages de taux, vous protégeant contre les augmentations de taux pendant que vous recherchez des propriétés. Dans un environnement de taux en hausse, cette protection a une valeur réelle.
Identification des problèmes. La pré-approbation révèle les problèmes – problèmes de crédit, lacunes dans la documentation des revenus, défis de ratios d’endettement – avant que vous n’ayez la pression du temps pour conclure une transaction. Trouver des problèmes tôt laisse le temps de les résoudre.
Ce que les prêteurs évaluent
La pré-approbation d’un prêt hypothécaire pour une propriété d’investissement implique cinq domaines d’évaluation clés.
Cote et historique de crédit
La plupart des prêteurs de catégorie A exigent une cote de crédit minimale de 680 pour les propriétés d’investissement, certains en exigeant 700 ou plus. Au-delà de la cote, les prêteurs examinent votre historique de crédit pour y déceler des tendances : constance des paiements, utilisation du crédit, durée de l’historique et toute marque négative.
Si votre cote nécessite une amélioration, travaillez-y avant de faire une demande. Apprenez des stratégies pour établir et améliorer votre cote de crédit afin d’atteindre les seuils de qualification.
Revenus et emploi
Les prêteurs vérifient la stabilité et l’adéquation des revenus. Les employés salariés fournissent des fiches de paie et des lettres d’emploi. Les emprunteurs travailleurs autonomes font face à plus d’exigences de documentation, y compris deux années de déclarations de revenus et les états financiers de l’entreprise.
Les revenus locatifs des propriétés existantes peuvent contribuer à votre qualification, mais les prêteurs ne créditent généralement qu’une partie – souvent 50 à 80 % des loyers bruts, selon le prêteur. Comprendre comment les prêteurs traitent les revenus locatifs est essentiel pour estimer votre capacité d’emprunt.
Ratios d’endettement
Deux ratios déterminent votre qualification : le ratio d’endettement brut (GDS) et le ratio d’endettement total (TDS). Le GDS mesure les coûts de logement par rapport aux revenus ; le TDS inclut toutes les obligations de dette.
Les ratios pour les propriétés d’investissement sont calculés différemment de ceux des résidences principales. Certains prêteurs utilisent des déductions de revenus locatifs tandis que d’autres ajoutent le coût total de la propriété à vos obligations de dette. Ces différences de calcul affectent le montant que vous pouvez emprunter. Consultez notre guide détaillé sur les ratios d’endettement et sur la façon d’obtenir une approbation pour plus.
Acompte et réserves
Les propriétés d’investissement exigent un acompte d’au moins 20 % pour les prêts hypothécaires conventionnels. Certains prêteurs exigent 25 % ou plus, selon le type de propriété et la taille de votre portefeuille.
Au-delà de l’acompte, les prêteurs souhaitent voir des réserves – des actifs liquides disponibles après la clôture. Avoir trois à six mois de paiements hypothécaires en réserve démontre une stabilité financière.
Évaluation de la propriété
Les prêteurs évaluent la propriété elle-même lors du processus de pré-approbation – du moins en termes de types de propriétés acceptables. Certains types de propriétés ou conditions peuvent ne pas être éligibles auprès de certains prêteurs. Les propriétés inhabituelles, les propriétés nécessitant des réparations importantes, ou les propriétés dans des emplacements difficiles peuvent nécessiter un financement alternatif.
Si vous n’êtes pas sûr que vos ratios GDS et TDS soient approuvés par les prêteurs de catégorie A, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour obtenir une image claire avant de faire votre demande.
Documents dont vous avez besoin
Rassemblez ces documents avant de commencer votre demande :
Vérification des revenus :
- Relevés de paie récents (derniers 30 jours)
- Lettre d’emploi confirmant le poste, le salaire et l’ancienneté
- Deux années de feuillets T4 ou T1 Général
- Avis de cotisation de l’ARC (dernières deux années)
- Travailleurs autonomes : deux années d’états financiers de l’entreprise
Vérification des actifs :
- Relevés bancaires (derniers 90 jours)
- Relevés de comptes d’investissement
- Documentation sur la source de l’acompte
- Lettre de don si applicable
Documentation du portefeuille immobilier (si vous possédez des biens locatifs) :
- Contrats de location en cours
- Relevés hypothécaires pour chaque propriété
- Factures de taxes foncières
- Déclarations d’assurance
Identification :
- Carte d’identité avec photo délivrée par le gouvernement
- Numéro d’assurance sociale
Articles supplémentaires qui renforcent votre demande :
- État de la valeur nette
- Résumé des revenus et dépenses des propriétés locatives
- Plan d’affaires pour l’investissement proposé
Le processus de pré-approbation
Étape 1 : Choisissez votre professionnel hypothécaire
Travaillez avec un courtier hypothécaire expérimenté dans les propriétés d’investissement plutôt que de vous adresser directement à votre banque. Les courtiers ont accès à plusieurs prêteurs et savent lesquels conviennent le mieux aux profils d’investisseurs. Comprendre Documents hypothécaires : Ce dont votre courtier a besoin permet de rationaliser le processus.
Étape 2 : Consultation initiale
Votre courtier examine votre situation financière, vos objectifs d’investissement et vos plans de portefeuille. Cette conversation permet d’identifier les meilleurs correspondances de prêteurs et de mettre en évidence les problèmes potentiels avant la demande officielle.
Étape 3 : Soumission des documents
Soumettez toute la documentation requise. Des soumissions complètes et organisées sont traitées plus rapidement que des dossiers incomplets nécessitant plusieurs suivis. Gardez vos documents financiers bien organisés avant de commencer.
Étape 4 : Extraction et analyse du crédit
Le prêteur extrait votre rapport de crédit et vos cotes. Combiné à la documentation de vos revenus et de vos actifs, il calcule vos ratios d’endettement et détermine votre admissibilité.
Étape 5 : Décision de pré-approbation
Si approuvé, vous recevez une lettre de pré-approbation spécifiant le montant hypothécaire maximal, le taux et les conditions. Cette lettre reste généralement valide pendant 90 à 120 jours.
Étape 6 : Approbation spécifique à la propriété
Une fois que vous avez trouvé une propriété, le prêteur évalue la propriété spécifique par le biais d’une évaluation et vérifie qu’elle répond à ses critères. La pré-approbation devient une approbation complète lorsque la propriété satisfait aux exigences du prêteur.
Que votre pré-approbation soit bloquée par la documentation des revenus ou la provenance de l’acompte, réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour savoir exactement où vous en êtes.
Renforcer votre demande
Plusieurs stratégies améliorent vos chances d’approbation et les conditions que vous recevez.
Réduisez vos dettes existantes avant de faire une demande. Rembourser vos cartes de crédit, marges de crédit et autres obligations améliore immédiatement vos ratios d’endettement. Même de petites réductions peuvent ramener les ratios en dessous des seuils qui déclenchent l’approbation.
Augmentez votre acompte. Des acomptes plus importants réduisent le risque pour le prêteur et peuvent vous qualifier pour de meilleurs taux. Ils démontrent également une discipline financière.
Documentez correctement les revenus locatifs. Si vous possédez déjà des propriétés locatives, disposer de baux signés, de dépôts de loyer constants et de registres clairs aide les prêteurs à créditer ces revenus à votre qualification.
Choisissez le bon prêteur pour votre profil. Tous les prêteurs n’évaluent pas les investisseurs de la même manière. Certains sont plus favorables aux investisseurs dans la façon dont ils calculent les ratios, traitent les revenus locatifs ou considèrent la taille du portefeuille. Votre courtier doit vous associer à des prêteurs alignés sur votre profil. Explorez les options de prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement pour comprendre ce qui est disponible.
Défis courants de pré-approbation
Taille du portefeuille existant
Au fur et à mesure que votre portefeuille grandit, obtenir des prêts hypothécaires supplémentaires devient plus difficile. La plupart des prêteurs de catégorie A limitent les investisseurs à quatre ou cinq hypothèques. Au-delà de ce seuil, des stratégies de financement alternatives ou des prêteurs de catégorie B peuvent être nécessaires.
Revenus des travailleurs autonomes
Les investisseurs travailleurs autonomes déclarent souvent des revenus plus faibles pour l’efficacité fiscale, ce qui nuit à leur qualification hypothécaire. Les prêteurs ont besoin de voir des revenus déclarés suffisants pour soutenir l’emprunt. Certains prêteurs proposent des programmes de revenus déclarés qui peuvent aider les emprunteurs qualifiés. Lisez comment les programmes de prêts hypothécaires à revenus déclarés aident les emprunteurs canadiens.
Événements de crédit récents
Les faillites, les propositions de consommateur ou les défaillances importantes affectent la qualification pendant des années. Soyez transparent avec votre courtier au sujet des événements de crédit passés afin qu’il puisse identifier les options de prêteurs appropriées.
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Foire aux questions
Combien de temps prend la pré-approbation d'un prêt hypothécaire pour une propriété d'investissement ?
La pré-approbation garantit-elle que j'obtiendrai le prêt hypothécaire ?
Dois-je obtenir une pré-approbation avant de chercher des propriétés ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour plusieurs propriétés à la fois ?
Une vérification de crédit de pré-approbation nuira-t-elle à ma cote ?
Prochaines étapes
Obtenir une pré-approbation est le point de départ de l’achat de votre propriété d’investissement. Avec une pré-approbation en main, vous pouvez rechercher avec confiance, faire des offres solides et conclure des transactions efficacement.
Commencez par rassembler votre documentation, puis contactez un professionnel hypothécaire qui comprend le financement des propriétés d’investissement. La préparation que vous effectuez avant de faire une demande affecte directement le résultat que vous obtenez.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
Credit Utilization
The percentage of your available credit that you're using. Keeping this under 30% helps maintain a healthy credit score.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
Net Worth Statement
A financial document listing all assets and liabilities to calculate total net worth. Commercial and portfolio lenders often require this as part of mortgage applications, using total equity across all properties as a qualification factor.
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