Les modèles de location traditionnels louent des propriétés dans leur intégralité : un locataire ou une famille par propriété. PadSplit et les plateformes de colocation similaires remettent en question ce modèle en louant des chambres individuelles au sein d’une propriété, augmentant considérablement le potentiel de revenus par propriété.
Pour les investisseurs recherchant des flux de trésorerie plus élevés sans acheter plus de propriétés, les stratégies de location de chambres méritent une analyse. Le modèle ne convient pas à tout le monde ni à tous les marchés, mais lorsqu’il fonctionne, les chiffres peuvent être considérablement meilleurs que ceux des locations traditionnelles.
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Qu’est-ce que PadSplit ?
PadSplit est une plateforme technologique qui met en relation les propriétaires avec des locataires de chambres individuelles, ciblant principalement les adultes actifs qui ont besoin d’un logement abordable. La plateforme gère la mise en relation des locataires, la collecte des loyers et fournit un cadre pour les arrangements de vie partagés.
Au lieu de louer une maison de trois chambres à une famille pour 1 500 $/mois, vous pourriez louer trois chambres individuelles à 700-900 $ chacune, générant ainsi 2 100-2 700 $/mois à partir de la même propriété.
Cette différence de revenus est le principal attrait.
Comment fonctionnent les aspects économiques
| Métrique | Location traditionnelle | PadSplit/Location de chambre |
|---|---|---|
| Revenu par propriété | Plus bas | Nettement plus élevé |
| Risque de vacance | Tout ou rien | Distribué entre les chambres |
| Rotation des locataires | Plus bas | Plus élevé |
| Intensité de gestion | Plus bas | Plus élevé |
| Coûts des services publics | Payés par le locataire (généralement) | Payés par le propriétaire (généralement) |
| Mobilier requis | Non | Oui |
Avantage de revenus
La prime de revenus est l’attrait principal. Dans de nombreux marchés, les revenus de location de chambres dépassent les revenus de location traditionnels de 40 à 80 %. Pour les propriétés avec quatre chambres ou plus louables, la prime peut dépasser 100 %.
Cette prime existe car les locataires de chambres individuelles paient plus par unité d’espace que les familles. Les locataires apprécient le coût absolu plus bas (une chambre est moins chère qu’un appartement entier) même si le coût par mètre carré est plus élevé.
Différences de dépenses
Des revenus plus élevés s’accompagnent de dépenses plus élevées. Les propriétés de location de chambres exigent généralement que le propriétaire couvre les services publics (électricité, eau, Internet), fournisse des meubles, gère une rotation plus fréquente et assume l’entretien des espaces communs.
Après avoir pris en compte ces dépenses supplémentaires, le revenu net dépasse généralement encore le revenu net de location traditionnel, mais la prime est plus faible que ne le suggère la comparaison des revenus bruts.
Distribution des vacances
Les locations traditionnelles ont une vacance binaire : le logement est soit occupé, soit vide. Avec la location de chambres, perdre un locataire sur quatre signifie perdre 25 % des revenus, pas 100 %. Cette distribution des vacances offre une plus grande stabilité des revenus, bien que les chambres individuelles puissent changer de locataire plus fréquemment.
Si vous souhaitez savoir si votre propriété de quatre chambres pourrait générer 40 à 80 % de revenus supplémentaires grâce à la location de chambres, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à faire les calculs.
Stratégie d’investissement
Sélection de propriétés
Toutes les propriétés ne conviennent pas à la location de chambres. Les propriétés idéales ont plusieurs chambres (quatre ou plus), plusieurs salles de bains (au moins deux), des espaces de vie communs adéquats, des entrées séparées ou un accès privé aux chambres, et sont conformes aux réglementations locales en matière de zonage et d’occupation.
Les maisons unifamiliales de quatre à six chambres à proximité des centres d’emploi, des transports en commun ou des universités ont tendance à être les plus performantes. L’emplacement est important : les locataires de chambres ont besoin d’un accès aux emplois et aux services.
Sélection du marché
Les modèles de location de chambres fonctionnent mieux dans les marchés où les prix immobiliers sont abordables, l’offre de logements abordables est limitée, il y a une forte activité d’emploi à proximité des propriétés disponibles, et les environnements réglementaires autorisent la location de chambres.
Les marchés où les locations traditionnelles génèrent déjà des flux de trésorerie solides n’ont peut-être pas besoin de la prime de location de chambres. Le modèle apporte le plus de valeur dans les marchés où les flux de trésorerie traditionnels sont difficiles.
Mobilier et installation
Les propriétés de location de chambres doivent généralement être meublées au minimum avec des lits, des commodes et des bureaux. Les espaces communs nécessitent un mobilier et des appareils électroménagers de base. Prévoyez 1 500 $ à 3 000 $ par chambre pour le mobilier initial.
La qualité compte : les chambres meublées commandent des loyers plus élevés et attirent de meilleurs locataires. Mais un surmeublement gaspille du capital. Adaptez la qualité du mobilier à votre marché et à votre niveau de prix.
Considérations relatives au financement
Le financement hypothécaire PadSplit peut être plus complexe que pour les locations traditionnelles.
Les prêteurs conventionnels peuvent ne pas reconnaître les revenus de location de chambres de la même manière qu’ils créditeront les revenus locatifs traditionnels. Certains prêteurs souscrivent en fonction des loyers traditionnels comparables plutôt que des revenus réels de location de chambres, ce qui peut limiter votre capacité d’emprunt.
Les prêteurs DSCR (Debt Service Coverage Ratio - Ratio de couverture du service de la dette) évaluent les revenus de la propriété par rapport à ses obligations de dette, valorisant potentiellement des revenus de location de chambres plus élevés de manière plus favorable. Ces prêteurs sont plus courants sur le marché américain. Explorez les prêts DSCR pour les étrangers : guide de l’immobilier américain si vous investissez au sud de la frontière.
Les prêteurs de portefeuille peuvent être plus flexibles dans l’évaluation des flux de revenus non traditionnels. L’établissement de relations avec des prêteurs qui comprennent le modèle de location de chambres améliore l’accès au financement.
Les achats au comptant ou l’accès aux fonds propres de propriétés existantes par le biais d’un refinancement peuvent financer les investissements initiaux de location de chambres pendant que vous établissez un historique. Comprendre Comment obtenir de l’argent pour développer votre portefeuille de propriétés locatives fournit des stratégies de financement supplémentaires.
Tous les prêteurs ne reconnaissent pas les revenus de location de chambres de la même manière. Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous mettrons en relation avec des prêteurs qui comprennent les flux de trésorerie de la colocation et la souscription DSCR.
Réalités de la gestion
La gestion des locations de chambres est plus intensive que la gestion immobilière traditionnelle.
Dynamiques des locataires. La cohabitation de plusieurs adultes non apparentés crée des dynamiques interpersonnelles qui n’existent pas dans les locations traditionnelles. Des règles claires pour la maison, une résolution efficace des conflits et une sélection minutieuse des locataires sont extrêmement importantes.
Rotation plus élevée. Les locataires de chambres ont tendance à rester pendant des périodes plus courtes que les familles. Les séjours moyens peuvent être de 6 à 12 mois, contre plusieurs années pour les locataires traditionnels. Une rotation plus fréquente signifie plus de marketing, de sélection et de traitement des entrées/sorties.
Fréquence de maintenance. Les espaces communs subissent plus d’usure. Le nettoyage des parties communes, l’entretien des appareils électroménagers partagés et la réponse aux demandes de maintenance de plusieurs locataires par propriété augmentent la charge de gestion.
Support de la plateforme. PadSplit fournit une certaine infrastructure de gestion : sélection des locataires, collecte des loyers et système de notation des locataires. Ce soutien est utile mais ne remplace pas la gestion pratique de la propriété physique.
Sensibilisation réglementaire
Les réglementations relatives à la location de chambres varient considérablement d’une municipalité à l’autre. Certaines régions limitent le nombre d’adultes non apparentés vivant ensemble. D’autres ont des réglementations spécifiques pour les pensions ou les maisons de chambres. Le zonage peut interdire la location de chambres dans certaines zones résidentielles.
Recherchez les réglementations locales en profondeur avant d’investir. Le non-respect peut entraîner des amendes, des expulsions forcées de locataires et une responsabilité juridique. Consultez des avocats spécialisés en immobilier locaux qui connaissent les réglementations relatives à la location de chambres ou à la colocation.
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Foire aux questions
PadSplit est-il disponible au Canada ?
Comment les revenus de location de chambres se comparent-ils aux revenus de location à court terme ?
Quelle est la structure de frais de PadSplit ?
Quels sont les plus grands risques de l'investissement locatif par chambre ?
Puis-je convertir une location existante au modèle de location par chambre ?
L’investissement locatif par chambre vous convient-il ?
Les stratégies de location de chambres via PadSplit ou indépendamment offrent un potentiel de flux de trésorerie véritablement plus élevé à partir de propriétés individuelles. Le compromis est une intensité de gestion plus élevée, des dynamiques de locataires plus complexes et une incertitude réglementaire.
Les investisseurs qui privilégient un flux de trésorerie maximal par propriété, qui sont à l’aise avec une gestion active et qui opèrent sur des marchés dotés de réglementations favorables peuvent trouver la location de chambres convaincante. Ceux qui préfèrent une propriété passive ou qui opèrent dans des environnements réglementaires restrictifs peuvent trouver que les locations traditionnelles conviennent mieux à leurs objectifs.
Le modèle fonctionne. Mais il fonctionne mieux pour les investisseurs qui l’abordent avec des attentes claires quant à ce qu’il exige.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Room Rental
A strategy where individual rooms within a property are leased separately to different tenants rather than renting the entire unit. Room rentals generate higher per-property revenue but require more management and may have specific zoning and financing considerations.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Occupancy Rate
The percentage of rental units that are currently occupied by paying tenants, calculated as occupied units divided by total available units. High occupancy rates indicate strong property management and market demand, while low rates signal problems that reduce cash flow.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Tenant Screening
The process of evaluating prospective tenants through credit checks, employment verification, rental history reviews, and reference checks. Thorough screening is the most effective way landlords can prevent costly problem tenancies and reduce turnover.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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