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La plupart des courtiers vous surfacturent pour les prêts privés
Voici quelque chose qui me met en colère.
J’ai vu des investisseurs et des acheteurs de maison passer par notre porte avec des approbations de prêt hypothécaire privé à 9 %, 10 %, voire 12 % d’intérêt. Et regardez, ces taux ne sont pas inhabituels dans le monde du prêt privé. C’est à peu près la moyenne.
Mais voilà. Nous obtenons des prêts privés à 5,99 %. Frais bas. Même type d’accord.
Alors, qu’est-ce qui se passe ?
La réponse courte : beaucoup de courtiers empruntent le chemin de la moindre résistance. Ils entendent “prêteur privé” et appellent le seul contact qu’ils savent pouvoir conclure l’affaire. Ils se concentrent sur l’approbation — et oui, l’approbation est importante — mais ils négligent quelque chose d’aussi crucial : le taux et les conditions.
Cet écart entre 6 % et 12 % sur un prêt hypothécaire de 400 000 $ ? Cela représente environ 24 000 $ par an en intérêts. Sur un prêt privé à court terme, cette différence peut faire ou défaire votre position nette au moment de vendre ou de refinancer.
Laissez-moi vous montrer comment faire les choses correctement.
Pourquoi le taux ET la stratégie de sortie sont importants
Lorsque vous passez par un prêt privé, vous avez besoin que deux choses soient réglées avant de signer quoi que ce soit :
- Le meilleur taux que vous puissiez obtenir. Pas juste une approbation, la meilleure approbation.
- Un plan de sortie clair. Comment allez-vous sortir de ce prêt hypothécaire privé pour passer à quelque chose de traditionnel ?
Voici pourquoi les deux sont également importants.
Disons que vous êtes un acheteur de maison qui a besoin temporairement d’un prêt hypothécaire privé. Peut-être venez-vous de déménager dans une province et n’avez pas encore commencé votre nouvel emploi. Vous obtenez un prêt privé à 11 % avec des paiements d’intérêts seulement. Six mois plus tard, vous obtenez votre emploi et souhaitez refinancer — mais vous n’avez pas remboursé de capital, et votre équité n’a pas bougé.
Comparez cela à l’obtention d’un prêt privé à 5,99 %. Vos paiements sont plus bas. Vous préservez plus d’équité. Lorsque vous refinancez vers un prêt hypothécaire traditionnel six mois plus tard, vous êtes dans une position beaucoup plus solide.
Le taux n’est pas seulement un chiffre sur papier. Il affecte directement votre flexibilité financière à long terme.
Si vous regardez des taux privés supérieurs à 8 %, vous parlez probablement à un courtier paresseux — réservez un appel stratégique gratuit à réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons vos options réelles à des taux aussi bas que 5,99 %.
Façons créatives d’utiliser le prêt privé (au-delà des mauvais crédits)
La plupart des gens entendent “prêt privé” et pensent : mauvais crédit, dernier recours, temps désespérés.
C’est un cas d’utilisation, bien sûr. Mais voici de vrais scénarios où le prêt privé est en fait le choix intelligent :
Déménager entre provinces
Vous êtes une infirmière qui déménage de l’Alberta à la Saskatchewan. Vous n’avez pas encore trouvé votre nouvel emploi, mais nous savons ce que gagnent les infirmières en Saskatchewan. Nous utilisons des outils comme Glassdoor et même la recherche par IA pour trouver le revenu moyen de votre poste dans la nouvelle région.
Ensuite, nous vous approuvons pour un prêt privé basé sur ce que vous gagnerez de manière réaliste — pas sur ce que vous gagnez actuellement (ce qui est rien, puisque vous venez de déménager). Une fois que vous avez trouvé le poste ? Nous vous transférons vers un prêteur traditionnel. C’est fait.
Prêts de pont lorsque votre maison n’est pas encore vendue
Vous avez beaucoup d’équité dans votre maison actuelle. Vous voulez acheter la suivante. Mais le marché est lent et votre maison n’est pas vendue.
Une banque pourrait techniquement refinancer votre maison existante et financer le nouvel achat — mais que faire si vous ne vous qualifiez pas pour porter les deux prêts hypothécaires ? La plupart des gens ne le font pas. Travailler avec Residential Mortgage Financing vous aide à explorer toutes vos options avant de recourir à un prêt de pont privé à des taux plus élevés.
Nous mettons donc en place un prêt global ou un prêt de pont avec un prêteur privé. Il couvre les deux propriétés. Vous achetez la nouvelle maison, vendez l’ancienne à votre rythme, remboursez le prêt privé, puis nous remplaçons tout par un prêt hypothécaire traditionnel.
C’est ce type de résolution créative de problèmes qui rend le prêt privé puissant.
Projets de rénovation et à valeur ajoutée
Vous êtes un investisseur qui achète une propriété qui a besoin de travaux sérieux. Les banques n’y touchent pas dans son état actuel. Un prêteur privé finance l’achat et la rénovation, et une fois la propriété stabilisée, vous refinancez vers un prêt hypothécaire conventionnel à un taux beaucoup meilleur.
C’est essentiellement la Méthode BRRRR : Construire un portefeuille locatif rapidement — et le prêt privé en est le moteur.
Qu’en est-il des frais ? Parlons de vrais chiffres
Les frais sont l’endroit où de nombreux emprunteurs se font avoir. Certains courtiers voient une transaction privée comme une opportunité de profit parce que le client n’a “pas d’autres options”. Ils facturent 3 %, 4 %, parfois plus.
Voici à quoi ressemble un traitement équitable : 1 % à 2 % de frais de courtage, selon le montant du prêt. Sur les prêts plus importants, cela descend à 1 %. Sur les prêts plus petits, cela peut être 2 %. C’est tout.
Le prêteur a également ses propres frais — mais parfois le prêteur paie directement le courtier. Lorsque cela se produit, les frais de courtage pour vous diminuent ou disparaissent entièrement.
Donc, lorsque vous évaluez une offre de prêt hypothécaire privé, posez ces questions :
- Quel est le taux d’intérêt ?
- Quels sont les frais du prêteur ?
- Quels sont les frais du courtier ?
- Est-ce à intérêts seulement ou amortissable ?
- Quelle est ma stratégie de sortie et mon calendrier ?
Si votre courtier ne peut pas répondre clairement aux cinq questions, c’est un signe d’alarme.
Avant de signer un prêt hypothécaire privé, vous devez connaître votre stratégie de sortie — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous vous expliquerons exactement quand et comment vous refinancerez vers un prêt hypothécaire traditionnel afin de ne pas être coincé à payer des taux privés indéfiniment.
Quand refuser un prêt privé
C’est la partie dont la plupart des gens ne parlent pas.
Nous avons en fait refusé une cliente récemment. Elle avait une grosse mise de fonds et voulait acheter une maison parce qu’elle avait des problèmes avec sa famille et devait déménager. Sur le papier, cela semblait faisable.
Mais elle ne pouvait pas payer les mensualités. Pas du tout.
L’approuver l’aurait mise en situation d’échec. Six mois plus tard, elle aurait été en retard de paiement avec un prêteur privé sur son dos. Cela n’aide personne.
Son agent immobilier était entièrement d’accord. Il a dit : “Je ne veux pas que cela soit sur mon nom.”
C’est le bon état d’esprit. Un bon professionnel de l’hypothèque ne se contente pas d’obtenir des approbations — il protège les clients des mauvaises affaires. Et un bon agent immobilier veut la même chose.
Le dernier mot sur le prêt privé
Le prêt privé est un outil. Comme tout outil, il est incroyablement utile lorsque vous l’utilisez correctement et dangereux lorsque vous ne le faites pas.
Voici votre liste de contrôle :
- Magasinez le taux. N’acceptez pas le premier prêteur privé que votre courtier appelle. Il existe des prêteurs proposant 5,99 % alors que d’autres facturent 12 % pour la même transaction.
- Connaissez votre sortie. Chaque prêt privé doit avoir un chemin clair vers un prêt hypothécaire traditionnel.
- Surveillez les frais. Juste, c’est 1 à 2 %. Tout ce qui est supérieur, demandez pourquoi.
- Soyez honnête quant à la capacité de paiement. Si vous ne pouvez pas supporter les paiements, l’approbation ne vous rend aucun service.
- Travaillez avec un courtier qui fait le travail. Les paresseux vous coûtent des milliers de dollars.
Faites-le correctement, et le prêt privé devient un tremplin — pas un piège.
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Questions fréquemment posées
Qu'est-ce que le prêt privé au Canada ?
Quel taux d'intérêt dois-je attendre pour un prêt hypothécaire privé ?
Combien de temps durent généralement les prêts hypothécaires privés ?
Puis-je utiliser un prêt hypothécaire privé pour acheter une propriété locative ?
Quels frais dois-je prévoir pour un prêt hypothécaire privé ?
Qu'est-ce qu'un prêt de pont et quand en aurais-je besoin ?
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire privé si je viens d'emménager dans une nouvelle province ?
Comment savoir si mon courtier m'obtient le meilleur taux de prêt privé ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
9 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Private Lending
Private lending involves obtaining mortgage financing from individual investors or non-institutional lenders rather than banks or credit unions, typically at higher interest rates but with more flexible qualification criteria. For Canadian real estate investors, private lenders offer a valuable alternative funding source for deals that may not meet traditional lending requirements, such as properties needing significant renovation or situations requiring fast closing timelines.
Bridge Loan
A bridge loan is a short-term financing solution that allows Canadian real estate investors to access the equity in their existing property to fund the purchase of a new property before the current one has sold. It "bridges" the gap between the closing date of a new purchase and the sale of an existing property, typically carrying higher interest rates and lasting from a few weeks to several months.
Exit Strategy
An exit strategy is a predetermined plan outlining how a real estate investor intends to dispose of or transition out of a property investment to realize profits or minimize losses, such as selling, refinancing, converting to a different use, or transferring to a long-term hold. For Canadian investors, having a clear exit strategy is especially important when dealing with short-term financing like private mortgages or bridge loans, as lenders typically require borrowers to demonstrate a viable plan for repaying the loan within the term.
Interest-Only Mortgage
An interest-only mortgage allows the borrower to pay only the interest portion of the loan for a set period, typically ranging from five to ten years, after which payments increase to include principal repayment. For Canadian real estate investors, this structure maximizes cash flow during the interest-only period, freeing up capital for other investments or property improvements, though it means no equity is built through payments until the principal repayment phase begins.
Broker Fees
Broker fees are the commissions or charges paid to a mortgage broker for arranging financing on behalf of a borrower, typically ranging from 0.5% to 2% of the loan amount in Canada, though they may be higher for complex or private lending arrangements. For real estate investors, these fees are a tax-deductible financing cost and are especially common when securing non-traditional mortgages for investment properties that may not qualify through standard lender channels.
Blanket Loan
A blanket loan is a single mortgage that finances multiple properties under one loan agreement, allowing Canadian real estate investors to consolidate financing for several investment properties rather than maintaining separate mortgages for each. This can simplify portfolio management and potentially offer better terms, though a release clause is typically negotiated to allow individual properties to be sold without triggering full repayment of the entire loan.
Traditional Lender
A traditional lender is a federally or provincially regulated financial institution, such as a major bank or credit union, that offers mortgage financing with standardized qualification criteria including stress tests, income verification, and typically the most competitive interest rates. For Canadian real estate investors, traditional lenders usually offer the best rates but impose stricter requirements around debt service ratios and the number of financed properties allowed, which can limit portfolio growth.
Private Mortgage Rate
A private mortgage rate is the interest rate charged by non-institutional lenders such as individuals or private lending companies, typically ranging from 8% to 18% in Canada, and is significantly higher than bank rates to compensate for the increased risk of lending to borrowers who may not qualify for conventional financing. For Canadian real estate investors, private mortgages can provide short-term bridge financing or fund deals quickly when traditional lenders decline, but the higher carrying costs must be carefully factored into investment returns.
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